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〔視頻〕當了冤大頭！我的地你在用，恐要不回來！？房子能拆 v.s 不能拆的關鍵？【不動產系列ep.32】 by 法丞律師事務所｜陳樹村律師（前法官） - YouTube

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一、占用時間長短非「有權占有」之依據

許多占用人誤以為占用土地時間久遠（如祖先居住至今）即擁有權利。實務上，若無法舉證合法的權源（如租賃、地上權等），即便占用數代或面對國有土地，仍可能構成「無權占有」，面臨拆屋還地之訴訟（參照民法第767條）。

二、不當得利（相當於租金）之計算標準偏低

若構成無權占有，地主可請求相當於租金之不當得利。惟實務計算常依據《土地法》第97條，以「申報地價」（非市價）年息10%為上限。因申報地價通常遠低於市價，導致地主獲償金額與實際市場行情落差甚大，對地主較為不利。

三、物權優先於債權原則

若占用人僅持有與前手地主（如原地主之祖先）的買賣契約（未過戶）或債權協議，原則上「債權不得對抗物權」。當土地所有權移轉予第三人（新地主）時，新地主基於所有權，得請求拆屋還地，占用人之債權契約無法對抗新地主。

四、買賣不破租賃之適用與限制

若占用人能證明與原地主間存在租賃關係（有付租金事實），可主張「買賣不破租賃」（民法第425條）。

惟需注意新法（民國88年修法後）對於未經公證之五年以上租約或未定期限租約，已限縮適用範圍。

若能成功主張，新地主即無法拆屋，僅能收取租金。

五、使用借貸與「債權物權化」之爭議

若原地主無償出借土地供人建屋（使用借貸），依傳統見解，借貸契約僅具相對性。

然近期實務見解（如最高法院決議）有時會適用「債權物權化」，若新地主知情或可得而知，可能判決不得拆屋。

講者批評此見解造成借貸關係「永久化」，對地主顯失公平。

六、使用借貸關係之法律轉換建議

針對僵化的使用借貸爭議，講者建議實務應參考民法第833條之1（地上權存續期間調整）或類推適用民法第425條之1，將無限期的無償借貸「轉換」為有期限的地上權或租賃關係，使地主能收取對價或有收回土地之日，以平衡雙方利益。

七、借名登記之類推適用法定租賃

若案例涉及「借名登記」（如實際出資人借名登記於他人名下並建屋，出名人擅自賣地），實務見解傾向類推適用民法第425條之1（法定租賃）。此時買受人（新地主）雖取得所有權，但不得請求拆屋，僅能請求給付租金，此解釋較能兼顧三方權益。

八、不動產開發之盡職調查風險

土地開發商或投資人在購買附有地上物之土地時，需極度審慎。若遇上具備「買賣不破租賃」或被法院認定適用「債權物權化」之占用情形，恐面臨無法拆屋、資金積壓及貸款違約之巨大風險。 

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