woning en vruchtgebruik
Vruchtgebruik
Testament
In een testament kan een erflater een vruchtgebruik hebben gelegateerd aan iemand (meestal is dat de partner/
Een vruchtgebruik kan gevestigd worden op alle goederen, Echter meestal zal een vruchtgebruik op een woning worden gevestigd.
Een vruchtgebruik krijgt niet de eigendom van het goed, maar mag het alleen gebruiken, Wel de inkomsten ujt dat goed zijn wel voor de vruchtgebruiker.
Tegenover de vruchtgebruiker staat de blote eigenaar
De Blote eigenaar is wel de eigenaar en wordt na afstand vruchtgebruik of door overlijden van de vruchtgebruiker volle eigenaar.
Over de waarde van het vruchtgebruik en blote eigendom is dan erfbelasting schuldig
voorbeeld 1
Testament partner krijgt het vruchtgebruik van de woning Een kind krijgt de blote eigendom
De woz waarde van de woning is eur 100.000 De partner is 60 jaar\
De waarde van het vruchtgebruik is dan eur 60.000 en de waarde van de blote eigendom is 40.000
voorbeeld 2
Testament partner krijgt het vruchtgebruik van een bankrekening en effecten Een kind krijgt de blote eigendom
De woz waarde van hiervan is eur 100.000 De partner is 60 jaar\
De waarde van het vruchtgebruik is dan eur 60.000 en de waarde van de blote eigendom is 40.000
De rente vn]a de bank en de dividend uitkering van de effecten zijn voor de partner
Vruchtgebruik verkoop woning en de verkoper blijft er in wonen
Wanneer een ouder een woning aan een kind heeft verkocht en de ouder bleef in deze woning wonen, dan is het mogelijk dat bij overlijden van de verkoper/ouder erfbelasting over de (WOZ) waarde van deze woning verschuldigd is.
indien ouder met kind direct na de verkoop een huurcontract opstellen en de ouder betaald dan minimaal 6% huur (6% van de woz-waarde), dan zal bij overlijden geen erfbelasting verschuldigd zijn Voorbeelden
Verkoop woning NA 1 JANUARI 2010
Verkoop onder last vruchtgebruik of onder last recht van gebruik en bewoning
(let op ook indien de verkopers in de woning zonder maken van een afspraak of gaan huren van de kopers dan kan dit belast zijn bij overlijden)
1.
ouder verkoopt woning aan kind op 1 februari 2010.
...........woz-waarde = e 150.000, datum verkoop woning.
...........waarde economische verkeer= e 100.000
...........koopsom e 100.000.
...........huurcontract, te betalen huur 6% van woz-waarde ad e 150.000 is e 9.000 per jaar (huur 6% jaarlijkse WOZ-waarde)
Geen erfbelasting schuldig over de waarde van de woning bij overlijden ouder
Dit omdat de ouders de woning huren en meer dan 6% huurpenningen wordt betaald (huurpenning minimaal 6% woz-waarde)
2.
ouder verkoopt woning aan kind op 1 februari 2010.
...........woz-waarde WOZ 2010 = e 150.000,
...........waarde economische verkeer= e 100.000
...........koopsom e 100.000.
...........huurcontract, te betalen huur e 2.000 per jaar
Erfbelasting schuldig over de WOZ-waarde van de woning bij overlijden ouder.
en wel over verschil WOZ-waarde jaar overlijden minus de koopsom +rente.
Verkoop VOOR 1 januari 2010
Als de woning voor 1 januari 2010 is gekocht en bij de verkoop was een zakelijke huur overeengekomen, dan is er geen erfbelasting verschuldigd over de waarde van de woning bij overlijden van de ouder.
Wanneer er geen zakelijke huur is overeengekomen en ook niet minimaal 6% taxatiewaarde huur is betaald, dan zal bij overlijden van de ouder erfbelasting verschuldigd zijn over de waarde van de woning.
Verkoop NA 1 januari 2010
Verkoop met vestigen vruchtgebruik t.b.v. verkoper
Dan is over het verschil tussen de woz-waarde jaar overlijden ouder en overeengekomen overnamesom erfbelasting verschuldigd
voorbeeld
...........woz-waarde moment overlijden e 170.000
...........koopsom e 100.000
...........erfbelasting schuldig over woz jaar overlijden ad e 170.000 minus koopsom ad e 100.000 is e 70.000
(minus 6% jaarlijkse rente over e 100.000)
Verkoop VOOR 1 januari 2010
Verkoop met vestigen vruchtgebruik t.b.v verkoper
Indien de woning VOOR 1 JANUARI 2010 was verkocht is er een overgangsregeling, die is opgenomen in een Besluit van de Staatssecretaris van Financien van 4 april 2012.
Gezien dit besluit mag voor berekening waarde vrijval van het vruchtgebruik worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer ten tijde van de rechtshandeling, vermeerderd met de waardestijging tussen 1 januari 2010 en datum overlijden.
voorbeelden
1.
verkoop woning aan kind, met vruchtgebruik t.b.v. ouder in 1990
...........waarde economische verkeer 1990 e 125.000
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2010, is peildatum 1-1-2009 e 200.000
...........overlijden jaar 2015
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2015, is peildatum 1-1-2014 e 240.000
...........Erfbelasting over
...........woz-waarde overlijdensdatum woz-beschikking 2015 e 240.000
...........woz-waarde woz-beschikking 2010 e 200.000
...........Verschil is WOZ 2015 e 240.000 minus WOZ 2010 ad 200.000 = e 40.000
...........waarde economische verkeer ten tijde van de koop in 1990 was e 125.000
...........totaal erfbelasting schuldig over e 40.000 + e 125.000 is over e 165.000
2.
verkoop woning aan kind, met vruchtgebruik t.b.v. ouder in 1990
...........waarde economische verkeer 1990 e 90.000
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2010, is peildatum 1-1-2009 e 100.000
overlijden jaar 2015
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2015, is peildatum 1-1-2014 e 98.000
...........Erfbelasting over
...........woz-waarde overlijdensdatum woz-beschikking 2015 e 98.000
...........woz-waarde woz-beschikking 2010 e 100.000
...........Verschil WOZ 2015 ad e 98.000 minus WOZ 2010 100.000 = negatief of e 0
...........waarde economische verkeer 1990 e 90.000
...........totaal erfbelasting schuldig over e 90.000
3.
verkoop woning aan kind, met vruchtgebruik t.b.v. ouder in 1990
...........waarde economische verkeer 1990 e 150.000
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2010, is peildatum 1-1-2009 e 100.000
...........overlijden jaar 2015
...........woz-waarde woz-beschikking 1-1-2015, is peildatum 1-1-2014 e 98.000
...........Verschil WOZ 2015 ad e 98.000 minus WOZ 2010 ad 100.000 is negatief of e 0
...........Erfbelasting over de woz-waarde per datum overlijden ad e 98.000
Wanneer de ouder de woning heeft verkocht aan kind met instellen van vruchtgebruik t.b.v. verkoper en dit vruchtgebruik wordt tijdens leven omgezet in een huurrecht, veranderen bovenstaande berekeningen niet. Het reeds genoten vruchtgenot komt namelijk nooit te vervallen.
Wel mag rekening worden gehouden met verbeteringen, die de koper/kind voor eigen rekening heeft aangebracht aan de woning. Echter niet de kosten van het onderhoud van de woning.
Bij bepaling van de woz-waarde moet dan worden uitgegaan van een woz-waarde zonder rekening te houden met de verbeteringen.