Law Office of Thomas M. Yang
양 명석 변호사 사무소
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임대 unit에서 생활 - Living in the Rental Unit
임차인은 임대 unit과 사용하는 공동 공간에 적절한 관리를 하여야 합니다. 임차인은 손님, 가족 또는 애완동물 등 임차인이 책임져야 하는 자가 파손시킨 것에 대해서도 수리를 하여야 합니다. 임차인의 책임에 대해서는 “문제 해결방안 – Dealing with Problems” 섹션, 29-29페이지를 참조하십시요.
본 섹션에서는 임대기간 내에 발생할 수 있는 다른 문제에 대하여 논의합니다. 예를 들어, 임대인이 사전 통보없이 임대 unit에 출입할 수 있을까요? 리스 계약이 있음에도 불구하고 임대인이 임대료를 인상할 수 있을까요? 임대기간이 완료되기 전에 이사를 하여야 하면 어떻게 해야 할까요?
대부분의 임대 계약은 각 임대 기간이 시작하는 시점에 임대료를 지급할 것을 요구합니다. 예를 들어, 월별 기간 미확정 임대에서, 매달 첫날 임대료를 지급하여야 합니다. 그러나, 계약에서는 지급일을 아무날로 정할 수 있습니다 (예를 들어 월별 임대에서 매달 10일, 또는 주별 임대에서 매주 화요일).
페이지 19에 설명되었듯이, 임대 계약에는 임대료를 수령하는 자의 이름, 주소가 명시되어야 합니다. 임대료를 그 주소에 직접 전달을 할 수 없으면, 명시된 이름과 주소로 우편으로 지급하면 됩니다. 명시된 이름과 주소로 우편을 발송한 것을 입증할 수 있으면 (예를 들어, 배달증명 우편의 영수증), 법에서는 발송한 날 임대료를 지급한 것으로 인정합니다.
임대료를 지급일 까지 지급하는 것이 매우 중요합니다. 연체하여 지급하는 경우, 임차인의 크레딧 보고서에 그 사실이 포함될 수 있고, 연체료 또는 퇴거로 이어질 수도 있습니다. (29-29페이지 참조)
임대인 또는 그의 대리인은 임차인에게 임대료를 현금으로 지급할 것을 요구할 수 없습니다. 단, 과거 3개월 이내에 임대료로 지급한 수표가 은행에서 지급 거절당한 경우가 있으면, 임대인 또는 그의 대리인은 임차인이 임대료를 현급으로 지급할 것을 요구할 수 있습니다. (은행이 지급거절하는 것은 임차인이 지급중지 지시를 하였거나, 계좌에 자금이 부족한 경우입니다.)
임대료를 현금으로 지급할 것을 요구하려면, 임대인은 임차인에게 임차인의 수표가 지급 거절 당하였으며, 일정 기간동안 현금으로 임대료를 지급하여야 한다는 내용이 명시된 통보를 제공하여야 합니다. 그 현급 지급 의무 기간은 아래 상황 이후 3개월을 초과할 수 없습니다:
임차인이 은행에 수표의 지급중지를 지시한 시점; 또는
계좌에 자금이 부족한 상황에서 임대인에게 임대료를 수표로 지급한 시점
임대인은 지급거절된 수표의 사본을 통보에 첨부하여야 합니다. 통보의 내용이 임대 계약의 조건을 변경하는 경우, 계약 변경에 필요한 사전 통보 기간을 제공하여야 합니다. (15-17페이지 참조)
임대인이 보증금을 현금으로 지급할 것을 요구하는 경우에도 동일한 규정이 적용됩니다.
예: 월별 기간 미확정 임대 계약에서 매월 1일 임대료를 지급하여야 하는 상황입니다. 임대계약에는 임대료의 지급 형태에 대한 언급 및 (수표, 현금 또는 money order등) 계약 조건을 변경하기에 필요한 사전 통보 기간에 대한 언급이 없습니다. (15-17페이지 참조)
4월1일 임차인은 임대인에게 4월 임대료를 수표로 지급하였습니다. 4월11일 임대인은 은행으로부터 자금 부족의 사유로 임차인의 수표의 지급이 거절되었다는 통보를 받았습니다. 4월 12일, 임대인은 임차인에게 수표의 지급 거절 사실을 통보하면서 그 이후 3개월의 임대료는 현금으로 지급할 것을 요구하였습니다. 이러한 사실관계에서 임차인의 권한과 의무는 무엇일까요? 임대인의 권한과 의무는 무엇일까요?
애석하게도, 관련 법에서 임대인에게 현금지급을 요구할 수 있는 권한을 인정하는 내용이 명확하지 않습니다. 아래의 내용은 관련 법를의 합리적으로 해석한 것입니다.
임대료를 현금으로 지급하라는 요구사항은 실제로 임대 계약 조건을 수정하는 내용으로, 통보 30일 이후에 효력이 발생합니다 (5월 12일). 이는 임대인이 기존 임대계약의 조건을 변경하려면, 임대인은 임차인에게 30일 사전 통보를 하여야 하기 때문입니다. (15-17페이지 참조) 그렇다면, 임차인은 5월의 임대료를 수표로 5월1일 지급할 수 있습니다. 그러나, 이러한경우, 임대인은 임차인에게 30일 임대 해지 통보를 제공할 수도 있습니다 (29-29페이지 참조). 임대료를 현금으로 지급하여야 하는 의무는 수표가 지급 거절 당한 시점으로 부터 3개월동안 유효합니다 (7월 10일까지). 임대관계가 계속된다면, 임차인은 6월과 7월분의 임대료를 현금으로 지급하여야 합니다. 4월1일 수표로 지급하였던 4월 임대료는 어떤가요? 현실적으로, 임차인은 4월치 임대료를 곧 지급하여야 하겠습니다. 그렇지 않으면, 임대인은 퇴거 절차의 첫 단계인 “3일 해지 통보”를 제공할 수 있습니다. (29-29페이지 참조)
임대료를 현금 또는 money order로 지급하는 경우, 임대인에게 서명날인한 영수증을 요구하여야 하겠습니다. 임차인은 임대료를 지급하고 영수증을 받을 법적 권한이 있습니다. 수표로 지급하는 경우, 지급된 수표를 영수증으로 사용할 수 있습니다. 지급된 수표를 안전한 장소에 보관하여 임대료를 지급한 기록으로 사용하십시요.
임대인은 연체된 임대료에 대하여 연체료를 부과할 수 있습니다. 단, 임대계약에 연체료에 대한 조항이 명시되어 있어야만 연체료를 부과할 수 있습니다. 임대 통제 규정이 있는 지역에서는 연체료를 제한할 수도 있습니다. (“임대 통제 – Rent Control”섹션, 28-28페이지 참조)
연체료는 임대료가 연체되어 실제로 임대인에게 발생하는 손실비용과 합리적인 관련이 있어야 합니다. 정당하게 책정된 연체료는 유효합니다. 그러나 벌금형태의 연체료는 무효로법적 효력이 없습니다.
연체료 조항이 포함된 임대 계약을 체결한 이후, 처음으로 임대료가 연체되는 경우를 가정합니다. 연체를 하게된 정당한 사유(예를 들어, 월급지급이 지연되는 경우)가 있는 경우, 이를 일단 임대인에게 설명하는 것이 좋겠습니다. 임대료를 연체하게 된 상황에 대한 정당한 사유가 있고, 임차인이 그 외의 기타 의무를 충실하게 이행하여 왔다면, 임대인이 연체료를 포기할 수도 있습니다. 임대인이 연체료를 포기 또는 조정하는 것을 거부하는 경우, 임차인은 임대인에게 연체료의 책정 근거를 요청할 수 있습니다 (예를 들어, 연체된 임대료를 process하는비용 등). 단, 연체료가 적절하면, 연체료가 유효할 가능성이 높습니다; 임대료가 연체되었고 임대인이 연체료를 주장하는 경우, 임차인은 연체료를 지급하여야 할 것입니다.
임차인의 수표를 은행에서 지급 거절한 경우(지급 거절된 수표 (dishonored check)은 a “bounced” or “NSF” or “returned” check이라고도 불려집니다), 임대인은 임차인에게수수료를 부과할 수 있습니다. 이러한 수수료를 부과하려면, 임대계약에 그에 대한 조항이 명시되어야 하며, 수수료 역시 합리적이어야 합니다.
예를 들어 합리적인 수수료는 은행이 임대인에게 부과하는 수수료와 지급 거절된 수료를 process하는 임대인의 비용일 수 있습니다. California의 “bad check”법규에 의거하여, 임대인은 지급 거절 수표 수수료 대신 service charge를 부과할 수 있습니다. Service charge는 첫번째 지급거절된 수표에 대해서는 $25 이하, 그 이후에는 $35까지 가능합니다.
임대료 전액을 지급일까지 지급하지 않으면 임대 계약을 위반하는 것입니다. 임대료 전액을 지급할 수 없는 경우, 임대인에게 임대료의 일부라도 지급할 것을 제안할 수 있습니다. 그러나, 임대인은 임대료의 일부를 수령하고도 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.
임대인이 임대료의 일부를 수령하고 나머지 임대료에 대해서는 지급일을 연기하기로 합의하여 주면, 그 내용을 서면으로 확인하는 것이 중요합니다. 서면 합의서에는 임차인이 지급한 임대료 일부의 금액, 나머지 금액의 새로운 지급일, 연체료와 임차인이 나머지 임대료를 새로운 지급일까지 지급하면, 임대인은 임차인을 퇴거하지 않겠다는 내용을 명시하여야 하겠습니다. 임대인과 임차인이 모두 서명 날인하여야 하겠습니다. 그러한 합의서는 법적으로 유효합니다.
임대를 시작한 이후 임대인이 임대 보증금을 인상할 수 있는지는 임대 계약에서 이를 허용하는지와 지급한 보증금 액수에 따라 결정됩니다.
임대 계약이 보증금 인상을 허용하지 않으면, 임대인은 보증금을 인상할 수 없습니다.
기간 미확정 임대계약의 경우, 계약이 이를 금지하지 않으면, 임대인은 보증금을 인상할 수 있습니다. 임대인은 인상하기 전에 적법한 사전 통보를 하여야 하겠습니다 (월벌 임대계약의 경우, 30일 사전 통보).
그러나, 가구가 포함되지 않은 임대에서 기 지급한 보증금이 2개월치의 임대료라면, 또는 가구가 포함된 임대에서, 3개월치 임대료라면, 임대계약의 내용과 상관없이 임대인은 임대보증금을 인상할 수 없습니다. (임대 보증금의 한도에 대하여 25-27페이지 참조) 또한, 지역 임대 통제 규정에 보증금 인상을 제한하는 내용이 포함되어 있을 수 있습니다.
임대인은 보증금 인상에 대한 적법한 사전 통보를 제공하여야 합니다. (“통보 전달 절차 – Proper Service of Notices”섹션, 29-29페이지 참조)
일반적으로 임대인은 보증금 인상금을 현금으로 지급할 것을 요구할 수 없습니다. (29-29페이지 참조)
30일 이상 기간의 리스의 경우, 리스 계약이 허용하지 않으면, 임대료를 임대 기간 중 인상할 수 없습니다.
기간 미확정 임대의 경우, 임대인은 적법한 사전 통보를 하고 임대료를 인상할 수 있습니다. 서면 통보에는 인상 금액과 효력이 발생하는 시점을 명시하여야 합니다.
California법은 월별 (또는 그보다 짧은 주기) 기간 미확정 임대의 경우, 임대료 인상에 대하여 최소 30일의 사전 통보기간을 제공하는 것을 의무화 하고 있습니다.
지난 12개월 중 부과되었던 어느 임대료보다 10% 이하로 인상 (또는 인하)하는 경우, 임대인은 최소 30일 사전 통보를 제공하여야 합니다. 10% 를 초과하는 변화에 대해서는 최소 60일 사전 통보를 제공하여야 합니다. 사전 통보 기간을 계산하기 위해서는 과거 12개월 중 적용되었던 최저 임대료와 그 기간 중 적용되었던 인상금과 계획하는 인상금의 합계를 확인하여야 합니다.
예: 현재 임대료가 $500/월이며 매달 1일이 지급일이라고 가정합시다. 임대인은 6월1일부터 임대료를 $550로 $50 인상하기를 원합니다. 적용되는 사전 통보기간을 계산하기위하여는 12개월전인 지난 6월 이후를 검토하여야 하겠습니다.
30일 사전 통보 기간: 지난 6월 1일 임대료가 $500이었다고 가정합니다. 아래는 임대 인상률의 계산방법과 통보기간에 대한 내용입니다:
임대인은 임대료 인상에 대하여 최소 30일 사전 통보를 제공하여야 합니다.
60일 사전 통보기간: 지난 6월 1일의 임대료가 $475이었고, 지난 11월에 $25 인상되어 $500이었다고 가정합니다. 인상금의 비율과 사전 통보기간의 계산은 아래와 같습니다:
임대인은 최소한 60일 사전 통보를 제공하여야 합니다.
만약 지난 6월 1일의 임대료가 $500이었는데, 임대인이 6월 1일부터 임대료를 $575로 $75인상하기를 원한다고 가정합니다. 임대료 인상 비율과 사전 통보 기간은 아래와 같이계산합니다:
임대인은 최소한 60일의 사전 통보를 제공하여야 합니다.
일반적으로 기간 미확정 임대의 경우, 임대인은 임의로 임대료를 인상할 수 있습니다. 단, 임대인은 임대료 인상에 대한 적법한 사전통보를 제공하여야 하며, 보복행위로 인상할 수없습니다. (29-29페이지 참조) 지역 임대 통제 규정이 별도로 제한을 할 수도 있습니다.
정부의 보조금을 받는 임대는 대체적으로 임대료 인상을 제한받고 있습니다. 그러한 임대 unit을 임대하고 있는 임차인은 해당 제한 규정을 지역 public housing authority와 확인하는 것이 좋겠습니다.
임대인이 제공하는 임대료 인상 통보는 서면이어야 합니다. 임대인은 임차인에게 통지서를 직접 전달할 수 있습니다. 그 경우, 임대료 인상은 인상폭에 따라 30일 또는 60일에 효력이 발생합니다.
임대인은 통보를 1종 우편으로 전달할 수도 있습니다. 임대인은 적절한 우표를 부착하고, 임대 unit의 주소로 임차인에게 서신을 발송하여야 합니다. 우편으로 전달하는 경우, 임대인은 5일의 추가 통보기간을 제공하여야 합니다. 따라서, 임대료 인상률이 10% 이하인 경우, 35일의 사전 통보기간을 제공하여야 하며, 10%를 초과하는 인상류의 경우 65일의 기간을제공하여야 합니다.
대부분의 임대료 인상 통보에는 임대료 기간이 시작하는 시점에 유효하다고 명시하고 있습니다. 예를 들어, 월별 기간 미확정 임대의 경우에, 10월 1일부터 임대료를 10% 이하로인상하고자 하는 임대인은 인상에 대한 통보를 9월 1일까지 임차인에게 직접 전달하거나 8월 27일까지 우편으로 발송하도록 하여야 하겠습니다. 물론, 임대인은 사전 통보 요건을 충족한다면, 임대기간 어느 시점부터라도 임대료를 인상할 수 있습니다.
임대료를 임대 기간의 중간 시점부터 인상한다면, 임대인은 중간 시점 이후의 임대기간에 대해서는 인상된 임대료를 부과할 수 있겠습니다. 예를 들어:
임대기간: 월별, 1일부터 월말까지
임대료: $500/월
임대료 인상금: $50 ($500에서 $550로 – 10% 인상)
인상에 대한 통보 전달일: 4월 15일 (임차인에게 직접 전달됨)
인상의 효력 발생일: 5월 15일
임대인이 통보를 4월 15일 전달하면, 30일 이후인 5월 15일에 인상의 효력이 발생합니다. 임대인은 5월 15일 부터 임대료를 인상할 수 있습니다. 5월 1일에, 임차인은 5월 상반기의 임대료로 $250, 5월 하반기의 임대료로 $275을 지급하여야 합니다. 다시 설명하자면, 임대인은 임대료 인상통보의 효력이 5월 15일에서야 발생하였기 때문에, 5월의 하반기에 대해서만 인상된 임대료를 부과할 수 있습니다.
물론, 6월 1일부터 임대료를 인상하겠다는 통보를 4월 15일 전달할 수도 있습니다. 그러한 경우, 임차인은 5월1일 5월의 임대료로 $500을 지급하고 6월1일은 6월의 임대료로 $550을 지급하면 되겠습니다.
California법은 아래의 경우에만 임대인이 임대 unit에 출입하는 것을 허용하고 있습니다:
비상사태
임차인이 이사를 하였거나 임대를 포기한 경우
필요하거나 합의한 수리, 장식(decoration), 개조 또는 다른 공사를 이행하는 경우
임대가 종료되기전에 다음 임차인 (후보), 매수자, 융자 제공자에게 임대 unit을 보여주기 위하여, 임대 unit에 공사를 하기 위해 작업자가 출입할 수 있게 하기 위하여, 또는 임차인이요청한 일차 점검을 위하여 (일차 점검에 대한 도표, 55-58페이지 참조)
출입을 허용하는 법원의 지시
임차인이 물 침대를 사용하는 경우, 설치가 완료된 시점과 그 이후 정기적으로 설치가 법규를 준수하는지 확인하기 위하여.
임대인 또는 그의 대리인은 적절한 사전 서면 통보를 제공한 후, 일반 사무시간(일반적으로 주 중 오전 8시에서 오후 5시 사이)에 출입할 수 있습니다. 통보에는 출입할 일, 대략적시간 및 출입의 목적을 명시하여야 합니다. 단, 아래의 경우에는 사전 서면 통보가 필요하지 않습니다:
비상사태에 대비하기 위한 경우
임차인이 이사를 하였거나 임대를 포기한 경우
임차인이 임대인의 출입에 동의하고 동참하는 경우
임대인이 수리작업을 이행할 것을 임대인과 임차인이 동의하고, 임대인의 출입에 대하여 구두로 합의한 경우. 수리에 대한 서면 동의에는 출입 일자와 대략적 시간이 명시되어야 하며, 구두 합의시점에서 1주이내에 체결되었어야 합니다.
임대인 또는 그의 대리인은 아래의 한 방법으로 출입 계획에 대한 통보를 전달하면 됩니다. 임대인 또는 그의 대리인은 통보를
임차인에게 직접 전달하거나;
임대 unit에 적절한 나이와 판단력이 있는 자(예를 들어, 룸 메이트나 틴에이저 가족)에게 남기거나;
임대unit의 출입구, 그 주변 또는 밑에 눈에 잘 띄이게 남기거나,
임차인에게 우편으로 전달할 수 있습니다.
법에서는 대부분의 경우 24시간 사전 통보가 적절하다고 명하고 있습니다.
통보를 우편으로 전달하는 대부분의 경우, 6일의 사전 통보기간이 적절하다고 하겠습니다. 임차인은 그보다 짧은 통보기간 또는 일반 사무시간 외의 출입에 동의할 수 있습니다.
임대 unit의 출입 목적이 임대 unit의 매수자에게 보여주기 위한 경우에는 특별 규정이 적용됩니다. 그런 경우, 임대인 또는 그의 대리인이 직접 구두로 또는 전화상으로 사전 통보를 제공할 수 있습니다. 대부분의 경우, 24시간 사전 통보가 적절하다고 법은 명시하고 있습니다. 단, 구두로 통보를 하기 전에, 임대인은 서면으로 임대 unit을 매각하려고 하고 있으며, 구두로 출입에 대한 사전 통보를 할 지도 모른다는 것을 미리 알려야 합니다. 서면 통보는 구두 통보를 제공하기 전 120일 이내에 제공되어야 합니다. 구두 통보에 출입일, 대략적 시간과 출입 목적을 명시하여야 합니다. 임대인 또는 그의 대리인은 임차인이 동의하지 않는 이상 일반 사무시간에만 출입하여야 합니다. 임대인 또는 그의 대리인음 unit 출입시, 출입하였다는 증거로 명함과 같은 기록물을 남겨야 합니다.
임대인은 이러한 출입 권한을 남용할 수 없으며, 임차인을 괴롭히려고 그 권한을 사용할 수도 없습니다. 또한 법은 임대인이 임차인에게 임대를 포기하도록 설득하기 위하여 이러한출입 규정을 위반하는 것를 금하고 있습니다.
임대인이 이러한 규정을 위반하는 경우, 임차인은 그에 대한 임차인의 우려 사항을 임대인에게 언급하여야 하겠습니다. 그러한 대화로 임대인의 위반 행위를 중단시킬 수 없으면, 임대인에게 출입 규정을 준수하라는 공식적인 서신을 보내는 것이 좋겠습니다. 임대인이 위반 행위를 계속하는 경우, 임차인은 변호사, 법률상담소의 자문을 받거나 임대인의 위반 행위로 인하여 발생한 임차인의 손해 배상을 요구하는 소송을 소액법원에 제기할 수도 있습니다. 임차인이 임대 unit을 포기하고 이사를 하도록 하는 목적으로 임대인이 관련 규정을 의도적으로 중대하게 위반한 경우, 임차인은 소액 법원에서 개별 위반행위마다 $2,000의 벌금을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
임대 기간 중, 임차인이 이사를 하여야 하거나 임대료 지급에 도움이 필요할 수 있습니다. 이러한 경우, 임차인은 임대 unit을 다른 임차인에게 서브리스하거나 임대계약을 양도하기를 원할 수 있습니다. 그러나, 임대계약에서 그를 허용하지 않으면, 임차인은 임대 unit을 서브리스하거나 임대를 양도할 수 없습니다.
서브리스는 별도의 임대계약으로 기존 임차인과 새로운 임차인 사이의 계약으로, 새로운 임차인은 임대 unit에 일시적(예를 들어, 여름)으로 임대 unit에 거주하거나 또는 기존 임차인과 함께 임대 unit에 거주하게 됩니다. 새로운 임차인은 서브임차인이라고 합니다.
서브리스가 있어도, 임대인과 기존 임차인이 체결한 리스계약은 계속 유효합니다. 기존 임치인은 임대료 전액에 대한 책임이 있고, 서브임차인에 대해서는 임대인이 되겠습니다. 서브리스 계약은 서면으로 체결하여야 하겠습니다.
대부분의 임대계약에는 임차인이 임대 unit을 서브리스하거나 양도하는 것을 금하는 조항이 포함되어 있습니다. 이러한 조항은 임대 unit을 누구에게 임대하는 지를 임대인이 관리할 수 있게 하여줍니다. 임대계약에 이러한 서브리스나 양도를 금하는 조항이 포함되어 있으면, 임차인은 임대 unit을 서브리스나 양도하기 전에 임대인의 승인을 받아야 하겠습니다.
임대계약에 그러한 조항이 없다고 하여도, 임차인은 서브리스나 양도에 대한 계획을 임대인과 사전에 상의하는 것이 좋겠습니다. 모든 관계자가 사전에 합의하지 않으면, 서브리스나 양도는 무난하게 이행되기가 어렵습니다.
서브리스는 2가지의 경우가 있습니다. 첫째, 임대 unit이 임차인의 필요에 비교하여 너무 크거나, 임차인이 임대료를 혼자 부담하기에 벅찬 경우가 되겠습니다. 임차인이 임대 unit의 침실을 제3자에게 임대하기를 원할 수 있습니다. 둘째, 임차인이 임대 unit에서 일시적으로 이사를 하여야 할 필요가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 대학생인 임차인이 여름에 임대 지역을 떠났다가 가을에 다시 돌아와야 할 수 있습니다. 임차인은 그 기간동안만 임대 unit을 사용할 서브임차인을 원할 수 있습니다.
서브리스계약에서 서브임차인은 임대료를 임대인이 아닌 임차인에게 지급하기로 합의합니다. 서브임차인은 임대인에게 직접적인 책임이 없습니다. 서브임차인은 임대 unit에 대하여 임차인의 권한만을 행사할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 월별 기간 미확정 임대계약을 체결하였다면, 서브임차인도 마찬가지 입니다. 임대계약에서 애완 동물이 허용되지 않으면, 서브임차인도 동일하게 애완 동물을 키울 수 없습니다.
모든 서브리스 상황에서, 임차인과 서브임차인 모두 각각의 의무에 대하여 정확하게 이해를 하는 것이 매우 중요합니다. 분쟁을 방지하기 위하여, 서브리스는 서면 계약으로 양방이서명하여야 하겠습니다.
서브리스 계약에는 임대료, 지급일, utility비용 부담 (특히 가스, 전기, 상수도, 쓰레기 수거비 및 전화비), 계약 시작일과 완료일, 임대 unit에 남겨질 임차인의 소지품, 임대 unit의상태 및 임대 unit과 임차인의 소지품 사용 및 관리 조건 등이 명시되어야 하겠습니다. 임차인의 의무가 서브임차인에게 동일하게 적용되도록 (그것이 서로 합의한 내용이라면), 서브리스 조건은 리스 조건과 일치하여야 하겠습니다.
양도는 임차인의 권한을 제3자에게 양도하는 것입니다. 임대 기간이 완료되기 전에 이사를 하여야 하는 경우, 양도를 사용합니다. 서브리스와 마찬가지로, 양도는 기존 임차인과새로운 임차인 사이의 계약입니다.
그러나, 양도는 서브리스와 다른 중요한 내용이 있습니다. 새로운 임차인이 양도에 합의하면, 그는 임대료의 지급, 임대 unit의 손상 등에 대하여 임대인에게 직접 책임이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 기존 임차인은 기존 임대에 의거하여 임대인에게 계속 책임이 있습니다. 새로운 임차인이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 unit에 손상을 입히면, 기존 임차인은 임대인에게 계속 법적 책임이 있습니다.
기존 임차인이 이러한 책임 상황을 피하기 위해서는 기존 임차인, 새로운 임차인과 임대인 모두가 새로운 임차인만이 양도계약상 책임이 있다고 합의하여야 합니다. 이러한 합의서는 계약의 경개(novation)이라고 하며 서면으로 합의하여야 합니다.
주의: 임대인이 서브리스나 양도에 동의하여도, 기존 임차인은 계속 임대 unit에 대한 책임이 있습니다. 단, 그와 다른 내용에 합의하는 서면 계약(novation)이 있으면 그러하지아니합니다. 이러한 사유로, 제3자가 임대 unit에 거주하는 것에 동의하기 전에 임차인은 그 상황에 대하여 조심스럽게 검토하여야 하겠습니다.