분쟁 해결

임대인과 대화 – Talk with Your Landlord

대화는 분쟁의 방지 및 해결에 중요합니다. 임대 unit에대하여 문제가 있으면, 그에 대하여 제3자와 대화를 하기 전에 임대인과 먼저 대화를 가지는 것이 중요하겠습니다. 임대인이자진해서 문제를 해결하려고 할 수도 있고 임차인과 해결안을 합의할 것을 원할 수도 있습니다. 마찬가지로, 임대인 또는 그의 대리인도 공식적인 법적 조치를 취하기 전에, 임차인과 그에대하여 상의하는 것이 바람직하겠습니다. 임대인의 우려 사항을 이해하면, 임차인이 문제를 해결할 수도 있겠습니다. 임대인과 임차인 각각은 상대방에게 공평하게 대응하고 신의 성실의원칙을 존중하여야 하는 의무가 있음을 인지하여야 하겠습니다. (21페이지 참조)

임대인과 문제를 상의하여도 문제가 해결되지 않고, 임대인의 책임이라고 생각되면, 임차인은 임대인에게 그에 대하여 우편이나 전자 우편으로 서신을 보내는 것을 추천합니다. 임차인은 서신에서 문제를 설명하고, 그 문제가 어떠한 영향을 주고 있는지, 얼마나 오랜 기간동안 존재하였는지, 그의 해결을 위하여 어떠한 노력을 하였는지, 임대인이 어떠한 조치를 취하는것을 원하는지 등을 설명하여야 하겠습니다. 서신의 사본을 보유할 것을 추천합니다.

임대인의 대리인 또는 관리자하고 먼저 접촉을 하였으나 해결안을 찾지 못하였다면, 임대인에게 직접 접촉을 하는 것을 고려할 수 있습니다. 임대인 또는 임대인을 대리하여 법적 통보를 수령할 수 있는 자의 이름, 주소와 전화 번호가 임대계약에 명시되어 있거나 임대 건물 눈에 띄는 곳에 게시되어 있어야 합니다. 거주지의 군청의 과세평가인의 사무실에 연락하여 위정보를 확인할 수 있습니다.

임대인에게 통보를 한 이후, 임대인이 연락을 하지 않거나 임차인과 동의하지 않는 경우, 임차인은 본 책자에 언급된 권한 행사를 고려하거나 (예를 들어, 수리후 공제, 29~29페이지 참조) 법률적 도움(legal assistance)을 받을 수 있겠습니다. 임대인이 문제를 해결하도록 기다려 주는 기간은 문제의 심각함에 따라 다르겠습니다. 아주 심각한 문제 외의 대부분의 경우, 30일이 적절하다고 할 수 있습니다.

주요 사항: 임대인과 임차인이 문제를 상의하면 작은 문제가 큰 문제로 전개되는 것을 방지할 수 있습니다. 문제를 해결하려고 노력하는 것은 모두에게 이익이 됩니다. 상황에 따라 쌍방의 친구 또는 전문 중재인이나 조정인 제3자를 개입시키는 것이 도움이 될 수 있습니다. 상의와 협상 및 가능한 양보로 문제가 해결되지 않으면, 각 당사자는 법에 의한 해결안을 고려할 수 있겠습니다.

제3자의 도움 받기 – Getting Help From a Third Party

임대인과 임차인의 문제를 해결하는데 도움을 주는 여러 조직이 있습니다. 아래의 사무실을 확인하거나 연락을 하여 정보 또는 도움을 요청하십시요.

• • 지역 소비자 보호기관. 도시나 군 정부 사무실 (전화번호부에서 확인).

  • 지역 주택관할 사무소(housing agency). 도시나 군 정부 사무실 (전화번호부에서 확인).

  • 지역 검찰청. 군 정부 사무실 (전화 번호부에서 확인).

  • 시나 군 정부의 임대 통재부 (rent control board). 시나 군정부 사무실 (전화 번호부에서 확인).

  • 지역 임차인 연합 (teanant association) 또는 임대 연합. (전화번호부에서 확인).

  • 지역 분쟁 해결 (dispute resolution)프로그램. 군별 프로그램 목록을 구하려면, 첨부 4페이지 참조.

  • 지역 임차인 정보 및 지원 자료. 첨부 3의 목록 참조

California 주 소비자 보호부의 정보 센터 (Departement of Consumer Affairs’ Consumer Information Center – 1-800-952-5210, 또는 Sacramento지역에서는 (916) 445-1254)에서 정보를 받을 수 있습니다. TDD는 (916) 322-1700으로 연락을 하십시요. 소비자 보호부의 인터넷 사이트, www.dca.ca.gov에서 정보를 확인할 수 있습니다.

여러 군(county)의 변호사 협회에서 변호사 소개를 하거나 봉사 프로그램 등으로 저가 또는 무료로 법률 자문을 받을 수 있게 하는 프로그램을 제공하고 있습니다. 법률상담기관(legal aid organizations)에서는 저소득층 임차인에게 명도 이전 소송 대응 지원 프로그램을 제공하기도 합니다. 그리고 여러 법대에서 무료 자문 및 지원을 제공하기도 합니다.

임차인은 소위 퇴거 대응 또는 파산 clinic이라고 불리는 곳을 사용하는 것에 조심하여야 하겠습니다. 이 중 적법하고 좋은 서비스를 제공하는 클리닉도 있지만, 합법적이지 않은 곳도 있습니다. 이 중 매출을 올리기 급급해 강압적인 영업 방식을 사용하거나, 과장돤 허위 약속을 하거나, 공난이 있는 계약서에 서명을 요구하거나, 수수료를 받고 아무런 도움을 제공하지않는 곳도 있습니다.

이런 클리닉 중 연방 집행 유예 (automatic stay)를 받아 줄 수 있다고 약속하는 곳도 있습니다. 이 경우, 클리닉은 파산 신청을 하는 것을 계획하는 것입니다. 파산 신청은 명도이전 소송을 일시 정지할 수 있으나, 임차인이 그 이후 임대를 구하거나 크레딧을 구하는 것을 아주 어렵게 할 수 있습니다. 파산 신청 내용은 임차인의 크레딧 기록에 10년간 명시됩니다.

“비합법적 명도 이전 지원”이란 변호사가 아닌 자가 임대인과 임차인에게 합법직인 명도 이전 소송에 대해 자문을 제공하는 것을 가르킵니다. 비합법적 명도 이전 자문제공자(UDA)는 본사가 있는 군의 군청의 clerk의 사무실에 등록을 하여야 합니다. UDA와 계약을 체결한 임차인은 계약 서명후 24시간이내에 그것을 취소할 수 있습니다.

“법률 서류 지원”(LDA)는 변호사가 아닌 자가 법률 소송 등에서 변호사 없이 직접 대응하는 당사자의 지시에 따라 법률 서류의 타자 및 제출의 지원 업무를 제공하는 자를 가르킵니다. 위 UDA의 경우와 비슷한 등록 및 취소 규정이 적용됩니다.

비록 UDA나 LDA가 county clerk에 등록 되어 있으나, 그들이 소송의 당사자를 도울 수 있는 지식이 있는지는 보장할 수 없습니다.

중재와 조정 – Arbitration and Mediation

지역 housing agency는 임대인-임차인 분쟁을 지역 분쟁 해결 센터나 조정서비스에 의뢰합니다. 이 조직들의 목적은 소송의 비용 및 부담을 피하여 분쟁을 해결하고자 하는 것입니다.

조정은 공평한 제3자의 도움을 받아 임대인과 임차인이 자발적으로 합의를 이룰 수 있도록 하는 것입니다. 조정인은 분쟁에 대한 구속력 있는 결정을 하지 않습니다.

중재는 분쟁에 대한 결정을 하는 공평한 제3자에게 의뢰하는 것을 말합니다. 임대인과 임차인이 분쟁을 중재로 해결할 것에 동의하면, 중재인의 결정을 따라야 합니다. 단, 양방이구속력 없는 중재인에 의뢰하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니합니다.

임대인과 임차인은 항상 소송대신 조정 또는 중재로 분쟁을 해결하도록 노력하여야 하겠습니다. 중재는 거의 항상 소송보다 신속하고 저렴하며 부담이 적습니다. 중재는 조정보다공식적이고, 소송보다 신속하며 스트레스가 적고 부담도 적습니다.

중재 서비스는 상업 전화번호부 (yellow pages)에 포함되어 있습니다. 군별로의 분쟁 해결 서비스사의 목록은 아래 첨부 4를 참조하십시요.

[첨부자료는 영문판이나 위 PDF파일(일부생략)을 다운로드하여 참고하시기 바랍니다.]