Исходная ситуация: комплекс учебных, административных и вспомогательных зданий в черте городской застройки долгое время принадлежал одному из государственных учебных заведений в составе ведомственной структуры. В связи с расформированием ведомства комплекс зданий был отключен от всех инженерных коммуникаций и пустовал в течении 8 лет, по истечении которых было принято решение передать этот комплекс зданий другому ведомству под учебное заведение похожего профиля.
Схема принятия ключевого решения руководителем ведомства (мы говорим о первом лице, это не строитель) была следующей. Упор был сделан на будущий учебный процесс и скорейшее его начало.
Строительные вопросы первым лицом воспринимались, я так понимаю, на уровне бригады по ремонту квартир – не иначе. Я не утверждаю, что так оно и было - всего лишь делюсь впечатлением, потому что круг обязанностей руководителя строительного управления этого ведомства включал в себя задачи от строительства здания общежития для учащихся до замены дверей в кабинете своего начальника, и судя по его поведению, второе было гораздо важнее.
Но я отвлекся. Итак, учебный процесс. По сравнению с предыдущим учебным заведением, количество обучаемых во вновь создаваемой альма-матер было существенно меньше. В образовательной сфере тоже есть свои нормативы, от которых зависит жесткая привязка количества обучаемых с площадью учебных помещений. И если одно с другим не совпадает – включается механизм долгого обоснования и согласований, на месяцы. Как вы понимаете, наше ведомство получило учебных и административных площадей с избытком, который лучше никому не показывать. И по совету профессионалов-юристов образовательной сферы выход был найден – нужно строительный процесс назвать «капитальным ремонтом», тогда излишек площадей нигде в лишних документах не засветится. Таким образом, ключевое решение было принято и стало «законом» для каждого в этом ведомстве.
Справедливости ради стоит сказать, что в некоторых ситуациях такие решения имеют место быть, хотя формально и не соответствуют нормам. По мнению государственной экспертизы, 90% проектной документации капитального ремонта являются скрытой реконструкцией, но экспертиза закрывает на это глаза, если нарушения оказываются некритичными. Более того, далеко не все проекты капитального ремонта подлежат экспертизе, - часто при определенных условиях в экспертизе нуждается только сметная документация.
Давайте я здесь на всякий случай напомню, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции. Определения того и другого есть в Градостроительном кодексе, но проще будет так: если объемно-планировочное решение, конструктивно-расчетная схема здания и инженерные нагрузки остаются неизменными – это капитальный ремонт; если изменяется хоть что-нибудь – это уже реконструкция.
Возвращаемся к стратегической линии ведомства после принятия ключевого решения. Преподавательский коллектив изучил существующее положение в смысле генплана и функционального назначения каждого из зданий, и разработал план развития учебного заведения – развернутое техническое задание, которое описывает будущий учебный процесс, и то, что, по их мнению, будет происходить в каждом из зданий. В понимании проектировщиков это называется технологической частью задания. Первому лицу ведомства план развития очень понравился, и он его утвердил. План развития предполагал ввод учебных и административных площадей в 4 этапа, чтобы не терять времени и начать обучать слушателей как можно скорее. До начала занятий первой партии обучающихся, с момента принятия ключевого решения нужно было уложиться в первый этап «капитального ремонта» ровно за один год.
Теперь пару слов о самом комплексе зданий, чтобы вы лучше могли себе представить, о чем идет речь. Это усадьба девятнадцатого века. Дворец, пара вспомогательных зданий и огромный сад. Таких усадеб в Подмосковье очень много – вы наверняка бывали в некоторых из них. В середине прошлого века дворец и вспомогательные здания переоборудовали под административные корпуса, вокруг фонтана образовалась зона благоустройства, а сад застроили учебными корпусами – вот и весь учебный комплекс. Теперь нюанс: все здания девятнадцатого века сегодня являются объектами культурного наследия, а все что на территории бывшего парка – территория объекта культурного наследия, что накладывает определенные ограничения как на проектирование, так и на производство строительно-монтажных работ – будь это хоть капитальный ремонт, хоть текущий. К примеру, раскопать кабель электроснабжения вблизи фундамента памятника архитектуры чтобы починить обрыв – нужно получить разрешение ведомства по охране памятников, и не иначе.
Итак, до начала учебного процесса 1 пусковой очереди остался всего год, и ведомство проводит конкурсы на капитальный ремонт первых двух зданий. Одно – административное, второе – учебный корпус. В качестве исходных данных для проведения работ по капитальному ремонту – задание заказчика безо всякой проектной документации, но с твердой ценой государственного контракта. Провели конкурс, и победители-подрядчики приступили к работе, после начала которой сразу же выяснилось, что перечень работ в технических заданиях неполный. Сразу стали появляться дополнительные работы сверх цены контракта, которые пока не оплачивались. Заказчик решил все-таки разработать проектно-сметную документацию, раз такие неточности обнаружились. И заключил отдельный контракт на проектирование с одним из подрядчиков-победителей - тот пообещал, что справится. Параллельно была запущена подготовка конкурса на проектирование по остальным очередям капитального ремонта.
Почему я так подробно все рассказываю(?) Чтобы вы могли понять, как возникают реальные рисковые ситуации, которые по отдельности кажутся какое-то время разрешимыми, а потом в один прекрасный момент все части «мозаики» вдруг складываются в цельную картину и наступает осознание, что другого выхода, кроме как начать все сначала, просто не существует. Профессионализм и опыт руководителя проекта состоит именно в том, чтобы предвидеть в «мозаике будущего» возможные ошибки настоящего, и именно с этой точки зрения относиться к возможным последствиям любого решения. Слабость же руководителя проекта, кроме возможной его неопытности, состоит еще и в том, что чаще всего ему не представляется возможным достучаться до руководителей, на чьем уровне принимаются ошибочные решения. А уж упрекнуть в ошибке своего начальника, а тем более начальника своего начальника – на такое способен далеко не каждый даже в коммерческой структуре.
Идем дальше. На первом этаже учебного корпуса решили сделать тепловой пункт, который будет обеспечивать теплом оба здания первой очереди. Примерно «прикинули» нагрузку и получили новые технические условия, даже с запасом – якобы, хватит даже на административное здание следующей очереди.
Вспоминаем, что комплекс зданий учебного заведения был долгое время было отключен от инженерных коммуникаций. Это означает, что восемь лет назад были получены справки об отключении и расторгнуты все договоры на поставку энергоресурсов. А за восемь лет котельная, от которой были запитаны все здания комплекса, устарела. Ее снесли и построили новую в другом месте, так что наш государственный заказчик получил совершенно другую точку подключения тепловой мощности на границе земельного участка… для испрашиваемой части зданий комплекса. Об общей нагрузке и внутриплощадочных сетях речи вообще пока не идет – об этом никто не задумывается – все работают на стратегию обеспечения учебного процесса.
Теперь нужно сказать два слова об особенностях теплоснабжения памятников архитектуры. При переходе прав собственности новый собственник подписывает некий документ, называемый «охранным обязательством». В нем он обязуется сохранить этот памятник в целости и сохранности. Каждый объект культурного наследия имеет свой паспорт, в котором изложены абсолютно все детали, благодаря которым объект является культурной ценностью и которые ни в коем случае трогать нельзя. А теперь представьте: снаружи здания – ценный фасад с вензелями и барельефами, изнутри – роспись по стенам, под штукатуркой - плетение из лозы редких пород дерева, сверху – стропила из кедра, которые простоят еще лет 200, покрытие кровли - с редкой формы слуховыми окнами. Все это трогать никак нельзя – только реставрировать. Поэтому капитальный ремонт памятника архитектуры на языке реставраторов называется «воссоздание», а реконструкция называется «приспособлением для современного использования».
В девятнадцатом веке не было ни вентфасадов, ни сендвич-панелей, ни пенобетона, ни эффективного кирпича. Так что теплоснабжение такого здания нужно рассчитывать либо с учетом естественных теплопотерь через такие конструкции и частично «отапливать улицу», либо мерзнуть.
Когда подрядчики со всем этим столкнулись, то остро встал вопрос о дополнительных работах, в которых было пока отказано – нужен, мол, дополнительный конкурс и проведем мы его только после готовности проектной документации. Аванс по условиям государственного контракта не был предусмотрен, акты о выполненных работах не подписывались из-за несоответствия фактически выполненных работ техническому заданию. Круг замкнулся, и у заказчика с подрядчиками образовался конфликт. Встали все виды работ за исключением проектных. Это мы с вами сейчас продолжаем рассматривать первую пусковую очередь – два здания.
Итак, заказчик на подрядчиков очень зол и денег им за невыполнение условий госконтракта не платит. Подрядчики на совещаниях сквозь зубы оправдываются, что «не могли знать». И тут проектирование подошло к концу. Тот из подрядчиков, который согласился стать проектировщиком, принес заказчику требуемое количество комплектов рабочей документации со сметами на оба здания. А заказчик на фоне конфликта возьми и не поверь проектировщику. Вдруг лишнего чего заложил в проект? И не нашел ничего лучше, как отдать проект в государственную экспертизу на проверку. Ну экспертиза и проверила, да так, что с темой капитального ремонта к ней даже близко подходить было уже нельзя. А раз это уже реконструкция, то проектная документация должна соответствовать всем современным нормативным требованиям, за полвека сильно изменившимся.
Но это еще не все. Дело не только в экспертизе. План развития учебного заведения со второй по четвертую очереди «капитального ремонта» предусматривал некий «тюнинг» зданий в виде дополнительных лестничных маршей в панорамном исполнении, замену перекрытий, массу дополнительных современных инженерных коммуникаций, о которых в середине прошлого века и речи быть не могло. Все это нужно было провести как «капитальный ремонт».
Если вы предположите, что на этом этапе заказчик отказался от идеи «капитального ремонта», то глубоко ошибётесь. Все изложенные аргументы даже не были удостоены внимания первого лица ведомства, потому что ему об этом никто не сказал. Наоборот, следовали регулярные доклады, что предпринимается все необходимое для обеспечения учебного процесса – просто есть некоторые уточнения по срокам. И это совсем не конец сюжета.
Тем временем подготовка конкурса на проектирование второго, третьего и четвертого этапов капитального ремонта подошла к концу. И прежде чем объявить конкурс на проектные работы, заказчик решил определиться с максимальной стоимостью будущего «капитального ремонта». Не стоимости проектирования, а стоимости строительно-монтажных работ, чтобы сверстать бюджет следующих лет и заранее определиться с максимальной ценой будущего подрядного конкурса.
Поэтому он в неофициальном порядке одному ему известным способом собрал будущих генеральных подрядчиков-претендентов, чтобы спросить мнение каждого «за какую цену сделаете». Взамен обнадежил «возможным сотрудничеством, если сойдемся по цене». А проектировщиков порекомендовал найти себе самим, вооружиться лицензиями на проектирование, потом выиграть конкурс на проектирование, а параллельно с проектированием начать работать по-настоящему. Вот такая стратегия была заказчиком принята, тут уже не могу сказать на каком уровне.
В качестве исходных данных для определения стоимости работ у каждого генподрядчика были в распоряжении поэтажные планы с функциональным зонированием, подробный план развития учебного заведения, техническое задание заказчика и ситуационный план территории. Разумеется, беседы с каждым претендентом на генподряд велись с отдельно.
При подготовке своих коммерческих предложений (теперь уже можно сказать – фактически на проектирование и строительство) каждый из претендентов заметил, что масштаб запланированных работ никак не может быть официально назван «капитальным ремонтом», однако в ответ от заказчика они слышали одно и то же: «Что это простая формальность, связанная с министерством образования. Не обращайте на это внимания, мы все вопросы решим – это наша проблема». И уровень ведомства на самом деле такой, что ни у кого из подрядчиков не возникло даже тени сомнения в том, что заказчик сможет по этому вопросу договориться с кем угодно.
Что же касается самих коммерческих предложений, то они были подготовлены достаточно оперативно. Минимальная цена будущего конкурса на производство СМР составила 3 млрд. рублей, но эта цена еще должна в последствии совпасть со сметными расчетами по итогам проектирования. В любом случае, автор минимального коммерческого предложения был награжден похвалой и приобщен к подготовке технической части конкурса по выбору проектной организации, а именно – на подготовку смет на проектные работы как обоснование максимальной цены контракта.
Многие "генеральные подрядчики" имеют лицензии на проектирование, но далеко не у всех есть в штате проектировщики, поэтому к подготовке смет нужно было привлечь будущих «партнеров по проектированию», пообещав им большую и интересную работу.
К чести проектировщиков, они подошли к вопросу более глубоко, и вместе с руководителем проекта пришли к выводу, что выдать сметы на проектирование раньше, чем через три месяца, никак нельзя. И график этот – уже ужатый до крайности с почти критическими совмещениями технологии сбора исходных данных и самого процесса проектирования в этой ситуации.
