理事長だより号外No.9

検見川ハウス住民および区分所有者の皆様へ

令和7年9月23日

検見川ハウス管理組合

第51期理事長　大嶋真理絵

住民説明会終了しました！が、規約違反が止まりません！

初めてのオンライン住民説明会が終了しました。一方で、理事会の規約違反が止まりません。日々、状況が変わり、まとめきれませんが、できる範囲で報告させていただきます。（随時、更新させていただく可能性があります）

オンライン説明会、終了しました！

①9月21日（日）10時～12時　9名参加

②9月23日（火・祝）13時～15時　10名参加

いずれもGoogleのオンライン会議を使用し、第一部はこれまでに配布した「理事長だより号外」の内容と最新の状況をお伝えしました。第二部は、参加者同士でチャットや音声による活発な議論が行われました。二回ともご参加くださった方も複数いらっしゃいました。ご参加くださった皆様に厚く御礼申し上げます。

最新の状況：管理会社の合い見積もり

現行契約と同じ内容とした場合の粗見積もりが２社から提示されたので、その報告を行いました。月額にして60～80万、約20％以上の減額が見込めます。

駐車場収入を管理費会計から修繕積立金会計とした場合、12～24％のコストダウンをしないと赤字のままなのですが、現行の管理委託契約料を同程度まで見直す、または管理会社をリプレースすれば黒字運営が実現できそうな数字となっています。

最新の状況：マンション管理士の見積もり

千葉県マンション管理士会より紹介を受け、３名のマンション管理士と面談を行いました。

顧問契約として月12～14万（１名体制）、18万（２名体制）、規模や状況から二名体制を勧められました。マンション管理士資格保有の弁護士（月2.7万円）との二名体制も検討してよいのではないかと思います。

外部居住者、役員負担できない組合員に対して役員負担金を導入すれば、継続して専門家のサポートを受けられる体制を作れると思います。

また、これまで専門委員として一人の住民に払っていた報酬は月18万円でした。

最新の状況：居住年数による世帯数

10年以上居住が最多です。「10年以上」の内訳は、管理会社が情報開示しなかったため、不明です。

直近10年で1/4が入れ替わっています。その半数以上が「5年以内」に入居しています。

このように急激に住民の入れ替えが進んでおり、新しい住民の住みやすさ（住みにくさ）は資産価値に直結していると考えられます。

新しい住民の意見をこれまで以上に積極的にマンション管理に取り入れることは急務であると考えます。

主なご質問、ご意見をご紹介します。

    • 専門家の導入に賛成。住民だけで何とかできる状態ではない。

    • 住んでいると何かしら不安を感じると思う。専門家導入に賛成。

    • 他のマンションでは専門家を入れているのか。（→この近隣でも引き合いが多いそうです）

    • 専門家を導入し、駐車場収入を修繕積立金に回してほしい。

    • 耐震調査は結果が悪いと資産価値が下がるから見送られた。311前。

    • 号外の内容は専門家が見直してお墨付きを与えたほうがいいと思う。

    • 管理会社の態度、対応が住民によって違う。

    • 管理会社はベターなところがあればリプレースしてもいいのではないか。

    • 長い付き合いのある業者のリプレースには慎重になったほうがいいのではないか（→専門家を入れ、チェック体制が構築できればリプレースにこだわる必要がないかも）

    • 問題提起にSNSを使ってはどうか。よそでも起きている問題では。

    • 関心のない住民にどう伝えていくか。

    • オンラインでの参加者がもっと増えるとよい。

今後、関心や意識の高い住民の方同士がつながれる場（チャットスペース）をオンラインにご用意しましたので、号外最後のほうでご紹介します。

また、今回の説明会を通じて「理事長の人物像が変わった」「わかりやすかった」などのお声をいただきました。これからは定期的にオンライン説明会や、安全な場所が確保できれば対面での説明会を行っていくことを考えています。ご希望の方はお気軽にご意見フォームでご連絡ください。

理事会の規約違反が止まりません①

管理組合、理事会、理事長の名義でポスター、文書が次々出されていますが、いずれも規約の定める手続きにのっとっていません。

9/10　ポスター掲示「臨時総会招集」①②③　管理規約第48条違反

9/14　ポスター掲示「臨時総会日程変更」①②③　管理規約第48条違反

9/20　ポスター掲示「説明会に関するお知らせと警告」①③　管理規約第73条違反

9/20　警告書「管理組合公式サイトの運営停止および関連情報の削除要求について」①③　管理規約第73条違反

9/23　臨時理事会招集④　管理規約第48条、48条5違反　←次のセクションで報告します

番号の意味：

    ① 理事会決議を経ていません。

    ② 場所、目的が示されていません。

    ③ 私は理事会決議に参加していません。

    ④ ５日前の招集は「緊急を要する場合」のみですが、緊急である理由が示されません。

いずれも理事会決議がなく、一部の役員が暴走している証です。

個人情報漏洩（電話番号）について

オンライン署名に関するポスターには、メールアドレス（個人情報）収集の注意喚起がありましたが、その理事会が私の携帯電話番号（個人情報）漏洩を起こしています。

そのため、以下の連絡をしました（9/23　8:00）。

    • 理事会に調査、報告

    • 監事に監査（個人情報漏洩）

    • 管理会社に調査、報告のサポート

    • 管理会社の親会社の内部監査室にもCC

    • 9/9（漏洩発覚の当日）に全役員に問い合わせていたが無視されている

警告書、ポスター（臨時総会、ウェブサイト）について

また、警告書、ポスター（臨時総会、ウェブサイト）について規約にある手続きがとられていませんので、監事に以下の問題事項の監査を依頼しました（9/23　8:00）。

    • 理事会決議を経ていない（規約違反）

    • 議事録の提示

    • 私は理事会決議に参加していない（規約違反）

    • 理事長交代を主張する理由について組合員への説明がないこと

いずれも回答締め切りは9月30日としました。結果はまた報告いたします。

理事会の規約違反が止まりません②

私が上記の連絡をしたあと、同日11:51に9月28日開催の臨時理事会の招集がありました。

理事会招集は一週間前までに、会議の日時、場所及び会議の目的を役員に通知しなければならない規約があります（管理規約第48条）。緊急を要する場合は、理事会の承認を得て、５日間を下回らない範囲でこの期間を短縮できます（管理規約第48条5）。

今回は5日前の召集であるため、緊急を要する理由を質問したところ、回答はなく、こちらのようなやり取りが継続中です。

皆さん、どう思われますか？

規約を無視して理事会を強行し、自分たちの好き勝手に物事を進めていこうとしているように思えませんか？規約遵守することを「屁理屈」とまで貶めるような人物が「新理事長」を名乗っているのが、当マンションの現状です。

管理規約違反をしなければいいからマンション管理士はいらない、詳しい人（私）がいるからマンション管理士はいらないと言って再三専門家導入に反対し、実際に私が管理規約について説明をすると毎回このようなやり取りになって、規約遵守することができないのが現在の理事会です。このような理事会に大切な財産の管理を任せられますか？

また、大量のメールで役員が疲弊しているとしたら、その原因や責任は、誠実な対応をすることなく、このような不毛なやり取りを繰り返す役員にあると思いませんか？

理事は本来、理事会として「緊急を要する場合」であるかを判断し、承認する責任を負っています。ところが、「新理事長」を名乗るC理事は、「（私の）判断は必要ない」と発言し、理事会の合議による判断を一方的に排除しました。これは規約の理解不足にとどまらず、規約を軽視し、説明責任を放棄する行為にあたります。

また、「緊急を要する理由が示されていない」という指摘に対し、一部の理事は検討を行わずに「出席」とだけ返信しています。監事も同様に、規約違反の指摘を看過したまま「出席」とのみ回答しており、本来期待される監督機能は果たされていません。

その結果、理事会は規約に基づいた意思決定が行われず、管理組合全体のチェック機能が事実上停止している状態に陥っています。

以上のように、規約違反を放置したままでは管理組合は健全に機能しません。そのため、専門家導入の要請を進めるべく署名活動を開始します。

「専門家導入の要請オンライン署名」から署名できます。

二期連続で、理事長交代騒ぎ！一体何が起きている？

なんと、50期も、理事長交代騒ぎがありました。第一回理事会で議長を務めた人物が、第二回理事会を待たずにいなくなっています。しかも、理事の交代（解任と選任）には総会承認が必要なのに、総会なしで行われています（管理規約第53条違反）。

また、しっかりとした交代の理由の説明がありませんでした。議事録の開示もなく、ただ、交代したということだけが、「管理組合・自治会だより」に書かれただけです。

そして51期理事会も理事長交代を主張していますが、その正当な理由が示されないまま、「交代した」「臨時総会をやる」ということだけが繰り返されています（しかも正当な手続きなしで）。

理事長は「区分所有法に定める管理者」であり、理由なく交代が行われていいものではありません。

50期の途中でいなくなった理事長は、その前の期に管理会社と管理委託契約の値下げ交渉でもめていたことを「管理組合だより」で読みました。また、くすのき会と折り合いが悪かったと複数の住民から聞いています。

私も現在、同様の問題に直面しておりますが、これは特定の誰かとの対立ではなく、マンションの公正な運営に関わる問題です。

当マンションで、一体何が起きているのでしょうか？理事会を動かしているのは誰、何の力なのでしょうか？このような不透明な管理体制でよいと思われますか？

改革を起こしていくには、どうしたらよいか（専門家を導入するなど）を議案としてまとめ、総会承認を経て、理事会に執行してもらう必要があります。

マンション管理に不安のある方、関心やご興味のある方はぜひ、この下で紹介するチャットスペースにご参加いただき、どうしていけばよいのか、どのような議案が必要なのか、一緒に考えていきませんか。

ゆるくつながれるチャットスペースをつくりました

マンション管理の問題について、住民同士が情報交換を行うためのチャットスペースをGoogleチャットでつくりました。

自由に情報交換できます。マンションに関する不安や疑問など、気軽に発言してください。

匿名性を尊重します。部屋番号や個人を特定する情報は、本人の許可なく書き込まないルールです。

参加ご希望の方はgmailのアカウントを添えて、ご意見フォームからお知らせください。招待リンクをお送りします。

Googleチャットはアプリもあり、LINEのような感覚でお使いいただけます。

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