Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 10 год.
Мета: ознайомитися із суттю витратного підходу, сферою його застосування та основними методичними підходами.
Знати: сутність витратного підходу, сферу його застосування. Методи розрахунку відтворювальної вартості та вартості заміщення. Визначення зносу об’єкта нерухомості. Класифікацію конструктивних елементів будови, особливості їх зносу. Категорії фізичного стану нерухомості залежно від ступеня зносу. Взаємозв’язок зносу та знецінення об’єкта оцінки.
Вміти: робити розрахунки з метою визначення вартості відтворення. Розраховувати власний капітал за даними бухгалтерського звіту. Робити розрахунки зносу окремих конструктивних елементів будови. Користуватися довідниками УПВВ.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Сутність витратного методу оцінювання.
2. Сфера застосування витратних методів оцінки, їх переваги та недоліки.
3. Порядок застосування витратних методів.
4. Місце зносу у витратному підході, порядок його визначення.
5. Оцінка дебіторської і кредиторської заборгованості.
Методичні вказівки.
Вивчаючи цю тему, спочатку потрібно дати тлумачення витратному підходу та його. Вартість об’єкта нерухомості, розрахована за витратним підходом, — це ринкова ціна, яку необхідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризується такими самими параметрами і таким самим ступенем зносу, що й оцінюване майно.
Далі необхідно визначити, що основними методами в рамках витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Використовуючи витратний підхід необхідно розрізняти вартість відтворення та вартість заміщення.
Вартість відтворення — це вартість створення об’єкта, ідентичного тому, що оцінюється. Вона визначається витратами на будівництво у поточних цінах на момент оцінки точної копії земельних покращень, із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандартів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності, що й в об’єкта оцінки.
Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будівництво земельних покращень, які мають таке ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оцінки, із використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну у поточних цінах.
Вивчаючи дану тему, важливо звернути увагу на те, що витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:
• для оцінки об'єктів нерухомості, що не приносять дохід;
• для оцінки вартості унікальних об'єктів;
• для оцінки об'єктів малої приватизації;
• для визначення суми страхової вартості.
Головна перевага витратного підходу — в його придатності проведення оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації про реалізовані угоди продажу об'єктів нерухомості в таких випадках обмежує можливості практичного використання методів прямого порівняння продажів чи дохідних методів. За таких умов витратні методи, що базуються на солідній кошторисно-нормативній основі будівництва здатні забезпечити надійні результати оцінки об'єктів нерухомості. Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення ринкової вартості тих об’єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинутий.
Потім наводиться послідовність визначення ринкової вартості нерухомості за витратним підходом:
1. визначення ринкової вартості земельної ділянки як вільної та доступної для найбільш ефективного використання (Вземлі);
2. визначення вартості відтворення (Вв) або заміщення (Вз) об’єкта;
3. розрахунок вартості загального знецінення (З) об’єкта оцінки;
4. визначення ринкової вартості об’єкта (Во) за формулою:
Во = Вземлі + Вв (Вз) - З.
Важливим етапом при визначенні вартості оцінюваного об’єкта витратним підходом є визначення вартості зносу. З позиції оцінювача знос або знецінення — втрата будівлями, спорудами та іншими об’єктами нерухомості вартості під впливом різних факторів. Залежно від факторів, під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості, виділяють: фізичний, функціональний та зовнішній види зносу.
Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, кліматичних
Функціональний знос — зменшення вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів.
Економічний або зовнішній знос — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища.
Визначити вартість зносу можна двома основними способами:
1) За допомогою лінійної моделі.
2) За допомогою окремих конструктивних елементів будівлі чи споруди, що визначається на основі порівняння сукупності ознак фактичного зносу із даними нормативних значень.
Загальна вартість об'єкта оцінки визначається як сума залишкової відновної вартості будівлі і вартості права користування земельною ділянкою.
Завершити розгляд даної теми необхідно дослідженням питання «Оцінка дебіторської і кредиторської заборгованості».
Рекомендована література:
1. Бачевський Б.Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства, http://pidruchniki.com.ua/ Перша Українська Електронна Бібліотека Підручників
2. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
3. Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості. - K.: ЦУЛ,2009. - 431 с.
4. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. -512 с.
5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учеб. пособие. - М.: ГУ ВШЗ, 2002. - 224 с.
6. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основи оценочной деятельности: учеб. пособие. - М: Книга-сервис, 2002. - 240 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1. У чому полягає сутність витратного підходу до оцінки нерухомості?
2. Яка сфера застосування підходу?
3. Поясніть різницю між вартістю відтворення та вартістю заміщення?
4. Охарактеризуйте методи розрахунку вартості нового будівництва.
5. Які методи використовуються для розрахунку накопиченого зносу?
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.