理事長だより号外No.8

検見川ハウス住民および区分所有者の皆様へ

令和7年9月14日

検見川ハウス管理組合

第51期理事長　大嶋真理絵

とうとう51期も規約違反！？
そこまでして急ぐ「臨時総会」、その隠された議案を大予想！

9月10日に掲示板に「臨時総会」のポスターが掲示されました。しかし、区分所有者を集めて判断することを求めておいて、肝心の何を決めるのかは書いていません。また、総会招集には、理事会の決議が必要ですが、それを経ておらず、管理規約に抵触しています。現在の理事会の何が問題なのか、臨時総会にどのような議案が出てくるのか、これまでの理事会の報告とともに私の予想をお知らせいたします。

今回はとても長い号外です。どうか皆様におかれましては、よくお読みいただき、臨時総会において安易に議長に白紙委任や議決権行使書の提出とはせず、ご出席いただくか、信頼のおける方へ委任状を渡していただくことをご検討ください。

これまで通りの問題ある運営体制に戻ってしまうのか、痛みを伴うとしても必要な改革を進めていくのか、私たちにとって大きな分岐点です！

あらためて、理事長として

臨時総会では、私の解任が議案として出てくることが当然予想されるところです。

しかし、皆様の財産を守るため、私は理事長として、真実を伝え続けます。

今回の理事長解任騒ぎは、規約に抵触する活動を住民に知られた一部の役員による、前代未聞の報復です。私の理事長としての職務遂行能力に問題はありませんので、今回の解任は無効と考えています。このような解任の動きは、解任権の濫用です。

理事会が規約に反した運営を行い、皆様の大切な財産が不当に損なわれる危険があるならば、皆様にお知らせするのは理事長として当然の義務です。私は、この当然の義務を果たし続けます。

事務所から閉め出されても、私は手元の資料を分析し、本質的な課題の発見と対応策の提案を続けることができます。

対外的にも、管理会社（合い見積もり依頼中）、マンション管理士、弁護士などに理事長として対応しており、マンションの公益のための活動を続けております。

当面、理事長としての活動に制限はありますが、マンションの目的は共有部の維持管理であり、日常業務は管理会社に委託されています。緊急時の対応も委託済みですので、大きな実害はないと考えております。

これまで、私の活動には幅広い世代から賛同の声が届いています。役員経験者からも「理事会運営に問題を感じていた」という声が集まり、重要な情報を提供してくださる方も現れました。

号外のメール配信希望、フロント交代要請のオンライン署名も、少しずつ増えています。

マンション管理のあり方に問題意識を持っている方は、もっといらっしゃるはずです。私は、皆様の率直な意見をとりまとめる準備ができています。どうぞ、お声を寄せてください。皆様の声を決して無駄にはいたしません。

この危機を乗り越えれば、私たちのマンションはより透明で、より健全な管理組合を持つことができます。

住民説明会の開催方法の変更について

集会所にて住民説明会を開催予定でしたが、オンライン開催に変更いたします。

①9月21日（日）10時～

②9月23日（火・祝）13時～

①②いずれもGoogleのオンライン会議機能を利用します。
参加ご希望の場合は、メールアドレス（Gmailでなくてもかまいません）を添えて、問い合わせフォームからお申込みください！（お名前はなくてもOKです）
のちほど、スマホやパソコンから視聴可能な招待メールをお送りします。

問題１：招集するのに「目的」は伏せる

それでは、早速、臨時総会の話題です。

9月10日に掲示板「臨時総会」のポスターが「9月7日」の日付で掲示されました。しかしポスターが実際に掲示されたのは9月10日です。9月7日は第2回定例理事会がありましたが、そこで「臨時総会」の日程や議案についての議論はありませんでした。

管理規約には、総会の招集においては、理事会の決議を経ること、会議の日時、場所及び会議の目的を組合員に通知することが定められています。

組合員を集めて意思決定をさせるのであれば、当然、何のために集まるのかを明らかにすべきです。しかし、現在の検見川ハウスでは、理事会と管理会社が決めたことを追認させるためだけに総会が開かれているような状態です。

修繕積立金の値上げについても、直前に住民説明会が行われ、事前にも事後にも配布資料がなく、管理組合だよりに書かれていた、総会議案書または議事録に詳細を記載する、といった内容も反故にされて、ただ根拠なき値上げだけが承認されました。

9月7日の定例理事会で、臨時総会の決議があったかのような議事録が作成されれば、議事録の捏造です。すでに議事録の捏造は50期総会議事録、2年前の飼育細則改定にともなう「飼い主の会」臨時総会議事録で起こっています。当マンションでは、議事録という最後の砦も崩壊しています。

きちんと理事会で決議を経ておらず、議案が固まっていないが、開催を急ぎたいために、日時だけ先に通知したものと思われます。非常にずさんな理事会運営です。毎月300万円以上を払っている管理会社がついていながら、このような状態というのは問題であると思いませんか？

組合員の皆様におかれましては、議決権を正しく行使していただくために、何が起こっているのか知っていただく必要があります。私は理事長としまして、皆様の知る権利を守ります。

これまでの理事会でどのようなことが話し合われたかの報告とともに、どのような議案が出されるか、私の予想をお知らせいたします。

問題２：安易な委任状、議決権行使書の提出にご注意

臨時総会は、議決権総数の半数以上である212の議決権を持つ組合員が出席すれば成立します。委任状提出者は出席とみなされ、議案はその出席者の過半数で決議されます。
この仕組みが、あなたの貴重な一票を危険にさらす可能性があります。

つまり、あなたが安易に委任状や議決権行使書を提出すると、あなたが知らない間に、議案に賛成したことになってしまうのです。

また、総会では急な動議が出されることがあります。この場合、あらかじめ提出された議決権行使書では対応できません。あなたの意思とは異なる決定がされてしまう危険性があるのです。
だからこそ、皆様におかれましては、安易に委任状、議決権行使書を提出されませんよう、お願いいたします。
そして、ぜひご自身の目で、ご自身の耳で、何が起きているか確かめるため、総会にご参加ください。

これまでの理事会で話し合われたこと

ここからは、議案予想のために、これまでの理事会を振り返ります。これまでに、理事会は6回行われています。

• 1. 第1回臨時理事会　7/21（日）役割分担、前期からの引継ぎ

  2. 第1回定例理事会　7/27（日）後述

  3. 第1回メール決議　7/31（木）住民トラブル（号外7号のB氏だが7号記載とは別件）

  4. 第2回臨時理事会　8/9（土）理事長だより号外１号による問題共有、住民との契約等

  5. 第3回臨時理事会　8/10（日）管理体制立て直し、外部専門家導入

  6. 第4回臨時理事会　9/6（土）監事の「理事長への是正要請」（定足数に満たず不成立）　

  7. 第2回定例理事会　9/7（日）後述

第一回定例理事会

第一回定例理事会で話し合われたことは「管理組合・自治会だより8月号」の冒頭「議題」に書かれるはずでしたが、事務局に指示した内容が記載されておりません。正しくは、次のような内容が話し合われました。これは組合公式サイトでも掲載しております。

• グーグルワークスペース導入提案

• 住民対応（号外7号記載の件）

• 専門委員選任、委嘱内容について

• 管理委託契約の合い見積もり取得の提案

• 千葉市によるマンション管理士の無料派遣制度利用の提案

• 顧問弁護士雇用による役員負担軽減の提案

• 管理上の問題点について管理会社への問い合わせ

• 自治会からの報告　敬老会・定例自治会・秋祭り共催について

第二回定例理事会

また、第二回定例理事会で話し合われたことは以下の通りです。私の作成した議題リストをもとに、「新理事長」を名乗るC理事が自分の好むものだけを修正して採用していました。

• 理事長解任の動議

• グーグルワークスペース導入提案

• 住民対応（号外７号記載の件）

• くすのき会「秋祭り」

• 自治会「敬老会」車いす購入提案

• 自治会「階段懇親会」日程提案

• 管理会社「自動火災報知設備工事」提案

臨時総会に出そうな議案（「理事解任」以外）

今度の臨時総会は、第二回定例理事会でC理事が採用した議案について開催されるはずです。お金が動くものは以下の通りです。

1. グーグルワークスペース導入

2. くすのき会「秋祭り」、予算内訳再提出、使用許可申込書整備について

3. 自治会「敬老会」車いす購入

4. 自治会「階段懇親会」

5. 管理会社「自動火災報知設備工事」

一つずつ、ご説明いたします。

１．グーグルワークスペース導入

まず、第二回定例理事会の様子からすると、近日中にグーグルワークスペース導入が行われる可能性があります。臨時総会の議案となる可能性もありますが、C理事から総会承認は不要という発言があったため、理事会決議のみで契約となる可能性もあります。しかし、契約締結に向けて問題がありますので、以下にお知らせいたします。

グーグルワークスペース導入は第一回定例理事会で事務局担当D理事から提案がありました。私も提案予定だったので議案とし、第一回定例理事会で合い見積もり取得が合意されました。

その後、私が複数の業者から見積もりを取得し、第二回臨時理事会で報告しました。最安値の見積による契約を提案しましたが、参加理事9人の状態で、保留1、反対3、賛成4となり、否決されました。

C理事の「反対」

このとき、C理事は反対でした。理由は「料金が高い」でした。

しかし、第二回定例理事会では、有償契約に向けて動くような発言がありました。一か月前に自分が反対していたことは忘れているようです。このような人物に大切な財産を預けられますか？

さらに、グーグル導入は事務局担当D理事からの事務局業務負担軽減のための提案でしたが、なんと事務局担当E理事がC理事と同じ理由で反対しています。現在、組合にはボイスレコーダーがなく、E理事の私物で対応していますが、録音データ共有もできず、議事録作成が大幅に遅れています。グーグル導入はこのような事態を改善するためにも提案をしていました。

第二回臨時理事会では、反対意見として「使いこなせない」という意見もありました。全員が使いこなす必要はなく、共通の基盤を使用することに意味があること、不慣れな人は私がサポートし、次期に向けての引継ぎ資料を作成することと説明した上で、上記の採決結果となりました。

無意味な契約を締結する恐れ

見積もりは私が業者と面談をし、不明点を確認した上で作成したものです。

しかし、第二回定例理事会において、グーグルのサービスや契約形態を理解していない別の理事から、もっと安いプランでいい、アカウント数は少なくていい、といった意見が出ました。契約がしかるべき内容になっていなければ、契約料を支払っても本来の目的を達成できず、不要な支出となりえます。最悪、準備が整っていなければ、まったく使用できないといった事態になりかねません。

また、詳しい人が私以外にいないので、私がやる予定だったことについて、業者にサポート料を支払うのであれば、これも本来不要な支出です。

皆様の財産が危険にさらされています。

２．くすのき会「秋祭り」

くすのき会提案「秋祭り」は共催事業とし、予算案については内訳の提出を求めるようです。

「秋祭り」に関する問題点は号外3号で取り上げましたが、さらに踏み込んでご説明します。情報は、8/25付でくすのき会から提出された資料にもとづきます。

問題1：イベントは黒字なのに、なぜ自治会が負担するのか？
問題2：不透明な「本部経費」と「打ち上げ費用」
問題3：一部の住民によるイベントの「私物化」
問題4：管理組合の場所と人員を要求する「過剰な要求」
問題5：くすのき会代表自身が過去の約束を破っている

問題1：イベントは黒字なのに、なぜ自治会が負担するのか？

「秋祭り」は、模擬店、ステージ、抽選会から構成されています。

模擬店

くすのき会提案資料によると、「おむすび、焼きそば、フランクフルト・ししゃも、芋煮汁、ポップコーン、飲み物、子供遊び」となっています。

以下、くすのき会総会資料にもとづきます。

春（3/30）に開催された「お花見の会」では「おむすび、フランクフルト・ししゃも、甘酒、お汁粉、飲み物、コーヒー、子どもコーナー」と同じような構成で「19,522円の黒字」です。

しかし、共催事業ということで、自治会から「3,200円」をくすのき会に支出しています。黒字にもかかわらず、費用負担をしたということです。

問題2：不透明な「本部経費」と「打ち上げ費用」

この「3,200円」は、模擬店の支出に「打ち上げ費用14,359円、本部経費11,592円」を上乗せした金額から、模擬店の売上を差し引いた金額の半分を折半として支出したためです。くすのき会の打ち上げ費用も、自治会が半分負担したということです。また、本部経費は内訳がわかりません。

去年の「納涼会」の模擬店は「20,933円の黒字」です。そのほかの経費は「打ち上げ費用11,813円、本部経費89,632円」です。こちらも本部経費の内訳はわかりませんが、「お花見の会」にない「ステージ、抽選会」があるため、これらの費用が含まれていると考えられます。

「納涼会」には自治会から「協賛金2万円」を支出していますが、それでもくすのき会としては「60,512円の赤字」です。今回「10万円」を強く要求しているのは、この赤字がポイントであると考えられます。

問題3：一部の住民によるイベントの「私物化」

ステージ

ステージ出演者として、以下の内容が提案されています。

・プロ演奏者

★神楽太鼓（小中学生5～6名）

★ジャンボリー・ジョッキー

★ハワイアンバンド

★愛唱会

★をつけたのは「居住者、または居住者の紹介」である出演者です。これだけの出演者がいて、すべてくすのき会が独自に選出した出演者です。ボランティアなのでしょうか？報酬を支払うのでしょうか？内訳のわかる予算案の提出がないので不明ですが、もし報酬を支払うのであれば、利益相反（自分たちの関係者にお金を払うという不透明な取引）となり、問題です。

先日、このような住民との不透明な関係を問題視して、51期管理組合はそのような不透明な契約、支出は行わないと宣言したばかりです。

抽選会

抽選会は「内容検討中」としか記載がありません。

くすのき会会員の規模は、全住民の20％以下です。それなのに、自治会・くすのき会共催事業として、くすのき会の意向のみを反映したイベントに、自治会のイベントのための予算が使われようとしています。理事会が慣例だからという理由だけで、規約を遵守せず、一部の住民の意向にそってみんなの共有財産、お金を使おうとしています。

問題4：管理組合の場所と人員を要求する「過剰な要求」

くすのき会は、中庭や備品の使用許可のほか、以下の場所の使用許可も要求しています。

・作業員控室（ステージ出演者の控室として）

・管理組合事務室（売上金の集計作業場所として）

作業員控室は、マンション管理のために管理会社に貸し出している場所となり、住民に貸し出せるような施設ではありません。機材の破損、紛失等があったとき、誰がどのように責任を取るのでしょうか。

また、なぜ売上金の集計作業に管理組合の事務室が必要なのでしょうか。くすのき会は「静謐な場所が最適」と言っていますが、住民ならば自宅で作業すればよいのではないでしょうか。くすのき会には、自宅が事務室よりも中庭から遠く、静謐な場所にある会員がいるはずではないでしょうか。

事務室は管理組合役員が業務のために使用しています。備品のほか、資料が多数保管されています。これらの破損、紛失等があったとき、誰がどのように責任を取るのでしょうか。

例年ながら、くすのき会は管理組合役員に、当日のスタッフとしての参加も要求しています。もし住民が本当に求めているイベントであれば、住民がお手伝いに集まるはずです。役員のなり手が減少し、負担軽減が課題となっているのを無視しています。

問題5：くすのき会代表自身が過去の約束を破っている

くすのき会の現代表が理事長を務めていた、43期の第１回理事会の議事録に証拠が残っています。

くすのき会との打合せ内容報告

管理組合・自治会の行事はくすのき会との協賛行事が時代と共に増えてきており、管理組合役員の仕事量も徐々に増えてきた。今や普通の感覚で役員を引き受けられる限界を超えつつある。

ついてはくすのき会との協賛事業の中で、くすのき会発祥の事業は極力くすのき会の人員で賄ってもらうこととしたいと提案する。くすのき会側も組合の事業を理解し協力を約束する。

但し、共同体制は従来通りとし、集会所の費用負担並びに円形広場等の使用は、従来通り承認することに変わりはない。これにより、役員の負担は多少減少することになる。

具体的には、今後様子を見ながら決めていきたい。たとえば、納涼会はくすのき会主催で組合が協賛し、餅つき大会は自治会主催でくすのき会が協賛で、お互いに力を合わせ、検見川ハウスの良きコミュニティ作りに貢献していきたい。

くすのき会は、かつて「役員の負担を考慮し、極力自分たちで人員をまかなう」と約束しました。また、「納涼会」はくすのき会が主催するからこそ、管理組合が協賛金を出していました。

しかし、今回「秋祭り」として時期を変えるのに乗じて、管理組合・自治会に人員と予算の負担を求めています。餅つき大会に代わる行事の予算を、自分たちの共催事業費にしようとするのも、過去の取り決めを反故にする行為です。

驚くべきことに、これらの取り決めがあったのは、くすのき会現代表が理事長を務めていた8年前です。自分で決めた約束を、今になって自ら破っているのです。

人手もお金も、自分たちでまかなえる範囲でイベントを企画するという努力を怠り、みんなで決めたルールを曲げてまで自治会予算や組合役員を利用しようとするのは、住民サークルとして認められる姿ではありません。

自治会の予算を使いたいなら、自分も自治会会員なのだから、自治会として活動すればよいのではないでしょうか。

私は理事長として、皆さんの財産が不適切に使われないよう、財産保全の努力を続けます。

３．４．自治会「敬老会」「階段懇親会」

「敬老会」については号外5号で取り上げました。「敬老会」は行わないというのが、住民の総意ですので、51期はいかなる支出もせず、52期からは予算も確保すべきでないと考えます。そのためにアンケートで確認をしたものです。

「階段懇親会」については、今回アンケートをしたわけではありませんが、メンバーが固定化していて楽しくないなどの意見が前からあるのは私もたびたび目にして知っております。また、第２回定例理事会においても、複数の理事から「いらない」「来年から中止にしてもいい」という意見が出ていました。このような状態で、慣例だからというだけで続けるのは不健全であると思いませんか。

一般のマンションでは、管理組合と自治会は別の組織となっており、自治会は任意参加となっています。これまでに会ったマンション管理士等から、いつも指摘を受けています。一度、自治会は解散して、任意団体としたほうがよいのではないでしょうか。次期繰越金901,819円はすべて、管理費会計に繰り戻せばよいと考えます。

また、今回の理事長解任騒ぎも、自治会担当理事との軋轢が大きな要因の一つと見ております。理事会は14名いますが、自治会担当理事が4名と、どの分科会よりも多いのも問題です。

管理規約で定めがあるのは、自治会長兼副理事長のみで、自治会担当理事には人数の定めがありません。自治会長１名をおけば、あとの３名は自治会以外の業務を担当しても規約順守できる形です。

号外1号で取り上げたような喫緊の大きな課題をいくつも抱えている今、4名が管理組合の業務執行に加わることができれば、大きな力となります。

５．管理会社「自動火災報知設備工事」

第二回定例理事会で、管理会社から突然「自動火災報知設備」の改修工事として総額2,294,600円の提案がありました。見積は「アイタン」一社のもののみ提示されました。

C理事は、一社の見積ではなく、合い見積もりを提示するよう、管理会社に指示をしていました。

しかし、そもそも「自動火災報知設備」にこのような改修が必要なのかの確認が必要です。

ざっと見ただけでも、1棟すべてのフロアにおいて「発信機表示灯が不点灯」というような、にわかには信じがたい内容が提案書に記載されています。定期的にこのような設備は点検をしているはずだと思いますが、全フロア表示不具合となる前に発見できなかったのでしょうか。もしそうであれば、管理体制に問題があるかもしれません。

たまたま、マンション管理士と話す機会があったので聞いてみたところ、「取りやすいところから取るというやり方ですね」というようなコメントがありました。

少し気になる点がありますので、手元の情報を確認し、皆様に報告する予定です。

現在の理事会は外部専門家をまったく入れておらず、このような内容をチェックできる体制にありません。管理会社の提案を鵜呑みにして、精査しないまま、臨時総会の議案とする可能性があります。

報告１：管理会社、マンション管理士の見積状況

管理会社、マンション管理士との合い見積もり作成を進めています。

管理会社の見積は7月下旬から動いておりますが、もう少し時間を要する見込みです。

マンション管理士とは先日面談を終え、住民説明会に間に合うかは微妙なところですが、管理会社より先に、見積についての報告ができる見込みです。

報告２：個人情報漏洩について「個人情報保護委員会」に連絡しました

9月10日に起きた、理事長携帯電話番号漏洩については「公益財団法人マンション管理センター」に相談の上、紹介された「個人情報保護委員会」に連絡しました。発生した内容に加えて、マンション名、所在地、代表電話番号が記録されるとのことです。

このように、個人情報を漏洩する、漏洩した個人情報を目的外に利用する、といったことは、「個人情報保護委員会」が問題として記録に残すようなできごとであるということを十分にご認識ください。

住民の皆様におかれましては、ご自分だけでなく、他の住民の方の個人情報、人権等への配慮、尊重をお願いいたします。

不当に権利が侵害されることのない、安心して住めるマンションにしていきましょう。

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