Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 4 год.
Мета: формування знань про коригування, їх необхідність, послідовність та методику внесення.
Знати: суть поправок, основні методи коригувань, а також їх послідовність.
Вміти: вносити відповідні коригування до ціни об’єктів-аналогів для визначення вартості оцінюваного об’єкта.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Характеристика методів коригувань.
2. Послідовність коригування.
3. Методи внесення коригувань.
4. Характеристика цінових мультиплікаторів та їх застосування.
Методичні вказівки.
Для для визначення вартості оцінюваного об’єкта із застосуванням порівняльного підходу важливо не тільки відібрати відповідні об’єкти-аналоги, але і робити необхідні поправки в ціні аналогів для зрівняння іх із оцінюваним об’єктом. Тому, для початку розгляду даної теми необхідно сформулювати чітке уявленн про визначення «поправка». Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта - аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта, і враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування за існуючих умов.
Поправки поділяються залежно від цілей та умов оцінки на: процентні, грошові і змішані.
Поправки вносяться в ціну продажу аналога в цілому або у ціну його одиниці порівняння, та розраховуються за такими основними методами:
— прямий аналіз характеристик (прямий ринковий метод);
— метод амортизації витрат;
— аналіз парних продажів;
— регресійний аналіз (статистичний);
— експертний метод.
Після визначення методів, які можна застосувати для внесення коригувань, визначають послідовність, в якій вносяться поправки по порівняних об'єктах, їх визначаються на основі аналізу ринкової інформації про угоди. Спочатку поетапно роблять такі коригування: поправка на передані майнові права, на умови фінансування, на умови продажу, на витрати після покупки, на ринкові умови. Після здійснення кожної із цих поправок поправок розраховується скоригована вартість. Далі робляться поправки на: місцезнаходження, фізичні характеристики, компоненти, що не входять до складу нерухомості, вид використання, економічні характеристики, які розраховуються сумарно.
Узгодження (узагальнення) показників вартості є останнім і досить важливим етапом методу порівняльного аналізу. У процесі цього етапу оцінювач аналізує отримані показники і зводить їх до діапазону значень або одній величині.
При внесенні коригувань потрібно дотримуватися таких основних правил:
1. Внесення коригувань здійснюється від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
2. Якщо порівнюваний об'єкт гірше оцінюваного, коректування будуть позитивними, а якщо краще-негативними.
Для внесення коригувань використовують такі методи:
• Метод загальної суми.
• Метод мультиплікативних відсоткових відхилень.
• Комбінований.
Рекомендована література:
1. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
2. Пазинич, В. І. Оцінка об'єктів нерухомості : навч. посіб. / В. І. Пазинич, Л. А. Свистун. - К. : ЦУЛ, 2009. - Книга. - 434 с.
3. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник.— К.: Алерта, 2010. — 440с.
4. Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін Оцінка активів підприємства: Навчальний посібник.— Суми: Університетська книга, 2009. — 512с.
5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учеб. пособие. - М.: ГУ ВШЗ, 2002. - 224 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1 Чому підсумкова величина вартості потребує коригування? Перерахуйте основні види поправок, що вносяться оцінювачем.
2. Що таке поправки?
3. Які види поправок ви знаете? Охарактеризуйте їх.
4. Назвіть і опишіть основні методи розрахунку поправок.
5. Назвіть послідовність внесення коригування.
6. Назвіть правила і методи внесення коригувань.
7. Охарактеризуйте суть цінових мультиплікаторів та сферу їх застосування (мультиплікатори ціна/доход, мультиплікатор ціна/дивіденди, мультиплікатор ціна/виручка від реалізації, мультиплікатор ціна/фізичний об'єм, мультиплікатор ціна/балансова вартість, мультиплікатор ціна/чиста вартість активів).
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.