임대하기로 결정

임대인 공개 사항 – Landlord’s Disclosures

납성분이 포함된 페인트 – Lead-based paint

임대 건물이 1978년 이전에 건축되었으면, 아래 조항 모두를 준수하여야 합니다.

• • 임차인이 임대계약을 체결하기 전에 임대 건물에 사용된 납성분이 있는 페인트 및 기타 납과 관련된 위험물질에 대한 정보를 공개하여야 합니다. 임대인은 연방 정부가 작성한 자료“Protect Your Family From Lead in Your Home”을 제공하여야 합니다 (1-800-424-LEAD에 연락하여 받을 수 있고 www.epa.gov/lead에서 다운로드할 수 있습니다).

  • 임대인은 납이 포함된 페인트인지 테스트를 하거나 그를 제거할 의무가 없습니다.

  • 법규에서 지정하는 납에 대한 경고 문구가 임대계약에 포함되어야 합니다.

  • 임대인은 납이 포함된 페인트 및 그의 위험에 대한 서면 공재 자료를 임차인 또는 임차 후보자에게 제공하여야 합니다.

정기적 해충 제거 조치 – Periodic pest control treatment

해충 관리사는 장기 계약에 의거하여 첫 해충 제거 조치를 이행하기 전에 임대인과 임차인에게 사용 살충제에 대한 정보를 통보하여야 합니다. 임대인은 해충 제거 계약에 조치가 가해지는 임대 unit에 새로 이사오는 임차인에게 그 통보의 사본을 제공하여야 합니다.

석면 – Asbestos

1981년 이전에 건축된 주택에는 석면 자재가 사용되었을 수 있습니다. 한 권위있는 임대인을 위한 참고서적은 임대건물에서 석면이 발견되면, 임대인은 그 사실을 임차인에게 공개할 것을 추천하고 있습니다. (그 참고 서적은 임차인에게 공개하는 자료에 대한 자세한 정보와 직원 보호에 대한 내용이 포함되어 있습니다.)

발암성 물질 – Carcinogenic Material

10명 이상의 직원을 고용하는 임대인은 알고 있는 발암물질 (예를 들어 석면)을 임대 신청자에게 공개하여야 합니다.

필로폰 오염 – Methamphetamine Contamination

필로폰 생산지로 사용되었던 주택은 필로폰으로 오염되었을 가능성이 높습니다.

보건부 직원이 임대 건물을 검사하면서 필로폰 생산과 관련된 화학물질의 오염을 발견하면, 그 직원은 그 임대 건물을 사용하거나 건물에 체류하는 것을 금지하는 명령을 발행하여야합니다. 금지령은 건물의 주인과 모든 거주자에게 송달되어야 합니다. 주인과 거주자 모두는 건물을 비우고, 보건부에서 오염의 문제가 없다는 통보를 보낼때까지 건물을 사용할 수 없게 됩니다.

건물의 주인은 보건부의 금지령의 사본을 임대 신청서를 작성한 자에게 전달하여야 합니다. 임대계약을 체결하기 전에 임차인은 금지령을 수령하였음을 확인하는 확인서에 서명하여야 합니다. 임대인이 이런 절차를 위반하는 경우, 임차인은 체결한 임대 계약을 취소할 수 있습니다. 임대인은 보건부에서 오염의 문제가 해결되었다는 통보를 받을 때까지 위 절차를 준수하여야 합니다.

위 의무조항은 2006년 1월 1일부터 유효합니다.

파괴 허가 – Demolition Permit

임대 건물에 대한 파괴 허가 신청서를 제출한 임대인은 임차인으로부터 임대에 관련된 수수료를 받거나 임대계약을 체결하기전에 파괴 허가 신청 사실을 공개하여야 합니다. (임대인은 기존 임차인들과 계약을 체결하였지만 임대를 시작하지 않은 임차인에게도 통보를 하여야 합니다.) 통보에는 예측되는 최대 빠른 파괴 일정에 대한 정보 및 파괴의 시작과 함께 임대가 해지됨을 명시하여야 합니다.

군사 기지 또는 폭발물 – Military base or explosives

임대 건물이 탄약 또는 폭발물이 사용되었던 폐쇄된 군사 기지로부터 1마일 이내의 거래에 위치된 사실을 알고 있다면, 임대인은 이를 임대 신청자에게 서면으로 공개하여야 합니다. 임대계약을 체결하기 전에 임차인에게 이를 통보하여야 합니다.

임대 unit에서의 사망 – Death in the rental unit

임차인이 임대 unit을 임대하겠다고 제의 (offer)하기 3년 전 이내에 임대 unit에서 전 임차인이 사망하였다면, 임대인은 이 사실을 임차인이 임대 제의 (offer)할 때 공개하여야 합니다. 임대인 또는 그의 대리인은 사망과정에 대한 정보를 제공하여야 합니다. 단, AIDS로 또는 그와 연결된 질병으로 사망하였는지는 공개하지 않아도 됩니다. 그러나 임차인이 사망의원인에 대하여 구체적으로 질문을 하는 경우, 임대인 또는 그의 대리인은 의도적으로 허위된 답을 제공할 수 없습니다.

콘도 전환 프로젝트 – Condominium conversion project

임대 unit이 콘도 전환 프로젝트에 포함되어 있을 수 있습니다. 콘도 전환 프로젝트는 아파트 건물을 콘도로 전환하거나 아파트 건물을 파괴하고 새로운 콘도 건물을 건축하는 프로젝트를 말합니다. 임차인이 임대계약을 체결하기 전에, 임대인 또는 콘도 프로젝트의 subdivider는 임차인에게 아래 내용의 정보를 서면으로 통보하여야 합니다:

• • 임대 unit을 일반인에게 매각하는 것이 승인되었거나 매각될 수 있다는 사실;

  • 임대 unit이 매각되면 임대가 해지된다는 사실;

  • 임대 unit을 매각하려고 시장에 offer하기 90일전에 통보를 제공한다는 사실;

  • 일반적으로 임차인에게 매입우선권을 제공한다는 사실.

통보는 법규에서 지정한 문안을 사용하여야 합니다. 이 통보 의무는 5 unit 이상의 아파트가 있는 건물의 콘도 전환프로젝트로 마지막 승인을 받은 프로젝트에만 적용됩니다. 통보가 제공되지 않았으며, 임차인은 $1,100을 초과하지 않는 범위내에서 실제로 발생한 이사비용과 $1,100을 초과하지 않는 범위내에서 새로 임대한 unit의 첫 1개월 임대료를 배상받을 수있습니다. 이 통보 요건은 4 unit 이하의 단지 또는 법원 지시(상속관련 법원 지시 포함), foreclosure 및 trust에 의한 양도로 인한 transfer에는 적용되지 않습니다.

보증금에 대한 일반 규정 – Basic Rules Governing Security Deposits

임대를 시작하면서, 임대인은 임차인에게 보증금의 지급을 요구할 것입니다. 임대인은 임차인이 미지급한 임대료를 유지하고 이사한 경우, 임대 unit을 파상시킨 경우 또는 임대를시작할 때보다 더러운 상태로 이사한 경우 등에 사용할 수 있습니다.

California법상, 임대 계약에서 보증금이 반환되지 않는다고 명시 할 수 없습니다. 이는 임대가 완료되면, 임대인은 적법한 목적으로 공제한 금액(22페이지 및 22-22페이지 참조)을 제외한 나머지 보증금을 반환하여야 한다는 내용입니다.

거의 대부분의 임대인들은 임차인에게 보증금을 요구합니다. 보증금은 “마지막 달의 임대료”, “보증 예탁금”, “애완동물 보증금”, “key money”, 또는 “청소비”라고 불릴 수도 있습니다. 보증금은 마지막 달의 임대료와 일정 보증금을 합한 것일 수도 있습니다. 명칭과 상관없이 법은 위 모든 예탁금을 보증금이라고 합니다. 단, 한가지 특예는 다음 문단에 명시되어 있습니다.

법은 임대인에게 보증금 외에 신청서 수수료를 수령하는 것을 허용하고 있습니다. (9-10페이지 참조) 신청서 수수료는 보증금의 포함되지 않습니다. 그러나, 그 이외로 임대인이임대 시작 시점에 임대인의 비용에 대하여 임차인에게 부과하는 수수료는 모두 보증금에 포함됩니다. 아래 그러한 수수료 2가지 예가 있습니다:

• • 신청서 수수료 – 임대인은 임차인의 신원보증을 확인하거나 크레딧 보고서를 제공받는등의 임차인에 대한 정보를 수집하는데 발생하는 비용을 임차인에게 부과할 수 있습니다. (8-10페이지 참조) 신청서 수수료는 보증금에 포함되지 않습니다. 따라서, 신청서 수수료는 반환되지 않습니다.

  • 신규 임차인 프로세스 수수료 – 신규 임차인을 process하면서 발생하는 임대인의 비용을 임차인에게 부과할 수도 있습니다. 예를 들어, 임대 신청서류를 임차인에게 제공하면서 서류비용, 임대 unit을 임대중개 listing비, 임차인의 면접비 등을 부과할 수 있습니다. 그런데 이러한 수수료는 보증금에 포함됩니다. 따라서, 이러한 수수료는 보증금의 일부로 임대인이22페이지 및 22-22페이지에 명시된 방법에 의하여 적법하게 공제하지 않으면 임차인에게 반환해 주어야 합니다.

법은 임대인이 부과할 수 있는 보증금의 한도를 제한합니다. 적법한 보증금의 한도는 임대 unit에 가구가 포함되어 있는지 또는 물침대를 허용하는지에 따가 다릅니다.

• • 가구가 포함되지 않은 임대 unit: 보증금은 2개월치 임대료를 초과할 수 없습니다. 물침대를 사용하는 경우, 2.5개월치 임대료를 초과할 수 없습니다.

  • 가구가 포함된 임대 unit: 보증금은 3개월치 임대료를 초과할 수 없습니다. 물 침대를 사용하는 경우, 3.5개월치 임대료를 초과할 수 없습니다.

  • 첫달 임대료: 임대인은 첫달 임대료를 보증금과 함께 지급할 것을 요구할 수 있습니다.

일반적으로 임대인은 보증금을 현금으로 지급할 것을 요구할 수 없습니다. (22-22페이지 참조)

보증금 예: 임차인이 가구가 포함되지 않은 아파트를 $500/월 임대료에 임대하기로 합의하였습니다. 이사를 하기 전에, 임대인이 2개월치 임대료($500 x 2 = $1,000)를 보증금으로 지급할 것을 요구하였습니다. 임대인은 첫달 임대료, $500와 신청서 수수료 $42.06을 함께 지불할 것을 요구하였습니다. 첫달 임대료와 신청서 수수료는 보증금에 포함되지않습니다.

임대인이 보증금으로 $1,000을 요구하였다고 가정합니다 (이는 법에서 허용하는 보증금 한도 금액입니다). 임대인이 추가로 $200 청소 예탁금, $15 열쇄 예탁금과 임차인으로 process하는 비용으로 $50을 요구한다면, 이는 불법 행위입니다. 임대료가 $500/월이고 가구를 제공하지 않는 임대인 경우에 보증금의 한도는 $1,000이기 때문에 위 추가 비용을 요구할 수 없습니다.

만약에 임차인이 임대인에게 임대 unit의 구조, 장식 또는 가구를 개조하거나 변경해 줄 것을 요청하고 일정 금액을 지급하기로 합의하였다면, 그 금액에 대해서는 보증금에 대한 제한이 적용되지 않으며, 보증금에 포함되지 않습니다. 그러나, 임차인이 요청한 개조 또는 변경 내용에 임대인이 그 전 임차인에게 청구할 수 있는 부분이 포함되어 있다고 가정합니다. 그 경우에는 관련 개조 또는 변경 비용이 보증금의 제한 규정에 적용을 받으며, 보증금에 포함되겠습니다.

보증금으로 지급하는 금액에 대하여 반환이 불가능하다고 할 수 없습니다. 그러나, 임대가 완료되고 임차인이 이사를 가는 시점에 법은 아래의 경우 임대인이 보증금의 일부 또는 전부를 공제하는 것을 허용합니다:

• 미지급된 임대료

  • 임대를 시작할때보다 더러운 상태로 임대 unit을 남기는 경우

  • 일상적인 사용으로 인한 마모와 훼손을 초과하여 임대 unit을 파손시킨 경우

• 일상적인 사용으로 인한 마모와 훼손 이외로 동산을 원상복귀하지 못한 경우

위에 해당하는 사항이 없으면, 임대인은 보증금 전액을 임차인에게 반환하여야 합니다. 그러나, 임대 unit을 아주 더러운 상태로 남겼거나, 일상적인 사용으로 인한 마모와 훼손 이상으로 파손시켰으면, 임대인은 수리 및 청소에 합리적으로 필요한 비용을 공제할 수 있습니다. 보증금에서 공재하는 내용은 좀더 세부적으로 22-22페이지에 설명되어 있습니다.

임대 계약에 보증금을 임대인에게 지급하였다는 사실과 그 금액이 정확하게 명시되어 있는지를 확인하여야 하겠습니다. 임대 계약에 어떤 상황에서 임대인이 그 보증금의 일부 또는전부를 반환하지 않아도 되는지를 명시하여야 하겠습니다. 대부분의 임대인은 수령한 보증금에 대한 영수증을 제공 할 것입니다. 분쟁이 발생하는 가능성을 대비하여 임대계약을 안전한 장소에 잘 보관하여야 하겠습니다.

재고 목록 – The Inventory Checklist

임차인과 임대인 또는 그의 대리인이 108-111페이지에 있는 재고 목록 또는 그와 비슷한 것을 작성하는 것이 좋겠습니다. 이사를 하기 전에 그를 이행하는 것이 좋겠습니다. 상황이 어려우면, 이사한 이후 2-3일 이내에 작성하는 것을 추천합니다. 임차인과 임대인 또는 그의 대리인이 임대 unit을 함께 점검하고, 목록에 있는 품목의 상태를 기록하면 됩니다. 임차인과 임대인 또는 그의 대리인이 서명날인하여야 합니다. 각각이 그 사본을 보관하여야 하겠습니다. 임대를 시작하기 전에 그러한 목록을 자세하게 작성하면, 임대가 완료되고 이사를 할때 분쟁을 방지할 수 있습니다. 108페이지의 추가 제안내용을 참조하십시요.

임차인의 보험 – Renter’s Insurance

임차인 보험은 화재 또는 도난으로부터 임차인의 재산 피해를 보호하여 줍니다. 또한 임차인의 부주의로 제3자에게 부상을 입히거나 재산에 피해를 주어 임대인 또는 제3자로부터책임 추궁을 받게 되는 경우에도 임차인을 보호합니다. 임차인 보험은 보험가입자에게만 혜택을 줍니다. Roommate의 개인 자산에 대해서는 혜택이 없습니다. 보험에 혜택을 원하면 roommate가 별도의 보험에 가입하여야 합니다.

임차인의 부주의로 화재가 발생하여 다른 임차인의 재산 또는 임대 건물에 피해를 주는 경우에는 임차인에게 그에 대한 책임이 있을 수 있습니다. 임차인이 임대인 또는 제3자의 손해를 배상하여야 할 수 있습니다. 임차인의 보험이 임차인를 대신하여 그 손해의 전부 또는 일부를 배상하게 됩니다. 그렇기 때문에, 임차인 보험에 가입하는 것이 바람직할 수도 있습니다.

임차인 보험이 어디서나 가입 가능한 것은 아닙니다. 보험 가입이 가능하고 가입하기로 결정하면, 보험이 임차인에게 필요한 보호를 제공하고 보험료가 적절한지를 확인하십시요. 보험사마다 보험과 보험료에 차이가 많이 있을 수 있기 때문에 한개 이상의 회사의 보험 상품을 비교하여 보시는 것이 좋겠습니다. 보험료는 보험한도에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

임대인이 임대 건물을 보호하는 보험에 가입하였을 것이지만, 임차인이 그 보험으로 혜택을 받을 수 있다고 생각하지 않는 것이 좋겠습니다. 임대인의 보험회사가 임차인이 원인을제공하여 발생하는 손실에 대하여 임대인에게 보상을 하면, 그 보험회사는 임차인으로부터 그 보상금을 배상받기 위하여 소송을 제기할 수 있습니다.

임차인이 물침대를 사용하기를 원하면, 임대인은 임차인에게 그의 사용으로 인하여 발생할 수 있는 손상에 대한 보험을 요구할 수 있습니다.

임대 통제 – Rent Control

California주의 몇 도시에서는 임대료의 인상을 규제하는 임대 통제 법이 적용됩니다. 이런 몇 도시에서는 임대인이 임대료를 인상하려고 하거나, 임차인을 퇴거시키고자 할때 좀더까다로운 절차를 명시하고 있습니다. 각 도시의 규정이 다릅니다.

에를 들어, 정당한 사유가 있어야만 퇴거를 허용하는 규정도 있습니다. 이러한 규정이 적용되는 지역에서는 임대인이 기간 미확정 임대를 해지하고자 하는 경우, 정당한 사유를 제시하여햐만 합니다. 다른 도시에는 그러한 의무가 없습니다.

몇 도시에는 임대료의 인상을 승인하거나 거부할 권한이 있는 위원회(board)가 있기도 합니다. 다른 도시에서는 매년 특정 비율 이하의 인상을 허용하는 규정이 있기도 합니다. 최근 수정된 주법에 의거하면, 모든 임대 통제 도시에 “vacancy decontrol” 규정이 있습니다. 임대료 미지급 사유로 임대인이 임대를 해지하거나 임차인이 자의로 임대를 해지하는 경우, 임대인은 임대 unit을 시가에 임대할 수 있게 되었습니다.

몇 규정은 아파트를 콘도로 전환하는 것을 어렵게 합니다.

지역 임대 통제규정에 적용을 받지 않는 몇 특정 건물들이 있습니다. 예를 들어, 1995년 이후에 완공이 된 건물은 임대 통제를 받지 않습니다. 1999년 1월 1일 부터는 단독 주택및 콘도에서 1996년 1월 1일 이후 시작한 임대에도 임대 통제법이 적용되지 않습니다.

임대 통제 규정은 그 이외의 임대인과 임차인의 관계에 중요한 영향을 줄 수 있습니다. 임대 통제 규정이 있는 도시에 거주하고 있는지를 확인하여 보십시요. (Appendix 2에 명시된 임대 통제 도시목록을 참고하십시요.) 지역 housing agency나 임대 통재 위원회에 연락하여 확인하십시요. 지역의 법률 도서관에서 임대 통재 규정을 확인하거나 거주지 도시 또는 군 clerk의 사무소에서 임대 통제 규정을 요청하시면 됩니다. 임대 통제 규정을 웹사이트에 공시하는 도시도 있습니다. (예를 들어 Los Angeles의 임대 통제 규정은 www.lacity.org/lahd에서 접할 수 있습니다.)

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