不動產 × 買賣

內政部96年9月5日內授中辦地字第0960727268號函示：「查區分所有建物為共有，而各共有人又分管部分法定停車位，為使停車位利於使用管理，弭平共有人間對停車位範圍之爭議，並符合現今社會需求，爰區分建物所有權人於辦理建物所有權第一次登記時，得依當事人之申請於所有權部其他登記事項欄，以代碼88註記「分管停車位編號：○○」。

內政部97年4月9日內授中辦地字第0970044237號函示：「為利停車位之管理使用，旨揭建物，如經區分所有建物全體共有人及他項權利人同意，並檢附分管協議書、印鑑證明及他項權利人同意書等文件，得比照本部96年9月5日內授中辦地字第0960727268號函申辦註記登記。」

🔸土地登記規則第81條

區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。

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因為，不另發給所有權狀，所以，該建號謄本，僅有「標示部」，沒有「所有權部」。

〔視頻〕

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▍▍凶宅

〔視頻〕你以為的凶宅不是內政部所認定的凶宅！大樓裡的凶宅應該如何認定呢？｜來學停看聽 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋指出，所謂「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生『兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。

根據內政部上面的標準，構成凶宅有三大要件：

1、發生時間：在賣方產權持有期間。

2、空間：在「專有部分」。（v.s 不包括「共用部分」）

3、凶殺或自殺致死。

二、跳樓發生地 v.s 陳屍地

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🔸延伸文章：

關於凶宅，你不可不知道的法律知識 | 林明侖律師法律事務所

🔸補充文字

「凶宅」在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範，目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，建物專有部分『於賣方持有期間』是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載。

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〔文字來源〕凶宅定義｜凶宅影響房價？買到凶宅怎麼辦？凶宅怎麼查？ - HouseFeel 房感

https://www.housefeel.com.tw/article/%E5%87%B6%E5%AE%85-%E5%AE%9A%E7%BE%A9-%E6%B4%97%E7%99%BD/

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對於曾發生兇殺、自殺等非自然死亡事故之房屋，一般稱為「凶宅」。

目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

▍▍凶宅，如何認定？在不知情的狀況下買到凶宅怎麼辦？

〔視頻〕【不動產系列ep.17】凶宅怎麼認定!？在不知情的狀況下買到凶宅怎麼辦？？？| 凶宅上集 by 法丞法律事務所｜陳樹村前法官 - YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=Kzwf5KeyjSs

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▍▍觀看重點：

一、凶宅的認定標準（起因地 vs. 結果地）：

實務上認定凶宅通常以「行為發生地」為主。例如跳樓自殺，起跳的該戶專有部分會被認定為凶宅；而陳屍的落點（如社區中庭、樓下露台）通常不被認定為凶宅，以免將整棟大樓或土地無限上綱為凶宅。

二、排除凶宅的情形：

並非所有死亡事件都構成凶宅。

如為「自然死亡」（老死、病死）、單純「意外死亡」（如浴室滑倒、意外墜樓）或是在家中快過世但送醫後才斷氣者，通常不被認定為法律定義上的凶宅。

三、凶宅的法律屬性（心理與經濟瑕疵）

房屋結構完好但發生過非自然身故，屬於「心理性瑕疵」或「經濟性瑕疵」（交易價值貶損）。這與漏水、海砂屋等「物理性瑕疵」不同，但同樣屬於物之瑕疵的範疇。

四、賣方的瑕疵擔保責任（無過失責任）

依據《民法》第354條，賣方需負「瑕疵擔保責任」。這是一種「無過失責任」，意即即便賣方（例如從法拍取得者）自己完全不知情，轉賣時若被發現是凶宅，仍須對後手買家負責（視頻比喻：就像買到不甜的西瓜，水果攤不能推說自己不知道而不負責）。

五、買方的法律救濟途徑

買到凶宅時，買方可依《民法》第359條主張「解除契約」或「減少價金」。

解除契約：實務上法官多傾向准許解約（考量「己所不欲，勿施於人」）。
減少價金：若解約會造成顯失公平（如買方已居住許久、牽涉裝潢拆除、貸款返還等複雜問題），法院可能改判減少價金以維持契約。

六、事實調查與舉證（意外 vs. 自殺）

區分「意外」或「自殺」至關重要（涉及保險理賠與凶宅認定）。實務上律師或法官可能需要親自到現場履勘（例如檢查窗戶護欄高度、是否需外力攀爬等），以排除人為自殺的可能性，還原真相。

七、法拍屋的特殊風險

若前手是透過法院拍賣取得房屋，因法拍程序通常不負瑕疵擔保責任，若拍定人後來發現是凶宅，要向法院請求撤銷拍賣或退款通常極為困難，這是法拍屋潛在的高風險。

八、房仲與屋主的告知義務

依據內政部《不動產現況說明書》，必須據實勾選是否有發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形。若刻意隱瞞，可能構成詐欺及須負損害賠償責任。

▍▍法拍，買到凶宅，後續怎麼辦？

〔視頻〕【不動產系列ep.18】凶宅問題多！拍到才驚知是凶宅！？法院不給退貨，理當誰負責？出租後變凶宅的因應對策！| 凶宅下集 - YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=8BbBY18Hoi0

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▍▍觀看重點：

一、法拍屋之瑕疵擔保排除：

法拍在法律性質上雖解釋為私法買賣，但依現行法規，法院對拍賣之不動產不負瑕疵擔保責任。因此，拍定人若標到凶宅，原則上無法以此為由請求退款或撤銷拍賣（參照強制執行法第69條）。

二、凶宅之價值減損估算：

實務上凶宅之價值減損約為市價之30%（即打七折）。進行估價時，應以「事故發生時」之市場行情為基準進行減損計算，而非僅以現今市價評估。

三、仲介之調查與說明義務：

房仲業者負有善良管理人之注意義務，應透過凶宅網、訪查大樓管理員或向轄區派出所查詢等方式進行調查。若仲介未盡調查或說明義務，導致買方受損，須負損害賠償責任（參照不動產經紀業管理條例第22條、第23條）。

四、租客自殺之求償困境（繼承人）：

若房客於租屋處自殺導致房屋變凶宅，房東向其繼承人求償極為困難。因繼承人採「限定繼承」，僅以遺產所得範圍內負清償責任；且實務上有見解認為「人格權」於死亡時終止，侵權行為之損害賠償請求權未必能有效成立或全額獲償（參照民法第1148條）。

五、租客自殺之求償困境（保證人）：

一般租賃契約之連帶保證人，其保證範圍通常解釋為「欠租」或「房屋實體毀損」。法院實務多認為保證人並未保證「房客不自殺」，故難以要求保證人賠償因凶宅造成之「交易價值減損」。

六、房東自保之契約特別約定：

為轉嫁風險，房東應於租賃契約中與保證人特別約定：「若承租人因自殺或兇殺導致房屋成為凶宅而減損價值時，保證人亦須負賠償責任」。

七、風險轉嫁與保險工具：

除契約條款外，建議房東可購買「凶宅險」，當房屋因事故變為凶宅時，由保險公司分擔跌價損失。

八、持有凶宅之後續揭露義務：

即使屋主是無辜受害者，未來出售或出租該凶宅時，仍負有誠實告知義務。若故意隱匿不告知，將構成民法上之詐欺及物之瑕疵擔保責任，甚至可能涉及刑法詐欺罪。

🔸資訊圖卡 × 凶宅全攻略

🔸資訊圖卡

〔視頻〕

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