地政實務
▍▍地政一二三
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內容如下：
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▍▍實用網站｜地政
▍▍建物測量成果圖｜看懂建物測量成果圖｜by 新莊地政影音頻道
▍▍土地登記實務｜by YAO TZU CHAN（J&S）
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▍▍不動產判決登記實務｜古美和秘書
第一堂課
第二堂課
▍▍法定空地｜物權編施行法第8條之5（優先承買權）｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部
〔視頻〕買屋隱藏之產權陷阱（第二單元：法定空地未過戶？）｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、法定空地
二、基地座落（使用執照建築基地座落） v.s 建物座落（實際建物投影之地號）
．原則上：前者地號之總筆數，會大於後者地號之總筆數。（因為，可能會有其他法定空地。）
．從「建物測量成果圖」，就能看出→基地座落地號。
三、建築用地｜基地 v.s 空地 v.s 視為空地
四、Q：法定空地，是否需與「專有部分」及「建物座落土地」，一併過戶？
五、參考法條：公寓大廈管理條例第58條第2項
◈ 公寓大廈管理條例第58條
（第1項）公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
（第2項）公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
名詞解釋：法定空地
◈ 法定空地
所謂「法定空地」，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。
而應留設之法定空地，須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度則於建築管理規則有規定。
因此，Ａ建築案依法留設之法定空地，倘若Ｂ建築案可以再拿來作為其法定空地申請建築，則法律強制留設法定空地的意義及目的，即完全喪失。
所以，建築法第11條第3項特別規定，法定空地不得「重複使用」。
◈ 建築法第11條
（第1項）本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
（第2項）前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
（第3項）應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。
▍▍非都市土地使用分區及使用編定
▍▍道路用地｜公共設施保留地
〔視頻〕土地利用相關法規3｜公共設施保留地 by J&S - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、公共設施保留地，是本來政府要徵收，而未被政府依法徵收之私有公共設施用地。
二、可用「公設保留地」辦理容積移轉。
依內政部規定可以，但由各地政府視情況自行決定。
目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定。
由於部分縣市允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。
🔸道路用地 v.s 既成道路 v.s 都市計畫道路 v.s 現有巷道 v.s 私設巷道
〔視頻〕道路用地、既成道路、私設巷道、現有巷道 你分得清楚嗎？法定退縮？容積移轉？ by 大滿宇宙-十分鐘不動產 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、使用分區：道路用地。容積移轉，限於「同一都市計劃」範圍內。
二、可以容積移轉的道路用地，使用分區一定是「道路用地」（註記會寫：公共設施保留地）。
🔸既成道路｜大法官釋字第400號（成立公用地役關係）
🔸臺灣省建築管理規則第4條
本規則所稱「現有巷道」，包括左列情形：
一、供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。
二、私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書或捐獻土地為道路使用，經依法完成土地移轉登記手續者。
三、本法七十三年十一月七日修正公布前，曾指定建築線之現有巷道，經縣市主管建築機關認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻者。
🔸都市計劃道路｜都市計劃法
🔸私設道路 → 私人提供土地通行。 →→ 不得作為容積移轉。（例如：使用分區為住宅區，卻作為道路供公眾通行使用。）
🔸現有巷道｜建築法第48條
🔸公共設施用地 v.s 公共設施保留地
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▍▍觀看重點：
一、公共設施用地
都市計畫法第42條
（第一項）都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：
一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
四、本章規定之其他公共設施用地。
（第二項）前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。
二、容積移轉之送出基地
都市計畫容積移轉實施辦法 第6條
（第1項）送出基地以下列各款土地為限：
一、都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。
二、為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。
三、私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。
▍▍使用分區
都市計畫法臺灣省施行細則
第三章 土地使用分區管制
都市計畫法臺灣省施行細則第14條
（第1項）都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：
一、住宅區。
二、商業區。
三、工業區：
（一）特種工業區。
（二）甲種工業區。
（三）乙種工業區。
（四）零星工業區。
四、行政區。
五、文教區。
六、體育運動區。
七、風景區。
八、保存區。
九、保護區。
十、農業區。
十一、其他使用區。
（第2項）除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。
（第3項）都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
區域計畫法施行細則
第 三 章 區域土地使用管制
區域計畫法施行細則第13條
（第一項）直轄市、縣（市）主管機關依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定，且除海域用地外，並應繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
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▪ 非都市土地管制規則第9條：
甲種建築用地：建蔽率60%，容積率240%
乙種建築用地：建蔽率60%，容積率240%
丙種建築用地：建蔽率40%，容積率120%
丁種建築用地：建蔽率70%，容積率300%
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五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。
六、林業用地：供營林及其設施使用者。
七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。
八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。
九、礦業用地：供礦業實際使用者。
十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。
十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
十二、水利用地：供水利及其設施使用者。
十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。
十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。
十五、生態保護用地：供保護生態使用者。
十六、國土保安用地：供國土保安使用者。
十七、殯葬用地：供殯葬設施使用者。
十八、海域用地：供各類用海及其設施使用者。
十九、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
🔸 使用分區證明書
一、向各地區公所申請。
二、新北市城鄉資訊查詢平台
https://urban.planning.ntpc.gov.tw/NtpcURInfo/Map.aspx
三、全國土地使用分區資料查詢系統
https://nsp.tcd.gov.tw/tcdgm/Default.aspx
三、
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〔視頻〕
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▍▍觀看重點：
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▍▍建築線
〔視頻〕【不動產系列ep.9】買地要注意！建築線指不出來，就算是建地也不能蓋 by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官）
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▍▍觀看重點：
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法規名稱：建築技術規則建築設計施工編
第 二 章 一般設計通則
第 一 節 建築基地
第2條
（第1項）
基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在二公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：
一、長度未滿 10 公尺者為二公尺。
二、長度在 10 公尺以上未滿 20 公尺者為三公尺。
三、長度大於 20 公尺為五公尺。
四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在 1,000 平方公尺以上者，通路寬度為六公尺。
五、前款私設通路為連通建築線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超過 15 公尺；該部份淨寬並應依前四款規定，淨高至少三公尺，且不得小於法定騎樓之高度。
（第2項）
前項通路長度，自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同入口。
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