문제 해결 방안

대부분의 임차인-임대인 관계에는 문제가 없습니다. 그러나, 간혹 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 한 겨울에 난방이 작동하지 않을 수가 있습니다. 임대인이 건물을 양도할수도 있고, 콘도로 전환할 수도 있습니다. 본 섹숀에서는 이러한 문제 및 기타 임차인-임대인관계에서 발생할 수 있는 여러 문제에 대하여 알아 봅니다.

수리 및 주거성 – Repair And Habitability

임대 건물은 주거용으로 적합하여야 합니다. “주거용”으로 적합하여야 함은 법률용어로 임대 건물이 임차인의 건강과 안전에 중요한 영향을 주는 주정부 및 지역정부의 건축 및 건강법규을 상당부분 준수하는 것을 의미합니다.

캘리포니아법은 임대인과 임차인 각각에게 특정 수리의무를 부과합니다. 단, 임차 건물이 주거용으로 적합한지의 총체적 책임은 임대인에게 있습니다.

임대인의 수리 의무 – Landlord’s responsibility for repairs

임대인은 임대하기 전에 임대건물이 주거용으로 적합함을 확인하여야 합니다. 또한, 임대기간 중, 임대인은 임대 건물이 주거용으로 적합하도록 발생하는 문제를 수리하여야 합니다.

이러한 임대인의 의무는 캘리포니아 주 대법원의 Green v. Superior Court이라는 판결문에서 주거용 임대계약에는 주거성 보증내용이 묵시적으로 포함되어 있다고 인정된 바 있습니다. 이 주거성 묵시적 보증의무에 의거하여, 임대건물이 주거용으로 적합하지 않은 경우, 임대인에게 그를 수리할 의무가 부과됩니다. 이는, 추가로 설명하자면, 임대인은 임대 건물의 중요한 하자 및 주 정부 및 지역 정부의 건축 및 건강관련 규정의 중요한 위반사항을 수리하여야 합니다. 단, 임대인은 임차인, 임차인의 가족, 손님 또는 애완견에 의하여 발생한 손실을 수리할 의무는 없습니다.

일반적으로, 임대인은 임대건물이 주거용으로 적합하도록 유지하여야 합니다. 그 이외의 심각하지 않은 수리의무는 통상적으로 임대 계약에 의거하여 결정됩니다.

관련 법규는 어떠한 상황에서 임대건물이 주거용으로 적합하지 않은지를 아래와 같이 구체적으로 정의하고 있습니다.

임차인의 수리 의무 – Tenant’s responsibility for repairs

임차인은 임대 unit과 홀웨이 등의 공동지역과 건물 외부공간에 대해 적절한 관리를 하여야 합니다. 임차인은 그러한 공간을 깨끗하고 손실이 없게 유지하여야 합니다. 임차인의 과실 또는 남용으로 발생하는 손실과 임차인이 책임을 져야하는 임차인의 가족, 손님 및 애완견에 의하여 발생하는 손실에 대한 책임은 임차인에게 있습니다. 임차인의 유지 의무 및 손실배상책임은 29-29페이지에 자세히 설명되어 있습니다.

임대건물을 주거용으로 부적절하게 만드는 상황 – Conditions that make a rental unit legally uninhabitable

여러 종류의 하자가 관련 임대 unit을 주거용으로 적합하지 않게 만듭니다. 임대인은 임대 unit이 주거용으로 적합하도록 유지하여야 합니다. 또한 임대 unit은 임차인의 건강과 안전에 영향을 줄 수 있는 관련 건축과 주택 규정을 “거의 모두 준수” (substantially comply”)하여야 합니다.

임대건물에 빌딩 거주자 또는 일반인에게 위험한 납이 사용되었거나, 구조에 하자, 부적절한 위생설비 등 기타 하자가 있어 거주자 또는 일반인의 건강, 생명, 안전, 자산 및 복지를위협하는 상황이 존재하면 주거용으로 부적합하다고 할 수 있습니다.

아래의 한 조항이 상당수준 부족한 경우, 주거건물은 주거용으로 부적합하다고 할 수 있습니다.

• • 지붕과 (깨지지 않은) 창과 문을 포함한 외부벽이 비에 대한 방수 및 날씨로 부터 보호되어야 함

  • 상하수관에 문제가 없어야 하며, 냉·온수가 제공되어야 하고, 하수관은 하수처리 시스템에 연결되어 있어야 함

• 가스관에 하자가 없어야 함

• 난방시스템에 하자가 없어야 함

  • 전등, 전선 및 장비등의 전기시스템에 하자가 없어야 함

  • 건물, 토지 및 기타 부동산이 청결하고 위생적이어야 하며, 쓰레기, 쥐, 해충 등이 없어야 함

• 적절한 쓰레기통이 있어야 함

  • 바닥, 층계, 층계손잡이 등에 하자가 없어야 함

각 임대 유니트에는 아래 설비가 포함되어야 한다.

• • 하자 없는 변기, 화장대, 욕조 또는 샤우어. 변기, 욕조와 샤우어는 환기가 되며 프라이버시가 있는 방에 있어야 함

  • 싱크대가 설치된 부억; 싱크대는 습기를 흡수하는 나무 등의 자재로 만들어 져서는 아니됨

  • 각 방에 창이나 스카이라이트를 통하여 햇볓이 들어와야 하며, 각 방의 창은 fan으로 통풍이 가능하지 않으면 통풍이 되도록 반이상 열수 있어야 함.

  • 화재 또는 응급시 사용할 수 있는 거리나 복도로 통하는 안전 출구; 층계, 복도 및 출구에는 쓰레기가 없어야 함; 창고, 차고 및 지하실에는 연소물이 없어야 함

  • 현관문에는 작동하는 잠금 자물쇠 (deadbolt lock)이 설치되어 있어야 하며, 창문에는 작동하는 잠금 또는 보안 장치가 설치되어 있어야 함.

  • 다세대 빌딩의 각 세대에는 작동하는 화재탐지기 (smoke detector)가 설치되어 있어야 함; 아파트 단지에는 층계 공동지역에도 화재탐지기가 설치되어야 함

  • 각 unit마다 잠글 수 있는 우편함. 우편함은 우체국의 아파트용 우편함 규격을 충족시켜야 함.

  • 단독 주택을 제외한 아파트 단지 등의 주거지 수영장에 접지 누전 회로 차단기 (ground fault circuit interrupter)가, 어린이 물놀이터 (wading pool)에는 흡입 방지 보호 장치가설치되어 있어야 함

이러한 주거성 묵시적 보증은 단지 임대 건물이 완벽하지 않거나, 심미적으로 아름답지 않다고 위반되는 것은 아닙니다. 또한 그 자체만으로는 주거성에 영향을 주지 않는 사소한 건축 규정 위반으로도 그 보증 내용을 위반하는 것이 아닙니다.

예를 들어, 임대 건물내에 전화선을 설치하고 그를 유지하는 것이 임대인의 의무이기는 하나, 그를 위반한다고 하여 주거용으로 적절함의 보증의무를 위반한다고는 볼 수 없겠습니다.

권위 있는 참고서에서는 주거용으로 적절함의 보증의무를 위반하는 경우가 이외 2가지가 있다고 언급하고 있습니다. 첫번째는 임대건물에 곰팡이가 있어 주거용으로 적절하지 않거나 임차인의 건강 또는 안전에 위협을 주는 경우가 있겠습니다. 두번째는 지역정부의 보건담당자로부터 임대인에게 임대건물이 필로폰 (methamphetamine)으로 오염되었다고 통보를 받은 경우 임대인에게 의무를 부과하는 새로운 법안이 통과되었기 때문입니다 (본 책자의 “필로폰 오염” 참조 – 23페이지). 위 참고서는 이러한 증거가 있는 오염 상황의 경우에, 임차인은 임대인에게 주거용으로 적절함의 보증 위반을 주장할 수 있을 것이라는 의견을 제시하고 있습니다.

임대인의 주거용 적절성 의무의 한계 – Limitations on landlord’s duty to keep the rental unit habitable

임대 건물이 위 조항에 적용되어 주거용으로 부적절한 경우에도, 임차인이 본인의 의무를 이행하지 않으면 임대인에게 해당 상황을 수정할 의무가 부과되지 않을 수도 있습니다.

임차인이 임대 건물에 적절한 관리를 하여야 하는 의무 이외에도, 법은 임차인에게 다음과 같은 구체적인 관리 의무를 부과하고 있습니다.

임차인은 다음 모두를 이행하여야 합니다:

• 건물과 대지를 상황이 허용하는 수준까지 청결하고 위생적 환경으로 유지하여야 함

  • 가스, 전기 및 상하수도 시설을 올바르게 사용하여야 함 (잘 못 사용하는 예로, 전기 용량을 초과하여 사용하는 경우, 큰 이물질을 변기에 버리는 경우 및 가스, 전기, 상하수도 시설을대단히 더럽게 사용하는 경우)

• 쓰레기를 청결하고 위생적으로 처리하여야 함

  • 건물과 대지를 파괴, 손실 또는 손상시키거나 제3자에게 그를 허용하지 말아야 함

  • 건물, 설비, 장비 및 장치의 일부를 제거하거나 제3자에게 그를 허용하지 말아야 함

  • 건물과 대지를 주거용으로 사용하고, 방들을 방의 목적에 맞게 사용하여야 함. 예를 들어 침실은 침실로 사용하여야 하며, 부엌으로 사용하지 말아야 함

  • 데드록(dead bolt lock)이나 창문의 잠금 또는 보안장치가 제대로 작동하지 않는 경우, 그를 임대인에게 통보함

단, 임대인이 임대 unit을 청소하고 쓰레기를 처리한다고 서면 동의를 할 수도 있습니다.

임차인이 위 의무를 사소하게 위반하는 경우에도, 임대인에게 임대 건물을 주거용으로 적절한 환경으로 유지할 의무가 있으며, 이를 위반하는 경우, 주거 건물 규정 위반으로 처벌을받을 수 있습니다. 임차인이 위 의무를 위반하였고, 그 위반 자체가 임대 건물이 주거용으로 부적절하게 된 사유에 상당히 기여하였거나 임대인이 그 상황을 수정하는데 상당히 방해를 하였다면, 임대인은 그 상황을 수정하지 않아도 됩니다. 그러나, 임차인이 위 의무를 위반한 경우, 임차인은 임대인이 주거성 보증을 위반하였다고 임대료를 지급하지 않거나 임대인을 상대로 소송을 제기할 수 없습니다.

다른 수리 의무 – Responsibility for other kinds of repairs

심각하지 않은 수리에 대해서는 임대계약에서 임차인 또는 임대인에게 그 수리 의무를 부과할 수 있습니다. 그러한 수리 의무로, 냉장고, 빨래기계, 주차공간 및 수영장에 대한 수리의무가 포함될 수 있습니다. 이러한 조항은 일반적으로 쾌적 설비 (amenities)로 간주되며, 그러한 설비가 없어도 주거용 적절성에는 영향을 주지 않습니다.

이러한 임대 계약의 조항은 임대 계약 당사자의 의도에 따라 집행됩니다.

임차인이 합의한 수리 의무 – Tenant’s agreement to make repairs

임대인과 임차인은 임대료를 할인하는 조건으로 임차인이 모든 수리에 대한 책임을 지겠다고 임대계약에 합의할 수 있습니다. 그러한 합의는 성의 성실 원칙에 의하여 합의되어야합니다: 임대료가 실질적으로 할인되어야 하며, 임차인에게 모든 수리를 책임질 의도와 능력이 있어야 합니다. 임차인은 그러한 계약을 협상하면서, 수리비를 일정 한도까지로 제한하는 규정을 고려하여야 하겠습니다. 그러한 계약 체결 여부와 상관없이, 임대인에게 임대건물에 대한 주 정부 및 지역 정부의 주택 규정 준수 의무가 계속 부과됩니다.

수리 – Having Repairs Made

임대 건물에 수리가 필요하고, 주거성 보증의무에 의거하여 임대인에 수리 의무가 있다고 임차인이 생각한다면, 임차인은 이를 임대인에게 통보하여야 합니다. 대부분의 경우, 임대건물은 투자 자산으로 임대인은 그를 안전하고, 청결하게, 수리하여 유지할 것을 원할 것입니다.

건물의 하자 또는 손실 상황은 전화 및 서신으로 임대인에게 통보하는 것이 바람직합니다. 임차인은 전화와 서신에서 건물의 하자 또는 손실 및 필요한 수리 내용을 구체적으로 언급하여야 하겠습니다. 임차인은 날짜를 서신에 기재하고 사본을 보관하여 통보 사실 및 내역에 대한 기록을 가지고 있는 것이 좋겠습니다. 임대인에게 이메일 또는 팩스로 임대인에게 통보를한 경우, 우편으로 다시 통보를 하는 것이 좋겠습니다. (29-29페인지 참조)

임차인은 서선을 임대인, 매니저 또는 에이전트에게 전달 확인을 요청한 (수령증 요청 – return receipt requested) 배달증명(certified) 우편으로 보내는 것이 좋겠습니다. 배달증명 (certified) 우편으로 서신 통보를 보내는 것이 법적으로 꼭 필요한 것은 아니나, 추천드리는 방법입니다. 또는, 임차인 (또는 임차인의 친구)가 서신을 임대인, 매니저 또는 에이전트에게 직접 전달하고, 수신확인서를 요구하는 것도 가능하겠습니다. 임차인은 서신의 사본과 수신확인서나 서신이 전달되었다는 다른 입증 자료를 보관하는 것이 좋겠습니다. (아래 임대인에게통보 전달 – Giving the landlord notice, 43-44페이지 참조)

임대인이 정당한 사유가 없이 요구한 수리를 하지 않으면, 수리의 심각성에 따라 임차인에게 아래 대응안이 있을 수 있습니다. 그러한 대응안은 아래에 논의되었습니다. 각 대응안에 대하여 각각의 요구사항 및 어려움이 있으니, 임차인은 조심하여 그를 이행하여야 하겠습니다.

“수리하고 수리비 공제” 대응안 – The “repair and deduct” remedy

수리하고 수리비 공제 대응안으로 임차인은 임대 unit의 하자를 수리하고 1달치 임대료 이하로 그 수리비를 임대료에서 공제할 수 있습니다. 이 대응안은 임차인의 건강과 안전에영향을 주는 하자나 주거용 적절 보증 내용을 중대하게 위반하는 상황에 적용됩니다. (주거성 보증관련 내용 참조, 29-29 페이지 참조) 예를 들어, 비가 새는 지붕, 온수가 없거나 가스가 세는 경우가 있겠습니다.

실질적으로, 이 수리하고 수리비 공재 대응안은 임차인이 심각한 하자를 임대인을 상대로 소송을 제기하지 않고 수리할 수 있게 합니다. 그러나, 이 대응안은 까다로운 법적 조건의적용을 받기 때문에, 변호사, 무료 법률 상담소 또는 임차인 조합 등의 자문을 받는 것을 추천드립니다.

이 수리하고 수리비 공제 대응안을 사용하시려면, 아래의 내용을 원칙적으로 준수하여야 합니다.

1. 하자가 심각하고 임차인의 건강과 안전에 직접적으로 영향을 주어야 함.

2. 수리비는 1달 임대료를 초과할 수 없음.

3. 임차인은 이 수리하고 수리비 공재 대응안을 각 12개월의 기간 중 3번 이상 사용할 수 없음.

4. 수리가 필요한 하자가 임차인 또는 임차인의 가족, 방문객 또는 애완 동물에 의하여 발생하지 않았어야 함.

5. 임차인은 구두로 또는 서면으로 임대인에게 수리가 필요함을 통보하여야 함. (임대인에게 통보를 제공하는 내용을 참조, 29-29 페이지)

6. 임차인은 임대인이 수리를 할 적절한 기간을 제공하여야 함.

• 적절한 기간이 얼마나 되는 지는 하자 및 적절한 수리에 따라 결정됩니다. 일반적으로 30일이 적절한 기간으로 인정되지만, 상황에 따라 그보다 짧은 기간이 적절한 기간이 될수도 있습니다. 예를 들어, 추운 날씨에 난방장치에 고장이 났으면, 2일이 적절한 기간이라고 간주될 수도 있습니다 (그 기간에 자격있는 수리공을 찾을 수 있다는 가정하에).

7. 임대인이 적절한 기간내에 수리를 하지 않는다면, 임차인은 직접 수리를 하거나, 제3자를 고용하여 수리를 할 수 있습니다. 임차인은 그 수리비를 임대료에서 공제하고 임대료를 지급하면 됩니다. 임차인은 수리비의 모든 영수증을 보관하여야 하겠습니다.

• 법에의한 의무조항은 아니나, 임차인은 임대인에게 임대료에서 수리비를 공재하였다는 통보를 하는 것을 추천드립니다. 임차인은 이 통보의 사본을 보관하여야 하겠습니다.

주의: 임대 건물의 하자가 이 “수리와 수리비 공제” 대응안의 사용을 허용할 정도로 심각하여야 합니다. 심각한 수준의 하자가 아닌 경우, 임대인은 임차인을 상대로 공제한 임대료의 지급을 요구하는 소송을 제기할 수 있고 또는 임대료 지급 위반을 근거로 명도이전 소송(eviction)을 제기할 수 있습니다. 임차인이 위 대응안으로 허용되는 범위를 초과하는 수리비를 공제하였거나, 임대인에게 제공되어야 하는 통보를 제공하지 않은 경우, 또는 적절한 수리 기간을 제공하지 않은 경우, 법원은 임차인이 수리비를 지급하였더라도 임대료 전액을 지급하라고 지시할수 있고, 또는 명도이전을 명할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 이 “수리와 수리비 공제” 대응안을 사용하면 임차인을 상대로 명도이전을 강요하거나 임대료를 높일 수도 있습니다. 이런 행위는 보복성 명도 이전 (retaliatory eviction)이라 합니다 (29-29 페이지 참조). 이런 행위는 상황에 따라 불법 행위가 되겠습니다.

“포기” 대응안 – The “abandonment” remedy

임대 건물에 하자가 있는 경우, 임차인은 그를 수리하고 수리비를 공제하지 않고, 임대를 포기(이사)할 수 있습니다. 이는 “포기” (abandonment) 대응안이라고 합니다. 하자의수리비가 1달 임대료를 초과하는 경우에 임차인은 이런 포기 대응안을 사용할 수 있겠습니다. 단, 이는 이 대응안의 필수 조건은 아닙니다. 이 “포기” 대응안에게 위 “수리하고 수리비 공제” 대응안과 동일한 요건이 적용됩니다.

이 “포기” 대응안을 사용하려면 임대 건물에 임차인의 건강과 안전에 영향을 주는 하자가 존재하거나 주거성 보증을 심각하게 위반하는 상황이여야 합니다. (주거용 적절성 보증 내용 참조, 29-29페이지) 이 대응안을 적법하게 사용하면, 임차인은 임대를 포기한 시점부터 임대료 지급의무가 상실됩니다.

합법적인 “포기” 대응안의 여건은 아래와 같습니다:

1. 하자가 심각하고 임차인의 건강과 안전에 직접적인 영향을 주어야 함.

2. 임차인, 임차인의 가족, 방문객 또는 애완 동물이 수리를 필요로 하는 하자를 만들지 않았어야 함.

3. 임차인은 임대인에게 구두로 또는 서면으로 수리가 필요하다고 통보를 하여야 함. (임대인에 통보를 참조, 29-29 페이지)

4. 임차인은 임대인에게 수리할 수 있는 적절한 기간을 제공하여야 함.

• 적절한 기간이 얼마나 되는 지는 하자 및 적절한 수리에 따라 결정됩니다. 일반적으로 30일이 적절한 기간으로 인정되지만, 상황에 따라 그보다 짧은 기간이 적절한 기간이 될수도 있습니다. 예를 들어, 나무 뿌리가 하수구를 막아 집안의 하수구 및 변기가 모두 박혔다면, 1~2일 정도가 적절한 기간이라고 간주될 수도 있습니다.

5. 임대인이 적절한 기간내에 수리를 하지 않는다면, 임차인은 임대인에게 서면으로 임차인이 임대를 포기하는 사유를 설명하고, 임대건물에서 이사를 하여야 합니다. 임차인은 건물의모든 열쇄를 임대인에게 반환하여야 합니다. 통보는 “임대인에게 통보제공” 섹션(29-29 페이지)에 명시된 절차에 따라, 직접 또는 우편으로 전달하여야 합니다. 임차인은 통보의 사본을 보관하여야 합니다.

• 법에의한 의무조항은 아니나, 임차인은임대를 포기하는 사유를 임대인에게 서면으로 통보하는 것을 추천합니다. 임차인의 서면은 임대인으로 하여금 임차인을 상대로 추가 임대료의 지급 또는 다른 손실 배상의 소송 제기하는 것을 재검토하게 할 수 있습니다. 임차인의 서면 통보는 향후 소송이 제기되면, 임차인의 “포기” 사유를 입증할 수 있습니다. 가능하다면, 임차인은 임대 건물의 하자 내용을 사진 또는 비디오로 찰영하여 입증 자료를 준비하는 것도 좋겠습니다. 임차인은 통보, 점검 보고서, 사진 또는 비디오의 사본을 보관하는것이 좋겠습니다.

주의: 하자가 임차인의 건강과 안전에 심각하게 영향을 주지 않을 수 있습니다. 임대인은 추가 임대료 및 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

“임대료 보류” 대응안 – The “rent withholding” remedy

임차인은 또다른 대응안을 사용할 수 있습니다 – “임대료 보류” 대응안.

임대인이 중대한 하자를 수리하지 않아 주거성 보증 내용을 위반하는 경우, 관련 법규는 임차인이 임대료 지급을 중단하는 것을 허용하고 있습니다. (주거성 보증내용에 대해서는 위29~29쪽 참조) 임대료 지급 중단의 권한을 행사하기 위해서는 관련 하자나 필요한 수리가 위 임차인이 수리하고 수리비를 공제하는 권리 또는 임대를 포기하는 권리의 행사의 경우보다 심각한 경우여야 합니다. 관련 하자가 임차인의 건강 또는 안전을 위협하여야 하겠습니다.

임대료 지급 중단할 수 있는 근거가 되는 하자는 Green v. Superior Court판례에서 아래의 하자등이 명시되었습니다.

• 화장실 천장이 떨어지고 수리가 되지 않은 상황

  • 쥐, 생쥐와 바퀴벌레가 계속하여 존재하는 상황

  • 아파트내 4개 방에 난방이 되지 않는 상황

• 하수구가 막혀 있는 상황

• 전기줄이 노출되고 하자가 있는 상황

• 불법으로 설치되어 있는 위험한 상태의 스토브

Green건에서는 위 명시된 상황 모두가 존재하였으며, 그 외에도 건축코드와 주택코드를 위반하였었습니다. 상황에 따라 다른 위반/하자로 임대료 지급 중단이 인정될 수 있습니다. 단, 해당 하자/위반이 중대하여 임차인의 건강 또는 안전을 위협하여야 합니다.

주거성 보증의무를 위반하였음을 입증하기 위하여, 임차인은 임대건물에 수리를 필요하는 하자가 있음을 입증하여야 합니다. 법원의 도움을 받기 위해서는 그에 대한 사진, 영상물, 증인 및 임대인에게 그러한 사실을 알리는 서면의 사본등이 필요하겠습니다.

임대료의 지급을 중단하기 전에 변호사, 법률상담소, 임차인을 위한 기관등과 임대료 지급 중단이 적절한 지를 확인하는 것을 추천합니다.

임대료 지급 중단 권한을 행사하기에 필요한 조건과 절차는 아래와 같습니다.

1. 수리를 필요로하는 하자가 임차인의 건강 또는 안전을 위협하여야 합니다.

• • 임대 아파트에 거주할 수 없을 정도로 심각한 하자이어야 합니다. 예를 들어, 위 Green 판례에 명시된 하자들을 참조하십시요.

2. 임차인 또는 임차인의 가족, 방문객 또는 애완동물이 하자를 발생시키지 않았어야 합니다.

3. 임차인은 임대인에게 구두 또는 서면으로 수리가 필요함을 통보하여야 합니다. (임대인에게 통보를 하는 내용은 아래29-29페이지 참조)

4. 임차인은 임대인이 수리를 하기 위한 적절한 기간을 제공하여야 합니다.

• • 적절한 기간이 얼마나 되는지는 하자와 필요한 수리에 따라 결정되겠습니다.

5. 임대인이 적절한 기간내에 수리를 하지 않는 경우, 임차인은 임대료의 일부 또는 전부를 보류할 수 있겠습니다. 임대인이 수리를 이행할 때까지 임대료 지급을 중단할 수 있습니다.

• • 임대료의 얼마를 지급하지 않을 수 있을까요? 법은 어는 정도의 임대료를 지급하지 않는 것이 적절한지에 대하여 구체적인 언급이 없습니다. 단, 관련 판례에 의하면, 판사들은 아래의 방법에 의하여 적절한 금액을 정하고 있습니다.

임대료의 일정 비율: 하자로 인하여 주거용으로 부적절한 부분이 전체 임대 면적에서 차지하는 비율을 계산하여 그 비율에 해당하는 임대료의 지급을 중단하게 합니다. 예를 들어, 임대 아파트의 4개 방 중, 1개방이 주거용으로 부적절하면, 임차인은 임대료의 ¼을 지급하지 않아도 됩니다. 임차인은 나머지 임대료, 즉 임대료의 75%를 계속 지급하여야 합니다. 법원에서 가장 많이 쓰이는 계산 방법입니다.

임대 아파트의 시가: 하자가 존재하는 임대 아파트의 적절한 임대료를 계산하여, 임차인은 그 금액을 지급합니다. [영문본에는 계약상의 임대료와 하자가 존재하는 임대 unit의 시가의 차액을 지급하라고 명시되어 있는데, 이는 오타로 판단됩니다.]

6. 임차인은 지급하지 않는 임대료를 쓰지 말고, 유지하여야 합니다. 임차인은 지급하지 않은 임대료의 전부 또는 일부를 나중에 임대인에게 지급하게 될 가능성을 예상하여야 합니다.

• • 임차인이 임대료의 지급을 보류하는 경우, 임차인은 지급하지 않은 임대료를 별도의 특수 은행계좌 (에스크로 계좌)에 입금 관리하여야 하겠습니다. 임차인은 임대인에게 지급하지 않은 임대료를 에스크로 계좌에 입금하였다는 사실과 그 사유를 서면으로 통보하여야 하겠습니다.

임대인에게 지급하지 않은 임대료를 에스크로 계좌에 입금하여 관리하는 것은 법규상 의무 조항은 아니지만, 아래 3가지 이유로 강력히 추천드립니다.

첫째, 아래 “위험”섹션에서 설명된바와 같이, 임대료 지급을 중단하는 경우의 상당 건이 소송으로 전개됩니다. 대부분의 경우, 판사는 임차인에게 하자가 존재하는 임대물의 해당하는 조정된 임대료를 지급하라고 판결을 내립니다. 아주 드문 경우에, 판사는 임대료 전체에 대한 지급 중단을 허용합니다. 지급을 중단한 임대료를 에스크로 계좌에 입금 관리하면, 법원에서 “적절한” 임대료를 지급하라고 명령하는 경우에 문제없이 그를 지급할 수 있겠습니다. 임차인은 법원의 판결이 확정되고 5일이내에 판결에 의한 임대료를 지급하여야 합니다.

둘째, 임대료를 에스크로 계좌에 입금하면 임차인이 단순하게 임대료를 지급하지 않기 위하여 허위주장을 한 것이 아님을 법원에 쉽게 설득할 수 있습니다. 법원에서 재판이 있으면, 임차인은 문제가 발생하기 전에 임대계약에 의하여 정기적으로 제시간에 임대료를 지급하였음을 보여주는 자료를 지참하여 참석하는 것이 좋겠습니다.

셋째, 여러 무료법률상담소와 변호사들이 임대료를 에스크로 계좌에 입금하지 않은 임차인을 대변하여 주지 않고 있는 것이 사실입니다.

상황에 따라, 임차인과 임대인이 하자가 있는 임대물의 적정 임대료에 합의할 수도 있습니다. 임차인과 임대인이 적정 임대료에 합의할 수 없는 경우에는 적정 임대료는 소송 또는중재나 조정에 의하여 결정되어야 하겠습니다 (아래 제 29페이지 참조).

위험 – Risks: 임대물의 하자가 임차인의 건강 또는 안전을 위헙하는 정도로 심각하지 않을 수 있습니다. 그러한 경우에, 임차인이 임대료 지급을 거부하는 경우, 임대인은 임차인에게 명도이전 통보 (임대료를 지급하거나 명도이전하라는 3일 사전 통보)를 제시할 수 있습니다. 임차인이 임대료 지급을 계속 거부하면, 임대인은 아마도 법원에 강제 명도 이전 소송을 제기할 것입니다. 임차인은 법원에서 임대인이 주거성 보증 의무를 위반하였음을 입증하여야 합니다.

임차인이 승소하는 경우, 임대인은 하자를 수리하라고, 임차인은 적절한 임대료를 지급하라고 법원의 지시를 받을 것입니다. 일반적으로 적절한 임대료라고 인정된 금액은 판결이지시된 이후 5일내 지급하여야 합니다. 임차인이 승소하고 지시된 임대료를 지급하지 않으면, 판사는 임대인의 승소로 새로운 판결을 내릴 것이고, 임차인은 다른 특별 상황이 없는한 임대물에서 강재로 퇴거될 것입니다. 임차인이 패소하는 경우, 임차인은 임대료를 지급하여야 하며, 아마도 임대권한을 상실하게 되고, 임대인의 변호사 비용을 지급하게 될 가능성도 있습니다.

임대계약이 없는 임차인이 임대료 지급을 거부하는 경우에 또 다른 위험은 임대인이 임차인의 하자 통보를 무시하고 별도로 임대 해지 30일 사전 통보를 하고 임차인을 내보내려고할 수 있습니다. 이런 경우, 그러한 임대 해지 통보는 보복성 명도이전이 될 수 있습니다. (아래 29-29 페이지 참조). 몇가지 제한이 있지만, 법은 보복성 명도이전을 금하고 있습니다.

임대인에게 주는 통보 – Giving the landlord notice

임차인이 수리하고 공재, 임대료 지급 거부, 또는 임대 포기에 대한 임대인에게 통보를 하는 경우, 서면 통보를 할 것을 추천합니다. 통보는 서신의 형태로, 타자하거나 자필로 쓸 수있습니다. 서신에서 하자 및 필요한 수리에 대한 자세한 설명을 포함하여야 하겠습니다. 서신에 서명날인하고, 사본을 보관하여야 하겠습니다.

서신을 전자우편이나 팩스로 보내는 것이 간편할 수 있습니다. 임차인의 수리 및 공재에 관한 관련 법규에는 서면 또는 구두로 통보를 할 수 있다고 명시되어 있으나, 전자우편이나팩스에 대한 언급이 없습니다. 통보가 관련 법규의 요건을 충족시키는지 여부에 대한 이견이 없도록, 전자우편이나 팩스로 통보를 하는 경우, 하자와 필요한 수리를 설명하는 서신을 보내는것이 바람직하겠습니다.

서신은 임대인, 관리인 또는 대리인에게 배달 증명 우편 (수령증 요청)으로 보내는 것이 좋겠습니다. 배달 증명 우편으로 서신을 보내는 것이 법규에 요구사항은 아니지만, 추천할만한 방식입니다. 또는, 임차인 (또는 친구)이 직접 서신을 임대인, 관리인 또는 대리인에게 전달하는 것도 가능합니다. 임차인은 임대인에게 수령증에 날짜 기재 및 서명할 것을 요청하거나서신을 받았다고 사본에 서명하거나 이니셜을 해줄 것을 요청하여야 하겠습니다. 어떠한 방식으로 통보를 전달하던지, 임차인은 임대인 또는 그의 관리인이나 대리인에게 통보하였음을 입증할 수 있는 것이 중요합니다.

통보 서신의 사본 또는 수령증으로 통보가 전달되었음과 그 내용을 입증할 수 있겠습니다. 임대물의 하자 및 수리에 대한 모든 대화 및 전화내용에 대한 노트를 하여 그 기록을 보유하는 것을 추천합니다. 각 대화 중 또는 가능하면 대화를 완료한 이후 즉시, 대화의 시간, 대화 내용 및 노트를 작성한 시간을 기록하는 것이 바람직 합니다.

중요 사실: 임차인과 임대인은 상대방의 동의없이 대화를 녹음할 수 없습니다.

임차인의 정보 – Tenant information

주택건물의 거주자는 임차인의 권한에 대한 정보를 구하기 위하여, 또는 임차인 모임에 참석하기 위하여 또는 그러한 모임에 대한 정보를 구하기 위하여 일반 시간이나 비상사태의경우에 외부인을 임대건물로 초대할 수 있습니다. 초대받은 자는 침입죄로 처벌될 수 없습니다.

손해배상 소송 – Lawsuit for damages as a remedy

수리이후 수리비 공재, 임대포기 및 임대료 지급 거부는 임차인에게 임대물에 심각한 하자가 있는 경우 임대인을 상대로한 법정 소송없이 행사할 수 있는 권한들 입니다. 중재나 조정은 임대건물의 하자에 대한 분쟁을 해결하는 또 다른 방법입니다. (아래 제 29페이지 참조).

임대인이 임대건물의 중대한 하자를 수리하지 않으면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수도 있습니다. 손해배상 청구금액에 따라 소액 재판소 또는 일반 재판소(superior court)에서 소송을 제기할 수 있습니다. 임차인은 수리 이행 후 수리비 공재 등 다른 방식의 권리행사를 하지 않고 직접 소송을 제기할 수 있습니다.

임차인이 소송에서 승소하면, 법원은 임차인에게 실제 손해의 배상과 $100에서 $5,000 사이의 특별 배상금을 판결할 수 있습니다. 특별 배상금은 모텔 비용 등으로 임대인이 임대건물을 수리하지 않아 임차인에게 발생한 비용을 의미합니다. 승소한 자는 소송비용(법원 수수료) 및 적절한 변호사 비용도 배상받을 수 있습니다.

법원은 임대인에게 문제원인을 제거하고 임차인의 건강과 안전을 위협하는 상황을 수리하라고 명령할 수도 있습니다. 예를 들어, 법원은 임대인에게 물이 새는 지붕을 수리하라고지시하고, 수리가 완료될 때까지 관할권을 유지할 수 있습니다.

임차인이 승소하기 위해서는 아래의 조건이 모두 충족되어야 합니다:

• • 임대건물의 주거성에 중대한 하자가 있어야 합니다. 이는, 임대건물에 납성분이 거주자 또는 일반인에게 위험한 수준이거나 또는 위 29페이지에 명시된 주거용으로 부적절한 상황; 또는 거주자 또는 공공인의 건강, 생명, 안전, 재산, 복지를 위협하는 구조물에 하자가 있거나, 위생시설이 부족하거나, 불법방해(nuisance)가 있어 수준이하(substandard)라고 공표되었어야 합니다;

  • 주택 검사자 (housing inspector)가 임대물을 검사하고 임대인 또는 임대인의 대리인에게 서면으로 임대인이 수리를 하여야 한다고 통보를 하였어야 합니다;

  • 주택 검사자가 위 서면 통보를 임대인에게 전달하고 35일 계속 하자가 지속되어야 하며, 임대인은 그에 대한 수리를 하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 없어야 합니다;

  • 임차인 또는 임차인의 가족, 손님이나 애완 동물이 관련 임대물의 하자를 발생시키지 않았어야 합니다;

  • 위 모든 조건이 충족된 이후에 임대인이 임대료를 수령하거나, 임대료의 지급을 요구하거나, 임대료 인상 통보를 전달하거나 또는 3일내 임대료 지급 또는 임대포기 통보(아래 29-29페이지 참조)를 전달하였어야 합니다.

소송을 제기하려면, 임차인은 아래의 모든 조항을 이행하여야 합니다.

• • 임차인은 임대인에게 서면으로 수리를 요하는 하자에 대한 통보를 하여야 합니다. (임대인에게 통보, 29페이지 참조). 임차인 또는 임차인의 가족, 손님 또는 애완 동물이 원인을 제공하지 않은 심각한 주거성 하자가 임대 unit에 존재하여야 합니다.

  • 임대인에게 전달하는 통보에는 하자 및 필요한 수리에 대한 구체적인 정보를 기재하여야 합니다.

  • 임대인에게 수리를 이행할 적절한 기간을 제공하여야 합니다.

  • 임대인이 적절한 기간내에 수리를 하지 않으면, 임차인은 관련 시청 또는 군청의 건축부 또는 보건부 등에 연락하여 임대건물의 검사를 요청하여야 합니다.

  • 주택 검사자가 반드시 임대건물을 검사하여야 합니다.

  • 주택 검사자가 하자의 수리에 대한 서면통보를 임대인 또는 임대인의 대리인에게 전달하여야 합니다.

  • 주택 검사자가 임대인에게 위 언급된 통보를 전달한 이후, 관련 하자가 35일 이상 지속되어야 합니다. 임대인이 그 이후 임대료를 수령하거나, 임대료의 지급을 요구하거나, 임대료를인상하거나 임대료 지급 또는 임대 포기를 요구하는 3일 통보를 하여야 합니다.

  • 임차인은 사진, 영상물, 증인의 증언자료, 주택 검사자의 보고서 등 하자에 대한 법원에 제출할 수 있는 입증 자료를 수집하여야 합니다.

  • 변호사, 법률상당소, 임차인 권익보호서 등과 소송에서 예상할 수 있는 결과 및 위험 등에 대하여 논의하는 것이 좋겠습니다.

법원외에서 분쟁의 해결 – Resolving complaints out of court

소송을 제기하기 전에, 임차인은 개인적 협상 또는 중재 또는 조정 등 임대인-임차인의 분쟁을 해결하여 주는 프로그램을 통하여 문제를 해결하도록 노력하는 것이 좋겠습니다. 임차인과 임대인이 동의하면, 중립적인 제3자가 양방과 협의하여 해결안을 찾도록 노력할 수도 있습니다. 비공식적 해결방식이 빠르고 비용이 저렴할 수 있습니다. (아래 “중재와 조정”, 29페이지 참조)

임대인이 임대건물을 매각하는 경우 –Landlord’s Sale of the Rental Unit

임대인이 임대건물을 자발적으로 제3자에게 양도하는 경우, 임차인으로서의 법적 권한에는 아무련 변화가 없습니다. 임대계약이 있는 임차인은 동일한 조건으로 임대계약의 완료시점까지 계속 임대관계를 유지할 권한이 있습니다. 새로운 임대인은 기간미확정 임대관계(예를 들어, 월별임대)를 필요한 사전 통보를 하여 해지할 수 있습니다. (아래 “임대인의 기간미확정 임대 해지통보” 29-29페이지 참조).

임차인이 임대완료 이후 지급받을 보증금에 대한 권한은 임대건물의 매각과 상관없이 계속 존재합니다. 아래 29-29페이지는 임대완료 이후 보증금에 대한 임대인의 지급 의무에 대하여 설명을 하고 있습니다.

부동산이 foreclosure에서 매각되는 경우 – When property is sold in foreclosure

주법은 foreclosure로 부동산이 매각된 시점에 임대 unit을 점유하고 있는 임차인을 퇴거시키기 전에 임차인에게 60일 사전 서면 통보를 제공할 것을 요구하고 있습니다. 단, 모기지가 등기되기 전에 임대계약을 서명하였으면, 그 임대계약은 foreclosure에 영향을 받지 않습니다.

콘도 전환 – Condominium Conversions

임대건물을 콘도로 전환하고자 하는 임대인은 관련 시 또는 군의 도시기획부(planning agency)의 승인을 받아야 합니다. 임대인은 또한 주정부 부동산부 (Department of Real Estate)의 공문보고서 형태의 최종 승인을 받아야 합니다. 전환에 영향을 받는 임차인에게 신청 및 승인과 관련된 각종 절차에 대한 통보가 전달되어야 합니다. 이러한 통보는 임차인과 사회일반인이 그 승인과정에 참여할 수 있게하기 위해서 입니다. 임차인은 승인 절차와 의견제출 절차에 대하여 현지 당선된 official 또는 housing agency를 통하여 확인할 수 있습니다.

가장 중요한 내용 중 하나는, 이러한 콘도 전환으로 임대가 완료되는 시점으로부터 180일 이상 전에 해당 임차인에게 서면통보가 제공되어야 하는 것입니다. 해당되는 임차인에게관련 임대물을 일반인에게 제공되는 조건과 동일(또는 그보다 유리한)한 조건으로 우선 매입할 권한을 제공되어야 합니다. 주정부 부동산부의 공문 최종 승인이 있고, 최소 90일 동안의 매입권한 행사기간이 해당 임차인에게 제공되어야 합니다.

임대건물의 파괴 – Demolition of Dwelling

임대인은 임대건물의 파괴의 허가를 신청하기 전에 임차인에게 서면통보를 하여야 합니다. 임대인은 임대계약을 체결하고 아직 임대를 시작하지 않은 임차인에게도 서면통보를 하여야 합니다. (위 23-24페이지 참조) 통보서에는 임대인이 예상하는 가장 이른 파괴 및 임대가 해지되는 일을 명시하여야 합니다.

임차인이 임대를 포기하도록 유도 – Influencing the Tenant to Move

California주법은 임대인이 법적 권한을 행사한 임차인에게 보복하는 것을 금하고 있습니다. (아래 29-29페이지 참조) California주법은 또한 임대인이 아래와 같이 임차인으로 하여금 임대를 포기하도록 유도하는 것을 금하고 있습니다:

• 절도나 강탈에 해당하는 행위

  • 임차인이 임대물을 즐기는 것을 방해하는 협박, 폭력 또는 위협적인 행위 (일반인에게 안전하지 않다는 두려움을 주는 정도의 행위여야 함)

  • 임대인이 임대물에 침입함을 금지하는 규정의 중대하고 고의적인 위반 (위 29-29페이지 참조).

임대인이 신의(good faith)로 임차인 또는 임차인의 손님이 임대 계약을 위반한다고 경고 통보를 전달하는 것은 법을 위반하는 것이 아닙니다. 통보는 구두로 또는 서면으로 가능합니다. 임대인이 구두로 또는 서면으로 임대계약 또는 법규에 대하여 업무상 일상적인 방식으로 설명을 제공하는 것도 법을 위반하는 것이 아닙니다.

임대인이 위 명시된 바로 불법행위를 이행하는 경우, 임차인은 소액 법원 또는 일반 법원에서 임대인을 상대로 소송을 제가할 수 있습니다. 임차인이 승소하는 경우, 법원은 각 위반행위에 대하여 $2,000이하의 벌금을 부과할 수 있습니다. 그러나, 소송이 항상 좋은 방법이지 아닐 수 있다는 사실을 이해하여야 합니다. 위 명시된 상황을 접하면서, 객관적으로 현실 상황을 검토하여야 하겠습니다. 상황에대하여 신뢰하는 친구, 임대 상담사, 임차인을 대변하는 변호사 등과 상의하는 것을 추천합니다. 임대인과 협의할 수 없다고 확신하면, 소송을 고려하는것이 좋겠습니다.

다음: 임대 포기