不動産を相続したときは，所有者の名義を相続人へ変更する登記（相続登記）が必要です。

　もっとも，これまで相続登記は義務ではありませんでした。

　・登記費用がかかる（司法書士の報酬，登録免許税など）

　・遺産分割協議に関するトラブル

　・登記しなくても別に困らない（必要になったらすればいい）

　・「負動産」は管理できないから，お金をかけてまで登記したくない

　以上が主な理由と考えられます。

　そのため亡くなった方の名義のまま放置されている不動産というものが存在しており，

　それらは所有者不明土地（建物）として様々な問題を発生させています。

　そこで，相続登記を義務化するという法改正がなされました。

　相続の開始があったときは，原則３年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならないとされ，

　違反した場合は１０万円以下の過料に処することとされました。

　「　相続したくない　　⇒　　相続登記をしなければいい　」　ということではありません。

　相続したくない方は期限内に相続放棄の手続をする必要があります。

相続放棄の手続をせず一定期間が経過した場合は相続したとみなされ，相続登記をする義務が生じます。

　相続登記を義務化し国民に負担を強いる一方で，相続した土地の所有権を国庫に帰属させる制度が誕生しました。

　分かり易くいうと，土地の所有権を手放して国に譲渡するというものです。

　・相続により取得した土地であること（建物はダメ）

　・一定の条件あり

　・負担金を納付する必要がある（高額になるかと思われます）

　簡単には所有権を手放すことができない制度となっていますが，

　相続土地の管理に困っている相続人にとっては有効な制度となりうる可能性は秘めていると思います。

　相続人が不明，相続人が相続放棄をした場合には「相続財産管理人」が裁判所により選任されます。

　相続財産を管理・処分し，生前の借金などを清算したりします。

　簡単にいえば，相続されない財産を清算（後始末）することを目的としています。

　それがこのたびの改正により，上述した場合以外でも相続財産管理人が選任されるようになりました。

　相続財産の清算（後始末）を目的としない，文字通りの「管理人」です。

　相続人の間で遺産分割協議がされていない（長引いている）場合などに，

　ひとまず相続財産管理人を選任して管理をさせるということができるようになりました。

　　改正前民法　第９４０条　第１項

　「相続の放棄をした者は，その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで，自己の財産におけるのと同一の注意をもって，その財産の管理を継続しなければならない。　」

　　⇒　相続放棄しても，管理する者が現れるまでは遺産の管理はしなければならない　　　　　　　　

　　改正後民法　第９４０条　第１項

　「相続の放棄をした者は，その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは，相続人又は～（略）～相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間，自己の財産におけるのと同一の注意をもって，その財産を保存しなければならない。」

　　⇒　相続放棄したときに，現に占有（≒使用）している遺産については，保存しなければならない

　これまでは，相続放棄した場合であっても，

　①他の相続人が相続する，②相続財産管理人の選任される　までは

　遺産の管理を継続しなければなりませんでした。

　結局のところ，

　空き家（空き地）や農地，山林などを管理できないという理由で相続放棄しても，

　遺産の管理をしなければならないという，「相続放棄」の趣旨と相容れない状況になっていました。

　そこで改正により，

　相続放棄した時点で実際に管理していない遺産についてまでは，保存義務を負わないこととされました。　

　義務の内容についても，改正前の「管理」義務から「保存」義務へと変更され，

　相続放棄した者に要求される行為の範囲が縮小しました。

　このように，相続放棄した者の遺産との関わり合いについて大きな法改正となりました。

　しかしながら，

　　「相続放棄したから自分は関係ない。空き家（空き地）のことは知らないよ。」

　という理屈が，近隣住民や町内会などに実際に通用するのかどうか疑問は残ります。

　遺産分割協議の場面では「特別受益」・「寄与分」というコトバが登場します。　

　改正法では

　　相続開始の時から１０年を経過した後にする遺産の分割については，特別受益・寄与分に関する規定は適用しない。

　こととされました。

　親が亡くなってから１０年後にする遺産分割協議において，

　　「兄さんは生前に家を建ててもらっただろ」

　　「最期は自分がずっと介護をしていたんだから」

　というような主張は（法律的には）通用しないということになります。

　せっかく所有者不明不動産の相続人を調査しても，遺産分割協議がうまくいかないと意味がありません。

　不動産があることを知って今更，特別受益や寄与分で争うことは不経済だからやめましょうということなのだと思います。

　共有物の管理・変更・保存に関する行為については

　　・共有者全員の同意が必要

　　・過半数の同意が必要

　　・一人が単独で可能

　というように行為ごとに決まりがあります。

　そのため，共有者（又はその相続人）の一人が行方不明の場合に

　共有物に対する行為ができなくて不都合な場面がありました（私道の舗装やマンションの改築など）。

　そこで，改正により共有者全員の同意が必要とされていた行為のうち，

　共有物の形状又は効用の著しい変更を伴わないものについては

　持分価格の過半数で行うことができることとされました。

　もっとも，具体的にどのような行為であれば過半数の同意で可能なのか

　この改正が本当に有効となり得るのかどうかは，今後の運用次第だと考えます。

　・不在者財産管理人

　　　行方不明の者に代わり，財産を管理するために裁判所が選任する管理人

　・共有物分割請求訴訟

　　　現物分割・・・物理的に分けること（土地であれば分筆する）

　　　賠償分割・・・物を取得する者が，取得しない者へ金銭を渡す

　　　代金分割・・・金銭に換価して，その金銭を分ける

　新設：行方不明者以外の同意で変更・管理行為ができる旨の裁判

　　　申立て

　　　公告・催告　　　※「～という行為をするけど異議がある者は期間内に申し出ること」　

　　　変更・管理行為を認める旨の裁判

　新設：行方不明者の持分を取得できる裁判

　　　申立て

　　　公告・通知

　　　相当な金銭の供託

　　　行方不明者の持分を取得できる裁判

　新設：行方不明者の持分を第三者へ譲渡する権限を得る裁判　

　　　申立て

　　　公告・通知

　　　相当な金銭の供託

　　　行方不明者の持分を譲渡できる権限を付与する裁判

　　　２か月以内に持分を譲渡

　共同で所有している不動産について「管理人」を選任して，不動産の管理を任せることができるようになりました。

　別に驚くことでもないよと思うかたもいらっしゃるかもしれませんが

　共有物の管理人については法律上の明確な規定はありませんでした。

　法改正により

　　・持分の過半数の決定により，管理人を選任・解任できること

　　・管理人は共有物の管理行為ができること

　　・共有者全員の同意がなければ，管理人は共有物の変更行為ができないこと

　　・行方不明の共有者以外の同意をもって，変更行為ができる旨の裁判を管理人が求めることができること

　　・権限外の管理人の行為でも，善意の第三者には対抗できないこと

　などなど，共有物の管理人に関する規定が明文化されました

　従来から存在するのが「不在者財産管理人」という制度です

　行方不明者がいて困っている場合には

　とにかく不在者財産管理人（あるいは相続財産管理人）

　選任申立てをするしかありませんでした

　不在者財産管理人は本人に代わって

　不動産を含む一切の財産を管理することになります

　空き家・空き土地の管理のために不在者財産管理人を選任したとしても

　不動産以外の財産管理も必要になる点で機動的な対応が難しいと考えられます

　また，行方どころか所有者すら不明な不動産については

　不在者財産管理人を選任することができないという問題点もありました

　上記問題を解決する手段として

　所有者不明の特定の不動産を対象とした管理人（所有者不明土地建物管理人）

　を選任する制度が新設されました

　管理人は特定の不動産の管理についてのみ権限を持つことになります

　所有者の行方が不明の場合のみならず

　所有者自体が不明の場合にも管理人を選任することができるという点で

　まさに所有者不明問題への対策といった感じです

　こちらも新設された制度です

　土地建物の所有者は判明しているけれども管理が不適当である場合に

　所有者に代わって不動産を管理する者（管理不全土地建物管理人）を選任するというものです

　いわゆるゴミ屋敷やゴミ土地など

　所有者は判明しているけれど

　その所有者が適切に管理できていないという問題への対策と考えられます

　もっとも管理人に具体的にどの程度の権限が認められるのかについては

　所有者の意思や財産権などとの兼ね合いもありますので

　今後の運用次第といったところでしょうか

　「隣地から出てきた木の根は切ることができるけど

　　隣地から飛び出してきた木の枝は切れない」

　法律の豆知識として耳にしたことがあるかもしれません

　法改正により木の枝も切ることができるようになりました

　具体的な要件（どれか一つに該当すること）

　　Ａ：竹木の所有者に枝を切除するよう催告する

　　　　それにもかかわらず所有者が切除しない

　　Ｂ：竹木の所有者が不明または所有者の行方が不明

　　Ｃ：急迫の事情がある

　注意点として

　切ることができるのは越境された土地の所有者のみです

　飛び出ているからといって第三者の通行人が勝手に枝を切ることはできません

　これは民法の規定であり，刑法とは次元が異なります

　当然に刑法上（器物損壊罪・建造物侵入罪など）も許されることにはならないと考えます

　簡単に説明させていただくと

　飛び出た木の枝を切るために隣地に立ち入り

　本体の木にハシゴを立て掛けることができるということです

　旧法では「隣地の使用を請求することができる」という

　曖昧で実行力のない規定となっていましたが

　新法では強く踏み込んだ内容となりました

　要件としては

　　・目的，日時，場所及び方法をあらかじめ通知しておくこと

　　・あらかじめの通知が困難なときは事後通知すること

　木の枝を切る以外にも

　　・壁の築造，収去，修繕

　　・測量，境界標の作成

　などの必要な範囲で隣地を使用することができると明文化されました

　詳細は一番上の項目をご覧ください

　我々，司法書士にとっても大きな法改正となります

　　「義務化と言われても，遺産分割協議が終わらないよ・・・」

　という場合，ひとまず法定相続分で相続登記します

　そして遺産分割協議がなされたら

　追加的に所有権移転の登記をすることになります

　もっとも法定相続分の相続登記をするといっても容易ではありません

　相続人を探し，戸籍を集めて，不動産を調査する　etc.

　司法書士への報酬や登記の印紙税も少額ではありません

　そこで相続登記の義務化による負担の緩和のために

　相続人申告登記という制度が新設されました

　相続人申告登記

　　・登記名義人について相続が発生して，自分はその相続人だと申告する

　　・登記官が職権により，申告した相続人の氏名を登記する

　　・申告した相続人は相続登記の義務を履行したものとされる

　　・申告人が相続人であることが確認できる程度の戸籍謄本の提出でＯＫ

　相続登記が難しい場合に

　「とりあえず自分だけは相続登記の義務を果たしておきたい」

　というときは相続人申告登記をするといいでしょう

　遺産分割協議がなされたときに相続登記を申請することになります

　相続人申告登記をしたからといって

　不動産の所有権を取得したことにはなりませんし

　後日，相続放棄の手続をとることの妨げにもならないと考えます

　不動産の登記簿には

　所有者の名前と住所が記録されています

　ある土地の所有者が知りたいときには

　法務局の窓口で印紙を納めることで，すぐに所有者の名前と住所を調べることができます

　インターネットでもできます

　じゃあなぜ所有者不明の不動産が存在するのか？

　　①：記録されている所有者がすでに亡くなっている

　　②：記録されている住所に所有者が住んでいない

　上記のことが原因です　

　相続登記を義務化することにより①の問題を解決します

　そして

　所有者の住所変更登記を義務化することにより②の問題を解決しようということです

　住所が変わったときに不動産登記が必要だということは

　あまり知られていないと思います

　住所変更をしないで長年放置していると厄介なことになるおそれがあります

　詳しいことは割愛しますが手続きが複雑になり費用もかかってしまいますので

　引っ越しをした際はその都度，司法書士へ相談してください

　話を戻します

　法改正により住所変更の登記が義務化されます

　住所変更したときから２年以内に住所変更登記をすることが義務付けられ

　違反した場合には５万円以下の過料となります

　ただ相続登記と同様，国民に負担を強いるものですので申請手続きも簡略化されるようです

　もっとも登記申請書を一般の方がいきなり作成するのは困難ですので

　法務局や司法書士によるサポート体制の充実化も今後の課題となると思います