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▍▍地政一二三
▍▍地政一二三
此播放清單的內容很精彩，包山包海。
想知道地政人員的業務有多廣嗎？
內容如下：
共有物分割、分割方案、網路申請土地登記、測量案件Q&A、數位櫃台、地價常見問題、土地共有人好多，要怎麼分割？不動產糾紛調處、共有土地分割、共有土地、實價登錄新制、門牌揭露、預售屋、線上查詢土地參考資訊檔、土地謄本、第三類謄本、土地逕為分割、都市計畫、土地分割、地籍清理土地整合查詢系統、地籍清理、標售、購買法拍屋要登記嗎？拍賣登記、契稅申報、跨縣市辦理、土地使用種類怎麼查？土地謄本、使用分區、使用地類别、地籍圖重測、地籍調查表、協助指界、車位登記、法定車位、自行增設車位、獎勵增設車位、不動產登記申請書、地籍測量實施規則、建物第一次測量、轉繪、標示圖、政府如何訂定公告土地現值、土地增值稅、地價區段、區段地價、建物保存登記、房屋登記、建物第一次登記、信託登記、信託、不動產、贈與稅、土地範圍、鑑界、土地界標、小塑膠界標、新北不動產i-Land網（新北不動產愛連網）（綜合定位、地標定位、街景、圖層分區、實價登錄、周遭生活環境）、公告地價、公告土地現值、土地價格、地價稅、土地增值稅、地籍清理、建物測量成果圖、建物第一次測量、建物第一次登記、房屋、地籍測量實施規則、測繪、確認真意（現場核對、地政士簽證、公證認證、印鑑證明、線上聲明、土地登記印鑑卡）、房屋貸款登記、抵押權設定、清償、實價登錄新攻略、實價登錄新制、土地分割好簡單（圖面分割、現場分割）、報稅登記輕鬆辦（贈與登記、贈與稅）、測量點位大解密、圖根點、鑑界、、繼承登記、遺產繼承、、陽台補登、、、等等。
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▍▍實用網站｜地政
▍▍實用網站｜地政
▍▍建物測量成果圖｜看懂建物測量成果圖｜by 新莊地政影音頻道
▍▍建物測量成果圖｜看懂建物測量成果圖｜by 新莊地政影音頻道
〔視頻〕第一次閱讀建物測量成果圖就上手｜by 新莊地政影音頻道 - Youtube
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一、前言
本影片由新莊地政事務所發布，主題為「簡單看懂建物測量成果圖」。建物測量成果圖被視為房屋的「身分證」，記載了房屋最核心的法定資訊。對於一般民眾而言，無論是買賣房屋或進行產權確認，能夠讀懂這份圖表是保障自身權益的第一步。影片透過視覺化的解說，將生硬的地政資料轉化為易懂的資訊。
二、重點摘要、知識點：建物測量成果圖主要包含以下三大核心資訊區塊：
三、位置圖 (Location Map)：
顯示建物坐落於哪一筆土地上。
標示建物在土地上的具體位置。
提供指北針，可判斷房屋的坐向。
四、平面圖 (Floor Plan)：
描繪建物的形狀與輪廓。
標註詳細的尺寸數據。
顯示附屬建物（如陽台、雨遮等）的位置與大小。
五、基本資料欄 (Basic Data)：
識別資訊：建號、坐落地段號、門牌號。
法定資訊：使用執照字號、主體結構、主要用途。
面積資訊：詳細列出主建物面積、附屬建物個別面積及總面積。
六、優點
資訊透明化：清楚揭露房屋的法定面積與用途，避免買賣雙方對坪數認知的落差。
遠端判讀便利：透過圖上的指北針與位置圖，即使未到現場，也能初步掌握房屋的坐向與周邊土地關係。
權利範圍明確：明確區分「主建物」與「附屬建物」，讓屋主清楚知道自己買了什麼、室內實際使用空間有多少。
七、限制與注意事項
僅顯示合法範圍：成果圖僅記載合法登記的測量結果。若現場有違章建築（如頂樓加蓋、陽台外推），圖面上不會顯示，需透過比對才能發現。
需具備基本圖學概念：雖然已有簡化，但閱讀比例尺、方位與平面圖仍需具備基礎空間概念，初次接觸者可能需要指引。
八、結語
「建物測量成果圖」是不動產交易中不可或缺的文件。它不僅是產權登記的依據，更是檢視房屋現況是否與法定資料相符的「照妖鏡」。透過新莊地政事務所的這支影片，民眾可以快速掌握閱讀要領，從而更精準地評估不動產價值。
九、行動呼籲、行動建議
購屋前必看：在簽約或下斡旋金之前，務必向仲介或屋主索取「建物測量成果圖」。
圖物比對：拿著成果圖到現場進行比對，檢查是否有「圖上沒有，但現場有」的增建部分，這通常涉及違建風險。
確認面積與用途：仔細核對基本資料欄中的「主要用途」是否符合您的使用需求（例如是否為工業住宅），以及主建物面積是否符合預期，以免誤將公設或附屬建物計入室內使用坪數。
▍▍土地登記實務｜by YAO TZU CHAN（J&S）
▍▍土地登記實務｜by YAO TZU CHAN（J&S）
▍▍不動產判決登記實務｜古美和秘書
▍▍不動產判決登記實務｜古美和秘書
第一堂課
第一堂課
第二堂課
第二堂課
🔸資訊圖卡 × 土地套繪管制
🔸資訊圖卡 × 土地套繪管制
▍▍法定空地｜物權編施行法第8條之5（優先承買權）｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部
▍▍法定空地｜物權編施行法第8條之5（優先承買權）｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部
〔視頻〕買屋隱藏之產權陷阱（第二單元：法定空地未過戶？）｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、法定空地
二、基地座落（使用執照建築基地座落） v.s 建物座落（實際建物投影之地號）
．原則上：前者地號之總筆數，會大於後者地號之總筆數。（因為，可能會有其他法定空地。）
．從「建物測量成果圖」，就能看出→基地座落地號。
三、建築用地｜基地 v.s 空地 v.s 視為空地
四、Q：法定空地，是否需與「專有部分」及「建物座落土地」，一併過戶？
五、參考法條：公寓大廈管理條例第58條第2項
◈ 公寓大廈管理條例第58條
（第1項）公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
（第2項）公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
名詞解釋：法定空地
名詞解釋：法定空地
◈ 法定空地
所謂「法定空地」，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。
而應留設之法定空地，須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度則於建築管理規則有規定。
因此，Ａ建築案依法留設之法定空地，倘若Ｂ建築案可以再拿來作為其法定空地申請建築，則法律強制留設法定空地的意義及目的，即完全喪失。
所以，建築法第11條第3項特別規定，法定空地不得「重複使用」。
◈ 建築法第11條
（第1項）本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
（第2項）前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
（第3項）應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。
超完整文章：法定空地
超完整文章：法定空地
〔文章〕法定空地是什麼？法定空地查詢方法？法定空地可以買賣嗎？ - HouseFeel 房感
重點摘要：
Q：法定空地可以分割嗎？
建築基地的法定空地如果要連同建築物一起分割，依據「建築基地法定空地分割辦法」，有以下具體要求：
1.該土地上的建物與其法定空地應當相連接，連接部分寬度不能夠小於 2 公尺
2.該土地應符合其建蔽率的規定。
3.該土地需要劃有建築線才可以興建建築。
4.該土地上的建物應該具備獨立的出入口。
如果保留的建築基地空地面積已經大於法律規定需保留的面積，那這塊超出的部分也需要按照一定要求進行分割。
再分割後必須符合單獨建築使用的規定，或是與相鄰土地達成協議來調整地形或合併建築使用（不可以成為畸零地！）。
🔸法空檢討
🔸《土地稅減免規則 第9條》《建築法 第11條》
⚠️ 無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免；但其屬建造房屋應保留之法定空地部分（即法定空地），不予免徵。
⚠️ 供公眾通行的道路，若位於建照及使照範圍內，且已計入建築基地之範圍，屬建築基地的一部分，即土地範圍均為法定空地，而非既成道路。
🔸 遇到法定空地未過戶，該怎麽辦？
部分買家在購買房子時，可能會遇到原地主已分割法定空地的窘況。在申請建造前，因為法定空地老早被分割出去，所以導致未來買方在購屋時，無法連同法定空地一起購買，法定空地仍然保留在地主名下。
儘管買方在購買時能夠省下不少地價稅，原地主也可以省下不少的增值稅，但未來倘若遇到都市更新，這種有地無屋、有屋無地的問題將也帶來不少麻煩。
🔸 法定空地查詢
🔸 法定空地查詢
〔網站〕全國建築管理資訊系統入口網 → 登錄「全國建築執照存根」即可進行土地法定空地查詢。
🔸資訊圖卡 × 法定空地
🔸資訊圖卡 × 法定空地
▍▍非都市土地使用分區及使用編定
▍▍非都市土地使用分區及使用編定
〔視頻〕土地利用相關法規4｜非都市土地使用分區及使用編定｜by J&S - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、 都市計畫之核心目的與分類
都市計畫旨在有計畫地發展都市，改善生活環境。依據法規，都市計畫分為主要計畫（Master Plan）與細部計畫（Detailed Plan）。主要計畫決定發展方向與分區（如住宅區、商業區），細部計畫則規範具體的容積率、建蔽率及道路配置，是建築執照審查的直接依據。
[相關條文：都市計畫法第 15 條、第 22 條]
二、 土地使用分區管制（Zoning Control）
都市土地透過劃定不同使用分區（如住宅區、商業區、工業區、文教區等）來管制土地用途。每一種分區都有其容許使用的項目（Permitted Uses）與禁止使用的項目（Prohibited Uses），以避免土地使用衝突（例如：工業區不得興建純住宅，住宅區不得設高污染工廠）。
[相關條文：都市計畫法第 32 條、都市計畫法臺灣省施行細則第 15 條等]
三、 使用強度管制：建蔽率與容積率
這是土地開發效益的關鍵指標。
建蔽率（Building Coverage Ratio）：指建築面積占基地面積之比率，目的是留出法定空地，維持通風採光及防災空間。
容積率（Floor Area Ratio）：指總樓地板面積占基地面積之比率，決定了建築物可以蓋多少樓層面積（即立體開發強度）。
[相關條文：都市計畫法第 39 條]
四、 公共設施保留地（Public Facilities Reserved Land）
指在都市計畫中被劃定為道路、公園、綠地、學校等公共設施用地，但尚未被政府徵收開發的私人土地。
這類土地在使用上受到嚴格限制（原則上不得興建永久性建築），但擁有容積移轉等特別權利，為實務上常見的操作標的。
[相關條文：都市計畫法第 42 條、第 50 條]
五、 分區變更與通盤檢討
都市計畫並非一成不變。依法規定，都市計畫發布實施後，每三至五年至少應通盤檢討一次。若有重大建設或配合國土發展需要，亦可進行個案變更。這是土地權利人爭取變更分區（例如由工業區變更為住宅區）的主要法律依據。
[相關條文：都市計畫法第 26 條、第 27 條]
六、 違反管制之罰則
若違反土地使用分區管制（例如在住宅區違規經營八大行業，或違章建築超過容積率），政府可處以罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。這是行政機關執行公權力的重要手段。
[相關條文：都市計畫法第 79 條]
七、 都市計畫與建築管理的連結
都市計畫法是上位的指導原則，具體建築行為則需依據《建築法》申請建築執照。建築師在設計時，必須同時符合都市計畫的「土地使用分區管制」與建築法的「建築技術規則」，兩者缺一不可。
[相關條文：建築法第 30 條、都市計畫法第 40 條]
▍▍道路用地｜公共設施保留地
▍▍道路用地｜公共設施保留地
〔視頻〕土地利用相關法規3｜公共設施保留地 by J&S - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、公共設施保留地，是本來政府要徵收，而未被政府依法徵收之私有公共設施用地。
二、可用「公設保留地」辦理容積移轉。
依內政部規定可以，但由各地政府視情況自行決定。
目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定。
由於部分縣市允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。
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🔸道路用地 v.s 既成道路 v.s 都市計畫道路 v.s 現有巷道 v.s 私設巷道
🔸道路用地 v.s 既成道路 v.s 都市計畫道路 v.s 現有巷道 v.s 私設巷道
〔視頻〕道路用地、既成道路、私設巷道、現有巷道 你分得清楚嗎？法定退縮？容積移轉？ by 大滿宇宙-十分鐘不動產 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、使用分區：道路用地。容積移轉，限於「同一都市計劃」範圍內。
二、可以容積移轉的道路用地，使用分區一定是「道路用地」（註記會寫：公共設施保留地）。
🔸既成道路｜大法官釋字第400號（成立公用地役關係）
🔸臺灣省建築管理規則第4條
本規則所稱「現有巷道」，包括左列情形：
一、供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。
二、私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書或捐獻土地為道路使用，經依法完成土地移轉登記手續者。
三、本法七十三年十一月七日修正公布前，曾指定建築線之現有巷道，經縣市主管建築機關認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻者。
🔸都市計劃道路｜都市計劃法
🔸私設道路 → 私人提供土地通行。 →→ 不得作為容積移轉。（例如：使用分區為「住宅區」，卻作為道路供公眾通行使用。）
🔸現有巷道｜建築法第48條
🔸公共設施用地 v.s 公共設施保留地
🔸公共設施用地 v.s 公共設施保留地
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▍▍觀看重點：
一、公共設施用地
都市計畫法第42條
（第一項）都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：
一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
四、本章規定之其他公共設施用地。
（第二項）前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。
二、容積移轉之送出基地
都市計畫容積移轉實施辦法 第6條
（第1項）送出基地以下列各款土地為限：
一、都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。
二、為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。
三、私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。
🔸延伸閱讀｜10分鐘搞懂公共設施保留地-14｜by 華信聯合鑑價機構
🔸延伸閱讀｜10分鐘搞懂公共設施保留地-14｜by 華信聯合鑑價機構
〔文章〕10分鐘搞懂公共設施保留地-14｜by 華信聯合鑑價機構
🔸公共設施保留地，原則：免徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅。但，有例外情形。
🔸依都市計畫法第42條，所稱之公共設施用地，如下：公共設施用地，包括道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施（如：垃圾處理場）等用地。
前開「公共設施用地」，係將來需用之土地，在目前未需用前，預先呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止土地所有權人妨礙徵收之使用，稱之為『公共設施保留地』。
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承上，『公共設施保留地』，尚須排除以下情形：
1、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。
2、依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。
3、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。
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▪依內政部函釋：都市計畫劃設之公共設施用地，經政府依相關規定獎勵民間興建完成，其需申請使用執照者，並於取得使用執照後，即非屬「公共設施保留地」。
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🔸延伸閱讀｜公共設施保留地是什麼？公保地如何解編？公共設施保留地查詢教學！ - HouseFeel 房感
🔸延伸閱讀｜公共設施保留地是什麼？公保地如何解編？公共設施保留地查詢教學！ - HouseFeel 房感
相關文章：
公共設施保留地是什麼？公保地如何解編？公共設施保留地查詢教學！ - HouseFeel 房感
🔸Q：公共設施保留地，如「解套」?
🔸Q：公共設施保留地，如「解套」?
(一)公設保留地供公用事業使用者，由各事業機構依都市計畫法徵收或購買。
(二)申請與公有非公用土地交換，劃設逾二十五年未被徵收者，可優先辦理。
(三)由該管轄政府或鄉、鎮、縣轄市公所依（a）徵收、（ｂ）區段徵收、（ｃ）市地重劃，方式取得。
(四)容積移轉取得：可用公設保留地辦理容積移轉。
依內政部規定可以，但由各地政府視情況自行決定，目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定，由於部分縣市允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。
(五)獎勵私人和團體捐獻：都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣(市)政府或鄉、鎮、市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並準收取一定費用。
(六)土地權利關係人可以辦理計畫變更，將都市計畫變更範圍內的公共設施捐贈給主管機關。
(七)其它像是代為收買、聯合開發、權利變換、公有土地撥用方式取得。
▍▍使用分區
▍▍使用分區
都市計畫法臺灣省施行細則
都市計畫法臺灣省施行細則
第三章 土地使用分區管制
都市計畫法臺灣省施行細則第14條
（第1項）都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：
一、住宅區。
二、商業區。
三、工業區：
（一）特種工業區。
（二）甲種工業區。
（三）乙種工業區。
（四）零星工業區。
四、行政區。
五、文教區。
六、體育運動區。
七、風景區。
八、保存區。
九、保護區。
十、農業區。
十一、其他使用區。
（第2項）除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。
（第3項）都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
區域計畫法施行細則
區域計畫法施行細則
第 三 章 區域土地使用管制
區域計畫法施行細則第13條
（第一項）直轄市、縣（市）主管機關依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定，且除海域用地外，並應繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
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▪ 非都市土地管制規則第9條：
甲種建築用地：建蔽率60%，容積率240%
乙種建築用地：建蔽率60%，容積率240%
丙種建築用地：建蔽率40%，容積率120%
丁種建築用地：建蔽率70%，容積率300%
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五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。
六、林業用地：供營林及其設施使用者。
七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。
八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。
九、礦業用地：供礦業實際使用者。
十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。
十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
十二、水利用地：供水利及其設施使用者。
十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。
十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。
十五、生態保護用地：供保護生態使用者。
十六、國土保安用地：供國土保安使用者。
十七、殯葬用地：供殯葬設施使用者。
十八、海域用地：供各類用海及其設施使用者。
十九、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
🔸 使用分區證明書
🔸 使用分區證明書
一、向各地區公所申請。
二、新北市城鄉資訊查詢平台
https://urban.planning.ntpc.gov.tw/NtpcURInfo/Map.aspx
三、全國土地使用分區資料查詢系統
https://nsp.tcd.gov.tw/tcdgm/Default.aspx
三、
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〔視頻〕
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▍▍觀看重點：
一、
二、
▍▍私設道路，走久就變成既成道路？你所不知道的私設道路大解密｜by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官）
▍▍私設道路，走久就變成既成道路？你所不知道的私設道路大解密｜by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官）
〔視頻〕【不動產系列ep.11】社區私設道路走久就變成既成道路嗎？你所不知道的私設道路大解密！！！ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官） - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、指定建築線 v.s 計畫道路、既成道路 v.s 私設道路（除非得到土地所有權人同意，土地使用同意書）
二、私設道路→私有土地負有公法上負擔。
三、私設道路→不可被認定為既成道路（所以，不可被指定作為建築線）。
四、私設道路→供特定人通行；日後得參與都更，列為整個基地之一部分。
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一、私設道路的法律性質與建築限制
私設道路通常為建築基地內的「法定空地」，負有供社區通行之「公法上負擔」。
若購買社區內之空地欲新建房屋，需指定建築線；若該道路土地仍屬建商或第三人私有，依規定通常需取得地主之「土地使用同意書」方能申請建照。
若無法取得同意，將面臨無法指定建築線而導致土地無法開發之風險。
二、舊屋拆除重建之例外放寬
相較於購買空地，購買社區內「合法舊屋」（已有使用執照）進行拆除重建較具保障。依據各縣市「建築管理自治條例」之特別規定，針對合法建物之增建、改建或拆除重建，雖仍經由私設道路出入，但實務上常有放寬無需重新檢附土地使用同意書之情形，可沿用原有建築線。
三、私設道路所有權人之權利限制（公法負擔）
私設道路雖為私人所有，但因屬當初建照核發之基地範圍，負有供社區住戶通行之義務。即便該土地經拍賣移轉予第三人（如資產管理公司），新地主仍繼受此「公法上負擔」，不得圍路阻礙通行或強收「過路費」。此部分實務判決常引用行政法理限制新地主之所有權行使。
四、區分「通行權」與「私設使用」之界線（不當得利）
住戶雖有權「通行」，但無權將私設道路作為私人用途（如搭蓋違建、設置車庫、擺攤或長期停車）。若住戶有上述佔用行為，地主可依民法第179條向住戶請求相當於租金之「不當得利」，甚至要求拆除違建回復原狀。
五、共有私設道路之管理與開發（多數決）
若建商或個人僅取得私設道路之部分持分（如1/10），亦不得恣意開闢道路或供他人建築使用。依民法第820條及土地法第34條之1規定，共有物之管理與處分需經「多數決」（人數與持分過半，或持分逾2/3）。未經全體或多數共有人同意擅自開路，恐觸犯刑法第320條竊佔罪，並負民事回復原狀責任。
六、私設道路難以認定為「既成道路」
社區型私設道路通常被認定為供「特定人」（社區住戶）使用，而非供「不特定之公眾」通行，故即使通行數十年，在實務上極難被認定為具公用地役關係之「既成道路」。地主仍保有完整所有權，並無因時效而變更為公用道路之可能。
七、私設道路在都市更新中之價值
私設道路土地並非無價值，若未來該社區進行都市更新，該道路土地仍計入基地面積。地主可透過權利變換參與分配，換取新建房屋之產權。若誤將其認定為既成道路，將導致地主權益受損（無法換算容積與權利），故法律上傾向保障其私有財產權。
八、投資與談判策略之風險評估
實務常見地主買下整條私設道路後，透過蒐證（如錄影）控告佔用道路之住戶（違建、停車），藉此請求不當得利或要求住戶高價買回持分。法律工作者協助當事人時，需釐清「單純通行」與「佔用收益」之區別，以免當事人誤觸法網或承擔巨額賠償。
🔸資訊圖卡 × 私設道路
🔸資訊圖卡 × 私設道路
▍▍既成道路，可以圍起來嗎？可以指定建築線嗎？其他人可以停車嗎？ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官）
▍▍既成道路，可以圍起來嗎？可以指定建築線嗎？其他人可以停車嗎？ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官）
〔視頻〕我家的地是既成道路，可以圍起來嗎?可以指定建築線嗎?其他人可以停車嗎？ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官）- YouTube
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▍▍觀看重點：
一、 既成道路（既成巷道）之成立要件
需符合司法院大法官釋字第 400 號解釋之三項要件：
1. 須供不特定之公眾通行（非僅供特定人通行）。
2. 通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
3. 須經歷年代久遠而未曾中斷（實務上常以數十年或日據時代起算）。
此狀態形成「公用地役關係」，雖土地仍為私人所有，但須供公眾通行。
• 【引用】：司法院釋字第 400 號解釋。
二、 土地所有權人之權利行使與限制
既成道路之土地所有權人，其所有權雖受限制（必須供公眾通行，不得圍路或阻礙），但所有權並未消滅。其仍保有「使用、收益、處分」之權能，前提是不妨礙公眾通行。
• 【引用】：民法第 765 條（所有權之權能）、第 773 條（土地所有權之範圍）。
三、 禁止私人排他性使用（如設車庫、擺攤）
既成道路僅限制需「供通行」，並未允許任何人（包含地主或第三人）設置私人車庫、擺攤或長期占用停車。若有此類行為，土地所有權人可主張排除侵害。
• 【引用】：民法第 767 條（所有物返還請求權、妨害除去請求權）。
四、 未經同意之道路拓寬屬侵權
若原始既成道路僅約 2-3 米，政府或公眾未經地主同意擅自拓寬至 6-8 米（如鋪設柏油、水溝），超出原始範圍部分並不自動成為既成道路。地主對於被擴張佔用之部分，理論上可請求恢復原狀或主張被侵佔。
• 【引用】：民法第 767 條。
五、 人民請求徵收之困境
雖釋字第 400 號指出政府「應」編列預算徵收既成道路，但實務見解多認為此為政府之義務，人民目前尚無「主動請求政府徵收」之公法上請求權。法院常駁回人民要求徵收之行政訴訟。
• 【引用】：司法院釋字第 400 號解釋。
六、 社區私設道路與既成道路之區別
社區內之私設道路（基地內通路），若僅供社區居民通行，即便與外部道路相連，原則上不應被認定為既成道路。行政機關若錯誤認定，將導致私有財產權受損。
七、 現行對地主之補償與優惠
目前政府多以財政困難為由不徵收既成道路，僅給予消極補償，例如：免徵地價稅、遺產稅不計入遺產總額等。
八、 相關救濟途徑
若民眾因封路遭警方依《道路交通管理處罰條例》開罰，可提起行政救濟，爭點通常在於該土地「是否確屬既成道路」。若非既成道路，罰單應予撤銷。
▍▍買建地，路地也要一起買！？
▍▍買建地，路地也要一起買！？
〔視頻〕買建地，路地也要一起買！？【不動產系列ep.14】by 法丞法律事務所｜陳樹村律師 - YouTube
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▍▍觀看重點：
一、土地使用同意書的法律性質為「債權」而非「物權」
土地使用同意書僅具有「債之相對性」，原則上僅對簽約的雙方當事人有效。若土地所有權移轉（如買賣、贈與或遭法院拍賣）給第三人，該第三人不受原同意書之拘束，這是最常見的糾紛根源。(相關法律概念：債之相對性、民法第153條契約之成立)
二、買建地不買路地的風險（法拍風險）
建商或買家若僅購買建地（B地），而未一併購買計畫道路用地（路地），一旦原地主因債務問題導致路地遭法院查封拍賣，新地主（拍定人）有權主張所有權，禁止原建地屋主通行或挖掘埋設管線。(相關法律概念：民法第765條所有權之權能)
三、水電瓦斯管線鋪設之障礙
申請使用執照或進行水電、瓦斯接管時，通常需檢附道路地主之同意書。若路地易主且新地主不同意，台電、自來水公司及瓦斯公司將無法進行施工，導致建物雖完工卻無法取得使用執照或實際居住。
四、最佳保全手段：取得所有權或設定物權
為避免上述風險，最理想的做法是一併購買路地並完成過戶。若無法購買，應要求在地政事務所設定**「不動產役權」（舊稱地役權）或「地上權」**。物權具有「絕對性」與「追及力」，即便路地易主，權利仍可對抗新的所有權人。(相關法律概念：民法第851條不動產役權、民法第832條地上權)
五、次佳保全手段：租賃公證
若無法設定物權，至少應簽訂長期租賃契約並進行法院公證。依據「買賣不破租賃」原則，在一定條件下可保障承租人（建地主）對路地的使用權，對抗新地主。(相關法律概念：民法第425條買賣不破租賃)
六、預告登記之侷限性
對路地進行「預告登記」僅能限制原地主「自願」移轉土地給他人，但無法對抗法院的強制執行（法拍）。若路地是因債務問題遭法拍，預告登記無法阻止第三人取得所有權，故保障效果有限。(相關法律概念：土地法第79條之1預告登記)
七、權利移轉之限制（建地轉賣糾紛）
原地主出具的同意書通常僅針對特定對象（原買家）。若原買家欲將建地轉賣給第三人（如新建商），原地主無義務同意將使用權轉讓給該第三人，並可能藉此要求高額權利金或阻撓交易。
八、緊急救濟程序：假處分
若發生原地主惡意要將路地移轉給第三人以規避同意書義務，權利人（建地主）應儘速向法院聲請「假處分」，禁止路地之移轉或處分，並提起訴訟請求履行契約（如請求容忍使用），以保全權利。(相關法律概念：民事訴訟法第532條假處分)
▍▍建築線｜買地要注意！建築線指不出來，就算是建地也不能蓋 by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官）
▍▍建築線｜買地要注意！建築線指不出來，就算是建地也不能蓋 by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官）
〔視頻〕【不動產系列ep.9】買地要注意！建築線指不出來，就算是建地也不能蓋 by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官）
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▍▍觀看重點：
一、「建築線」是建地能否開發的關鍵
土地雖編定為「建地」，但若無法指定「建築線」（即無法臨接合格道路），則無法申請建造執照。建築基地必須與建築線相連，而建築線必須連接道路。若土地未臨接道路或臨接之道路不合格（如部分私設通路），則無法興建，形同廢地。
相關法規：《建築法》第42條（建築基地與道路之關係）。
二、道路屬性決定能否指定建築線
道路分為三類，影響建築線指定：
計畫道路：政府規劃之道路，無論是否已徵收開闢，原則上皆可指定建築線。
既成巷道：具公用地役關係之巷道，可指定建築線，但土地權屬若為私人，常面臨地主圍路之糾紛。
私設通路：常為前手建案之基地內通路或法定空地，此類道路通常不能作為新基地指定建築線之依據。
三、「私設通路」之套繪陷阱
購買社區型或裡地時需注意，若進出道路屬於前手建案之「私設通路」，該道路可能已計入前案之「建築基地」或「法定空地」（即已被「套繪」管制）。後手買方雖有路可走，但因該路已被使用過，無法再次用來指定新建築線，導致土地無法申請建照。
四、取得「袋地通行權」不等於能蓋房子
若土地無路可通，雖可依《民法》向法院請求「袋地通行權」獲得通行判決，但这僅解決「人車通行」的私法權利。若該通路寬度不符合《建築技術規則》之消防與深度要求（例如寬度不足），建管機關仍會拒發建照。
相關法規：《民法》第787條（袋地通行權）。
五、基地「深度」與道路「寬度」具連動關係
依《建築技術規則》規定，私設通路之寬度需視基地「深度」而定，以確保消防車能進入救災：
深度未滿10公尺：路寬至少2公尺。
深度10至20公尺：路寬至少3公尺。
深度超過20公尺：路寬至少5公尺。 若路寬不足以支應基地深度，將無法建築或需退縮建築。
相關法規：《建築技術規則建築設計施工編》第2條。
六、開發規模受限：路寬影響容許樓地板面積 即
使路寬符合基地深度要求（例如5公尺路寬對應20公尺以上深度），若預計興建之總樓地板面積超過1,000平方公尺（約300坪），依法規道路寬度必須達6公尺以上。若路寬僅5公尺，將導致可建面積大幅受限，無法發揮預期之開發效益（如無法蓋多戶透天）。
七、工業用地之臨路標準更嚴格
購買工業用地需特別留意道路寬度。工廠類建築因涉及大型貨車進出及特殊救災需求，通常要求臨接道路寬度需達8公尺以上。若購買已被分割且路寬不足之工業地，可能面臨無法興建工廠之困境。
八、買賣合約之風險控管
一般土地買賣合約若僅約定「無法指定建築線可解約」，但未明定「預計興建規模」或「特定樓地板面積」，一旦發生「可蓋但只能蓋很小」之情形（如因路寬限制容積），買方往往無法據此主張解約。建議由專業人士（建築師、地政士）先行評估後再行簽約。
法規名稱：建築技術規則建築設計施工編
法規名稱：建築技術規則建築設計施工編
第 二 章 一般設計通則
第 一 節 建築基地
第2條
（第1項）
基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在二公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：
一、長度未滿 10 公尺者為二公尺。
二、長度在 10 公尺以上未滿 20 公尺者為三公尺。
三、長度大於 20 公尺為五公尺。
四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在 1,000 平方公尺以上者，通路寬度為六公尺。
五、前款私設通路為連通建築線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超過 15 公尺；該部份淨寬並應依前四款規定，淨高至少三公尺，且不得小於法定騎樓之高度。
（第2項）
前項通路長度，自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同入口。
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🔸資訊圖卡 × 地政登記
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