Вартість власності за порівняльним підходом визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.
Залежно від цілей, об’єкта і конкретних умов оцінки порівняльний підхід передбачає використання трьох основних методів:
• метод компанії-аналога (метод ринку капіталу) - заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком.
• метод операцій (метод продажів) - орієнтований на ціни придбання підприємства в цілому або контрольного пакета акцій.
• метод галузевих коефіцієнтів (метод галузевих співвідношень) -заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами.
Одиниця порівняння відображує середню вартість одиниці виміру, характерної для типового об’єкта оцінки.
Елементи порівняння відображують сукупність властивостей ділянки та її поліпшень, її зовнішнього оточення, кон'юнктури ринку та конкретних умов продажу, які справляють істотний вплив на вартість об'єкта.
Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта - аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта.
Основні правила внесення коригувань:
1. Внесення коригувань здійснюється від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
2. Якщо порівнюваний об'єкт гірше оцінюваного, коректування будуть позитивними, а якщо краще-негативними.
Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом.
Основними методами дохідного підходу є:
· метод капіталізації чистого доходу - визначає потік доходу й перетворює його в поточну вартість шляхом застосування норми капіталізації.
· метод дисконтування грошового потоку - використовується, коли очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізняються від поточних, прогнозовані майбутні грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозного років.
Грошовий потік, в якому всі суми розрізняються по величині, називають звичайним грошовим потоком.
Грошовий потік, в якому всі суми рівновеликі, називають аннуітетом.
Потенційний валовий доход (ПВД) — максимальний доход, який спроможний принести оцінюваний об’єкт нерухомості.
Дійсний валовий доход (ДВД) — потенційний валовий доход за винятком збитків від вакансій (недовикористання площ об’єкта оцінки) та неплатежів.
Чистий операційний доход (ЧОД) — дійсний валовий доход від об’єкта оцінки за винятком витрат на його експлуатацію.
Ставка капіталізації — це показник, який використовується для перерахунку майбутніх доходів від об’єкта оцінки у його поточну вартість.
Ставка дисконту характеризує норму прибутку, за якою майбутні грошові надходження приводяться до теперішньої вартості на момент оцінки.
Безризикова ставка дисконту відображає той гарантований мінімальний рівень прибутковості, що на момент оцінки може собі забезпечити інвестор, перебравши всі альтернативні варіанти вкладень.
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим її коригуванням на суму зносу (знецінення).
Вартість відтворення — це вартість створення об’єкта, ідентичного тому, що оцінюється і визначається витратами на будівництво у поточних цінах на момент оцінки точної копії земельних покращень, із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандартів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності, що й в об’єкта оцінки.
Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будівництво земельних покращень, які мають таке ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оцінки, із використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну у поточних цінах.
Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, кліматичних та інших факторів, або внаслідок неправильної експлуатації об’єкта.
Функціональний знос — зменшення вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів.
Економічний або зовнішній знос — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища.
Гудвіл – це сукупність тих елементів бізнесу (або особистих якостей працівників), що стимулюють клієнтів продовжувати користуватися послугами даного підприємства і приносять йому прибуток понад той, що потрібен для одержання розумного доходу на всі інші активи підприємства, включаючи дохід на всі інші нематеріальні активи, які можуть бути ідентифіковані й окремо оцінені.
Як об'єкт оцінки земельна ділянка - це частина земної поверхні, яка має фіксовану межу, розміри, площу, місцеположення, правовий статус, що фіксуються в державному кадастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.
Оцінювання бізнесу - це визначення вартості бізнесу як майнового комплексу, здатного приносити прибуток його власникові.