改定借地料の計算方法 デベロッパーおよび組合は、双方の合意の上で改定借地料の決定を試みます。デベロッパーお よび組合が合意に達しない場合、改定借地料は鑑定評価により決定されます。
鑑定人の選定お よび改定借地料の決定については、下記の通りです。
鑑定人の選定 デベロッパーおよび組合は、その各々が鑑定人を選定します。いずれかの当事者が鑑定人の選 定を行わなかった場合、鑑定人を選定した方の当事者は、巡回裁判所の裁判官に対し鑑定人の 選定を要請することができます。その後、2 名の鑑定人が 3 番目の鑑定人を選定します。上記 2 名の鑑定人が 3 番目の鑑定人を選定しない場合、当事者のいずれかが巡回裁判所の裁判官に 対し、3 番目の鑑定人の選定を要請することができます。改定借地料は 3 名の鑑定人により決 定され、当該鑑定人の過半数により決められた決定は、確定的であり、かつ両当事者を拘束す るものとします。当該鑑定人が過半数による決定に至らない場合は、上記の方法に従い、新た な 3 名の鑑定人を選定します。各当事者は、自らの鑑定人、弁護士および証人に対する手数料 を各自で支払うものとします。鑑定評価に関するその他の費用については、両当事者が均等に 折半して支払うものとします。
プロジェクトに対する改定借地料 鑑定人がプロジェクトの土地の適正市場価額を決定する際は、その土地が建物またはその他の 改良物のない空閑地であると想定して決定を行うものとします。毎年改定されるプロジェクト の借地料は、鑑定人が決定する借地料の適正市場価額と同等であるものとします。当該借地料 の適正市場価額は、土地の適正市場価額の (a) 7 パーセント、または、(b) 通例の借地人の利益 率のうちいずれか高い方を掛けた額を下回らないものとします。通例の借地人の利益率とは、 バーニス・パウアヒ・ビショップ・エステートの受託者が過去 10 年以内の借地料改定日に決 定した居住用アパートメントの改定借地料において、その決定時の基準値として使用された最 低利益率のうちの最も高い値のことを指すものとします。加えて、いずれの改定借地期間にお ける年間借地料も、直前の借地期間の借地料の金額、または応答する借地期間の基本借地契約 の下で決定された年間借地料の 110 パーセントの額を下回らないものとします。
アパートメント所有者の改定借地料 アパートメント所有者の改定借地料は、プロジェクトの改定借地料に未分配の共有権益を掛け た合計額と同等であるものとします。鑑定評価が改定借地期間の開始までに完了しなかった場 合、アパートメント所有者は、前期間と同額の借地料を継続して支払うものとし、かつ、その 不足分を鑑定評価の完了時に支払わなければならないものとします。
明け渡し アパートメント所有者は、借地期間の終了時または借地契約の中途解約時に、デベロッパーに 対し借地の返却を行うものとします。アパートメント所有者は、他のアパートメント所有者と 共に、コンドミニアムの建物の除去または取り壊しを行うことができるものとします。建物の 除去または取り壊しが行われなかった場合、組合として機能するアパートメント所有者および 他のアパートメント所有者は、建物の占有を解き、これをデベロッパーに明け渡すものとしま す。建物は、良好な状態にて（妥当な損耗は除く。）デベロッパーに明け渡すものとします。 デベロッパーは、建物に対する金額として総額 5 万ドルを支払うものとし、アパートメント所 有者は、当該金額の比例割当額を受領するものとします。