Le bail
Les garanties
Les obligations du propriétaire et du locataire
Les litiges
Le bail
Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location, sans lesquels le contrat n'aurait pas de sens :
• Nom et adresse du propriétaire et du locataire.
• Adresse du logement.
• La nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes.
• Date de prise d'effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle, …).
• La durée du bail
• La destination des lieux : location à usage d'habitation, professionnel ou mixte.
• Le montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles.
• Le montant du dépôt de garantie ( un mois de loyer)
• La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale, appelé mesurage Boutin.
• Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) ( on peut aussi signaler que l'immeuble est équipé de fibre optique et que le distributeur est Free)
Le bail est rédigé en deux exemplaires ainsi que l'état des lieux.
Les garanties
Le propriétaire peut:
demander une caution
souscrire une assurance GRL ( garantie des risques locatifs)
souscrire une assurance GLI ( garantie des loyers impayés)
Les trois solutions s'excluent mutuellement sauf exception ( étudiants)
La caution est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme (1% logement) s'engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges.
L'acte de caution présente une longue formule qui doit absolument être manuscrite si une personne physique se porte caution.
La GRL est garantie par l'état et est légèrement moins chère que la GLI . Le locataire doit justifié que le montant de la location ne dépasse pas la moitié de ses revenus Depuis sa modification on ne peut souscrire une GRL 6 mois après la signature du bail
La GLI suppose que le locataire justifie de revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer.
Pour tous les contrats d'assurance on doit réunir un dossier du locataire justifiant sa situation. Ce dossier n'est souvent pas demandé par l'assurance au moment de la souscription mais le sera si vous faites appel à elle ( et alors gare au moindre papier oublié).
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le propriétaire doit fournir au locataire un certain nombre de diagnostics ( énergétique, risques naturels,..) et doit garantir une utilisation paisible du logement ( pas de visite sans accord par exemple). Il doit assurer les réparations des équipements fournis ( plaque de cuisson, frigidaire,..).
Le locataire doit surtout payer son loyer et ne pas être une gène pour son voisinage ( bruit). Il doit assurer les réparations locatives ( joints de robinet, débouchage de canalisation)
Les litiges
Après avoir tenté de régler le litige à l'amiable, la première action est la mise en demeure par lettre AR à la partie adverse.
Plusieurs types de conseils et de conciliations existent.
L’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) tient une permanence en Mairie sur rendez-vous au 01 44 52 28 90 pour toute question relative au logement (différends avec un locataire ou un propriétaire…)
Section du CASVP
17 rue Meynadier, Métro : Laumière
Tél. 01 40 40 82 00
Permanences d’accès au droit lundi, mercredi et vendredi matin et après-midi, jeudi matin, sur rendez-vous
Service social polyvalent
5, rue du Pré-Saint-Gervais, Métro : Place des Fêtes
Tél. 01 40 40 61 40
Permanences d’accès au droit lundi matin et après-midi sur rendez-vous
La CDC : Commission Départementale de Conciliation :
Lorsque les litiges portent sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie,les charges et réparations locatives, les deux parties doivent d'abord saisir la commission départementale de conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif.
5 rue Leblanc
75015 PARIS
Téléphone : +33 1 82 52 40 00
Mél : mcom.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr
Horaires d'ouverture: du lundi au vendredi : 09h15 - 12h00 et 14h00 - 16h30
Le conciliateur de justice :
Pour tous les autres litiges (impayés, problèmes de voisinages…) locataires et propriétaires peuvent s'adresser au conciliateur de justice. Cette personne siège au tribunal d'instance et tentera une médiation entre les deux parties.
Tribunal d'Instance du 19e Mairie - 5, Place Armand Carrel 75019 PARIS
Procédure d'expulsion
En premier lieu, un propriétaire voulant intenter une procédure d'expulsion doit demander au juge la résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire du contrat. Cette clause résilie automatiquement le contrat, si le locataire n'a pas respecté ses obligations. Les motifs valables sont les suivants :
• Non paiement du loyer et des charges
• Défaut de souscription d'une assurance obligatoire
• Non paiement du dépôt de garantie
• Trouble causé au voisinage (ce trouble doit être constaté par une décision de justice)
• Occupation d'un logement de fonction après résiliation du contrat de travail
Le jugement
C'est le juge du tribunal d'instance du lieu où est situé le logement qui se chargera du règlement du conflit. Le locataire est convoqué et peut se présenter seul ou se faire représenter par son avocat ou un membre de sa famille.
Le juge va lui demander des détails sur les raisons de ses impayés :
• Il peut lui octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois et suspendre l'expulsion
• Il peut lui signifier son expulsion et fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui remplace le loyer, le bail étant résilié.
Le magistrat rendra son jugement qui sera signifié au locataire par huissier et transmise au préfet.
Le locataire dispose d'un mois pour faire appel à partir de la signification par huissier.
En général, la procédure d'appel suspend l'exécution de la peine sauf si le juge a ordonné l'exécution provisoire.
L'expulsion ne peut se faire durant la trêve hivernale.(1er novembre - 15 mars).
Les suites du jugement
Si le jugement refuse tout délai, l'huissier apporte alors au locataire un "commandement de quitter les lieux" (même procédure que pour le commandement de payer ou l'assignation).
Ce commandement accorde 2 mois pour quitter le logement et saisir le Juge de l'Exécution (c'est un autre juge.
Son rôle est de d'accorder éventuellement un délai supplémentaire).
Ce juge peut (s'il est saisi) accorder un délai de grâce de 3 mois à 3 ans si les conséquences pour la famille sont très dures, pour lui permettre de trouver un relogement.
Au-delà du délai de 2 mois, l'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter le logement (dans le cas où le locataire n'aurait pas réussi à avoir des délais).
Le recours à la force publique
Si l'occupant s'oppose à l'expulsion, l'huissier dressera un procès-verbal de difficultés.
Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la Force Publique pour réaliser l'expulsion.
Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre.
Il adresse, à un travailleur Social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police du secteur.
Celui-ci convoque le locataire et, généralement, l'incite à partir de lui-même.
Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture qui complète l'enquête adressée par le travailleur Social.
Décision du préfet
Au vu de ces documents, le Préfet peut :
- soit, refuser le recours à la Force Publique (l'occupant reste dans les lieux). Généralement, le refus n'est pas écrit, l'administration garde le silence et ne fait rien malgré les relances de l'huissier. L'administration ayant deux mois pour instruire la réquisition du concours de la force publique que lui a adressée l'huissier, son silence ne deviendra fautif qu'à la fin de ce délai (art 50 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992). Exemple : pour une réquisition du 16 mars, la responsabilité de l'Etat peut être engagée le 16 Mai.
Attention à la trève hivernale : pour une réquisition du 15 octobre, la responsabilité de l'Etat est repoussée au 16 mars de l'année suivante.
- soit, accepter le concours. Dans ce dernier cas, le locataire sera expulsé par l'huissier en présence du Commissaire et d'un serrurier. Un procès verbal d'expulsion est remis au locataire (ou déposé en Mairie s'il est absent), il fixe une date d'audience devant le Juge de l'Exécution.
Dans le cas où le Préfet refuse d'expulser de force un locataire, le bailleur constate que l'État ne respecte pas la loi et se retourne alors contre lui, en demandant des indemnités compensatrices.
Demande d'indemnisation au préfet en cas de refus d'expulsion
Le propriétaire adresse au préfet, par LRAR, une demande d'indemnisation, le préfet a un délai de 4 mois (?) pour la réponse.
Si le préfet refuse il faut saisir le tribunal administratif pour être indemnisé, dans un délai de 2 mois maximum a dater de la réponse du préfet.
Sinon il y a indemnisation qui représente une partie du montant du loyer