Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 6 год.
Мета: формування знань про основні методичні положення часової оцінки грошових потоків, теорії зміни вартості грошей у часі, про сутність і методи розрахунку ставки капіталізації.
Знати: суть дохідного підходу, методичні положення часової оцінки грошових потоків, функції грошової одиниці, методику розрахунку ставки капіталізації.
Вміти: приводити грошові потоки до одного часового моменту, розраховувати і використовувати в розрахунках вартості об’єкта ставки капіталізації.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Основні методичні положення часової оцінки грошових потоків.
2. Теорія зміни вартості грошей у часі. Функції грошової одиниці.
3. Ставка капіталізації, характеристика складових.
4. Методи розрахунку ставки капіталізації.
Методичні вказівки.
Вивчення цієї теми необхідно розпочати із визначення суті дохідного підходу в оціночній практиці. Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом. В основу підходу покладено принципи: очікування, заміщення і найбільш ефективного використання.
При розгляді основ дохідного підходу важливо звернути увагу на його переваги та недоліки.
Часова оцінка грошових потоків необхідна для об'єктивного співставлення грошових сум, що виникають у різний час. Приведення грошових сум, що виникають у різний час, до порівнянного виду, називається часовою оцінкою грошових потоків.
Варто наголосити на тому, що оцінка вартості потенціалу підприємства безпосередньо пов'язана з теорією зміни вартості грошей у часі, тому що:
1. існує певний часовий лаг між моментом вкладання коштів у підприємство як об'єкт оцінки та моментом отримання доходів від користування ним як товаром;
2. існування такого часового лагу обумовлює необхідність урахування як інфляційних очікувань, так і ризику неотримання прогнозованих доходів.
Теорія зміни вартості грошей у часі виходить з припущення, що гроші, що є специфічним товаром, який з часом змінює свою вартість і, як правило, знецінюються. Зміна вартості грошей відбувається під впливом ряду факторів. Тому виникає необхідність порівнювати витрати на придбання об’єкта з сумою майбутніх доходів, приведених до різного часу, до співставного вигляду.
Для розрахунку вартості грошей в часі використовується шість функцій грошової одиниці, які розраховуються на основі складного процента:
1) майбутня вартість грошової одиниці;
2) нагромадження грошової одиниці за період ;
3) коефіцієнт відшкодування капіталу;
4) поточна вартість грошової;
5) поточна вартість одиничного ануїтету;
6) внесок на амортизацію грошової одиниці.
Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежений часом.
За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначається за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного доходу від оцінюваного об’єкта та норми доходу чи прибутку.
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
1. Прогнозування валового доходу та операційних витрат. Визначення чистого операційного доходу як різниці між валовим доходом та операційними витратами;
2. Обґрунтування вибору оціночної процедури для визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
3. Розрахунок вартості об’єкта за формулою.
Ставка капіталізації - це показник, який використовується для перерахунку майбутніх доходів від об’єкта оцінки у його поточну вартість. Цей показник враховує як чистий прибуток, що приносить оцінюваний об’єкт, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання.
Основні методи визначення загальної ставки капіталізації:
- метод аналізу ринкових аналогів;
- метод кумулятивної побудови;
- метод пов’язаних інвестицій;
- метод Еллвуда.
Рекомендована література:
1. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник.— К.: Алерта, 2010. — 440с.
2. Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін Оцінка активів підприємства: Навчальний посібник.— Суми: Університетська книга, 2009. — 512с.
3. Про оцінку майна, майнових прав та професійну одіночну діяльність в Україні: Закон України від 12.07.2001 № 2658-14 // Відом. Верховної Ради України. - 2001. -№ 47. - Ст. 251.
4. Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
5. Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості. - K.: ЦУЛ,2009. - 431 с.
6. Гітман Л., Джонк М. Основи інвестування. - М.: Справа, 1997.
7. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. -512 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1. У чому полягає сутність доходного підходу до оцінки нерухомості?
2. Які принципи оцінки покладено в основу підходу.
3. Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.
4. У чому полягають особливості застосування методу прямої капіталізації доходу?
5. Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.
6. Розкрийте зміст теорії зміни вартості грошей у часі.
7. Перелічіть та охарактеризуйте основні функції грошової одиниці.
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.