〔視頻〕租賃應注意的事項：1️⃣公證2️⃣買賣不破租賃有條件❗3️⃣房地被抵押權人拍賣‼️裝潢血本無歸😭【不動產系列ep.42】 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、租約公證之效益（公證法第13條）

若租約經過公證，當租期屆滿房客不返還房屋，或給付租金違約時，房東可不經冗長的訴訟程序（一至三審），直接持公證書向法院聲請強制執行，大幅節省時間與成本。

二、欠租終止租約之法定程序

房客欠租時，需先扣除押金（通常為兩個月），若剩餘欠額仍達「兩個月」以上租金，房東需發存證信函催告，給予一定期限（如五至七日）繳納；若房客仍不履行，房東始得合法終止租約。

三、公證書執行之侷限性

若因「欠租」而中途終止租約，因終止是否合法（如：催告程序是否完備、欠租金額計算）尚不明確，實務上通常無法直接憑公證書聲請強制執行，仍須透過訴訟確認法律關係。

四、房東自力救濟之刑事風險（刑法第304條、第306條）

即便房客違約，房東不可擅自斷水斷電、換鎖或強行搬離房客物品。此舉可能構成刑法第304條強制罪、第306條無故侵入住宅罪或毀損罪。

五、定期租約之租金調整限制

在定期租約存續期間，除非契約內已明訂調漲機制（如隨公告地價調整），否則房東不得隨意調漲租金；僅不定期租約可聲請法院調整。

六、防範默示更新為不定期租約

租期屆滿後，若房東繼續收租未即時表示反對，恐轉為不定期租約（極難趕走房客）。建議合約載明「期滿不續租，須經書面同意」，且若房客不搬遷，房東收取之款項應名為「不當得利」及「懲罰性違約金」，而非「租金」，以阻斷不定期租約之形成。

七、買賣不破租賃之適用限制（民法第425條）

若房屋在租賃期間買賣，原則上租賃契約對新屋主繼續存在。但若為「未經公證之五年以上租約」或「未經公證之不定期租約」，則不適用買賣不破租賃原則，新屋主可要求房客搬遷。

八、抵押權優先於租賃權之風險（民法第866條、除租）

若房屋先設定抵押權後才出租（抵押權在先、租賃在後），當房屋遭拍賣且租賃關係影響抵押權行使（如造成拍定價過低）時，法院可除去租賃關係後拍賣。此時房客不僅將被迫搬遷，其投入之百萬裝潢費用亦可能求償無門（血本無歸）。

〔視頻〕房東的法寶，律師教你不再為房客困擾-03 by 大鬍子律師 Josh- YouTube

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▍▍觀看重點：

一、房客不繳房租，房東可以怎麼做？

二、如何才能提前終止租約？

三、房客拒絕返還租賃物，房東該怎麼辦？

四、租約經公證，有什麼好處？

〔視頻〕

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