임대 unit 찾기

크레딧 확인 – Credit Check

임차인이 제출하는 임대 신청서로 임대인 또는 그의 대리인이 임차인의 크레딧 역사 및 과거 임대인과의 관계를 확인할 것입니다. 임대인은 크레딧 보고 기관으로부터 임차인의 크레딧 보고서를 제출받아 임대를 결정하는데 사용할 것입니다. 크레딧 보고 기관 (“credit bureaus”)은 많은 사람들의 크레딧 관련 정보 기록을 유지합니다. 크레딧 보고서에는 보고 대상인이 각종 청구서의 지급을 늦게 한적이 있는지, 명도 이전 소송의 피고이었던 경우가 있는지 또는 파산 신청을 하였었는지 등에 대한 기록이 포함됩니다.

일부 크레딧 보고 기관은 임차인에 대한 정보를 수집하여 “tenant screening services”라는 특별 서비스를 제공하고 있습니다. 이러한 정보에는 임차인이 임대료를 정기적으로 지급하였는지, 임대 unit에 손실을 입혔는지, 명도 이전 소송의 피고이었는지, 과거 임대인들이 문제 임차인이라고 생각하였는지 등의 정보가 포함되어 있습니다.

임대인은 이러한 정보를 고려하여 임차인에게 임대할 지를 결정하게 됩니다. 일반적으로 임대인은 과거 청구서를 정기적으로 지급한 임차인에게 임대를 하는 것을 선호합니다.

임대인이 임대를 거절하면서 그 사유를 알려 주어야 할 의무는 없습니다. 그러나, 임대인의 거부 결정이 일부 또는 전부 크레딧 보고서에 의한 것이라면, 임대인은 다음 사항에 대한정보를 임차인에게 서면으로 제공하여야 합니다:

• • 결정의 일부 또는 전부가 크레딧 보고서에 의한 것이었으며,

  • 크레딧 보고서를 제공한 크레딧 보고 기관의 이름, 주소 및 전화번호와

• 관련 크레딧 보고 기관으로부터 무료로 크레딧 보고서를 제공받고 그 내용의 정확도 및 완전도에 대하여 이견을 제시할 수 있는 권한에 대한 설명

임대인이 크레딧 보고서를 근거로 임대를 거부하는 경우, 임차인은 크레딧 보고서를 무료로 제공받고 그 내용을 검토하여 정확하지 않는 정보가 있으면 그를 수정하여야 하겠습니다. 틀린 내용이 포함되어 있으면, 다른 임대인도 임대를 거부할 가능성이 있습니다.

또한, 크레딧 보고서에 문제가 될만한 내용이 포함되어 있는 지를 알고 있으면, 임대 신청서에서 그에 대한 설명을 할 수도 있습니다. 예를 들어, 크레딧 보고서에 임차인이 어느 특정 청구서를 지급하지 않았다고 명시되어 있는데, 실제로는 개인 수표로 지급하였었다면, 임차인은 지급한 수표의 사본을 임대인에게 보여주어 그 내용이 사실이 아님을 설명할 수 있겠습니다.

임대인은 임차인의 크레딧 점수(credit score)를 고려할 것입니다. 크레딧 점수는 크레딧 보고서 정보를 종합하여 수치화한 점수입니다. 임대인과 다른 채권자는 크레딧 점수를 향후 임차인이 얼마자 정기적으로 채무를 지급할지를 예측하여 주는 한 자료로 인지하고 있습니다. 임차인은 크레딧 보고 기관으로부터 크레딧 보고서를 요청하면서 크레딧 점수도 함께 요청할 수 있습니다. (크레딧 점수를 요청하는 경우, 수수료를 지급하여야 할 수 있습니다). 또는 크레딧 점수를 공급처로부터 구입하실 수도 있습니다.

임대 신청서 수수료 – Application Screening Fee

임대 신청서를 제출할 당시, 임대인이 임대 신청서 수수료를 요구할 수 있습니다. 임대인은 $42.06(2009년 기준)이하의 수수료를 부과할 수 있으며, 수수료는 임차인의 크레딧 보고서 등 정보를 수집하는 비용으로 사용할 수 있습니다.

임대 신청서 수수료는 임대인의 실 지출 비용을 초과할 수 없으며, 2009년에는 $42.06을 초과할 수 없습니다. 임대인은 항목별 각 정보 소집 비용을 명시한 영수증을 제공하여야합니다. 사용하지 않은 수수료는 반환하여야 합니다. (예를 들어, 임대인이 임차인의 보증인을 확인하지 않은 경우)

즉시 임대 가능한 임대 unit이 없거나 일정 기간이내에 임대가 가능할 임대 unit이 없는 경우, 임대인은 임대 신청서 수수료를 부과할 수 없습니다. 단, 임차인이 서면으로 수수료부과에 합의하면, 가능합니다.

임차인이 요청하는 경우, 임대인은 임차인에 대한 크레딧 보고서를 받고 그의 사본을 임차인에게 제공하여야 합니다. “크레딧 확인 – Credit Checks” 섹션에서 설명되었듯이, 임차인은 임대인으로부터 크레딧 보고서 사본을 받아 검토하는 것이 좋겠습니다.

임차인은 임대 신청서 수수료를 지급하기 전에 그와 관련하여 아래의 내용을 확인하는 것이 좋겠습니다:

• • 크레딧 보고서를 받는데까지 어느 정도의 시간이 필요한지. 임대인이 그를 검토하고 임대에 대한 결정을 하는데 필요한 시간이 얼마나 되는지

  • 크레딧 확인 과정이 지연되어 임차인이 다른 곳에 임대를 하여야 하는 경우, 임대인이 수수료를 반환하여 줄 것인지

  • 임차인이 크레딧 보고서의 사본을 이미 가지고 있으면, 임대인이 그를 사용하고 수수료의 일부 또는 전부를 할인하여 줄 수 있는지

임대인의 임대 신청서 수수료 정책이 마음에 들지 않으면, 임차인은 다른 곳에서 임대를 찾아 볼 수도 있습니다. 임대 신청 수수료를 지급하는 경우, 환급에 대한 합의내용을 서면으로 받는 것이 좋겠습니다.

계약금 – Holding Deposit

임대인과 임차인이 임대에 대하여 합의를 하였으나, 사정이 있어서 임차인이 즉시 임대를 시작할 수 없는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 경우, 임대인이 임차인에게 계약금을 요구할 수 있습니다. 계약금(holding deposit)은 임차인이 첫달에 대한 임대료와 보증금을 지급할 때까지 일정 기간동안 임대 unit을 제3자에게 임대하지 않고 유지하기 위한 공탁금입니다. 이 기간 동안, 임대인은 임대 unit을 제3자에게 임대하지 않기로 약속합니다. 임차인이 결정을 바꾸어 임대를 하지 않게 되면, 임대인은 최소한 계약금의 일부를 반환하지 않아도 됩니다.

계약금을 지급하기 전에 아래 내용을 확인할 것을 추천합니다:

• • 계약금이 첫달 임대료로 전환되는지. 그렇다면, 계약금의 영수증에 그 내용을 명시할 것을 요구하십시요. 계약금을 첫달 임대료로 전환하는 것이 관행입니다.

  • 임대를 포기하게 되는 경우, 계약금의 일부를 반환해 주는지. 일반적으로, 임대를 포기하면, 임대인은 계약금의 일부 – 또는 전체 – 를 반환하지 않습니다. 임대인이 반환하지 않는금액은 임차인이 임대를 포기함으로써 임대인에게 발생한 손해금액에 따라 결정됩니다. 예를 들어, 추가 광고비용 및 기회상실에 해당하는 임대료.

임대를 포기하여야 하는 사유가 임차인의 귀책사유가 아닌 경우에도 계약금을 상실할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 직업을 잃어 임대를 할 수 없는 경우.

임차인이 임대를 포기하게 되어도 계약금의 일부를 반환하기로 임대인과 합의한 경우, 그 내용이 계약금 영수증에 명시되어 있는지를 확인하는 것이 좋겠습니다.

계약금은 임대인이 임대 unit을 일정 기간동안 제3자에게 임대하지 않을 것만 보장합니다. 계약금을 지급하여도 임차인은 임대 unit을 점유하거나 거주할 권한이 없습니다. 임차인은 일정 기간이내에 첫달의 임대료 및 기타 합의한 보증금을 지급하여야 합니다. 그러하지 아니한 경우, 임대인은 계약금의 일부 또는 전부를 차지하고 임대 unit을 제3자에게 임대할 수 있습니다.

임대인이 계약금을 수령하고 그 일정 기간 이내에 임대 unit을 제3자에게 임대하였다고 가정하여 봅시다. 임차인은 계속 임대를 원하고 그러한 능력이 있다고 가정합니다. 임대인은 최소한 계약금 전액을 임차인에게 반환하여야 하겠습니다. 임차인은 변호사, 법률상담소, 임차인 권익 보호단체 등과 임대인이 임차인의 추가 손해에 대한 배상 책임이 있는지를 상담할것을 추천드립니다.

임차인이 임대 신청서를 제출하면서 계약금을 지급하고, 임대인이 임대를 거절한다면, 임대인은 계약금 전액을 반환하여야 합니다.

불법 차별 대우 – Unlawful Discrimination

무엇이 불법 차별 대우인가 – What is unlawful discrimination?

임대 사업과 직접적인 관련이 없는 그룹의 특성을 근거로 임대를 거절하거나 다른 형태의 차별 대우를 하는 것은 법에서 금지되어 있습니다. 인종과 종교가 법에서 구체적으로 언급하는 차별 대우의 예들에 해당합니다. 임의적으로 본 섹션에 명시된 개인의 특성을 근거로 차별대우하는 것은 금지되어 있습니다. California 주 의회는 불법적 차별대우를 받지 않고 주거지를 찾을 수 있는 것은 인권(civil right)이라고 선언하였습니다.

임대인, 관리자, 부동산 중개인이 개인의 인종, 피부색갈, 종교, 성 (임신, 출산 또는 그와 관련된 신체 조건), 성적 지향, 결혼 여부, 출생국, 조상, 가족 현황, 소득 출처 또는 장애를근거로 그를 차별 대우하거나 괴롭히는(harass) 것은 California 법상 불법행위입니다. California법은 아래의 사항을 근거로 차별대우하는 것을 금하고 있습니다.

• • 개인의 건강 상황이나 정신적 또는 육체적 장애;

  • 개인의 생김새나 성적 지향과 같은 또는 성적 지향 등 임차인으로서의 책임과 관련이 없는 개인적 특성;

  • 개인의 인종, 피부색갈, 종교, 성, 성적 지향, 결혼 여부, 출생국, 조상, 가족 현황, 소득 출처, 장애 또는 건강 상태에 대한 인식 또는 그러한 특성이 있는 제3자와의 친분관계

California 법상, 임대인은 임대를 결정하는데 사용하는 재정 및 소득조건을 적용하면서, 2명 이상이 같이 살고자 하는 임차인들을 상대로 일반 기준 또는 결혼한 부부 임차인의 소득을 함께 고려하는 기준과 다른 별도의 기준을 적용할 수 없습니다. 정부의 임대 보조 프로그램에 참여하는 경우, 임대인은 임대료 중 임차인이 책임지는 임대료만 임차인의 소득 또는 재정에 대한 기준에 적용할 수 있습니다. 임대인은 등록한 동거자(partner) 임차인와 결혼한 부부임차인에게 동일한 재정 조건을 적용하여야 합니다. 임대인은 임차인의 불법체류자인지에 대하여 질의할 수 없으며, 임대의 조건으로 임차인에게 그의 국적이나 불법체류여부에 대한 언급할 것을 요구할 수 없습니다. 임차인으로서의 의무와 관련되지 않고 임의로 적용되거나 실질적으로 임차인의 인종 또는 출신 국가에 기준한 불법체류자 신분 또는 국적에 따른 차별대우는 법에서 금하는 것으로 보여집니다.

임대인이 18세 미만의 미성년자가 있는 가족에게 차별대우하는 것은 불법 행위입니다. 그러나, 노인을 위한 단지는 미성년자가 있는 가족을 거부할 수 있습니다. 노인을 위한 단지는 62세 이상의 임차인만 허용하거나, 55세 이상의 임차인만 허용하고 기타 다른 임대, 정책과 보고 등 법에서 요하는 조건을 충족하여야 합니다.

1인 임차인 또는 룸메이트에 대한 특례 – Limited exceptions for single rooms and roommates

주인이 거주하는 단독주택의 방 1를 임대하고자 하고, 다른 임차인이 없는 경우, 임대인은 본 섹션에 명시된 불법 차별 대우 규정의 적용을 받지 않습니다.

단, 주인은 인종, 피부색갈, 종교, 성, 성적 지향, 결혼 여부, 출생국, 조상, 가족 현황, 소득의 출처 또는 장애에 대한 선호도를 구두로나 서면으로 광고에서 언급할 수 없습니다. 또한, 주인은 건강상태나 나이를 근거로 차별 할 수 없습니다.

또한, 단독 주택에 사는 임대인은 부엌, 거실, 또는 화장실 등의 주거설비를 같이 사용할 룸메이트를 구하는 광고에서 원하는 임차인의 성에 대한 선호도를 언급할 수 있습니다.

주거지관련 차별 대우 문제 해결안 – Resolving housing discrimination problems

불법 차별 대우(예를 들어, 출생국 또는 인종을 근거로 임대를 거절 당하는 경우)의 피해자는 아래의 법적 판결을 요구할 수 있습니다:

• 발생한 비용의 배상

• 불법 행위를 금하는 가처분 명령

  • 임대인이 거절한 임대 unit의 임대

• 정신적 고통에 대한 배상

  • 벌금 또는 처벌적 손해 배상 (punitive damages)

• 변호사 비용 배상

법원은 임대인에게 불법 차별대우를 중단하라는 구체적인 명령을 지시할 수도 있습니다. 예를 들어, 임대인은 비어있는 임대물을 소수민족을 위한 신문에 광고하거나 불법 차별대우에 대한 포스터를 임대 사무실에 게시하라고 명령할 수 있습니다.

불법 차별 대우를 방지하는데 도움을 제공하는 조직은 아래와 같습니다:

• • 지역 fair housing organizations (fair housing councils이라고도 알려짐). 전화번호부 참조; National Fair Housing Alliance의 www.Fairhouseing.org에는 fair housing에대한 서비스를 제공하는 지역단체의 목록(search가 가능함)을 유지하고 있습니다.

  • California 지역 아파트 협회. 전화번호부 참조; California Apartment Association은 www.caanet.org에 지역별 사무실 연락처 목록을 유지하고 있습니다.

  • 지역 정부 기관. 시나 군의 정부 사무소 전화번호부 참조 또는 선출된 지역 공무원 사무실 (시의원이나 군 supervisor)

  • California주 공정 고용 및 주택 부(Department of Fair Employment and Housing)는 불법 차별 대우 고발 건을 조사합니다 (다른 종류의 임대인-임차인 문제는 조사하지 않습니다) Housing Enforcement Unit(조사과)의 전화번호는 1-800-233-3212 (TTY 1-800-700-2320) 입니다. www.dfeh.ca.gov 사이트에서 관련 정보를 찾으실 수 있습니다.

  • 연방 주택 도시 개발부(Department of Housing and Urban Development (HUD))는 fair housing 연방법을 집행합니다. 연방 fair housing법은 성, 인종, 피부색갈, 종교, 출생국, 가족 상황 및 장애를 근거로 한 차별 대우를 금하고 있습니다. HUD의 연락처는 전화번호부에서 미국 연방 정부 사무실을 찾거나 www.hud.gov를 참조하십시요.

  • 법률상담소에서는 무료로 민사사건에 대한 자문을 제공하거나 대변하여 주고 있습니다. 사무소는 각 지역마다 있으며, 전화번호부에서 연락처를 찾아 보시거나, www.lawhelpcalifornia.org/CA/StateDirectory.cfm을 참조하십시요. California주의 Legail Aid Association은 www.calegaladvocates.org에 무료법률상담소 목록을 유지하고 있습니다.

  • 개인 변호사. 불법 차별 대우를 행한 임대인을 상대로 법적 조치를 취하는데 개인 변호사를 선임할 수도 있습니다. 주택관련 차별대우에 대한 전문 변호사는 군의 변호사 협회나 추천서비스를 사용하시면 소개받으실 수 있겠습니다.

불법 차별 대우의 피해자라고 생각되는 경우, 그에 대하여 빨리 대응하는 것이 좋겠습니다. 그에 대한 법적 조치를 취할 수 있는 시한 기간이 짧습니다. 예를 들어, Department of Fair Employment and Housing에 고발은 피해를 입은 시점으로부터 1년 이내에 고발하여야 합니다. 우선, 발생 날짜및 관련자의 이름을 포함하여 어떤 일이 발생하였는지를 서면으로 기록하여야 하겠습니다. 그리고 난 후, 위 명시된 조직에 연락을 하십시요.

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