〔視頻〕兄弟共同繼承遺產意見多，教你4招處理共同持分的房屋解套變現 by Rita橘子姐的理法院 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、

二、

〔視頻〕變價分割共有物 by 法拍金 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、拍賣次數

Q：最多進行幾次拍賣程序？

Ans：沒有限制。一直賣、一直賣，若一直未有人投標，則繼續賣到有人投標為止。

二、共有人得主張優先承買權

待拍定後，尚須通知共有人優先承買。倘有多數共有人主張優先承買，則以「抽籤」決定。

三、若共有人沒有主張優先承買權，待法院通知繳尾款時，始須繳交尾款。

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〔視頻〕分管協議契約 | 協議分割契約 | 裁判分割 | 分割的次序 | 抵押權的轉載：民法第824條之1第2項本文+土地登記規則第107條第1項by 房仲偵探事務所｜周書弘不動產經紀人｜中信房屋 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、

二、

〔拍賣公告〕

一、本件係變賣共有物。

㈠除買受人為共有人外，共有人（含債權人、債務人）依民法第824條第7項有按相同條件優先承買之權。

㈡有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。

㈢另踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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〔視頻〕變價分割共有物｜共有人應買｜房地合一稅分開計算 by J&S - YouTube 

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▍▍觀看重點：

法規名稱：核釋共有人交易於變價分割拍賣程序中取得之房屋、土地課徵所得稅規定

公發布日：民國109年08月28日

發文字號：台財稅字第10904528910號令

一、共有房屋、土地經法院依民法第824條第2項第2款規定裁判變價分割，並由執行法院依強制執行法第131條第2項規定予以拍賣者，共有人應就其出售之應有部分，依所得稅法第4條之4（以下簡稱新制）或同法第4條第1項第16款、第14條第1項第7類及第24條（以下簡稱舊制）規定徵免所得稅。

二、前點共有人於拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得房屋、土地，且其取得之權利範圍超出原應有部分之權利範圍（以下簡稱原權利範圍）者，應依下列規定辦理：

（一）其屬出售原權利範圍並買回與原權利範圍相當之部分，其所得尚未實現，尚無課徵所得稅問題。

嗣再行出售該部分時，應以共有人取得原共有房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按其取得原因認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。

（二）其屬超出原權利範圍之部分，嗣再行出售該部分時，應以共有人領得權利移轉證書之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按該部分之拍賣價款認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。

（三）前2款房屋、土地適用新制課稅者，得減除之土地漲價總數額，以該土地持有期間依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為準。

土地登記規則第100條

依據法院判決申請共有物分割登記者，部分共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件，單獨為全體共有人申請分割登記，登記機關於登記完畢後，應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費繳納完畢後再行繕發。

土地登記規則第100條之1

（第1項）

依民法第八百二十四條第三項規定（以原物為分配時）申請共有物分割登記時，共有人中有應受金錢補償者，申請人應就其補償金額，對於補償義務人所分得之土地，同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者，不在此限。

（第2項）

前項抵押權次序優先於第一百零七條第一項但書之抵押權；登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知各次序抵押權人及補償義務人。

〔視頻〕土地被套繪怎麼辦！？可以分割嗎？ by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官）- YouTube

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▍▍觀看重點：

一、一筆土地，不能被聲請兩次建築執照。

二、協同辦理法定空地檢討。（鄰地所有人出具解除套繪同意書或協同辦理解除套繪程序）

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建築法第11條

（第1項）本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

（第2項）前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。

（第3項）應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。

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農業用地興建農舍辦法第12條

（第1項）直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

（第2項）已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

（第3項）已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：

一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。

〔視頻〕【不動產系列ep.29】建地要解除套繪，打贏了官司，為什麼還是解不開呢？勝訴判決沒有效力嗎？ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師（前法官） - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、 「套繪」的法律性質與影響 

土地若曾被作為建築基地（包含法定空地）申請建築執照，該土地就會被「套繪」管制。即便土地所有權移轉（如繼承、買賣或分割），該行政管制依然存在，導致新所有權人無法單獨申請建築，必須先解除套繪。

二、 解除套繪的關鍵在於「建築物所有權人」 

解除套繪或進行法定空地檢討，依法規需由「使用執照或建造執照的所有權人」（即房屋所有權人）提出申請。若土地經分割或移轉後，土地所有權人與房屋所有權人不同，常發生房屋所有權人拒絕配合蓋章申請的情形。

三、 民事訴訟之請求權基礎：民法第767條 

若房屋所有權人拒絕配合，土地所有權人可依據民法第767條（所有權排除侵害請求權），主張其土地所有權因房屋之套繪管制受有限制，訴請法院判決命房屋所有權人「協同辦理法定空地檢討」。

四、 勝訴判決後的行政機關阻礙 

實務上常見土地所有權人取得勝訴判決後，持判決書向建管單位申請解除套繪，卻遭行政機關以「申請人資格不符」（非建照/使照所有權人）為由駁回。此為行政機關本位主義，未正確理解民事判決效力所致。

五、 破解行政駁回之利器：強制執行法第130條 

針對行政機關的駁回，法律上的解方在於強制執行法第130條。法院之確定判決可視為已代替債務人（房屋所有權人）為意思表示。因此，土地所有權人可持勝訴判決，直接代替房屋所有權人提出申請，行政機關不應拒絕。

六、 行政訴訟之救濟 

若行政機關仍堅持駁回，土地所有權人可提起行政訴訟。高等行政法院已有相關見解（如高雄高等行政法院），認定在符合法定空地檢討原則下，行政機關應接受以法院判決代替原申請人之意思表示，或允許土地所有權人代位申請。

七、 農地套繪之特殊性 

農地若僅是土地謄本上塗銷「未經解除套繪不得分割」之註記，未必代表真正解除套繪。

若該農地仍領有農舍之使用執照，仍屬農舍基地。

徹底解決方式通常需「拆除農舍（註銷使照）」或將農舍「變更使用執照為一般住宅」，才能真正解除農地之管制。