〔視頻〕法拍與地上物之處理（上篇）｜by 陳樹村律師｜法丞律師事務所 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、房地分離原則與異動風險

台灣法律採「房地分離」制，土地與其上之建物為個別獨立之不動產。在法拍實務上，常發生僅拍賣土地或僅拍賣建物之情形，投標前必須先釐清兩者之權利歸屬與法律關係，以評估後續處分之難度。

二、法定地上權之成立（引用條文：民法第876條）

若土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押之標的物者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。此條文是為了保護建物不因土地拍賣而被拆除，亦是法拍評估中的核心關鍵。

三、租賃關係之推定（引用條文：民法第425條之1）

若土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人（如透過買賣或法拍），在房屋得使用期限內，推定兩者間有「租賃關係」。此法律效果將阻斷土地所有人請求拆屋還地之權利。

四、未保存登記建物（違章建築）之執行效力

未辦理保存登記之建物（俗稱違建）雖無法辦理所有權移轉登記，但仍具有財產價值，得為強制執行之標的。法院均可對其進行查封、拍賣，拍定人可取得「事實上處分權」，但需承擔隨時被行政機關拆除之風險。

五、拆屋還地之請求權基礎（引用條文：民法第767條）

若地上物所有人無法舉證其對土地有合法之占有權源（如無地上權、無租賃關係），土地所有權人得依民法第767條行使物上請求權，請求「拆屋還地」及「返還無權占有土地」。

六、相當於租金之不當得利（引用條文：民法第179條）

在處理地上物佔用期間，若建物所有人無權占有土地，或者雖有權占有（如推定租賃）但未約定租金，土地所有人得依不當得利之規定，請求相當於租金之利益，通常以土地申報地價年息之一定比例計算。

七、排除假租約之實務攻防

債務人常透過製造「假租約」將法拍屋變更為「不點交」以阻礙拍賣。實務上需檢視租約之真實性（如是否經公證、資金流向等），必要時可聲請執行法院依強制執行法第98條或相關規定除去租賃關係，將不點交變更為點交。

八、優先購買權之行使（引用條文：土地法第104條）

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。在法拍程序中，若地上物對土地有合法權源，其所有權人可能主張優先承買權，此為投標人必須考量之變數。

〔視頻〕法拍與地上物之處理（下篇）｜by 陳樹村律師｜法丞律師事務所 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、釐清「法定地上權」與「推定租賃」

投標前最重要的風險評估。若土地與其上的建築物原同屬一人所有，僅土地被拍賣時，法律上可能視為建築物所有人對土地有「法定地上權」（《民法》第876條）或「租賃關係」（《民法》第425-1條）。這意味著拍定人（買家）無法拆除該建築物，必須容忍其存在。

二、拆屋還地的請求權基礎

若確認地上的建築物是「無權占有」（例如：單純的違章建築且無上述法定權利），土地所有權人可依據《民法》第767條行使「所有物返還請求權」，向法院訴請「拆屋還地」，收回土地使用權。

三、不當得利（相當於租金）的請求

無論對方是否有權占有，只要對方使用了您的土地，您都可以請求「相當於租金」的利益。若對方無權占有，可依《民法》第179條請求「不當得利」；若有租賃關係，則請求租金。這是逼使對方出面協商的重要籌碼。

四、優先購買權的運用

依據《土地法》第104條，若地上建物擁有地上權、典權或租賃關係，該建物所有權人對土地有「優先購買權」。投標時需注意此點，以免標到後被對方以同樣價格「截胡」。

五、「以刑逼民」或「變價分割」的策略（針對共有物）

影片中可能提及處理共有土地或建物時，透過「分割共有物」訴訟（《民法》第824條），請求法院「變價分割」（將整塊地拍賣分錢），是解決土地被他人建物卡死、消滅複雜共有關係的終極手段。

六、實務上的協商策略

訴訟（拆屋還地）曠日費時且成本高昂。律師實務建議，取得土地後，利用「拆屋訴訟」作為談判壓力，迫使建物所有人「買下土地」或「將建物賣給地主」，通常是比硬打官司更符合經濟效益的解決方式。

〔視頻〕停車位買賣的眉角｜by YAO TZU CHAN（J&S） - YouTube（片長：24分鐘）

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▍▍觀看重點：

一、Q：什麼樣的停車位，可以單獨買賣？

二、Q：買賣車位，買受人是否有限制？是否以該區分所有建物之區分所有權人為限？

公寓大廈管理條例公布生效（84年6月30日）前取得建照者，嗣後法定停車空間移轉承受人是否受其限制乙節，如該法定停車空間或防空避難設施係於上開規定發布生效前即以主建物單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，基於法律不溯既往原則，其移轉承受人自無需以該區分所有建物之區分所有權人為限；

如係以共同使用部分登記為該區分所有建物全體或部分區分所有權人所共有，為貫徹上開法條意旨，其移轉承受人仍應以該區分所有權人為限。（按：公寓大廈管理條例第58條第2項）

三、Q：停車位移轉登記之原因為何？（權利範圍變更 v.s 交換）

四、Q：停車位移轉登記，有無稅賦問題？

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一、停車位的三大法定分類 

法律實務上將停車位分為三類：「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」。不同種類決定了其產權登記的可行性與買賣對象的限制。

二、法定停車位之登記限制（公設）：依據《公寓大廈管理條例》第58條規定，法定停車位必須登記為「共用部分」（即俗稱的公設），不得登記為專有部分（主建物）。因此，法定停車位沒有獨立權狀。

三、法定停車位之移轉限制（產權封閉性）：由於法定停車位屬共用部分，其產權移轉受到嚴格限制。原則上，僅能隨主建物一併移轉，或單獨移轉給同一公寓大廈之其他區分所有權人（即同社區住戶）。法律上無法單獨出售給社區以外的第三人。

四、增設與獎勵停車位之獨立產權：「增設停車位」與「獎勵停車位」若在構造上及使用上具有獨立性（有獨立出入口、有編列門牌），得申請登記為「主建物」，進而擁有獨立權狀。此類車位可單獨買賣、過戶給非社區住戶之第三人，交易彈性最大。

五、分管協議與專用權（約定專用）：對於登記為公設的停車位（包含所有的法定停車位及部分增設/獎勵停車位），買方取得的是「共有部分的持分」。實務上必須搭配「分管協議」（或住戶規約中的約定專用部分），明確約定該持分對應的是哪一個特定編號的車位使用權，以保障權益。

六、獎勵停車位之公眾使用義務：購買「獎勵停車位」需特別留意，依法規這類車位在換取容積獎勵的同時，通常負有「供公眾使用」的義務。雖擁有獨立產權可買賣，但使用上可能面臨非住戶也能停放的法律風險或管理爭議。

七、產權調查之必要（調閱謄本）：實務操作上，判斷車位性質最準確的方式是調閱建物登記謄本。若車位有獨立建號、獨立權狀，即為可自由買賣的主建物車位；若僅顯示在「共有部分」欄位中，則需進一步確認其是否為受限的法定停車位。

◈ 想瞭解更多停車位的議題，可參考以下相關視頻：

〔視頻〕車位登記知多少？(上集)｜法定車位｜自行增設車位｜獎勵增設車位｜by 新莊地政事務所

〔視頻〕車位登記知多少？(下集)｜法定車位｜自行增設車位｜獎勵增設車位｜by 新莊地政事務所

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▍▍觀看重點：

一、

二、

〔參考文章〕停車位花錢買卻不能賣？一次搞懂「法定停車位」「增設停車位」「獎勵停車位」! @ 房地產筆記 :: 痞客邦 ::

〔參考文章〕一次搞懂「三種車位」! | 一圖秒懂  by 賣厝阿明NEWS

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▍▍文章重點：

一、「獎勵停車位」，落日條款：民國101年12月31日，民國102年以後無此類型車位。

二、自行增設停車位

這種停車位可登記為「公設」，也可採「主建物」方式登記，是能「獨立出售」的車位。

（一）若「自行增設停車位」與「法定停車位」在同一層，且在構造與使用上無差別，則產權只能登記為公設，限同棟住戶買賣。

（二）若「自行增設停車位」與「法定停車位」在構造與使用上跟有明顯差別，擁有獨立的區域與出入口，並取得「防空避難室所在地址」證明（有編列門牌或地址），即可登記獨立權狀主建物，可以單獨出售

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（以下文字來源：網路上文字）

車位分為：法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三種。

🔸法定停車位

是指依據建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。依民國80年9月18日內政部函令，法定停車位，必須登記為公共設施，無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，

所以，須跟著主建物一起辦理產權移轉（不含80.09.18前登記的建物）。

🔸增設停車位

係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。

此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址證明」，可以登記為主建物單獨移轉。

🔸獎勵停車位

是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。

此類停車空間，若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。

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🔸土地登記規則第81條

（第1項）區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

（第2項）區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。

◈ 公布日期文號：內政部83年5月13日台內地字第8375317號函

要旨：區分所有建物停車空間及防空避難設備之產權登記

內容：

依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書、或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第79條規定申辦建物所有權第一次登記。至增設停車空間之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示位置為準。

◈ 公布日期文號：內政部87年11月25日台內營字第8773373號函

要旨：法定停車空間或防空避難室，如係以共同使用部分登記為該區分所有建物全體或部分區分所有權人共有，其移轉承受人仍應以該區分所有權人為限

內容：

按「…區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」為本部80年9月18日台內營字第8071337號函所明文；又「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設施，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他有損區分所有權人權益之行為。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」分為84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項（修法後：第58條第2項）及第4條第2項所明定。

至上開規定公布生效（84年6月30日）前取得建照者，嗣後法定停車空間移轉承受人是否受其限制乙節，如該法定停車空間或防空避難設施係於本部上開規定發布生效前即以主建物單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，基於法律不溯既往原則，其移轉承受人自無需以該區分所有建物之區分所有權人為限；如係以共同使用部分登記為該區分所有建物全體或部分區分所有權人所共有，為貫徹上開法條意旨，其移轉承受人仍應以該區分所有權人為限。至獎勵或增設停車空間，非屬前揭函文及條例所規範範圍，其移轉請逕洽地政機關辦理之。

（按：公寓大廈管理條例第45條2項修正後為第58條第2項）

〔視頻〕 談『車位產權一籮筐』(三)「停車位產權登記與變化」 by 王進祥地政士｜房地產王老師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

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〔視頻〕法定空地未過戶買屋隱藏之產權陷阱｜by 王進祥地政士｜房地產王老師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、法定空地之法律定義與性質：依據《建築法》第11條規定，建築基地包含「建築物本身所占之地面」及「應留設之法定空地」。法定空地是為了日照、通風、採光及防火等公益目的而強制留設，與建築物具有「使用上之不可分性」，在法律評價上應視為建築基地之一部分。

二、法定空地不得單獨移轉之限制：《建築法》第11條第3項明確規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」。意即，法定空地，原則上必須隨著建築物一併移轉，不能單獨將建築物賣給甲，卻將法定空地賣給乙，或保留在原賣方名下。

三、產權未隨同移轉之交易陷阱：實務上常見的陷阱在於，早期的房地產交易或法拍屋案件中，賣方（或債務人）僅移轉了「建物所有權」，卻故意或過失未將「法定空地之土地持分」一併過戶給買方。導致買方雖買到了房子，卻未取得完整的基地產權。

四、購屋前之查核重點 — — 建照與地籍圖：為避免上述陷阱，法律實務工作者或買方在審閱產權時，必須核對「建築執照（建照）」及「地籍套繪圖」。確認該建物當初申請建築時的「建築基地」範圍，是否包含目前交易的土地地號。若發現土地持分短少，或有部分地號未列入移轉清單，即為警訊。

五、後續潛在之法律風險（索討地租）：若法定空地未隨同過戶，保留土地所有權的原地主（或輾轉取得該土地的第三人），可能會向建物所有權人主張「無權占有」或依據《民法》不當得利之規定，要求支付相當於租金之利益，甚至高價要求建物屋主買回土地。

六、權利救濟與主張：若發生此類糾紛，買方可主張該「單獨保留法定空地」或「單獨移轉法定空地予第三人」之行為，因違反《建築法》第11條之強制規定而無效。同時，可依據買賣契約之債務不履行責任（權利瑕疵擔保），向賣方請求損害賠償或主張解除契約。

七、公寓大廈之共用部分性質：依據《公寓大廈管理條例》第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權分離而為移轉。法定空地通常屬於公寓大廈之共用部分（或約定專用部分），其產權應隨同區分所有權一併移轉。

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法院拍賣公告

依據：強制執行法第81條。

公告事項：

一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事、拍賣最低價額、保證金金額、應買資格或條件及其他相關事項：均詳如附表。

二、保證金：應以現金或經金融主管機關核准之金融業者為發票人之即期支票、匯票或本票繳交本院收費處，並將收據併附於投標書；或以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之即期支票、匯票或本票放進投標保證金封存袋內，將封口密封，不必向本院收費處繳納。投標書暨保證金封存袋，向本院服務處洽領，並應依投標書所記載之注意事項填載。如果得標，保證金抵充價款，未得標者，由投標人當場領回或由本院通知領回。

三、閱覽查封筆錄日期及處所：自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院訴訟輔導科。

四、投標日、時及場所：__年__月__日__午__時__分起，將投標書連同保證金封存袋，投入本院民事執行處投標室（地址：236新北市土城區青雲路152號6樓）標匭內。

五、開標日、時及場所：__年__月__日__午__時整在本院民事執行處投標室（地址同投標場所）當眾開標。

六、鑑定照片僅供參考，投標人宜自行前往查看拍賣不動產現況。

七、拍定人就旨揭不動產無物之瑕疵擔保請求權。

八、得標規定：以投標價額達到拍賣最低價額，且標價最高者為得標人。如投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形，請參考投標書背面之記載。

九、交付價金之期限：除有優先承買權人須待優先承買權確定後，另行通知外，得標人應於得標後7日內繳足全部價金。逾期不繳，得將不動產再拍賣，再拍賣所得之價金，如果低於原拍賣之價金及費用時，原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受，其中一人逾期未繳足價金，即應再拍賣，原拍定人應連帶賠償再拍賣之差額。

十、其他公告事項

（一）不動產如合併拍賣時，應分別出價，並均應達到底價，以總價最高者為得標。

（二）拍賣之不動產，如有開徵工程受益費，應依工程受益費徵收條例第6條第3項規定辦理。

（三）依平均地權條例第60條之1、農地重劃條例第36條、農村社區土地重劃條例第28條規定，重劃分配之土地，重劃工程費用、差額地價未繳清前，不得移轉。但買受人承諾繳納者，不在此限。

（四）投標人應提出國民身分證或相類之身分證明文件，如委託他人代為投標，並應提出具有特別代理權之委任狀。

（五）投標人如係外國人或依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條第1項所稱之大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。

（六）拍定後，如依法准由有優先承買權人優先承買時，所繳保 證金無息退還。

（七）拍賣之建物含增建者，拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地，應買人自行查明解決，本院

不代為處理。

（八）依農業發展條例第33規定，私法人不得承受耕地。但符

合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時，應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。

(九）拍賣之土地如係土壤、地下水污染控制場址者，主管機關將依土壤及地下水污染整治法第12條、第17條至第19條之規定限制開發或土地利用行為，如係土壤、地下水污染整治場址者，除得依前揭法規限制開發或土地利用行為外，另將依同法第21條禁止處分，相關場址資訊得至土壤及地下水污染整治網(網址：https://sgw.epa.gov.tw/public/)之「列管場址查詢」查閱。

十一、本公告未盡事項，請參閱地方法院民事執行處不動產投標參考要點、投標書背面記載事項及一般公告事項。

十二、本件所定拍賣期日，如經新北市政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序，並改期拍賣。

〔視頻〕看懂拍賣公告、公告事項、拍賣標的之使用情形及備註｜by 蘇小強老師（穩眾法拍） - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、拍賣公告的法律效力與結構 

拍賣公告是法院行使強制執行權的公文書，視為「要約之引誘」。公告主要分為「主文」與「附表」兩大部分。

主文記載拍賣的基本條件（如時間、地點、保證金），附表則詳細記載標的物的權利狀態。

投標人需確認公告內容與謄本是否一致，以免因資訊落差導致權利受損。 （關聯法條：強制執行法第 81 條 - 拍賣不動產之公告事項）

二、保證金繳納之嚴格形式主義 主文中最重要的資訊之一是「保證金」。

實務上極為強調保證金支票的格式，必須是「即期」、「銀行甲存本票」或「匯票」，且受款人建議指名「執行法院」。

若支票填寫錯誤（如未簽名、金額錯誤）或非即期票據，將被認定為投標無效（廢標），這是在程序法上最常見的失誤。 （關聯法條：強制執行法第 86 條、辦理強制執行事件應行注意事項第 47 點）

三、權利範圍的解讀：

全部 vs. 持分 在附表的「權利範圍」欄位，必須區分是「全部」還是「持分（如 1/2、1/4）」。

若為「全部」，得標後取得完整所有權。

若為「持分」，僅取得共有權，可能面臨「共有人優先承買權」的行使，導致得標後無法取得物件（被截標）；或得標後需進一步進行分割共有物訴訟才能處分。 （關聯法條：土地法第 34-1 條 - 共有人優先購買權、民法第 824 條 - 共有物分割）

四、使用情形與點交效力（核心風險） 附表中的「使用情形」欄位決定了該物件是否「點交」。

點交：

法院會依公權力協助將房屋騰空交付給拍定人。

不點交：

通常因有租賃關係或第三人占有，法院不負責排除。買受人需自行承擔後續訴訟（如遷讓房屋之訴）的時間與金錢成本。這是法拍實務上判斷風險高低的關鍵分水嶺。 （關聯法條：強制執行法第 99 條 - 解除占有與點交、民法第 425 條 - 買賣不破租賃）

五、增建與未保存登記建物之風險 

公告附表若記載「未辦保存登記建物」或「增建」，代表該部分雖連同主建物一併拍賣（權利移轉），但本質上屬於「違章建築」。拍定人僅取得事實上處分權，無法辦理所有權移轉登記，且隨時有被建管單位報拆的行政法風險。 （關聯法條：最高法院 67 年度第 2 次民刑庭總會決議 - 違章建築之買賣與事實上處分權）

六、土地分區與地目確認 附表中的土地標示會記載地號與面積，但實務上需進一步查閱「土地使用分區」。

確認該土地是住宅區、商業區或保護區，這直接影響未來的開發價值與貸款成數。單看公告地目（如「田」、「建」）可能與現行都市計畫不符，需以分區證明為準。 （關聯法條：都市計畫法、土地法之土地使用編定）

〔視頻〕解說拍賣標的內容：主建物面積、公社比、每坪單價｜by 蘇小強老師（穩眾法拍） - YouTube

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▍▍觀看重點：

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〔視頻〕法拍融資及理財實務｜by 土地銀行黃玉嬌襄理講授 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、信用貸款 → 長期擔保放款。原則上，得貸到之最高金額：得標金額之七成。

二、銀行是否願意貸款，主要考量以下幾點：拍賣標的優質與否、點交與否、價格、借款人有無良好債信條件、有無良債好債信及財資力。

三、原則上，銀行不承做不點交之標的。

四、關於投標保證金部分，銀行不貸款。

五、法拍屋之優勢：產權清楚、低於市價、投資報酬率高。

〔視頻〕盲搶，破上拍，29人搶林口透天別墅（天地朗朗社區，林冠百，獨身貴族）｜by 法拍金 - YouTube

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林口區興林路「天地朗朗」透天別墅淪落法拍，一拍底價 4060 萬元，二拍底價 3248 萬元，均流標，三拍底價 2,598.4 萬元，最後以 3,801.999 萬元拍定，超越二拍底價五百多萬元。

▍▍觀看重點：

一、

二、

〔視頻〕法拍投標時，投標書上之投標金額寫錯，怎麼辦？棄標？保證金沒收？｜by 小雄律師｜游勝雄律師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、標單上金額填錯該怎麼辦？不只是保證金沒收，而是要負擔再拍賣的差額。解套方式，如下：

• （1）想辦法讓該標成為廢標

• （2）想辦法讓債權人撤回

• （3）聲請法院撤銷拍定

• （4）訴訟主張，撤銷錯誤之意思表示

二、

👉自住

現場查封時，債務人稱房屋由自己及家人自行使用，無增建、海砂屋、凶宅等特殊情事，拍定後點交。

👉會警｜查使用情形

一、本件拍定後點交。

㈠現場查封時，無人應門。

㈡經本院囑請新北市政府警察局__分局派員查明使用情形，該分局函覆：目前由債務人及其家屬自行使用。

㈢本件占有使用情形，本院已盡力調查，惟若查報與事實不符，致依法不得點交時，本院雖於拍賣公告定為點交，屆時仍得不予點交。

㈣如有第三人於查封前合法占有者，應於本件拍定前向本院提出合法占用權源之證明文件；第三人如陳述不實，應負「使公務員登載不實罪」及「損害債權罪」之刑責。經本院查明涉有上述罪嫌，即移送檢察機關偵辦。

👉查封後__才出租他人｜對債權人不生效力｜點交

本件拍賣標的__建號建物，據現住人即承租人○○○陳報於民國■日期轉換■起承租，租期至■日期轉換■止，每月租金■金額轉換■元，惟該租賃契約係成立於查封（■日期轉換■）後，依強制執行法第51條第2項規定，對債權人不生效力，拍定後點交。（違反查封效力）

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本件拍賣標的於履勘時現場懸掛__之招牌，債務人提出租賃契約表示已出租與第三人__，租賃期間自民國■日期轉換■起至■日期轉換■止，每月租金■金額轉換■萬■金額轉換■元，惟上開租約係成立於本件標的查封日（■日期轉換■）後，依強制執行法第51條第2項規定，對債權人不生效力，拍定後點交。

👉出租他人｜Due｜已到期（查封後.租期到期）

本件建物查封時，據第三人__在場稱該屋由債務人出租與其與先生__居住使用，租期為民國■日期轉換■起至■日期轉換■止，有卷附租約影本1份可稽，上開租賃契約之租期於「查封後」現已屆滿，

不得對抗查封效力，

依強制執行法第99條第1項後段及第37期司法業務研究會第20則研究意見 ，拍定後點交。

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上開租期於查封日■日期轉換■後，已經屆滿到期，倘默示更新租約或訂定新租約，均不得對抗查封效力，如有爭議以實體判決為準。

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本件建物查封時，據第三人__在場稱該屋由債務人出租與其與先生__居住使用，租期為民國■日期轉換■起至■日期轉換■止，有卷附租約影本1份可稽，上開租賃契約之租期於「查封後」現已屆滿，

不得對抗查封效力，

依強制執行法第99條第1項後段及第37期司法業務研究會第20則研究意見，拍定後點交。

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👉土地（權利範圍：1分之1）｜現況點交

拍定後依現況點交。現場查封時，據地政人員指界稱：__地號土地位於門牌號碼__路__段__號前方空地。

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拍賣標的之確切位置不易以文字完整敘明，實際坐落地點以地政機關之地籍圖所載為準，投標人應於投標前自行前往現場察看，以決定是否投標，請投標人注意。

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👉查封前__已出租他人

本件拍賣建物於查封前已出租予第三人，拍定後不點交

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__建物於查封時已出租與第三人占有使用，拍定後不點交。

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本件拍賣標的__建號房屋，目前由第三人__承租使用中，租期自民國__年__月__日起至__年__月__日止，每月租金新台幣__元；另有承租位於地下室之停車位，每年輪換不同車位，故無固定停車位。因占有於查封前，拍定後不點交。

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👉建物｜只賣持分

一、本件拍賣建物應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交，建物共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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👉土地｜只賣持分

一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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拍賣標的之確切位置不易以文字完整敘明，實際坐落地點以地政機關之地籍圖所載為準，投標人應於投標前自行前往現場察看，以決定是否投標，請投標人注意。

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一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢主張優先承買權之共有人，需就其擁有應有部分一併行使，不得僅就其中一筆或數筆為之；但主張優先承買權之共有人就其餘部分標的因無應有部分，而不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該部分標的不得拒絕買受或承買。

㈣踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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👉未登記建物

__建號建物，為未辦保存登記建物，拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且需承擔被拆除之風險，日後不得因面積不符，主張增減價金或請求撤銷拍賣，請應買人注意。

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__建號，係未辦保存登記之建物，拍定後無法以權利移轉證書辦理建物登記。

（一）與主建物__建號內部不相通，且有獨立出入口。

（二）且係屬違建，經新北市政府違章建築拆除大隊認定在案。

（三）拍定人應自負拆除義務或被相關機關拆除之風險，請應買人特別注意。

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__建號係未辦保存登記建物，占用新北市__區__段__地號土地，占用之法律權源不明，前開土地非本件查封拍賣範圍，拍定後該占用之法律關係由拍定人自理，請應買人注意，本院不代為處理。。

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👉如有第三人於查封前合法占有

如有第三人於查封前合法占有者，應於本件拍定前向本院提出合法占用權源之證明文件；第三人如陳述不實，應負「使公務員登載不實罪」及「損害債權罪」之刑責。經本院查明涉有上述罪嫌，即移送檢察機關偵辦。

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👉如有查報不實

本件占有使用情形，本院已盡力調查，惟若查報與事實不符，致依法不得點交時，本院雖於拍賣公告定為點交，屆時仍得不予點交。

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👉除去租賃關係｜除租｜民866.2.｜二拍後｜實行抵押權受有影響者

一、本件租賃關係經本院以執行命令終止租賃關係（該執行命令尚未確定），如於拍定前無人異議或異議經駁回確定者則點交，否則不點交。

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👉鑑價報告所載：無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡

另依鑑價報告所載，本件標的經初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等情形，惟若有因調查限度難以查明，致與鑑價報告內容所載容有出入者，請投標人逕向相關單位洽詢查明，綜合考量相關風險再行投標。

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👉自殺｜凶宅｜非自然死亡

現場查封時，債務人不在場，第三人○○○源稱：目前無人居住使用，債務人之被繼承人○○○於民國__年__月左右，曾在後陽台上吊自殺，無增建，客廳天花板曾發生漏水情形，已處理漏水問題。

本院發函新北市警察局__分局查明本件拍賣標的有無非自然死亡事件，該局檢送刑事勘察查詢記錄1份，拍賣標的「無」非自然死亡之情事，此有警局回函在卷可憑。

投標人應於投標前自行向相關機關或周遭四鄰查明有無前開情事，前述記載事項是否影響標的價值、投標意願，請投標人自行斟酌，並於投標前審慎評估房屋狀況以決定是否參與投標應買，日後不得以此為由請求撤銷拍賣或減少價金。另依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，請應買人自行查明注意。

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現場揭示查封時，按鈴無人應門。據鄰居稱，已一年多無人居住。

經本院囑請新北市政府警察局__分局派員查明使用情形。債權人陳報使用情形如下：現無人使用，至少有一年以上無人居住，且經詢問鄰居，鄰居稱：約2年前，屋主女兒自縊於此，恐為凶宅，之後，房屋就無人居住使用。

本院函詢新北市警察局__分局查明本件拍賣標的有無發生非自然死亡之情事及相關報案記錄，該局回函：無相關資料可供查閱。此有警局回函在卷可憑。

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一、現場查封時，據債務人之一○○○在場指稱，現為其居住，前屋主在該屋內死亡，經調查為燒炭自殺身亡。

本件係拍賣應有部分，查無是否訂立分管契約，拍定後不點交。

又前述記載事項是否影響標的，請投標人自行斟酌，拍定後不得以此為由，聲請撤銷拍定。

二、依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，請應買人自行查明注意。

三、本件拍賣建物現況除上揭拍賣公告揭示者外，另有無其他足以影響交易之特殊情事（例如：海砂屋、輻射屋、因地震受創、因火災受損、嚴重漏水、或其他情形），應買人於「應買前」應自行向債權人、當地鄰里長、鄰居、社區管委會、派出所等相關人士查明。如有上述情形，應即向本院陳報，請應買人特別注意。

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👉停車位｜共同使用部分→共有人協議

停車位，屬建物共同使用部分，其使用依法應由共有人協議之，故停車位部分拍定後不點交。

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本件拍賣該共同使用部分是否有停車位應買人應自行注意查明，縱有該附屬之停車位，惟因係拍賣上開物之應有部分，其使用依法依該共有人協議為之，故此部分拍定後仍不點交。

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👉建物｜只賣持分 v.s 建物共有人有優先承買權

一、本件拍賣建物應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交，建物共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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👉土地｜只賣土地，上有建物，建物不在拍賣範圍 v.s 優先承買權（租地建物）

本件拍賣標的為土地，土地上之建物不在拍賣範圍，其使用土地之權源不明，拍定人須自行解決土地及其上建物之法律關係，請投標人注意。

倘地上建物所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於共有人之優先承買權。

但主張優先承買權之建物所有權人就超過租地建屋範圍部分標的因不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該剩餘部分標的不得拒絕買受或承買。

踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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本件僅拍賣土地，不含建物，有無租用基地建築房屋之情形不明，若有，則承租人有優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「土地共有人」之優先承買權。

但主張優先承買權之建物所有權人就超過租地建屋範圍部分標的因不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該剩餘部分標的不得拒絕買受或承買。

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👉只賣建物（不含土地） v.s 優先承買

本件僅拍賣建物，不含坐落之土地，土地所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「建物共有人」之優先承買權。

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👉已興建農舍之農業用地 v.s 套繪

依__地號之土地登記謄本其他登記事項所載，系爭土地已興建農舍，已於__年__月__日__資字第__號辦理共有物使用管理登記，未經解除套繪管制不得辦理分割。

復依農業發展條例第18條第4項後段規定，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

此外，農業用地興建農舍辦法就申請興建農舍尚有申請人須無自用農舍等特別規定，請應買人自行查明相關規定或向地政機關詢問受理農地移轉登記時，是否須檢附其他相關證明文件。此部分行政程序可能較為繁瑣複雜，亦請應買人注意。

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👉農舍

本件建物領有__農使字第__號臺北縣三峽鎮公所實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照，

應買人應符合「無自用農舍」之條件，符合規定之投標人投標時，應提出稅捐稽徵單位開具之投標人房屋財產歸戶查詢清單、該查詢清單上之全部房屋使用執照影本、投標人自行切結無自用農舍文件等資料，與投標書一併投入標軌，否則投標無效，請應買人注意。

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本件拍賣標的建物如為農舍，依農業發展條例第18條規定應買人須提出「無自用農舍」證明，並應將「投標時名下絕無合法申請領有建築使用執照之農舍」切結書附於投標書。

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👉只賣「農舍」（不含土地） v.s 座落之土地所有權人有優先承買權

按內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函略以：「…農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」

查本案土地之登記簿標示部尚載有「已提供興建農舍」，農舍所有權人有依同樣條件優先購買提供興建土地之權。

其優先承買權之次序，優先於土地共有人之優先承買權。

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👉只賣「農舍座落之土地」（不含農舍） v.s 農舍所有權人有優先承買權

按內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函略以：「…農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」

農舍所座落之土地所有人，有依同樣條件優先購買農舍之權。

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👉刑事禁止處分

本件拍賣不動產依謄本記載經（臺灣○○地方法院）（臺灣○○地方檢察署）以○○○年度○○字第○○○號囑託地政機關辦理刑事禁止處分登記，經查其目的為「保全追徵」，拍定後核發權利移轉證書時，本處將函請刑事案件繫屬之檢察署或法院刑事庭參考最高法院107年度台抗字第445號刑事裁定意旨，通知地政機關塗銷上開禁止處分登記，拍定人、承受人亦得向該管檢察署或法院刑事庭聲請為之。

本件須經塗銷上開禁止處分登記，始得辦理所有權移轉登記，請應買人、承受人注意。

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