Law Office of Thomas M. Yang
양 명석 변호사 사무소
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임대 합의하기 전 - Before You Agree to Rent
임대를 결정하기 전에 몇가지 추가 고려 사항이 있습니다. 예를 들어, 구두 임대 계약이 유효할까요? Rent 계약과 리스의 차이가 무엇일까요? 각각의 장•단점이 무엇일까요? 이섹션에서는 위 질문 및 기타 관련 질문에 답을 합니다.
임대 unit을 임대하기 전에, 임차인과 임대인은 기간 미확정 임대(periodic rental agreement) 또는 장기임대(lease)계약을 체결할지를 결정하여야 합니다. 기간 미확정 임대계약이나 장기 임대 계약은 임차인이 임대 unit에서 거주할 권한을 정하게 됩니다. 임차인이 임대인의 임대 unit을 보유고 거주할 수 있는 권한은 임차(tenancy)라고 합니다.
기간 미확정 임대 계약은 임대료 지급기간을 명시합니다 – 예를 들어, 일주일(7일) 또는 한달 (30일). 임대료 지급일 기간을 임대기간(rental period)이라고 합니다.
월별 임대료 지급을 요구하는 기간 미확정 임대는 월별 임대라고 합니다. 월별 임대는 기간 미확정 임대 중 가장 흔한 임대입니다. 물론, 그보다 짤거나 긴 임대기간도 가능합니다.
임대료를 매주 지급하여야 하는 임대는 주별 임대입니다. 임대 기간은 1주일입니다.
기간 미확정 임대계약은 매 임대기간이 완료되면서 그 다음 임대기간만큼이 갱신됩니다. 기간 미확정 임대 계약에는 몇주 또는 몇달 등 임대계약의 유효기간에 대한 언급이 없습니다. 임차인이 임대료를 지급하고 있고, 임대인이 임차인에게 이사를 하라고 요구하지 않는 이상, 임대는 계속되고 임차인은 임대 unit에 계속 거주할 수 있습니다.
기간 미확정 임대에서 임대료 지급기일은 아래 3가지 사항을 결정하게 됩니다.
임대료 지급일
임대인과 임차인이 임대를 해지하기 위하여 상대방에게 제공하여야 하는 사전 통보 기간;
임대인이 임대료 이외의 임대 조건을 조정하려고 할때 임차인에게 제공하여야 하는 사전 통보 기간 (임대료를 인상하려는 경우에는 특별 규정이 적용됨 – 22-22페이지 참조)
구두 기간 미확정 임대계약은 임대인과 임차인이 구두로 임대하기로 합의함으로서 체결이 됩니다. 임차인은 특정 임대료를 특정 기간마나 지급하기로 합의합니다 – 예를 들어, 매주또는 매월. 이러한 계약은 대부분의 경우, 법적으로 유효합니다. 단, 임차인과 임대인이 임대에 대하여 이견이 있는 경우, 임대 합의 조건이 무엇이었는지를 입증하기가 어려울 것입니다. 따라서, 대부분의 경우, 서면 계약을 체결하는 것이 바람직합니다.
구두 임대의 계약의 경우에도, 임대임은 다음 내용이 명시된 서류를 임차인에게 제공하여야 합니다: 임대인 또는 법적 통보를 수령할 수 있는 그의 대리인의 이름, 주소 및 전화번호; 임대료를 수령할 자의 연락정보; 임대료 지급방식(현금. 수표 또는 money order).
임대 계약에 특별 조건이 포함되는 경우에는 특히 서면 계약을 체결하는 것이 좋겠습니다.
임대 unit에게 장기 거주할 계획인 경우 – 예를 들어 9개월 또는 1년
임대인이 애완동물 또는 물을 채우는 가구 (예를 들어 물침대)를 허용하기로 합의한 경우
임대인이 특수 비용을 부담하기로 한 경우 (예를 들어, utilities나 쓰레기 수거비) 또는 서비스를 제공하기로 한 경우 (예를 들어, 정원사 제공)
1년을 초과하는 임대 기간에 합의하는 계약은 서면으로 체결하여야만 합니다. 이런 계약이 서면 계약이 아니면, 그는 법적으로 유효하지 않습니다.
서면 기간 미확정 임대계약은 서면으로 체결한 기간 미확정 임대 계약입니다. 서면 기간 미확정 임대계약에는 모든 임대 조건을 명시하게 됩니다. 서면 계약에는 임대, 임대료 지급시점 및 임대인과 임차인의 의무조항 등이 포함됩니다. 그 외에도 애완동물, 연체료 및 사전 통보기간에 대한 내용이 포함될 수 있습니다.
임대료 지급일 사이의 기간은 중요합니다. 대부분의 경우, 임대인이 임대조건을 조정하고자 하는 경우, 임차인에게 제공하여야 하는 사전 통보기간은 임대료 지급일 사이의 기간과동일합니다. 예를 들어, 월별 임대계약에서는 임대인이 주차비를 인상하거나 보증금을 인상하기 위하여 30일 사전 통보를 하여야 합니다.
또한, 임차인이 임대를 해지하기 위하여 임대인에게 제공하여야 하는 사전 통보기간도 임대료 지급기간과 동일합니다. 예를 들어, 월별 임대를 해지하려면, 임차인은 임대인에게 최소한 30일 사전 통보를 하여야 합니다. (22~22페이지 참조) 주별 임대에서는 임차인은 임대인에게 최소한 1주일 임대 해지 사전 통보를 하여야 합니다.
대부분의 경우, 임대인이 임대 조건을 조정하기 위해서는 임차인에게 임대료 지급일 사이의 기간과 동일한 사전 통보기간을 제공하여야 합니다. 그러나, 임대인과 임차인이 그보다짧은 통보 기간으로 서면 합의 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인과 임차인이 월별 기간 미확정 임대계약에서 임대료를 제외한 다른 임대 조건의 조정에 대한 통보기간을 10일로 합의할 수있습니다. 그러한 경우, 임대인은 주차비를 인상하기 위하여 임차인에게 10일전 통보를 하여 인상할 수 있겠습니다. 마찬가지로, 임차인은 10일 사전 통보를 제공하고 임대를 해지할 수 있습니다. 단, 임대인과 임차인이 합의하여도 사전 통보기간을 1주일 미만으로는 조정할 수 없습니다.
서면 기간 미확정 임대 계약의 경우, 임대인이 임대료를 인상하기위하여 임차인에게 제공하여야 하는 사전 통보기간에는 특수 규정이 적용됩니다. (22-22페이지 참조)
장기임대계약 또는 리스계약에는 임대 유효기간을 명시합니다 – 예를 들어 6개월 또는 12개월 유효기간을 명시합니다. 대부분의 리스 계약은 서면 계약입니다. 구두 계약도 유효할 수 있습니다. 단, 임대기간이 1년을 초과하는 경우에는 서면 계약만 유효합니다.
임대료를 매월 지급하여야 하지만, 임대기간은 임대계약이 완료될 때 까지 계속됨을 이해하여야 하겠습니다. (예를 들어, 1년 리스계약에스는 12개월이 완료되는 시점까지) 임대기간이 완료되는 시점까지 임대료를 지급하고 기타 임대 조건을 이행하여야 하겠습니다.
리스 임대 계약을 체결하는 것이 유리할 수도 있습니다. 리스 계약에서 구체적으로 허용하지 않는 이상, 임대계약이 유효한 기간동안 임대인은 임대료를 인상할 수 없습니다. 또한임차인이 임대 unit을 파손시키거나 임대료를 지급하지 않는 경우를 제외하고는 임대인이 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다.
리스 계약은 확정된 임대료로 장기간 임대를 보장합니다. 임대 계약이 임대료 인상을 허용하는 경우에도, 인상 한도를 명시하거나 그 빈도를 제한합니다.
리스 계약의 단점은 임차인이 임대 중간에 이사를 하여야 하는 경우, 임대 계약을 해지하기가 어려울 수도 있다는 점입니다. 이는 특히 다른 임차인을 찾기가 어려운 경우에는 더욱어려울 수 있습니다. 임대기간이 완료되기 전에 이사를 하면, 임대인은 임차인에게 남아 있는 임대 기간에 대한 임대료를 청구할 수 있습니다.
리스계약을 체결하기 전에, 변호사, 법률상담소, 임차인 권인단체와 상담하여, 임대 계약의 모든 조항, 의무 및 위험을 이해하여야 하겠습니다.
가스나 전기 미터기가 하나만 설치되어 있고, 여러 임대 unit이 그를 공유하는 임대 건물이 있을 수 있습니다. 어느 임대 unit에 설치된 가스나 전기 미터기에 빨래방과 같은 공동공간에서 사용되는 가스나 전기도 연결되어 있을 수도 있습니다. 임대인은 이와 같이 utility 미터기를 공유하는 상황을 임대 계약을 체결하기 전에 공개하여야 합니다. 임대인과 임차인의이러한 공유된 utility 비용을 누가 지불할 것인에 대하여 별도로 합의는 서면 계약으로만 가능 합니다.
오래된 임대 unit은 개별적 상수도 미터기가 없을 수도 있습니다. California 법에는 임대인이 상수도 및 하수도 관련 비용을 청구하는데에 대한 구체적인 규정이 없습니다. 임차인은 임대를 하기 전에 상수도 미터기가 임대 unit에 별도로 설치되어 있는지를 임대인에게 확인하여야 하겠습니다. 별도의 미터기가 없고, 임대인이 상수도 비용을 임차인에게 직접 청구하는경우, 임대인이 청구금액을 어떻게 계산하는 지를 이해하여야 하겠습니다.
임대 계약 협상을 스페인어, 중국어, 필리핀어, 월남어 또는 한국어을 위주로 이행하였을 수 있습니다. 이러한 경우, 임대인은 계약 체결 전에 임차인에게 협상과정에 주로 사용하였던 언어로 번역된 계약안을 제공하여야 합니다. 협상이 구두로 또는 서면으로 이루어진 모든 경우에 적용됩니다. 단, 1달 이하의 임대기간에 대한 임대 경우에는 적용되지 않습니다.
임차인이 번역본을 요청하지 않아도, 임대인은 번역본을 제공하여야 합니다. 번역본에는 이름, 주소, 숫자, 금액 및 일자 등을 제외하고는 모든 내용을 번역하여야 합니다. 임대 계약을 체결한 이후 번역본을 제공하는 것으로 관련 법규를 충족시킬 수 없습니다.
단, 아래 모든 조항을 충족시키는 경우, 임대인은 임차인에게 번역본을 제공하지 않아도 됩니다.:
스페인어, 중국어, 필리핀어, 월남어 또는 한국어를 하는 임차인이 본인의 통역관을 통하여 계약 협상을 하였고;
임차인의 통역관이 영어와 협상 언어를 능통하게 읽고 말할 수 있었어야 하며;
통역관이 18세 이상이어야 하고;
통역관은 임대인이 고용하거나 제공하지 않았어야 함.
번역본을 제공하였어야 하는 경우에 임대인이 이를 제공하지 않았으면, 임차인은 임대계약을 해제(취소 – rescind)할 수 있습니다.