Law Office of Thomas M. Yang
양 명석 변호사 사무소
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누가 임대인과 임차인인가?
Who is a Landlord and Who is a Tenant?
임대인은 임대 unit을 소유하고 있는 개인 또는 회사를 의미합니다. 임대인은 임대 unit을 제3자인 임차인에게 거주 목적으로 임대합니다. 임차인은 임대 기간동안 임대 unit을 독점적으로 점유하고 사용할 권한을 취득하게 됩니다.
임대인은 “주인 – owner”라고도 불리우고, 임차인은 “거주자 – resident”라고도 불리웁니다.
임대 unit(rental unit)은 아파트, 집, duplex, 콘도 또는 방으로 임대인이 임차인에게 주거 목적으로 임대하는 것입니다. 본 책자에서 임대 unit이란 위 명시된 임대물을 의미합니다. 임차인이 임대 unit을 주거 목적으로 임대하기 때문에, “주거용 임대 unit”이라고도 합니다.
임대인이 임대 대리인 또는 임대 건물을 관리하는 임대 관리인을 고용하는 경우가 많이 있습니다. 대리인 또는 관리인은 임대인의 고용인으로 임대인을 대리합니다. 대부분의 경우, 임차인은 임대인의 대리인 또는 관리인을 임대인과 동일하게 대할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인은 대리인 또는 관리인과 직접 문제의 해결안에 협의할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게통보를 전달하여야 하는 경우 (22~22, 22 페이지 참조), 임차인은 임대인의 대리인 또는 관리인에게 전달할 수 있습니다.
임대인 또는 관리인 (또는 임대인을 대리하여 법적 통보를 수령할 수 있는 자)의 이름, 주소 및 전화번호는 임대계약에 명시되거나 임대 unit 또는 건물의 잘 보이는 곳에 게시되어있어야 합니다.
본 책자에서 임차인의 권한 또는 책임이라고 논의된 내용은 법에서 “임차인”이라고 정의한 자에게만 해당됩니다. 일반적으로, California법상 호텔, 모텔의 숙박자나 거주자는 임차인과 동일한 권한을 가지게 됩니다. 호텔과 모텔의 숙박자와 거주자가 임차인과 동일한 권한을 가지게 되거나 그러하지 아니한 상황에 대한 판단기준은 아래 “특수 상황 – Special Situations” 도표 (sidebar)를 참조하십시요.
특수 상황 – Special Situations
호텔 또는 모텔의 거주자는 아래의 경우 임차인의 권한이 없습니다:
호텔, 모텔, 주거 클럽 및 기타 숙박시설에 30일 이하 숙박하면서 주정부의 호텔 숙박세가 부과되는경우
호텔, 모텔, 주거 클럽 및 기타 숙박시설에 30일 이상 숙박하면서,숙박 30일까지의 숙박비 및 기타 관련 모든 비용을 지급하지 않은 경우
관리인이 출입할 수 있고 관리인에게 통제권이 있는 호텔이나 모텔에 숙박하고 있고, 아래 모든 사항이 적용되는 경우
· 호텔 또는 모텔에 7일 이하의 숙박 기간만 허용함
· 아래 서비스가 모든 숙박자에게 제공됨
o 내화성 금고를 숙박자에게 사용할 수 있게 함
o 중앙 전화 서비스 (central phone service)
o 메이드, 우편과 룸 서비스 및
o 호텔이나 모텔내 또는 바로 옆에 위치하고 호텔이나 모텔과 같이 운영되는 식당
위 1, 2 또는 3항에 해당하는 경우, 숙박자는 임차인이 아니고, 숙박고객입니다. 숙박자는 임차인과동일한 권한이 없습니다. 예를 들어, 호텔의 주인은 숙박비를 지급하지 않는 숙박자가 그의 방에 출입할 수없게 할 수 있습니다. 임대인의 경우, 임차인을 퇴거하기 위해서는 공식적으로 명도 이전 소송을 제기하여야합니다.
주거용 호텔을 실제로 주거지로 이용하는 숙박자에게는 임차인의 권한이 주어집니다. “주거용 호텔”은 6 unit 이상의 취췸용으로 설계, 사용 또는 임대되는 방 또는 efficiency unit으로 실제로 주거지로 사용되는 곳을 의미합니다. 주거용 호텔에는 각 임대유니트용으로 잠글 수 있는 개별 우편함이 제공되어야 합니다.
주거용 호텔의 주인이 숙박자가 임차인의 권한을 취득하는 것의 방지을 목적으로 숙박자에게 호텔의숙박 기간이 30일 되기 전에 호텔에서 나가거나 check-out하고 다시 등록할 것을 요구하는 것은 불법 행위입니다. 이 법을 위반하는 자는 $500 벌금 및 숙박자의 변호사 비용을 배상하여야 할 수도 있습니다.
하숙인은 주인이 거주하는 집의 방 하나에 거주하는 자를 의미합니다. 주인은 하숙인이 사용하는 모든 공간에 출입할 수 있고 집 전체에 대한 관리를 합니다. 대부분의 하숙인은 임차인과 동일한 권한의 혜택을 받습니다.
그러나, 다른 하숙인이 없는 일인인 하숙인의 경우, 주인은 공식적 절차 없이 그 하숙인을 퇴거(evict)시킬 수 있습니다. 주인은 하숙인에게 하숙을 해지한다는 서면 통보를 보내면 됩니다. 통보기간은임대료의 지급기일이면 됩니다 (예를 들어, 월별 임대료를 지급하는 경우, 30일). (“임대인의 기간 미확정 임대 해지 통보 – Landlord’s notice to end a period tenancy” 22 참조). 임대인이 통보제공하고 통보 기간이 완료된 이후, 하숙인은 추가 주거 권한이 없으며, 침입자로 퇴거될 수 있습니다.
“임시 주택”의 거주자인 임차인이 있습니다. 임시 주택(transitional housing)은 집이 없은 자(homeless)들에게 30일에서 24개월 사이의 임시 주거지로 제공되는 것입니다. 이러한 임시 주택의 거주자의 임대 조건 및 퇴거에는 특별 규정이 적용됩니다.
모빌 홈 또는 레크리에이션용 차량의 주거지역에서의 임대인과 임차인의 관계에 대한 법규는 특별모빌 홈 주거법또는 레크리에이션용 차량 주거지법이 적용됩니다.
그러나, 모빌 홈 거주자를 퇴거시키는 일부의 경우에는 일반 퇴거 절차가 적용됩니다. (22~22페이지 참조) 특히, 모빌 홈의 소유자(모빌 홈 주거지의 관리자로부터 모빌 홈이 위치한 자리를 임대한 모빌 홈의주인)로부터 모빌 홈을 임대하는 자를 퇴거시킬 경우, 모빌 홈 주거법에 적용을 받지 않고 본 책자에 명시된명도 이전 절차가 적용됩니다. 모빌 홈과 모빌 홈 자리를 임대한 자에게도 동일하게 일반 명도 이전 절차가적용됩니다.