所謂「農舍」，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。
「農舍」係與農業經營不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，享有免繳地價稅等之賦稅優惠，且為農地管理需要及符合上述規定，土地所有權人僅得申請一棟農舍，法院拍賣興建中農舍或興建完成之農舍，其投標人資格亦應符合無自用農舍條件。
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修訂日期文號：內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令
公布日期文號：內政部97年7月31日內授中辦地字第09707238781號函
要旨：地政機關配合農業發展條例第18條第4項規定相關執行事宜內容
一、依據本部於97年7月3日邀同行政院農業委員會、本部法規會（請假）、營建署、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等研商結論辦理。
二、按農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，揆其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。
又農業用地興建農舍辦法第9條（現行條號：農業用地興建農舍辦法第12條）規定，直轄市、縣（市）主管建築機關應將已興建及未興建之農業用地分別著色標示及造冊列管，於核發使用執照後，並將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。該農舍管理之目的，係避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生重複申請興建農舍之情事，合先敘明。（p.s.第6項規定：同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍。）
三、為避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生再度被重複申請興建農舍情事，地政機關於受理農舍與其坐落用地併同移轉登記時，如查明該坐落用地及配合興建之農地未有註記者，應於完成所有權移轉登記後，通知建管單位，將該農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，囑託地政機關辦理註記。
四、（刪除）。
五、另查農業發展條例並無限制將農業用地移轉為共有之規定，故共有農舍與其基地共有人，得將其基地持分之一部分移轉於其他共有人。（按：原農業用地興建農舍辦法第9條修正後為第12條、依內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令停止適用說明四）
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第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
所謂「農舍」，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。
「農舍」係與農業經營不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，享有免繳地價稅等之賦稅優惠，且為農地管理需要及符合上述規定，土地所有權人僅得申請一棟農舍，法院拍賣興建中農舍或興建完成之農舍，其投標人資格亦應符合無自用農舍條件。
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修訂日期文號：內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令
公布日期文號：內政部97年7月31日內授中辦地字第09707238781號函
要旨：地政機關配合農業發展條例第18條第4項規定相關執行事宜內容
一、依據本部於97年7月3日邀同行政院農業委員會、本部法規會（請假）、營建署、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等研商結論辦理。
二、按農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，揆其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。
又農業用地興建農舍辦法第9條（現行條號：農業用地興建農舍辦法第12條）規定，直轄市、縣（市）主管建築機關應將已興建及未興建之農業用地分別著色標示及造冊列管，於核發使用執照後，並將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。該農舍管理之目的，係避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生重複申請興建農舍之情事，合先敘明。（p.s.第6項規定：同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍。）
三、為避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生再度被重複申請興建農舍情事，地政機關於受理農舍與其坐落用地併同移轉登記時，如查明該坐落用地及配合興建之農地未有註記者，應於完成所有權移轉登記後，通知建管單位，將該農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，囑託地政機關辦理註記。
四、（刪除）。
五、另查農業發展條例並無限制將農業用地移轉為共有之規定，故共有農舍與其基地共有人，得將其基地持分之一部分移轉於其他共有人。（按：原農業用地興建農舍辦法第9條修正後為第12條、依內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令停止適用說明四）
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第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
（頻道已消失）〔視頻〕農舍 | 農地 | 耕地 | 耕地蓋農舍 | 什麼是套繪？ | 租稅管制 by 房仲偵探事務所｜周書弘不動產經紀人｜中信房屋 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、向工務局查詢：無套繪證明。（是否有建築或套繪使用？）
檢附以下資料：無套繪申請書、土地所有權人身分證正反面影本、一個月內之第一類土地登記謄本、一個月內之地籍圖謄本。
二、未經解除套繪管制，不得辦理分割。
三、除繼承或法院拍賣而移轉者外，自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉（法規依據：農業發展條例18.2.）。處分農地時，若沒有農地農用證明，須課徵土地增值稅。作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（法規依據：農業發展條例37.1.）。
四、相關法令規定：農業發展條例、農業用地興建農舍辦法、實施區域計畫法地區建築管理辦法、都市計畫法桃園市施行細則
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一、已申請興建農舍之農業用地，不得重複申請興建農舍。（農業發展條例第18條第4項後段）
二、農業發展條例 v.s 農業用地興建農舍辦法
三、興建農舍之要件：
1.年滿20歲或未滿20歲已結婚者。
2.需為土地所有權人。
3.戶籍在本縣及土地取得滿2年。
4.土地面積＞0.25公頃（即 756坪 = 0.25 公頃 ＝ 2.5 分地）。
（農業發展條例第16條第1項：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」）
5.無自用農舍者。
「確無農舍證明」、「農業用地作農業使用證明書」、「農民資格」。
土地所有權人，僅得申請興建一棟農舍。（例外：因繼承關係而取得之農舍）
四、農舍面積
「總樓地板」面積不得超過 495 平方公尺（大約 150 坪），「建築面積」不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過 10.5 公尺，但最大基層建築面積不得超過 330 平方公尺（大約 100 坪）。
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法規名稱：實施區域計畫地區建築管理辦法第5條
（第1項）
於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○．五公尺，但最大基層建築面積不得過三百三十平方公尺。
（第2項）
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。
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◈ 自用農舍，得免由建築師設計、監造或營造業承造。
五、套繪管制｜農業用地興建農舍辦法第12條第4項
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
◈ 非都市土地使用管制規則
◈ 老農配建
在民國 89 年農業發展條例修正前所取得之農地，農民可以自由興建農舍，並且不受土地面積及時間約束。
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🔸非都市計畫 / 農業區 / 申請農舍
實施區域計畫地區建築管理辦法第5條
（第1項）
於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過 495 平方公尺（即 149.73 坪，大約 150 坪 ），建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過 10.5 公尺，但最大基層建築面積不得超過 330 平方公尺（即 99.82 坪，大約 100 坪）。
（第2項）
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。
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🔸都市計畫內 / 農業區 / 申請農舍
都市計畫法臺灣省施行細則（89.12.29 訂定）第29條（第2項）
申請興建農舍須符合下列規定：
一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。
二、農舍之高度不得超過四層或 14 公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過 660 平方公尺（即 199.65 坪，約 200 坪），與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。
三、都市計畫農業區內之農業用地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農業用地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農業用地是否分割，均不得再行申請興建農舍。
四、農舍不得擅自變更使用。
〔拍賣條件〕
依不動產登記謄本所示，拍賣標的已提供興建農舍，按內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函略以：「…農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」是農舍所有權人（即__段__建號之所有權人）有依同樣條件優先購買權。其優先承買權之次序，優先於土地共有人之優先承買權。
〔視頻〕【不動產系列ep.16】退休夢碎！？買了農地才知已套繪！農地買賣水很深，農舍管制內幕大公開！ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師、前法官 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、
二、
〔視頻〕【演講精選ep.1】擋人財路？！買了土地卻不能蓋房子，該如何解套繪？｜by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官） - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、土地謄本之查證重點
購買土地前，務必調閱土地謄本。即便現場看似空地，若謄本上有註記「建號」或「使用執照」號碼，代表該地可能已作為其他建物的「法定空地」（被套繪），導致無法重複建築。
二、未保存登記建物之風險
部分土地上的建物雖有申請建照但未進行保存登記，因此謄本上可能看似乾淨無註記。建議購地前需向「工務局」查詢該地號是否曾有申請建照或被套繪的紀錄，以免買到無法蓋房的「空地」。
三、法定空地檢討（解套方式一）
若土地已被套繪，可委請建築師進行「法定空地檢討」。計算原建築依現行或當時法規之建蔽率（如60%），若扣除必要法定空地後仍有剩餘面積，有機會申請分割或解除部分套繪。
四、取得原建照持有人同意之難處
進行法定空地檢討或分割時，原則上需取得原建照起造人或所有權人的同意（蓋章）。實務上常面臨鄰地地主不願配合（心態上認為擋人財路），導致程序卡關。
五、拆除並註銷建照（解套方式二）
最徹底的解決方式是將該舊有地上物（如農舍、舊屋）買下，進行拆除。重點是拆除後必須向主管機關申請「註銷建照」，該土地才能真正「活起來」，恢復為可建築用地。
六、建物平移工法（特殊解套思路）
針對不想拆屋或需保留建物的情況，講者提出可參考「火車站遷移」的技術，將阻礙土地分割利用的建物「平移」至基地邊緣（非路衝或畸零處）。此舉花費可能低於拆除重建，且能騰出完整空地，創造土地利用雙贏。
七、相關法規依據
處理此類問題時，主要涉及《建築法》關於「法定空地」之規定以及《法定空地分割辦法》，處理原則通常是以建照申請時的面積與建蔽率為計算基礎。
🔸選擇題
第 1 題：基礎數據檢核
題目： 作為分析師，在初步評估一塊外觀看起來是「空地」的土地時，首先要檢查哪份關鍵文件中的「標註數據」，以確認該地是否已被用作他人的「法定空地」？
(A) 土地實價登錄紀錄
(B) 土地謄本 (檢查是否有註記或地上建號)
(C) 地籍圖的形狀
(D) 現場是否有圍籬
【正確答案】
(B) 【時間截點】 00:00:21 【解析】 影片指出，土地謄本是土地的「身分證」。如果謄本上有註記某個「建號」，代表該地可能已經被劃入旁邊建築的法定空地範圍（被套繪），這意味著該地的開發額度（容積）已被用掉，無法再蓋新房子。
第 2 題：隱藏變數風險
題目： 如果在上一題的數據檢驗中，土地謄本顯示「乾淨」無註記，這是否代表風險為零？可能存在什麼「隱藏變數」導致無法蓋房？
(A) 風險未除，可能存在已申請但未保存登記的「建造執照」
(B) 風險為零，謄本是絕對真理
(C) 風險未除，因為土地可能風水不好
(D) 風險未除，鄰居可能會抗議
【正確答案】
(A) 【時間截點】 00:02:46 【解析】 這是新手分析師常犯的錯誤。影片強調，有些土地雖無登記，但其實以前有人申請過「建造執照」（建照），只是後來沒拿使用執照或沒做保存登記。這種情況下，建照的紀錄仍卡在行政機關，導致土地被「套住」無法再次開發。
第 3 題：資料庫查詢渠道
題目： 為了排除第 2 題提到的「隱藏變數」（是否有未登記的建照），我們必須向哪個權責機關進行數據庫查詢？
(A) 警察局
(B) 國稅局
(C) 工務局 (或主管建築機關)
(D) 戶政事務所
【正確答案】
(C) 【時間截點】 00:03:17 【解析】 土地謄本歸地政事務所管，但「建造執照」的核發與管理歸「工務局」（或該縣市的建築管理處）。因此，買地前的盡職調查（DD）必須多跑這一關，確認該地號上是否掛有任何未註銷的舊執照。
第 4 題：演算法解套方案
題目： 若經分析發現土地被「套繪」管制（被當作法定空地），影片中提出需要經過計算的解決方案是什麼？
(A) 申請變更地目為道路用地
(B) 直接向法院提告拆屋還地
(C) 私下給付補償金
(D) 法定空地檢討 (重新計算建蔽率)
【正確答案】
(D) 【時間截點】 00:06:22 【解析】 這是一個數學問題。影片提到可以找建築師做「法定空地檢討」，重新計算原有的建築是否還有「餘額」。如果當初蓋房子時沒把額度用完，或者現在的法規允許，就有機會將多餘的空地透過分割釋出，解除套繪。
第 5 題：農地處理標準作業程序 (SOP)
題目： 針對農地上存有老舊農舍導致無法興建新建築的情況，影片建議的最佳「標準作業程序 (SOP)」為何？
(A) 買下農舍 -> 直接拆除即可
(B) 買下農舍 -> 拆除 -> 申請「註銷原建照」
(C) 保留農舍並申請增建
(D) 將農地分割後直接申請新照
【正確答案】
(B) 【時間截點】 00:09:29 【解析】 影片特別警告，很多人以為把房子拆了就沒事（選項 A 是錯的）。正確的 SOP 是：除了物理上拆除建築外，必須完成行政程序上的「註銷原建照」。只有當那張舊的執照在系統中被註銷，這塊地的建築額度才會真正「復活」。
〔視頻〕
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▍▍觀看重點：
一、
二、
〔視頻〕農地也會被限制使用😥又是因為被套繪！我要如何守護自己的權益呢？｜來學停看聽 by PALA來學財產自主推廣協會 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、
二、
農業用地興建農舍辦法第12條
（第1項）
直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。
（第2項）
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
（第3項）
已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。
（第4項）
前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於 0.25 公頃（即 2500 平方公尺），且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。
（第5項）
第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。
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農業用地興建農舍辦法第9條
（第1項）
興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。
（第2項）
興建農舍應符合下列規定：
一、農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。
二、地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。
三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：
（一）繼承。
（二）為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。
四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。其為預鑄式建築物污水處理設施者，應於申報開工時檢附該設施依預鑄式建築物污水處理設施管理辦法取得之審定登記文件影本，並於安裝時，作成現場安裝紀錄。
五、農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠。放流水流經屬灌排系統或私有水體者，並應符合下列規定：
（一）排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。
（二）排入私有水體者，應經所有人同意。
六、同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。
建築法第11條第3項
（第1項）
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
（第2項）
前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
（第3項）
應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
建築基地法定空地分割辦法第1條
本辦法依建築法第十一條第三項規定訂定之。
建築基地法定空地分割辦法第4條
建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。
建築基地法定空地分割辦法第3條
建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。
一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。
二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。
三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。
四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。
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🔸結論：建築套繪管制之土地，若要分割，應注意：房屋之建蔽率、要證明分割之土地是空地、要有法定空地分割證明，才可以分割；且分割後不會被套繪住。
土地稅法第39條之2
第4項
（第1項）作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
（第2項）前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。
（第3項）前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
（第4項）作農業使用之農業用地，於本法中華民國89年1月6日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日（即89年1月6日）當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
（第5項）本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。
第 1 條
本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第8條之1第3項規定訂定之。
第 2 條
本辦法所稱農業用地之範圍如下：
一、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之農牧用地、林業用地、養殖用地、國土保安用地，及上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
二、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
三、依國家公園法劃定為國家公園區內按各種分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定作為農業用地使用之土地。
第 7 條
申請本辦法所定各項農業設施，其所有農業設施總面積，不得超過申請設施所坐落之農業用地土地面積之百分之四十。但有下列情形之一者，不受百分之四十之限制：
一、依畜牧法申請畜牧設施。
二、依都市計畫法申請農業產銷必要設施。
三、依本辦法申請之農業生產設施、室外水產養殖生產設施、室內水產養殖生產設施。
四、第九條、第十條及第三十條規定。
〔視頻〕
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▍▍觀看重點：
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二、
耕地分割執行要點第二點
依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十六條規定辦理耕地分割，除依本條例、本條例施行細則、土地登記規則及地籍測量實施規則之規定外，應依本要點規定辦理。
耕地分割執行要點第四點
耕地之分割，除有本條例第十六條第一項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在 0.25 公頃（即 2500 平方公尺）以上。
〔視頻〕
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二、
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