〔視頻〕土地法第34條之1｜破解優先購買權｜by J&S（原：YAO TZU CHAN） - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、物權效力 v.s 債權效力
二、土地登記規則第98條：「土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」
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公布日期文號：內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函
要旨：地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，他共有人無優先購買權。
內容：
按為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合一之精神，爰土地登記規則第98條規定，區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人時，他共有人無土地法第34條之1第4項優先購買權之適用。
惟上開規定係指區分所有建物所有權全部連同所屬基地應有部分一併移轉時，始得適用；如屬共有之區分所有建物部分共有人就渠區分所有建物應有部分及其基地應有部分一併移轉時，基於土地法第34條之1第4項規定，旨在簡化共有物之共有關係，該區分所有建物之他共有人自有優先購買權。
至於地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依本部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第98條之規定。
土地法第三十四條之一執行要點 《第12點》
（第1項）部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。
（第2項）前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。
但有下列情形之一者，不在此限：
(一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
(二)依法令規定應併同移轉。
（第3項）多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
（第4項）部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。
（物權效力）土地法104、土地法107、耕地三七五減租15
（債權效力）物權編施行法第8條之5__第3項｜有房無地（優買競合時，此條文之優買，優先於土地共有人之優買）
（債權效力）土地法34之1｜共有人之優先承買
（債權效力）物權編施行法第8條之5__第5項｜有地無房（優買競合時，土地共有人之優買，優先於此條文之優買）
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🔸優先承買競合，參照：土地法第34條之1執行要點 《第13點》
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。
但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
土地法第三十四條之一執行要點 《第13點》
本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
（二）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（三）區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
（四）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。
（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
（七）共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。
（十一）優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。
〔視頻〕如何變成優購權人｜by 法丞律師事務所｜陳樹村律師 - YouTube
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▍▍觀看重點：
Q：如何變成優先購買權人？
Ans：繼承、買賣、、、
〔共有人主張優先承買權 v.s 土地增值稅〕
依財政部97年6月5日台財稅字第09700258750號函、同年4月21日台財稅字第09600361070號函副本及96年4月9日台財稅字第09604515860號函釋有關土地增值稅核課事宜如下：
共有土地移轉，因承買之部分共有人兼具出賣人身分，其應有（或潛在）部分於本次買賣時，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅；惟嗣後再移轉時，該應有（或潛在）部分之原地價，應以本次移轉前之原規定地價或前次移轉現值為準，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
買賣雙方如具二親等關係，且土地增值稅繳款書載有「另有贈與稅」，則於辦理移轉登記時，仍應檢附非屬贈與財產證明或贈與稅繳清、免稅等證明；至於，不同意者應檢附之上開證明文件，准由同意出售者代為申辦，俾憑辦理移轉登記。
〔視頻〕優先購買權是什麼？我的房子被賣了，竟然不知道｜by 大鬍子律師 Josh｜戴家旭律師｜成鼎律師事務所 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、優先購買權之法律依據
依據《土地法》第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分（持分）時，他共有人得以同一價格、同一條件，共同或單獨優先購買。此即法律所定之「優先購買權」。
二、權利行使之要件：同一條件
優先購買權之行使，必須建立在「同一條件」之上。意即他共有人必須接受與第三人（買家）完全相同之買賣條件（如總價金、付款方式等），方能主張優先承購。
三、出賣人之通知義務：
出賣應有部分之共有人，依法負有通知他共有人之義務。實務上通常應以存證信函（以利舉證）通知他共有人，告知買賣條件並詢問是否行使優先購買權。
四、權利行使之除斥期間（15日）：
依《土地法第34條之1執行要點》第11點（註：現行法規為第10、11點相關規定，實務通常採15日），他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
五、法律性質僅具「債權效力」（重要風險）：
此為視頻最關鍵之實務重點。《土地法》第34條之1的優先購買權，在法律性質上僅具「債權效力」，而非「物權效力」。
六、違法移轉之法律效果：無法塗銷登記
因僅具債權效力，若出賣人未通知他共有人，即將持分移轉登記予第三人（買方），該移轉行為在法律上仍然有效。
他共有人不得以「未受通知」為由，主張買賣無效或請求塗銷對第三人之所有權移轉登記。
這就是標題所言「房子被賣了竟然不知道」且無法追回的原因。
七、受損害共有人之救濟途徑：損害賠償
若共有人之優先購買權遭侵害（未受通知而被過戶），僅能向出賣人請求「損害賠償」。
然而，在實務上證明「損害金額」（如：市價與賣價之差額）常具有高度難度，導致求償困難。
八、多數決處分整筆土地亦適用：
若依《土地法》第34條之1第1項利用「多數決」將整筆土地或整棟建物出賣時，不同意之少數共有人，依同條規定亦享有優先購買權，得主張將整筆不動產買下。
〔視頻〕土地法第34條之1｜優先購買權通知之法律問題｜by 謝秉錡律師事務所
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▍▍觀看重點：
一、賦予共有人優先承買之理由：防止土地細分？簡化或消滅共有關係？保護共有人對共有物之主觀價值？
二、未通知之法律效果？ v.s 最高法院 109 年台上大字第 2169 號民事裁定
給付不能損害賠償？ v.s 侵權行為損害賠償？
三、如何通知？ （ v.s 書面、公告、登報、公示送達？）
四、取得招領通知單時，意思表示已到達 v.s 最高法院109年台上大字第908號民事裁定
五、通知之內容，應記明之事項：
土地建物標示、處分方式、償金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名及住址
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〔視頻〕共有人之優先購買權｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部 - YouTube
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觀看重點：
一、共有人「A」將其持分，賣給其他共有人「B」，其他共有人「C」、「D」、「E」不能主張共有人之優先承買。（最高法院72年度台抗字第94號裁定）。亦即，共有人間互相買賣應有部分，因無增加共有人數（與簡化共有關係無涉），故其他共有人無主張優先承買之餘地。
二、最高法院103年度台上字第2333號判決
按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定：處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括『分割』，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。
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一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。
㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。
㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。
㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
一、本件拍賣建物應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交，建物共有人有優先承買權。
㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。
㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。
㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
〔視頻〕土地法第34條之1從頭到尾都是機械化的操作流程 | 公同共有與分別共有併存該如何表決｜by 中信房屋｜周書弘不動產經紀人
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一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。
㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。
㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。
㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
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一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。
㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。
㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。
㈢主張優先承買權之共有人，需就其擁有應有部分一併行使，不得僅就其中一筆或數筆為之；但主張優先承買權之共有人就其餘部分標的因無應有部分，而不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該部分標的不得拒絕買受或承買。
㈣踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
本件僅拍賣土地，不含建物，有無租用基地建築房屋之情形不明，若有，則承租人有優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「土地共有人」之優先承買權。踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
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本件僅拍賣土地，不含建物，地上建物所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於共有人之優先承買權。踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
本件僅拍賣建物，不含坐落之土地，土地所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「建物共有人」之優先承買權。
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又如土地所有權人符合土地法第104條規定者，有優先承買權，其優先權優於建物共有人。調查及通知優先承買權人恐耗費相當時日，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人自行評估後再投標。
據新北市政府工務局函覆稱：拍賣標的係__使字第__號使用執照（__建字第__號建造執照）之建築基地。
復據新北市中和地政事務所函覆所載，拍賣標的上有登記建物__棟，倘地上建物所有權人對拍賣標的之應有部分是否有欠缺或不足者，即有民法物權編施行法第8條之5第3項所定優先購買權之適用（但其須以能提出申辦建物所有權第一次登記或嗣後有經全體區分所有人合意就建築物各專有部分應配屬之基地持分為分配之文件，可供核算有無基地應有部分不足者為限，否則，不得以其基地應有部分不足而主張對出賣之基地持分有優先購買權），其無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權，其權利並優先於土地之共有人，請投標人自行注意查明。
專有部分之所有人行使優先承買權後剩餘之權利範圍，拍定人或承受人就該部分不得拒絕買受或承買。
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建築法第11條
（第1項）本法所稱「建築基地」，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
（第2項）前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
（第3項）應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
〔視頻〕【繼承上億遺產被拍賣】子女協議分割遺產不成?父母房屋金條被法院拍賣!預立遺囑的3大好處【Rita橘子姐的理法院】 @RitaChang #100 - YouTube
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〔文章〕繼承遺產子女協議破局，億元房屋金條給法院變價拍賣!分割訴訟好嗎?如何避免賣祖產 @RITA橘子姐的理法院
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一、本件係變賣共有物。
㈠除買受人為共有人外，共有人（含債權人、債務人）依民法第824條第7項有按相同條件優先承買之權。
㈡有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
㈢另踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
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