Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 10 год.
Мета: оволодіти знаннями суті поняття земельна ділянка та її видів, а також основних методів її оцінювання.
Знати: особливості землі як товару та об’єкта оцінки, визнання прав власності на землю, та основні методичні підходи експертної оцінки міських земель.
Вміти: робити розрахунки вартості земельних ділянок різного призначення.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Загальні положення та принципи експертної оцінки землі.
2. Визначення варіанта найефективнішого використання земельної ділянки.
3. Загальна характеристика методичних підходів визначення вартості земельних ділянок.
4. Методи оцінки земельних ділянок.
5. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.
6. Класифікація категорій земель та їх структурна диференціація залежно від цільового використання ділянки відповідно до земельного кодексу України.
Методичні вказівки.
Вивчення питань необхідно розпочати з визначення того, що як будь-який товар, земля має споживчу та ринкову вартість, що потребує відповідної оцінки. Споживча вартість відображає вартість землі для конкретного використання. Ринкова вартість - найімовірніша ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.
Як об'єкт оцінки земельна ділянка - це частина земної поверхні, яка має фіксовану межу, розміри, площу, місцеположення, правовий статус, що фіксуються в державному кадастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.
Основні фактори, що зумовлюють вартість земельної ділянки, поділяються на:
Існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Нормативна оцінка застосовується при розрахунку податку на землю, визначенні орендної плати, втрат лісових і сільськогосподарських земельних угідь. Експертна оцінка застосовується при проведенні цивільно-правових операцій із земельними ділянками. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами.
Необхідно зазначити, експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
Ринкова вартість земельної ділянки завжди визначається найбільш ефективним її використанням як вільної від забудови. При розгляді варіантів використання земельної території важливо визначити, які поліпшення можуть забезпечити найбільшу вартість землі.
Варіант найефективнішою використання земельної ділянки визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:
Для проведення аналізу найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач:
1) здійснює відбір розумних варіантів використання з врахуванням факторів ресурсу якості з метою визначення обґрунтованих варіантів використання;
2) визначає вартість забудови за кожним альтернативним варіантом;
3) складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.
При вивчені даної теми обов’язково визначється, що експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:
Витратний підхід базується на тому, що покупець не сплатить за земельну ділянку суму, більшу, ніж витрати на придбання та упорядкування земельної ділянки, аналогічної за призначенням і корисністю.
Витратний підхід оцінки земельних ділянок містить:
1) Метод залишку для землі – визначає ринкову вартість земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з упорядкуванням та поліпшеннями за відрахуванням зносу.
Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки методом залишку:
2) Метод визначення витрат на освоєння.
Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки методом витрат на освоєння:
Порівняльний підхід базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, тобто на принципі їх заміщення аналогічними за корисністю ділянками.
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою.
В основі дохідного підходу до оцінки землі — принцип очікування, що застосовується тільки до тих земельних ділянок, які приносять дохід. Ринкова вартість земельної ділянки розраховується методом дисконтування очікуваних рентних доходів та інших вигод. Грошові потоки від володіння земельною ділянкою, а також у процесі її перепродажу дисконтуються у теперішню вартість.
За цим підходом використовують методи прямої та непрямої капіталізації.
Метод прямої капіталізації. За цим методом здійснюється капіталізація річного рентного доходу від використання земельної ділянки у її вартість відповідною ставкою капіталізації (математично — ділення річного доходу на коефіцієнт капіталізації).
Метод непрямої капіталізації. За цим методом здійснюється капіталізація нерівномірних річних рентних доходів від використання земельної ділянки у її вартість з використанням відповідного коефіцієнта дисконтування.
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою.
Рекомендована література:
1. Бачевський Б.Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства, http://pidruchniki.com.ua/ Перша Українська Електронна Бібліотека Підручників
2. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
3. Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442.
4. Смирнова Н.Е., Шейна С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учебное пособие. - М.: ИКЦ “МарТ”, 2006 - 448 с.
5. Сударкина С.П., Гнесина Н.В., Радзиванович К.Л. Оценка стоимости машин и оборудования. - Харьков, 2009.
6. Асаул А.М., Брижань I.A., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості: підручник. - K.: Лібра, 2004. - 304 с.
7. Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості. - K.: ЦУЛ,2009. - 431 с.
8. Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практ. пособие. - М., 2003. - 288 с.
9. Гелєва М.Г., Стеклов A.B., Ференц K.M. Операції з нерухомим майном. - K., 1996. – 96с
10. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2004. - 303 с.
11. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: учеб. пособие. - М: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. -231 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1) Визначте загальні положення та принципи експертної оцінки землі.
2) Охарактеризуйте процес визначення варіанта найефективнішого використання земельної ділянки.
3) Охарактеризуйте основні методичні підходи визначення вартості земельних ділянок.
4) Розкрийте суть та опишіть процес використання витратного підходу до оцінки земельних ділянок.
5) Розкрийте суть та опишіть процес використання дохідного підходу до оцінки земельних ділянок.
6) Розкрийте суть та опишіть процес використання порівняльного підходу до оцінки земельних ділянок.
7) Опишіть методику визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
8) Визначте класифікацію категорій земель та їх структурну диференціацію залежно від цільового використання ділянки відповідно до земельного кодексу України.
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.