Studio Lambelet

La risposta all'interpello n. 133/2025 dell'Agenzia delle Entrate affronta il trattamento fiscale della cessione contestuale ma separata del diritto di usufrutto e della nuda proprietà di un immobile, un tema sempre più rilevante nella pratica immobiliare. Questo scenario solleva dubbi interpretativi riguardo all'applicazione dell'articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).

Quesito e Soluzione Interpretativa del Contribuente

I coniugi, in regime di separazione dei beni, intendono vendere separatamente l'usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento e una cantina. La domanda principale è se il trasferimento contestuale ma separato del diritto di usufrutto e della nuda proprietà debba essere considerato unitariamente come una cessione, soggetta all'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, o se ciascun trasferimento debba essere considerato distintamente. In quest'ultimo caso, la costituzione del diritto di usufrutto e la cessione della nuda proprietà ricadrebbero rispettivamente nell'ambito di applicazione della lettera h) e della lettera b) del detto articolo 67 del TUIR.

I contribuenti, citando uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 14/2024/T), sostengono che la cessione dell'usufrutto è tassabile come reddito diverso (lettera h) solo se comporta una compressione del diritto di proprietà originario. In caso di vendita dell'intera proprietà, anche frazionata, prevarrebbe la tassazione come plusvalenza (lettera b).

Il Parere dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate, nel fornire il suo parere, richiama le modifiche apportate al TUIR dalla legge di bilancio 2024, in vigore dal primo gennaio 2024. In particolare, viene sottolineata la distinzione tra cessione e costituzione di diritti reali di godimento. La cessione è equiparata alla cessione della proprietà, mentre la costituzione dell'usufrutto è considerata reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera h).

Nel caso specifico, l'Agenzia chiarisce che la cessione dell'usufrutto e della nuda proprietà sono negozi giuridici distinti, che presuppongono la scissione delle facoltà del diritto di proprietà. La costituzione dell'usufrutto è un atto preliminare necessario per poter cedere la nuda proprietà. Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione, l'Agenzia afferma l'autonomia fiscale dei due negozi, anche se collegati dalla volontà delle parti.

Applicazione della Normativa

In applicazione della normativa e in linea con i principi esposti, l'Agenzia ritiene che i due negozi autonomi sotto il profilo civilistico siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale. Pertanto, nel caso in esame, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, determinato secondo i criteri di cui al successivo articolo 71, comma 2. La plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell'abitazione è tassabile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, secondo i criteri di cui al successivo articolo 68, nell'ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall'acquisto.

Conclusione

In conclusione, l'Agenzia delle Entrate definisce che la costituzione dell'usufrutto è tassata come reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera h del TUIR), mentre la cessione della nuda proprietà è tassata come plusvalenza (art. 67, comma 1, lettera b del TUIR), se realizzata entro cinque anni dall'acquisto. Questa interpretazione fornisce certezza agli operatori del settore immobiliare, delineando un quadro fiscale chiaro per le operazioni di cessione frazionata della proprietà.