〔視頻〕房地合一税 2.0｜by 台灣現代地政聯盟總部｜王進祥地政士 - YouTube
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▍▍觀看重點：
自105年01月01日起，買賣交易從105年01月01日以後取得之房地 → 房地合一稅 1.0
自110年07月01日起，買賣交易從105年01月01日以後取得之房地 → 房地合一稅 2.0
成交價額 — 取得成本（實價登錄之成交價） — 取得、改良及移轉房屋之相關必要費用（例如：仲介費、代書費、裝潢費用等等，需有單據證明） ＝ 交易所得額
交易所得額 — 盈虧戶抵 — 土地漲價總數額（即交易當年度公告之土地現值「減掉」前次移轉現值） ＝ 課稅所得額
▪ 土地漲價總數額之減除上限 ＝ 交易當年度公告土地現值 — 前次移轉現值
▪ 超過上限部分，不可減除。但超過上限部分計算繳納的土地增值稅可以列為費用。
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成交價額 — 取得成本 — 取得房屋之相關必要費用（例如：仲介費、代書費、裝潢費用等等，需有單據證明） ＝ 交易所得額
房地比公式 ＝ 出售時房屋評定現值 ÷ （出售時土地公告現值 ＋ 出售時房屋評定現值）
交易所得額 × 房地比公式 = A（出售房屋所得額。。。將 A 併入到隔年度的綜合所得稅申報）
在無法得知原始取得成本之情況下，採「標準認定」。房屋評定現值 × 依財政部每年公告財產交易所得標準（註） ＝ 財產交易所得
（註）
台北市符合高級住宅：財產交易所得標準48％
台北市符合其他住宅：財產交易所得標準43％
適用前提：在無法得知原始取得成本之情況下
台北市房地總成交金額 ＞ 7000萬以上
新北市房地總成交金額 ＞ 6000萬以上
其他地區房地總成交金額 ＞ 4000萬以上
實際房地總成交金額 × 房地比公式 × 17％ ＝ 出售房屋所得額。。。併入到隔年度的綜合所得稅申報。
▍▍觀看重點：
一、取得成本之構成範圍
申報房地合一稅時，可減除之「成本」除成交價額外，尚包含取得房屋與土地達可供使用狀態前支付之必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等。 (參考條文：所得稅法第14條之4)
二、裝修費用的認定標準
並非所有裝潢支出皆可列為成本扣除。實務上需符合**「增加房屋價值或效能」且「非二年內所能耗竭」**之增置、改良或修繕費。 (參考條文：房地合一課徵所得稅申報作業要點第13點)
三、具體可扣除之裝修項目（硬裝）
國稅局通常認可固定且不可移動之工程項目，例如：水電管線重拉、泥作工程、防水工程、牆面拆除或隔間、固定式木作（如不可移動之櫃體）、衛浴設備及廚具等。
四、不可扣除之裝修項目（軟裝）
可移動或易耗損之物品通常被剔除，不得列入成本。例如：窗簾、活動傢俱（沙發、餐桌）、系統傢俱（若可拆卸）、家電（冷氣、冰箱）、燈具及裝飾品等。
五、憑證與舉證責任
主張列舉成本費用時，必須保存完備之證明文件。僅有估價單不足以作為證據，必須檢附**「統一發票」（需載明買受人與明細）、「工程合約書」及「支付價款證明」**（如匯款單，證明金流確實支付）。
六、移轉費用之設算（免據證扣除額）
若無法提示移轉費用之證明文件，得按成交價額之一定比例計算費用。 (註：依現行房地合一稅2.0規定，得按成交價額3%計算，並以新臺幣30萬元為上限。) (參考條文：房地合一課徵所得稅申報作業要點第15點)
七、持有期間費用之排除
房屋持有期間所繳納之經常性稅費，屬於使用期間之相對代價，不得列為房地合一稅之減除項目。例如：房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及移轉登記完成後之銀行貸款利息。
八、土地漲價總數額之扣減
計算課稅所得額時，應扣除依土地稅法計算之「土地漲價總數額」，以避免與土地增值稅重複課稅。 (參考條文：所得稅法第14條之4第1項)
▍▍觀看重點：
一、房地合一稅 2.0 適用範圍與實施日期
房地合一稅 2.0 於民國 110 年 7 月 1 日正式施行。課稅範圍擴大，除 105 年 1 月 1 日後取得之房地外，納入「預售屋」及符合特定條件之「股權交易」（視為房地交易），以防杜藉由公司股權移轉規避不動產稅負。
二、短期交易重稅與持有期間稅率（個人）
為抑制短期炒作，延長短期交易適用高稅率之持有期間：
· 持有 2 年以內：稅率 45%。
· 持有 2 年至 5 年：稅率 35%。
· (參照《所得稅法》第 14 條之 4)
三、法人比照個人課稅
營利事業（法人）依持有期間按差別稅率分開計稅，不再適用單一稅率 20%，比照個人稅率（45%、35% 等）計算，以防止個人藉設立公司進行短期交易避稅。 (參照《所得稅法》第 24 條之 5)
四、自用住宅免稅優惠（400 萬免稅額）
個人交易自住房屋、土地，符合以下三要件者，課稅所得 400 萬元以下免稅；超過部分按 10% 稅率課徵：
1. 個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用。
3. 交易前 6 年內未曾適用此優惠。 (參照《所得稅法》第 4 條之 5)
五、重購退稅優惠（大屋換小屋、小屋換大屋）
個人於 2 年內完成「先買後賣」或「先賣後買」，且符合自住條件（設籍、居住、無出租營業），可申請退稅：
· 小屋換大屋（價額較高）：全額退稅。
· 大屋換小屋（價額較低）：按重購價額占出售價額比率退稅。
· 限制：重購後 5 年內不得改作他用或移轉，否則追繳退稅款。 (參照《所得稅法》第 14 條之 8)
六、土地漲價總數額設有扣除上限
為防止利用拉高土地公告現值來減少房地獲利（避稅），新制規定減除之「土地漲價總數額」以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值為限，超過上限部分不得減除。 (參照《所得稅法》第 14 條之 4)
七、推計費用率與上限
若無法提供相關費用證明文件（如裝潢費發票等），稽徵機關得按成交價額 3% 計算費用，並以新台幣 30 萬元 為上限（舊制為 5%）。 (參照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》)
八、申報期限
不論盈虧，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內，向該管稽徵機關辦理申報。 (參照《所得稅法》第 14 條之 5)
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▍▍觀看重點：
一、
二、
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一、課稅範圍
105年1月1日取得以下之標的：
㈠房屋
㈡土地（有建築執照）
㈢房屋及其座落基地
㈣設定地上權之房屋
㈤預售屋及其座落基地
二、納稅義務人
中華民國國民（不管住在國內或國外），只要出售在台灣的不動產，就要課徵房地合一稅。
三、持有期間之計算
A、夫妻贈與之持有期間：係指「配偶之持有期間」 + 「個人之持有期間」合併計算。
B、繼承之持有期間：係指「被繼承人之持有期間」 + 「繼承人之持有期間」合併計算。
四、持有成本如何區分
A、買賣：以當初取得之價錢為成本（以購入價格計算）
B、一般贈與：以贈與時之「土地公告現值」及「房屋評定現值」。再乘以物價指數
C、夫妻贈與：以第一次相互贈與配偶前之原始取得價格。再乘以物價指數
D、繼承：依繼承當下之「房屋評定現值」、「土地公告現值」來計算（與被繼承人當初取得之成本無關）。再乘以物價指數
五、房地合一稅率
㈠兩年以內：45％
㈡兩年～五年：35％
㈢五年～十年：20％
㈣十年以內：15％
六、優惠稅率
→ 課稅所得在「400萬元以下，免稅」。超過400萬元以上，就其超過部分，課10％稅。
要件：所有權人 or 配偶 or 未成年子女，有辦竣戶籍登記，持有期間超過六年，且實際居住，且交易前六年沒有適用過優惠稅率，且交易前六年無出租、無營業、無執行業務使用。
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Q：繼承人繼承不動產，事後買賣時，究竟是適用新制？還是舊制？重要的判斷時間：被繼承人取得之時間。
若被繼承人取得之時點在 105.01.01. 以後，一律適用新制。
若繼承人繼承取得不動產的時間，若是在 105年1日1日 以前，一律適用舊制。
若被繼承人取得之時點在 105.01.01. 以前，且若繼承人繼承取得不動產的時間，若是在 105年1日1日 以後，原則：適用舊制。（but，有例外的情形，可以適用新制。）
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A、繼承人繼承取得時點：104.12.31.以前
→ 一律適用舊制。
B、繼承人繼承取得時點：105.01.01.以後，且被繼承人取得時點：104.12.31.以前（註）
→ 原則：適用舊制。但，如符合所得稅法第4條之5自住房地租稅優惠適用條件，得選擇適用新制。
C、繼承人繼承取得時點：105.01.01.以後，且被繼承人取得時點：105.01.01.以後
→ 一律適用新制。
（註）個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於 105.01.01. 以後繼承取得，且被繼承人於 104.12.31. 以前取得者，得比照上開規定辦理。
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至於，繼承人繼承不動產之「持有期間」，依財政部新的函示（白話：放寬連續繼承之持有期間計算），認為：「被繼承人之持有期間」（包含再轉繼承之被繼承人持有期間） + 「繼承人持有期間」，合併計算。
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