Одной из наиболее востребованных на рынке консалтинговых услуг является оценка инвестиционных проектов, а многие компании организуют внутри себя собственные подразделения по оценке проектов. Любая форма инвестирования, будь то приобретение небольшого помещения или покупка земельного участка под застройку, требует тщательного анализа технической возможности, финансовой жизнеспособности и экономической эффективности проекта.
Embedded Files
Особенность же оценки строительных проектов состоит в том, что и в консалтинговых компаниях, и в подразделениях инвестиционных компаний, основная ответственность оценки лежит на финансовых аналитиках, которые разбираются в градостроительстве, нормах проектирования, особенностях согласований и т.д. только в общих чертах – так что с оценкой рисков технических возможностей реализации проекта (но в тесной взаимосвязи с финансами) обычно и кроется большинство ошибок. Как правило, постоянных экспертов-строителей в аналитической команде нет, и они чаще всего также не сильны в финансовом анализе. В консалтинговых компаниях это чаще эксперты-теоретики, а в профильных инвестиционных компаниях - сотрудники служб заказчика, генподрядчика, проектной группы. Оценивать для профильного инвестора нужно большое количество проектов и постоянно - рынок на месте не стоит.
Услуги консалтинговых компаний для работы на потоке проектов достаточно дороги, лишней информации в их заключениях очень много (им ведь нужно оправдать цену) и, рано или поздно, - инвестор останавливается на собственной команде специалистов. Как правило, команда эта не постоянная. В лучшем случае команда формируется для аналитических целей из ряда коллег, занятых на других проектах. Мне приходилось работать во многих компаниях с подобной структурой, и везде была одна и та же проблема – никогда не достигалось взаимопонимания между "финансистами" и "строителями", а качество "фокус-группы" зачастую оставляло желать лучшего.
Но чаще всего основа аналитической команды - финансовые аналитики, которые постоянно задают своим коллегам одни и те же вопросы вроде: "А вот сколько квадратных метров жилья (коммерческих площадей) можно здесь построить?", "а взгляните на пакет документов продавцов - все ли здесь в порядке?"; "А сколько будет примерно стоить проектирование и строительство?". А все остальные в компании тоже делом заняты - я имею ввиду проектировщиков, заказчика, подрядчика.... и процесс финансового анализа из ответственной работы рано или поздно превращается в формальность. А ведь именно на этом этапе в проекте закладываются грубейшие ошибки, за которые потом приходится платить, если не отказываться от реализации проекта окончательно. Поэтому дешевле будет либо строителя научить инвестиционному анализу, либо создать постоянную структуру во главе с опытным строителем-управленцем (что большая редкость), либо убедить консалтинговую компанию делать упрощенную работу за меньшие деньги.
Как правило, при оценке инвестиционных проектов финансовый эксперт в первую очередь определяет рентабельность вложения средств в данный проект и рассчитывает норму доходности. Она позволяет выяснить, какова эффективность этого инвестиционного проекта по сравнению с другими, которые потенциально могут быть реализованы в заданных условиях.
Естественно, любой инвестор, выходящий на рынок с новым проектом, предполагает получать доход не ниже того, который он мог бы иметь при инвестировании в относительно безрисковые проекты (вложение средств в государственные ценные бумаги, различные депозиты банков высшей категории надежности и т.д.). И здесь рождается еще одна ключевая ошибка, т.к. риски просчитываются тоже не специалистами-строителями. И чаще всего эта ошибка не в деньгах, а в сроках. И чаще всего - в сроках проектирования и согласования. И мы помним, что для детального моделирования всех этапов проекта у проектировщика, строителя, подрядчика – времени, по-прежнему, нет.
немного теории:
После определения экономической эффективности и, как следствие, принятия решения о целесообразности его реализации (или отказа от реализации) с учетом всех альтернативных возможностей инвестирования возникает вопрос о более детальной его проработке.
Данная процедура подразумевает расчет объема первоначальных инвестиций, сроков окупаемости проекта, а также размера будущих финансовых потоков. При этом аналитик выясняет, как будут изменяться эти финансовые потоки в течение того или иного прогнозного периода и какие факторы на них могут повлиять.
В результате все денежные потоки в конечном итоге приводятся к одной единице времени (как правило, это начало реализации инвестиционного проекта). Для целей приведения финансовых потоков аналитиками определяется ставка дисконта, которая должна учитывать различные виды рисков, связанные с осуществлением рассматриваемого инвестиционного проекта.
Кстати, очень важным является определение дисконтированного срока окупаемости инвестиционного проекта. Поскольку настоящая стоимость денежных средств со временем изменяется, первоначальные ожидания инвестора относительно срока окупаемости довольно часто подвергаются корректировке после выполнения отчета об оценке инвестиционного проекта. При определении дисконтированного срока окупаемости используется концепция денежных потоков, учитывается возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денег.
Одним из основных критериев экономической эффективности инвестиционного проекта является показатель чистой приведенной стоимости (NPV). Он определяется как разница между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков (которые могут быть разнонаправлены, т.е. учитывают как отток, так и приток средств) в рамках прогнозного периода реализации проекта и первоначальными инвестициями в проект. В целом, проект считается экономически оправданным, если чистая приведенная стоимость больше нуля. Также важными критериями эффективности являются срок окупаемости проекта (T) и внутренняя норма дохода по проекту (IRR). Кроме того, необходимо отметить, что существенное значение на правильное определение значений эффективности инвестиций оказывает размер и срок осуществления первоначальных инвестиций (Со).
Важным моментом является определение «живучести» инвестиционного проекта в определенные интервалы времени, что выполняется с помощью контроля показателя «Cash flow» (от англ. «денежный поток, поток наличности»). Для успешной реализации проекта «Cash flow» в идеале должен быть всегда положительным. Появление отрицательных показателей говорит о том, что на каком-то интервале проект образно говоря «пробуксовывает» и требует корректировки. Такова теория, но на практике добиться в строительном проекте всегда положительного «Cash flow» - нонсенс.
Чувствительность проекта
Рассчитав критерии эффективности инвестиционного проекта, аналитик, как правило, приступает к анализу чувствительности этих критериев к воздействию тех или иных факторов. Факторы, варьируемые в процессе анализа чувствительности, можно разделить на две основные группы: факторы, влияющие на объем положительных поступлений и влияющие на объем затрат. Как правило, для анализа инвестиционных проектов и чувствительности используются специальные компьютерные программы, которые позволяют проследить «поведение» заданных параметров в зависимости от предполагаемых изменений (увеличение или уменьшение арендных ставок, налоговых платежей и т.д.).
Финансовый анализ и бизнес-анализ
Как показывает практика, на каждом этапе работы с инвестиционным проектом кроме финансового, необходим постоянный бизнес-анализ. И здесь ключевым фактором становится опять же полное взаимопонимание финансистов и строителей/проектировщиков/подрядчиков... Обычно же этого не происходит из-за того что работа часто поставлена на поток, перечисленные персонажи, за исключением, заказчика и подрядчика - говорят принципиально на разных языках, а управленцы и финансисты никак не договорятся, чья модель проекта важнее – "строительная" или "финансовая".
И, наконец, важно, что при оценке инвестиционных проектов (покупке или продаже) не существует шаблонных решений, которые можно было бы применить в любой ситуации. Для грамотного анализа требуется значительный опыт управленца-эксперта компании, либо слаженная работа нескольких различных экспертов под единым руководством.
Примерная процедура вхождения в проект:
1 этап. Экспресс-анализ привлекательности проекта
Задача - определение целесообразности дальнейшей работы над проектом в период предварительных переговоров, оформления предварительного договора с продавцом и определения схемы сделки. Создание временного резерва для детального изучения исходных документов и определения рисков будущего проекта. Поиск грубых ошибок, несоответствий, подлога, формирование замечаний к пакету документов, затребование недостающих документов.
Результат - решение о признании рассматриваемого проекта потенциально привлекательным или не привлекательным. Оценка привлекательности проекта и возможных вариантов его развития.
2 этап. Детальный анализ исходных документов.
Задача - принятие решения о приобретении инвестиционных прав.
Результат - утверждение идеологии и программы реализации проекта, графика, финансовой модели, состава команды проекта, бюджета и т.д.
Основные характеристики рассматриваемого проекта:
1. Адрес, источник информации об объекте, название объекта, ближайшая станция метро, удалённость от них.
2. Ближайшее окружение: историческая, массовая или элитная застройка, лесопарковая зона, водоём, сквер, спортивно - оздоровительный комплекс (стадион), школа, детский сад, торговый центр, прочее …
3.Перечень правовой, инвестиционно-имущественной документации (ППМ, РП, РМ, инвестиционного договора и др.).
4. Земельный участок: наличие свидетельства о собственности или договора аренды на участок с функциональным предназначением его использования, наличие объектов недвижимости на участке и их собственник, перечень этих объектов и их характеристики (площади, этажность, стоимость, состояние-год постройки и др. – по документам БТИ). Площадь земельного участка, благоустройство, наличие ограждения, детских и спортивных площадок, автостоянок и т.д.
5. Наличие предпроектной, исходно-разрешительной, проектно-сметной документации.
6. Предполагаемое (планируемое) строительство: тип здания (типовое или по индивидуальному проекту), этажность, площадь пятна застройки, общая площадь объекта, продаваемая (сдаваемая) площадь, возможность строительства автостоянки (подземной, надземной, ориентировочное кол-во машиномест).
7. Условия вхождения в проект (условия сделки): правоустанавливающие документы и документы продажи, торг, форма оплаты, предоплата, рассрочка, сроки и стоимость оформления, прочее…
8. Оценка окружающей территории с точки зрения престижности района застройки, строительства аналогичных объектов в округе, наличия социальной и инженерной инфраструктуры, описание конкурентной обстановки в районе (округе, городе) застройки.
9. Предполагаемые инвестиционные затраты и выручка от реализации, прибыль по проекту.
10. Ориентировочные сроки реализации проекта
Примерный состав юридического заключения:
1. Описание документов, представленных для анализа
2. Описание не представленных документов, требуемых для анализа
3. Сведения о соответствии действующему законодательству правоспособности компании, с которой предполагается заключение сделки по инвестиционному проекту
4. Сведения о правах (обременениях) на земельный участок, на котором предполагается реализации инвестиционного проекта и их государственной регистрации
5. Сведения о правах (обременениях) на здания (помещения), расположенные на земельном участке и их государственной регистрации
6. Законность приобретаемых по инвестиционному проекту прав и основания их возникновения
7. Соответствие условий заключаемых (предполагаемых к заключению) сделок действующему законодательству
8. Выявленные риски, связанные с возможным предъявлением требований о расторжении сделок, признании их недействительными и применением последствий их недействительности, выплате неустоек и возмещением убытков.
9. Рекомендации
Примерное содержание маркетинговых исследований:
1. Характеристика потенциальных потребителей, прогнозируемые цены продаж (аренды), анализ динамики и прогнозирование потребительского спроса
2. Оценка и прогнозирование текущей емкости рынков (уровня спроса), анализ не удовлетворяемого аналогами спроса, прогноз объемов продаж
3. Анализ цен на товары-аналоги, обоснование собственных цен на продукцию
4. Анализ существующих рекламных кампаний у конкурентов, необходимость рекламы, ее вид, направления и масштабы рекламных акций
5. Выбор рекламной стратегии и стратегии продаж по бизнес-вариантам развития инвестиционного проекта
6. Характеристика потенциальных конкурентов
7. Уровень продукции в сравнении с конкурентами, уровень конкурентоспособности
8. Общий объем реализации аналогичной продукции конкурентами (анализ динамики за предыдущие годы)
Это основные теоретические моменты. Теорию знать нужно. На практике все немного по-другому. Здесь уместно было бы привести пару примеров рассмотрения пакетов таких документов с положительными и отрицательными выводами и обоснованиями. Вот некоторые из них:
example_1.pdfexample_2.pdfexample_3.pdfexample_4.pdfGoogle Sites
Report abuse