Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 4 год.
Мета: Ознайомитися із суттю об’єкта-аналога, і вимог до нього, охрактери-зувати одиниці порівняння щодо різних об’єктів оцінки, розкрити суть основних елементів порівняння, визначити правила іх застосування, розглянути головні правила вибору та підготовка ринкової інформації.
Знати: значення об’єкта-аналога, основні вимоги до нього, одиниці і елементи порівняння, а також правила іх застосування.
Вміти: вибирати найвідповідніші об’єкти-аналоги, розраховувати вартість об’єктів оцінки з використанням інформації про аналоги продажів.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Вимоги до об’єктів-аналогів.
2. Одиниці порівняння щодо різних об’єктів оцінки.
3. Елементи порівняння.
4. Правила вибору та підготовка ринкової інформації.
Методичні вказівки.
Вивчення питань необхідно розпочати з визначення основних етапів процесу відбору зіставних компаній:
1) визначається так зване коло “підозрюваних”, куди входить максимально можливе число підприємств, схожих з оцінюваним;
2) складається список “кандидатів”, які відбирає аналітик за допомогою додаткової інформації, яку він збирає безпосередньо на підприємствах;
3) складається остаточний список аналогів, що аналітику дає можливість визначити вартість оцінюваної фірми.
Критеріями порівнянності виступають такі:
· сфера діяльності;
· масштаб підприємства;
· фінансове становище;
· якість менеджменту.
Далі визнчаються основні критерії відбору аналогів:
Перелік критеріїв зіставності, наведений вище, не є вичерпним, і експерт має можливість самостійно доповнювати список додатковими факторами.
Студентам необхідно звернути увагу на основні одиниці порівняння. Для вакантних земельних ділянок одиницями порівняння можуть бути:
1. ціна за одиницю площі;
2. ціна за фронтальну одиницю довжини;
3. ціна за ділянку в цілому.
Для земельних поліпшень (будинків) — це:
1. ціна за 1 м2 загальної корисної (житлової, торговельної, складської) площі;
2. ціна за кімнату;
3. ціна за квартиру;
4. ціна за 1 м3 будівельного обсягу;
5. ціна за одиницю, що дає дохід.
Продовжити розгляд даної теми потрібно визначенням елементів порівняння, які відображують сукупність властивостей ділянки та її поліпшень, її зовнішнього оточення, кон'юнктури ринку та конкретних умов продажу, які справляють істотний вплив на вартість об'єкта. В практичній оціночній діяльності найчастіше розрізняють такі (елементи) порівняння:
- умови фінансування;
- умови продажу;
- умови ринку;
- розміщення об'єктів нерухомості;
- фізичні характеристики нерухомості;
- використання нерухомості;
- компоненти вартості, що не оцінюються;
- передані права на нерухомість;
- право власності на нерухомість.
Порівняльний підхід до оцінки бізнесу заснований на використанні двох типів інформації:
Інформація може бути отримана оцінювачем як з публікацій у періодичних виданнях, так і на підставі письмового запиту або безпосередньо на підприємстві в ході співбесіди.
Майбутній оцінювач повинен запам’ятати, що залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:
· зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки;
· проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;
· зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;
· визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки;
· обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур.
Рекомендована література:
1. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
2. Пазинич, В. І. Оцінка об'єктів нерухомості : навч. посіб. / В. І. Пазинич, Л. А. Свистун. - К. : ЦУЛ, 2009. - Книга. - 434 с.
3. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник.— К.: Алерта, 2010. — 440с.
4. Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін Оцінка активів підприємства: Навчальний посібник.— Суми: Університетська книга, 2009. — 512с.
5. Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
6. Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1. Визначте та охарактеризуйте основні етапи процесу відбору зіставних компаній.
2. Перелічіть та розкрийте суть основних критеріїв відбору аналогів.
3. Які одиниці порівняння ви знаєте.
4. Дайте визначення і охарактеризуйте елементи порівняння.
5. Які види інформації ви знаєте?
6. Розкажіть про основні правила вибору та підготовка ринкової інформації.
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.