Кількість часу, відведеного на самостійну
роботу з теми для стаціонару – 6 год.
Мета: ознайомитися із суттю порівняльного підходу, розкрити основні положення, переваги та недоліки даного підходу, розглянути послідовність етапів його застосування, розкрити суть основних методів порівняльного підходу.
Знати: сутність і сферу застосування порівняльного методу, інформаційну базу використання підходу, методику порівняльного підходу.
Вміти: користуватись каталогами та прасами, робити розрахунки вартості об’єктів оцінки з використанням інформації про аналоги продажів.
Запитання для самостійного опрацювання:
1. Сутність порівняльного підходу.
2. Переваги та недоліки порівняльних методів оцінки.
3. Послідовність етапів застосування порівняльного підходу.
4. Методи порівняльного підходу.
5. Загальноприйняті методи порівняльного підходу: на основі одиниці порівняння; оцінка з урахуванням поправок; оцінка за допомогою регресійного аналізу; оцінка на основі співвідношення доходу та ціни продажів.
Методичні вказівки.
Вивчення питань необхідно розпочати з конспекту лекцій, а саме з визначення місця порівняльного підходу серед інших підходів в оціночній діяльності. Далі необхідно визначити, що в основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж корисністю».
Процес використання цього методу досить простий: підбирається об’єкт нерухомості, який є аналогом об’єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об’єктів фіксуються відмінності та вносяться відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базова вартість. Порівняльний підхід особливо ефективний, якщо є багато зіставних об’єктів власності.
Даний підхід заснований на принципі заміщення - покупець не купить об’єкт нерухомості. якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об’єкта, що має таку ж корисність.
Порівняльний підхід до оцінки бізнесу передбачає, що цінність активів визначається тим, за скільки вони можуть бути продані за наявності достатньо сформованого фінансового ринку. Іншими словами, найвірогіднішою величиною вартості оцінюваного підприємства може бути реальна ціна продажу аналогічної фірми, зафіксована ринком.
При вивченні даного питання необхідно виділити основні переваги і недоліки порівняльного підходу.
Переваги:
Недоліки:
Для розрахунку вартості оцінюваного об’єкта порівняльним підходом необхідно дотримуватись таку послідовність оціночних процедур:
1) збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об’єктів порівняння;
2) вибір методу розрахунку вартості об’єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
3) зіставлення об’єкта оцінки з об’єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об’єктів порівняння;
4) визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об’єктів порівняння;
5) узгодження отриманих результатів розрахунку.
Залежно від цілей, об’єкта і конкретних умов оцінки порівняльний підхід передбачає використання трьох основних методів:
Метод компанії-аналога, або метод ринку капіталу, заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком.
Метод операцій, або метод продажів, орієнтований на ціни придбання підприємства в цілому або контрольного пакета акцій.
Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень, заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами.
Крім вище зазначених методів є також такі загальноприйняті методи порівняльного підходу: на основі одиниці порівняння; оцінка з урахуванням поправок; оцінка за допомогою регресійного аналізу; оцінка на основі співвідношення доходу та ціни продажів. Дані методи необхідно самостійно розглянути та занотувати.
Рекомендована література:
1. Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”: Затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
2. Бачевський Б.Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства, http://pidruchniki.com.ua/ Перша Українська Електронна Бібліотека Підручників
3. Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В., Улибіна В. О. Оцінка бізнесу та нерухомості. Навч. пос./ Кучеренко В. Р., Квач Я. П., Сментина Н. В. та ін. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 200 с.
4. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник.— К.: Алерта, 2010. — 440с.
ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1. У чому полягає сутність порівняльного підходу до оцінки нерухомості?
2. Які основні етапи визначення вартості нерухомості за порівняльним підходом?
3. Які відмінності слід враховувати при коригуванні цін продажу об’єктів-аналогів?
4. Охарактеризуйте способи розрахунку коригувань та методи їх внесення.
5. Проаналізуйте сферу застосування підходу, його переваги та недоліки.
Контроль
Усне і тестове опитування на семінарському занятті.