Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 6 год.
Мета: формування знань про сутність, характеристики і методи розрахунку ставки дисконтування, види відсотків і ризиків, які впливають на ставку дисконтування, вартості реверсії.
Знати: сутність дисконтування, методи розрахунку ставки дисконту та пост прогнозної вртості.
Вміти: визначати ставку дисконтування та застосовувати її, а також вартість реверсії у розрахунках вартості оцінюваного об’єкта.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Сутність дисконтування та ставки дисконту.
2. Методи розрахунку ставки дисконтування.
3. Вимірювання дохідності альтернативних фінансових інструментів. Види банківських відсотків.
4. Поняття про ризики. Класифікація ризиків
5. Поняття постпрогнозної вартості (реверсії), технічні прийоми, що застосовуються для її визначення.
6. Особливості оцінки підприємств з сезонним циклом виробництва.
Методичні вказівки.
Починаючи вивчення цієї теми, потрібно наголосити на те, метод непрямої капіталізації доходу (або метод дисконтування грошових потоків) використовується у тих випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта нерухомості є неоднаковими за розміром або непостійними протягом періоду прогнозування. Головною особливістю цього методу та його головною перевагою є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку.
Ринкова вартість об’єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.
Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послідовність оціночних процедур:
1. Обґрунтування періоду прогнозування.
2. Прогнозування розмірів грошових потоків.
3. Обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконтування та її розрахунок.
Таким чином можна визначити, що ставка дисконту характеризує норму прибутку, за якою майбутні грошові надходження приводяться до теперішньої вартості на момент оцінки.
Продовжити розгляд теми необхідно із узагальнення методів визначення ставки дисконтування:
— метод побудови;
— метод порівняння альтернативних інвестицій;
— метод виділення.
На основі поданих даних вартість об’єкта оцінки визначається за формулою.
Далі потрібно визначити, що похідні фінансові інструменти, або деривативи – це інструменти, механізм випуску й обігу яких пов'язаний з купівлею-продажем певних фінансових чи матеріальних активів.
Для розрахунку ставки дисконтування важливу роль має безризикова ставка дисконту, яка відображає той гарантований мінімальний рівень прибутковості, що на момент оцінки може собі забезпечити інвестор, перебравши всі альтернативні варіанти вкладень. Далі відбувається вибір найбільш характерних для подальшого функціонування оцінюваного об’єкта факторів ризику і визначення величини компенсацій за ризик.
До основних ризиків, що враховуються, можна віднести такі:
- ризик зміни безризикової ставки;
- розходження в ліквідності вкладень;
- розходження в умовах вкладень;
- специфічні галузеві ризики;
- специфічні ризики, властиві підприємству;
- ризик зміни місця розташування та оточення;
- необхідність компетентного управління;
- фінансовий ризик;
- ризик зміни законодавства;
- ризик непередбачуваних природних, соціальних і суспільно-політичних явищ;
- інфляційні очікування.
Заключним етапом розрахунку вартості оцінюваного об’єкта є визначення вартості в постпрогнозований період, що ґрунтується на передумові, що підприємство здатне приносити дохід і після закінчення прогнозованого періоду.
Залежно від перспектив розвитку підприємства в постпрогнозований період використовують певний спосіб розрахунку ставки дисконту:
Рекомендована література:
1. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник.— К.: Алерта, 2010. — 440с.
2. Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін Оцінка активів підприємства: Навчальний посібник.— Суми: Університетська книга, 2009. — 512с.
3. Про оцінку майна, майнових прав та професійну одіночну діяльність в Україні: Закон України від 12.07.2001 № 2658-14 // Відом. Верховної Ради України. - 2001. -№ 47. - Ст. 251.
4. Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
5. Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості. - K.: ЦУЛ,2009. - 431 с
6. Гітман Л., Джонк М. Основи інвестування. - М.: Справа, 1997.
7. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. -512 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1) Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?
2) Чим відрізняються та як визначаються коефіцієнти (ставки) капіталізації та дисконту при визначенні вартості об'єктів нерухомості?
3) Що таке реверсія?
4) Для якого методу оцінки потрібне її визначення і які особливості даного методу слід враховувати при його застосуванні?
5) Охрактеризуйте основні види ризиків.
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.