임대 포기

통보를 주거나 받기 – Giving and Receiving Proper Notice

임차인이 기간미확정 임대 해지 통보 제공 – Tenant’s notice to end a periodic tenancy

기간미확정 임대(예를 들어 월별 임대계약)를 해지하기 위해서는 이사하기 전에 임대인에게 서면 통보를 하여야 합니다.

임대인에게 임대료 지급 기간 만큼의 사전 통보를 하여야 합니다. 예를 들어, 임대료를 월별로 지급하고 있다면, 이사하기 전 최소 30일 이전에 서면으로 임대인에게 통보를 하여야합니다. 매주 임대료를 지급하고 있다면, 이사하기 전 최소 7일전에 임대인에게 서면 통보를 하여야 합니다. 이는 임대인이 임대계약을 해지하기 위하여 60일 사전 통보를 제공하였고 임차인이 그 기간 전에 임대 unit에서 이사하기를 원하는 경우에도 적용됩니다 (아래 통보요건에 대한 내용 참조).

임대계약에 그와 다른 사전통보기간을 명시하고 있으면 (예를 들어, 10일), 임차인은 임대인에게 계약에 명시된 통보기간을 준수하여 통보를 제공하여야 합니다.

나중의 분쟁을 방지하기 위하여, 통보에는 통보날짜, 이사를 할 날짜를 기재하고 통보의 사본을 보관하셔야 하겠습니다. 통보는 직접 임대인에게 전달하거나 배달 증명 우편 (수신확인 요청)으로 전달하는 것이 좋겠습니다. (아래 “통보 전달 방법”, 29-29페이지 참조)

임대인에게 임대기간 아무때나 통보를 전달할 수 있습니다. 단, 통보기간 전체 기간에 대한 임대료를 지급하여야 합니다. 예를 들어, 월별 임대계약 관계로 매월 1일 임대료를 지급하는 경우, 아무때나 임대 해지 통보(예를 들어, 10일)를 전달할 수 있습니다. 그리고 통보 전달 30일 이후 (다음달 10일 또는 그전에)에 이사를 할 수 있습니다. 단, 통보한 다음달 10일또는 그 이전에 이사를 하더라도, 그 달의 10일까지의 기간에 대한 임대료를 지급하여야 합니다. (단, 10일 이전에 이사하고, 임대인이 10일 전에 재 임대를 하고 새로운 임차인이 10일 전체 또는 그 일부의 기간에 대하여 임대료를 지급하였다면, 그 기간에 대해서는 임대료를 지급하지 않아도 됩니다.)

임대계약은 임차인이 임대료를 지급하여야 하는 수금인의 성명 또는 사명과 주소가 명시되어야 합니다 (아래 15페이지 참조). 그 주소에 직접 전달할 수 없다면, 그 주소앞으로 통보 서신을 우편으로 보내면 됩니다. 그 이름과 주소로 우편을 보냈다는 자료 (예를 들어 배달 증명 우편 수령증)가 있으면 법은 서신을 보낸 날 통보가 수신된 것으로 간주합니다.

임차인이 가정폭행, 성폭행 또는 스토킹때문에 임대관계를 해지하는 통보 – Tenant’s notice to end tenancy due to domestic violence, sexual assault, or stalking

임차인은 본인이 또는 다른 가족이 가정폭행, 성폭행 또는 스토킹의 피해자인 사실과 그로 인하여 임대관계를 해지할 계획임을 통보할 수 있습니다. 단, 그러한 통보 이후 30일간기간에 대한 임대료를 지급하여야 합니다. 임차인은 그 통보에 발급된지 60일 미만의 기간이 지난 법원의 금지명령 (restraining order), 긴급 보호 명령(emergency protective order)나 경찰보고서를 그러한 명령 또는 보고서의 사본을 첨부하여야 합니다.

임대인이 기간미확정 임대관계 해지하는 통보 – Landlord’s notice to end a periodic tenancy

임대인은 임차인에게 사전 서면 통보를 제공하여 기간미확정 임대관계(예를 들어 월별 임대)를 해지할 수 있습니다. 임차인과 다른 임차인 또는 거주자가 임대 unit에서 1년 이상을거주하였으면, 임대인은 60일의 사전 서면 임대 해지 통보를 제공하여야 합니다. 아래 사항에 해당하는 경우에는 임대인은 30일 사전 서면 통보를 제공하여야 합니다.

• • 임대 unit에서 거주한 기간이 1년 미만인 임차인 또는 거주자가 1명이상 있는 경우, 또는

  • 임대인이 임대관계가 종료된 이후 임대 unit에서 1년 이상을 거주할 의도를 가진 제3자에게 임대 unit을 양도하기로 계약한 경우. 추가로, 임대인이 30일 사전 통보를 제공하기 위해서는 다음 아래의 사항이 모두 사실이어야 합니다:

o 임대인은 부동산 중개인 또는 라이센스가 있는 에스크로 에이전트와 에스크로 계좌를 개설하였어야 하고,

o 임대인은 에스크로 계좌를 개설하고 120일 이내에 30일 사전 통보를 제공하였어야 하며,

o 임대인은 그전에 계속 유효한 30일 또는 60일 사전 통보를 제공하지 않았어야 하고,

o 임대 unit은 단독으로 양도될 수 있어야 합니다 (예를 들어, 단독주택이나 콘도는 다른unit과 상관없이 단독으로 양도될 수 있습니다.)

임대인은 일반적으로 30일 또는 60일 임대 해지 통보에 해지 사유를 명시할 의무가 없습니다. (아래 “30일 또는 60일 사전 통보” 29-29페이지 참조). 임대인은 배달 증명 우편 또는 아래 “통보 전달 방식” 29-29방식으로 전달할 수 있습니다.

주의: 아래 29-29페이지에 명시된 상황의 경우, 임대인은 임차인에게 3일 사전 통보를 제공할 수 있습니다.

임차인이 30일 또는 60일 임대 해지 사전 통보를 받으면, 통보를 받고 30일 또는 60일 이전까지 이사를 하여야 합니다. (아래29페이지 참조). 예를 들어, 임대인이 60일 사전 통보를 7월 16일 전달하였으면, 7월 17일부터 60일 기간이 시작되어, 9월 14일 완료됩니다. 9월 14일이 주중이라면, 그 날 또는 그 이전에 이사를 하여야 합니다. 그러나 마지막날인 9월 14일이 토요일인 경우에는 그 다음 월요일까지만 이사를 하면 됩니다. 이는 토요일과 일요일은 공휴일이기 때문입니다. 다른 법적 공휴일의 경우도 통보기간이 연장됩니다.

임차인이 통보기간까지 이사를 가지 않는 경우, 임대인은 강제 명도이전 소송(unlawful detainer lawsuit)을 제기할 수 있습니다 (아래 29페이지 참조).

임대인이 60일 사전 통보를 제공하였는데, 임차인이 그 이전에 이사를 하고 있다면 어떻게 할까요? 임차인은 임대인에게 임대료 지급기간만큼 (예를 들어, 월별로 임대료를 지급하는 경우에는 30일의 사전 통보)의 사전 통보를 하면됩니다. 단,

• • 사전 통보기간이 최소한 임대료 지급기간만큼이어야 하며,

  • 임차인이 제시하는 임대종료 시점은 임대인이 제시한 해지시점이전이어야 합니다.

임대인으로부터 30일 또는 60일 임대 해지 통보를 받았지만, 임차인은 계속 임대를 유지하고 싶거나, 임대를 해지할 만한 근거가 없다고 생각하는 경우가 있을 수 있습니다. 그러한경우, 임대 해지 통보를 취소하도록 임대인을 설득시키도록 노력을 할 수 있습니다. 임대인이 해지 통보를 한 이유를 알아보도록 노력하십시요. 임차인이 해결 할 수 있는 사유라면 (예를 들어, 임대료를 늦게 지급하였거나, 음악을 너무 크게 틀었거나), 임대료 지급을 제시간에 하겠다거나 음악을 크게 틀지 않겠다고 약속을 하거나 하여 임대인을 설득할 수 있겠습니다. 그리고, 약속을 지켜야 하겠습니다. 그러나, 임대인이 통보를 취소하지 않으면, 30일 또는 60일 통보기간이 완료되기 전에 이사를 하거나 임대인이 강제 명도이전 소송을 제기하는 것을 준비하여야하겠습니다.

임대 통제법(rent control)이 있는 경우에는 특별규정이 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 임대 통제법이 있는 지역에서는, 임대인은 기간미확정 임대관계를 신의 성실하의 정당한사유(good cause or just cause)가 없이는 해지할 수 없습니다. 그러한 지역에서 임대인은 해지 통보에 그러한 사유를 반듯이 명시하여야 하며, 관련 지역 주택관리 당국은 그러한 내용을검토할 수 있습니다.

섹션 8 주택 voucher 프로그램에 참여하는 임차인의 경우에는 다음 사항이 적용됩니다. 임대가 유효한 기간동안에 임대인이 임대를 해지하기 위해서는 정당한 사유가 필요합니다. 정당한 사유에는 중대하거나 반복되는 임대조건 위반 또는 다른 임차인의 건강 또는 안전을 위협하는 형법 위반 행위들이 있겠습니다. 그러나 임대인은 가정 폭행 사건을 피해자 또는위협받은 피해자의 계약 위반으로 간주하여 임대관계, 주거권한 또는 피해자 지원을 해지할 수 없습니다.

임대인은 California 법(아래 29-29페이지 참조)에 의거하여 임차인에게 3일 또는 30일 또는 60일 사전통보를 제공하여야 하며, 임대인과 임차인 모두 공공주택 관리부서(public housing agency)에 그 사본을 제공하여야 합니다. 임대인이 임대계약을 갱신하지 않기로 결정한 경우 또는 주택보조프로그램(HAP-housing assistance payment)을 해지하기로 결정한경우에는 어떨까요? 그러한 경우, 임대인은 임차인에게 임대 완료 90일 이전에 사전 서면 통보를 제공하여야 합니다. 임차인이 그 90일 통보기간 완료 이후에 이사를 하지 않았으면, 임대인은 California 법에 따라 강제 명도이전 소송을 하여야 합니다.

정부 보조 주택에 거주하거나 임대 통제법 지역에 거주하는 임차인은 특별 규정이 있는지 지역 주택관리 정부기관에 확인하는 것이 좋겠습니다.

마지막 달 임대료 선 지급 – Advance Payment of Last Month’s Rent

많은 경우, 임대인은 임차인에게 임대관계를 시작하기 전에 보증금의 일부로 또는 보증금을 지급하는 시점에 마지막 달의 임대료를 선지급할 것을 요구합니다. 이렇게 선 지급한 임대료를 임대기간의 마지막 달의 임대료로 대체할 수 있는지는 임대계약의 조항에 따라 가능하겠습니다.

예를 들어, 임대를 시작하면서 임차인이 보증금과 마지막 달의 임대료를 선 지급하고 임대계약에서 그 임대료를 “마지막 달”의 임대료라고 명시되어 있을 수 있습니다. 이러한 경우에는, 임대기간의 마지막 달의 임대료를 지급한 것입니다. 그러나, 임대인이 임대기간 중 임대료를 인상한 경우에, 임차인이 마지막 달의 임대료로 인상 부분을 추가로 지급하여야 할까요?

법에서 이러한 경우에 정확한 답을 제공하고 있지 않습니다. 임대계약에 임대를 시작하면서 지급한 마지막 달의 임대료를 “마지막 달의 임대료”라고 명시하고 있으면, 임대인이 마지막 달의 임대료를 인상할 수 없다고 주장할 수 있는 강한 근거가 될 수 있겠습니다. 그러나, 임대계약에 선지급한 금액을 마지막 달 임대료에 대한 보증금이라고 명시하고 있으면, 임대인은 임차인이 마지막 달의 임대료를 선 지급한 것이 아니고 그의 지급에 대한 보증금을 지급한 것이라고 강하게 주장할 수 있겠습니다. 임대인은 임차인에게 마지막 달의 임대료로 인상된 임대료를 지급하라고 요구할 수 있을 것이고 보여집니다.

예를 들어, 임대 계약에 명시된 “보증금” 중에, 일부가 마지막 달의 임대료에 대한 보증금이라고 또는 마지막 달의 임대료라고 명시되어 있을 수 있습니다. 임대료가 $500이고, 임대를 시작하면서 임차인이 임대인에게 $500을 마지막 달의 임대료의 보증금으로 지급하였다고 가정합니다. 임차인은 추가로 $500을 보증금으로 임대인에게 지급하였습니다. 임대인이 합법적인 절차에 의하여 임대료를 $550로 인상하였다면, 임차인은 마지막 달의 임대료로 $50을 추가로 지급하여야 하겠습니다. (이는, 마지막 달의 임대료 $550에서 선지급한 $500을 제외하고 추가로 지급하여야 하는 $50을 의미합니다).

임대계약이 임대를 시작하면서 지급한 총 금액을 보증금이라고 하고, 세부적으로 그 내용에 대한 언급이 없는 경우, 임차인은 마지막 달 임대료를 정상적으로 지급하여야 합니다. 이러한 경우, 보증금의 일부로 마지막 달의 임대료를 지급할 수 없습니다. 그러나, 임차인은 임대가 완료된 이후, 보증금을 반환 받을 권한이 다음 섹숀의 내용과 같이 있습니다.

보증금 반환 –Refund of Security Desposits

일반 문제 및 그러한 문제를 피하는 방법 – Common problems and how to avoid them

임대인과 임차인 사이에 가장 흔한 분쟁은 임대기간이 완료되고 임차인이 이사를 한 이후, 보증금의 반환에 대한 문제입니다. California법은 보증금의 반환, 사용 및 계산에 대하여임대인 따라야 하는 구체적인 절차를 정하고 있습니다.

California법은 임대인에게 보증금을 아래 4가지 목적으로 사용하도록 구체적으로 제한하고 있습니다.

• 미지급한 임대료

  • 임차인이 이사한 이후 임대건물을 청소하기 위하여, 단, 임차인이 처음 임대를 시작할 때의 깨끗한 수준으로만 청소할 수 있습니다.

  • 임차인 또는 임차인의 손님이 원인을 제공한 손상, 단 일상적 사용으로 인한 마모와 훼손은 제외

  • 임대계약에서 허용되면, 가구, 비품 및 (열쇄를 포함한) 기타 동산의 원상복귀 또는 교체 비용 (일상적 사용으로 인한 마모와 훼손은 제외)

임대인은 위 상황에 합리적으로 필요한 금액만 보증금에서 사용할 수 있습니다. 임차인이 임대를 시작하면서 이사하기 전 존재하던 하자 또는 임차인 또는 그전의 임차인의 사용 중일상적 사용으로 인한 마모와 훼손을 수리하기 위하여나 임대를 시작할때보다 깨끗하게 청소하기 위하여는 보증금을 사용할 수 없습니다. 임대계약은 보증금이 반환되지 않는다고 할 수 없습니다.

California법은 임차인이 이사를 간 이후 21일 이내에, 임대인이 아래 2가지 중 하나를 선택 이행할 것을 의무화하고 있습니다.

• • 임차인에게 보증금 전액을 반환하거나,

  • 항목별로 보증금에서 공제한 금액, 공제 사유를 기재한 서신을 직접 또는 우편으로 전달하여야 하며, 공제 이후 남은 보증금을 반환하여야 합니다.

임대인은 임차인에게 임대건물의 수리와 청소로 발생한 비용을 지급하고 받은 영수증의 사본을 제공하여야 합니다. 임대인은 이러한 영수증의 사본을 공제금을 항목별로 기재한 목록에 첨부하여야 합니다. 임대인은 아래의 규정을 반듯이 준수하여야 합니다:

• • 임대인 또는 임대인의 직원이 작업을 이행한 경우 – 항목별 statement에 이행한 작업을 설명하고, 시간당 비용 및 작업시간을 명시하여야 합니다. 시간당 비용이 적절하여야 합니다.

  • 제3자 또는 업체가 작업을 이행한 경우 – 임대인은 제3자의 청구서의 사본을 제공하여야 합니다. 작업을 이행한 제3자의 이름, 사명, 주소와 전화번호를 청구서, 영수증 또는 항목별 statement에 명시하여야 합니다.

  • 임대인이 사용한 자재의 가격을 공제한 경우 – 임대인은 임차인에게 청구서나 영수증의 사본을 제공하여야 합니다. 사용한 자재가 임대인이 정기적으로 대량 구매하는 경우, 임대인은자재의 가격을 입증할 수 있는 자료를 제공하여야 합니다. (예를 들어, 청구서, 영수증 또는 납품업체의 자재 가격표)

  • 임대인이 (good faith) 견적 비용을 공제한 경우 – 임대인은 다음 2 상황에 항목별 statement에 견적 비용을 공제할 수 있습니다: (1) 임대인 또는 그의 직원이 작업을 이행하고있으며, 작업이 21일내 (reasonably) 완료될 수 없는 경우, 또는 (2) 제3자가 작업을 이행하거나 자재를 공급하는 상황으로 청구서나 영수증을 21일 이내에 받을 수 없는 경우. 위(2)항의 경우에, 임대인은 견적 금액을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 위 (2)항의 의 경우, 임대인은 제3자의 이름, 주소와 전화번호를 제공하여야 합니다.

작업을 완료하거나 청구서나 영수증을 수리하고 14일 이내에 임대인은 임차인에게 확정된 항목별 statement, 청구서, 영수증 및 추가 반환하여야 하는 보증금을 임차인에게 직접또는 우편으로 전달하여야 합니다.

임대인은 항목별 statement, 청구서 및 영수증의 사본, (good faith) 견적을 임차인이 통보한 주소로 전달하여야 합니다. 임차인이 전달 주소를 제공하지 않으면, 임대하였던 건물의 주소로 전달하여야 합니다.

임대인은 수리 또는 청소 비용이 $126 이하인 경우 또는 임차인이 관련 자료를 받을 권한을 포기하는 경우, 청구서나 영수증의 사본 또는 (good faith) 견적 자료를 보내지 않아도됩니다. 임차인이 위 자료를 받을 권한을 포기하고자 하는 경우, 임차인은 임대인이 임대해지 30일 또는 60일 사전 통보(아래 29-29페이지 참조)를 제공한 시점, 임차인이 30일 임대해지통보를 제공한 시점 또는 임대인이 임차인에게 임대해지 3일 사전 통보를 제공한 시점(아래29-29페이지 참조)에 또는 그 이후 권한 포기서에 서명하여 포기할 수 있습니다. 임대계약을 체결한 경우, 임대가 완료되는 시점에서 60일 이하 이전에 이러한 권한을 포기할 수 있습니다. 임대인이 포기서를 제공하는 경우, 법에서 요하하는 보증금의 반환 권한에 대한 문안이 명시되어 있어야 합니다.

수리비용이 $126 이하이거나, 임차인이 청구서, 영수증 또는 good faith 견적을 받을 권한을 포기한 경우에는 어떨까요? 임대인은 그래도 임차인이 이사한 날로부터 21일 또는 그이전에 항목별 statement을 전달하고 공재하고 남은 보증금을 반환하여야 합니다. 임차인은 statement를 받은 이후 청구서, 영수증 및 good faith 견적을 요구할 수 있습니다. 임차인은 statement를 받고 14일 이내에 관련 자료를 요구할 수 있습니다. 이러한 요구는 구두 및 서면으로 요청하는 것이 좋겠습니다. 임대인은 임차인의 요구를 받고 14일 이내에 그러한 자료를전달하여야 합니다.

임대인이 부당하게 비용을 공제하였다고 생각되는 경우나 임대인이 정당한 사유없이 보증금 전체를 반환하지 않는 경우에는 어떻게 대응을 하여야 할까요?

임대인 또는 임대인의 대리인에게 공제금이 부당하다고 즉시 통보를 하여야 하겠습니다. 임차인은 즉시 임대인 또는 임대인의 대리인에게 임차인이 반환받아야 된다고 생각하는 금액의 반환을 요구하여야 하겠습니다. 이러한 요구는 전화 또는 전자메일로 요구할 수도 있으나, 그러한 경우, 요구이후 서면으로 다시 통보하는 것을 추천합니다. 서면에는 임대인이 제시하는 반환금액이 부당하다고 판단되는 사유 및 반환받아야 하는 금액에 대한 사유를 명시하여야 하겠습니다. 서신의 사본을 가지고 있어야 하겠습니다. 서신은 임대인이 서신을 받았음을 입증할 수 있도록 배달 증명 우편 (수령증 요청)으로 보내는 것이 좋겠습니다. 또는 서신을 직접 전달하고 수령증에 서명하고 서명날짜를 기재할 것을 요구할 수도 있겠습니다.

임대인이나 그의 대리인이 그래도 임차인이 요구하는 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임대인과 적당한 선에서 반환에 대하여 합의하도록 노력할 것을 추천합니다. 임차인은임대인에게 중립적인 제3자에게 조정을 부탁할 것을 제의할 수도 있습니다. (아래 77페이지 참조) 임차인은 아래 첨부 3에 명시된 agency에 도움을 요청할 수도 있겠습니다. 위 어떠한 해결안이 어려운 경우, 다른 법적 조치를 고려 할 수 있겠습니다. (아래 29-29페이지 참조).

임대인이 법에서 요구하는 21일 이내에 보증금 전체를 반환하지 않거나, 공제금에 대한 statement을 제공하지 않고 공제하지 않는 보증금을 반환하지 않는 경우에는 어떠한 조치가 가능할까요? California 대법원의 판례에 의하면, 임대인은 보증금에서 적절한 비용을 공제할 권한을 상실하며, 보증금 전액을 반환하여야 합니다. 그럼에도 불구하고, 임차인이 임대인으로부터 보증금 전액들 반환 받기가 어려울 수도 있습니다. 임대인은 연체된 임대료, 손상의 수리 및 청소에 대한 손해 배상을 상계처리 근거 또는 손해 청구의 근거로 주장할 수 있습니다. 임차인은 아래 87-95페이지에 명시된 agency를 연락하여 도움을 요청하시는 것이 좋겠습니다.

임대인이 21일 규정을 준수하지 않는 경우, 임차인에게 현실적으로 2개의 선택이 있습니다. 2가지 선택 모두의 첫 사항은 임대인에게 보증금 전액의 반환을 요구하고 그를 서면으로도 요구 하는 것입니다. 보증금의 반환에 대하여 조정을 제안할 수도 있겠습니다. 임대인이 위 29페이지에 명시된 상황에 의거한 정당한 사유로 보증금의 공제를 주장하는 경우, 임대인과 적당한 선에서 합의를 시도하는 것이 바람직할 수도 있습니다. 이는 다른 해결 방안이 어렵고 결과를 예측하기 어려울 수도 있기 때문입니다.

다른 선택의 방법은 임대인을 상대로 보증금의 반환을 청구하는 소액 소송을 제기하는 것입니다. 그러나, 그러면 임대인은 임차인을 상대로 반대 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인은 반대 소송에서 보증금에서 공제할 권한을 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 미지급된 임대료, 임차인에 의하여 발생한 임대 건물의 손실 등이 가능 할 수도 있습니다. 반대 소송이 제기되면, 임대인과 임차인 각각은 법원에서 보증금에 대한 권한을 입증하여야 하겠습니다.