Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 8 год.
Мета: оволодіти знаннями суті основних видів нерухомості, методичних підходів до її оцінювання та випадків їх застосування.
Знати: сутність, характеристику та основні випадки застосування методичних підходів до оцінювання нерухомості.
Вміти: розкрити сутність, завдання та види нерухомості, а також застосовувати основні методи оцінювання об’єктів нерухомості.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Класифікація методів оцінки об’єктів нерухомості.
2. Характеристика методів витратного підходу.
3. Порядок застосування дохідних методів до оцінки нерухомості
4. Методи порівняльного підходу.
5. Комбіновані методи оцінки нерухомості.
6. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»
Методичні вказівки.
Вивчення питань необхідно розпочати з конспекту лекцій і визначити, що для проведення оцінки об'єктів нерухомості застосовуються такі основні методичні підходи — витратний, дохідний, порівняльний.
Витратний підхід найчастіше застосовується для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, а також з метою страхування і оподаткування нерухомості.
Дохідний підхід передбачає визначення поточної вартості очікуваних доходів від найефективнішого використання об'єкта оцінки.
Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Далі необхідно детальніше розглянути кожен із зазначених підходів.
Витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:
Розрахунки вартості об'єктів нерухомості методами витрат базуються на використанні таких підходів:
Складання кошторису витрат оцінюваного об'єкта нерухомості в діючих, поточних цінах.
При використанні витратних методів дуже важливими попередніми процедурами є визначення відтворювальної вартості чи вартості заміщення та рівня зносу об'єкта нерухомості, що оцінюється.
Знос об'єкта нерухомості — це результат його попередньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей.
Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.
Витратний підхід передбачє застосування таких методів оцінювання:
1) Метод відновної вартості об'єктів нерухомості - базується на врахуванні обсягів раніше проведених витрат на спорудження об'єкта нерухомості.
2) Метод заміщення - відновлювальний об'єкт нерухомості при проведенні кошторисно-фінансових розрахунків приймається адекватним оцінюваному об'єкту тільки за своїм функціональним призначенням і основним функціональним параметрам.
3) Метод балансової вартості - використовується для визначення оцінної вартості об'єкта нерухомості — майнового комплексу підприємства, базуючись виключно на інформації балансу підприємства.
Розгляд третього питання необхідно почти із визначення суті дохідних методів оцінки, що базуються на визначенні очікуваних в майбутні періоди доходів та їх трансформації в поточну вартість об'єктів нерухомості чи підприємств.
Дохідний підхід передбачє застосування таких методів оцінювання:
1) Метод капіталізації прибутку – базується на припущенні, що вартість об'єкта нерухомості, підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які формує ця власність.
Підсумкова операція визначення вартості об'єкта нерухомості методом капіталізації прибутку подає технічно не складні розрахунки за формулою.
Практичне застосування методу капіталізації прибутку передбачає проведення таких етапів:
2) Метод приведеного чистого доходу (дисконтованого грошового потоку) - базується на позиції, що потенційний покупець (інвестор) не заплатив за певний об'єкт нерухомості (підприємство) суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх грошових доходів від проведення підприємницької, бізнесової діяльності на конкретному підприємстві або використання об'єкта нерухомості за його цільовим призначенням в майбутньому.
Оцінка вартості підприємства передбачає реалізацію таких етапів:
Сутність порівняльних підходів оцінки вартості об'єктів нерухомості полягає у визначенні рівня ціни, яку заплатить покупець (інвестор) за нерухомість аналогічної корисності. Порівняльний підхід оцінки нерухомості базується на врахуванні того, що найбільш ймовірним розміром вартості оцінюваного об'єкта нерухомості може бути реальна ціна продажів аналогічних об'єктів, зафіксована ринком.
Порівняльний підхід передбачє застосування таких методів оцінювання:
1) Метод відновної вартості за аналогами - оцінка об'єктів нерухомості проводиться на основі попереднього відбору і порівняння оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами.
При незначних відмінностях між вимірюваними параметрами об'єкта оцінки і об'єкта-аналога для розрахунку значення відновної вартості оцінюваного об'єкта можна проводити лінійне коригування вже виявлених вартісних оцінок об'єкта-аналога за формулою.
Якщо ж відмінності мають важко вимірюваний характер, але принципово не порушують функціональної близькості об'єктів, коригування вартості об'єкта оцінки може проводитися на основі експертних баз даних за формулою.
Таким чином, схема визначення вартості оцінюваного об'єкта методом відновної вартості за аналогами передбачає проведення таких дій:
2) Метод порівняння продажів – базується на прямому використанні цінової інформації про раніше продані об'єкти нерухомості, подібні до об'єктів нерухомості, які оцінюються. За наявності ідентичних об'єктів нерухомості головна перевага порівняльних методів виявляється в тому, що вони забезпечують об'єктивність, достовірність і повну ринкову орієнтацію процесу оцінки об'єктів нерухомості.
Послідовність операцій оцінки об'єкта нерухомості складається з таких етапів:
3) Метод інвестицій – використовується в ситуаціях, коли необхідно оцінити вартість об'єктів нерухомості, переданих власником в оренду різноманітним наймачам, які платять орендну плату, тобто приносять дохід, прибуток власнику об'єкта. Метод інвестицій зазвичай використовують для визначення попередньої оперативної оцінки доцільності інвестування в нерухомість.
Таким чином, вартість об'єктів нерухомості при використанні методу інвестицій може визначатися таким чином.
Комбіновані методи орієнтуються, насамперед, на дохідний підхід з одночасним врахуванням положень витратного чи порівняльного підходів оцінки об'єктів нерухомості та підприємств.
Комбіновані підходи передбачють застосування таких методів оцінювання:
Алгоритм методу підприємницької оцінки полягає в такому:
1. Визначається максимальне значення вартості оцінки об'єкта за результатами розрахунків, отриманими при альтернативному використанні такої пари методів: приведеного чистого доходу (ПЧД) і вартості розпродажу (ВР).
2. Одержана максимальна оцінка доходу порівнюється з витратами на відновлення подібного об'єкта, використовуючи для цього методи відновної вартості або заміщення.
3. Підсумкова підприємницька оцінка визначається за мінімальним значенням таких порівнянь.
Для поглибленого вивчення даної теми студентам пропонується самостійно розглянути основні положення Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», в якому законодавчо визначено всі аспекти оцінювання нерухомого майна в Україні.
Рекомендована література:
1. Бачевський Б.Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства, http://pidruchniki.com.ua/ Перша Українська Електронна Бібліотека Підручників
2. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
3. Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442.
4. Смирнова Н.Е., Шейна С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учебное пособие. - М.: ИКЦ “МарТ”, 2006 - 448 с.
5. Сударкина С.П., Гнесина Н.В., Радзиванович К.Л. Оценка стоимости машин и оборудования. - Харьков, 2009.
6. Асаул А.М., Брижань I.A., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості: підручник. - K.: Лібра, 2004. - 304 с.
7. Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості. - K.: ЦУЛ,2009. - 431 с.
8. Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практ. пособие. - М., 2003. - 288 с.
9. Гелєва М.Г., Стеклов A.B., Ференц K.M. Операції з нерухомим майном. - K., 1996. - 96 с.
10. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2004. - 303 с.
11. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: учеб. пособие. - М: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. -231 с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1) Що входить до складу нерухомого майна підприємства? Назвіть особливості нерухомості, які слід враховувати в процесі її оцінки.
2) Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.
3) В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель і споруд?
4) Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?
5) Які елементи включають до складу операційних витрат, пов’язаних з функціонуванням об’єкта нерухомості?
6) Що таке реверсія?
7) Назвіть елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд.
8) З чим пов’язана необхідність внесення поправок до вартості об’єкта оцінки в процесі використання методів порівняльного підходу? Охарактеризуйте методи розрахунку поправок.
9) Що таке валовий рентний мультиплікатор?
10) В яких випадках доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд?
11) Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.
12) Охарактеризуйте види зносу, який слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд?
13) Які існують основні методу визначення зносу?
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.