В Европе и США компании в среднем несут убытки 3-6% от стоимости объекта в связи с ошибками при строительстве и до 2% от стоимости объекта - в связи с ошибками при проектировании.
В России, по оценкам участников рынка 10-15% - потери от ненадлежащей организации и осуществления строительства и 3-6% - убытки, вызванные ошибками в проектировании и низким качеством проектной документации.
Невынужденные потери всеми оцениваются выше 5%
Основные факторы убытков:
Нарушение обязательств административными органами и монополиями при отсутствии ответственности за убытки
Неисполнение обязательств подрядчиками по срокам, качеству, стоимости строительства
Нарушение законодательства при строительстве и управлении объектом
Низкое качество маркетинга и архитектуры
Пробелы в законодательстве и их использование контрагентами
Генераторы убытков, в порядке уменьшения их значимости:
Административные органы
Генподрядчики и поставщики
Проектировщики
Консультанты
Менеджмент
При этом указанные "генераторы убытков" либо не несут ответственности, либо не имеют активов, достаточных для погашения убытков в 5-15% от суммы строительства
Меры, существенно сокращающие возможные потери:
Создание системы, максимально информирующей всех участников проекта о планах, о происходящем в настоящий момент, о месте каждого участника в проекте во взаимосвязи с остальными. Наилучшим вариантом будет подписание всех контрактов и соглашений по согласованию со всеми иными участниками проекта. Это не позволит быть вне рисков и ответственности.
Использование в контрактах подробного описания бизнес-процессов, ответственности, взаимных обязательств и ограничений позволяет разрешать 90% конфликтов без задержки и обращения к третьим сторонам.
По возможности, использование в нетиповых соглашениях с государственными структурами такую степень прогнозирования и детализации, чтобы исполнителям не требовалось беспокоить руководство (особенно если оно сменилось)
Требование адекватного обеспечения обязательств и возможных убытков со стороны каждого из участников проекта. Использование перекрестного и внешнего обеспечения, гарантий
Основные риски, рассматриваемые банками при проектном финансировании:
Подготовительная стадия проекта:
Риск слабой рыночной (маркетинговой) проработки проекта
Риск некорректного расчета сметной стоимости, сроков и графика строительства
Риск «втягивания» банка в проект
Риск, связанный с ошибками в проектировании (неверный выбор производственной площадки, сырья, поставщиков и т.д.)
Риск некачественной исходно-разрешительной документации (просроченные документы, разные технико-экономические параметры, недостаточность ТУ, отсутствие ряда документов или их подлог)
Риск, связанный с получением положительного заключения экспертизы (возможность изменения технико-экономических параметров, пролонгирование сроков доработки документации в случае отрицательного заключения)
Инвестиционная стадия проекта:
Риск нецелевого использования средств банка
Риск недофинансирования проекта
Риск увеличения затрат по проекту
Эксплуатационная стадия проекта:
Риск недополучения доходов по проекту или увеличения его себестоимости
Риск, связанный с непрозрачностью движения товарно-денежных потоков проекта
Основные пути минимизации рисков:
Управление риском недостаточной рыночной (маркетинговой) проработки проекта:
Привлечение независимых специализированных компаний для разработки концепции проекта и составления бизнес-плана
Самостоятельный развернутый анализ наиболее эффективного и наилучшего использования земельного участка
Привлечение специалистов банка к работе непосредственно над проектом на ранней стадии
Управление риском «втягивания» банка в проект:
1 этап - подготовительная стадия проекта. Финансирование расходов по разработке необходимой проектной документации, проведению юридической, технологической и стоимостной экспертизы проекта. Открытие финансирования только на условиях формирования 100% залогового покрытия, не связанного с проектом.
2 этап - инвестиционная стадия проекта. Финансирование строительства начинается только после подготовки проектной документации, получения положительного заключения экспертизы и разрешения на строительство.
Управление рисками, связанными с ошибками в проектировании:
Привлечение опытного проектировщика с солидной репутацией по месту реализации проекта
Привлечение опытного технического заказчика по месту реализации проекта
Технический аудит проекта с привлечением независимой организации (заранее согласованной с банком)
Управление рисками нецелевого использования средств Банка:
Готовность к наличию корпоративного контроля со стороны Банка
Реализация принципов SPV
Поручительства основных участников сделки
Управление рисками недофинансирования проекта:
Принятие мер, направленных на недопущение роста затратной части проекта путем фиксации в договоре генподряда гарантий неувеличения стоимости работ, сроков и качества строительства
Финансирование части инвестиционного бюджета Проекта за счет собственных средств (до 30%).
Максимально понятные и открытые источники финансирования потребности в собственных средствах на уплату доли участия и процентного платежа банку.
Управление рисками увеличения затрат по проекту:
Документальное обоснование капитальных затрат в рамках проекта.
Формирование требований к условиям контрактов на выполнение строительных работ, покупку оборудования и комплектующих.
Отбор подрядчиков и поставщиков на конкурсной основе.
Привлечение специализированной компании, осуществляющей технологический мониторинг реализации проекта.
Страхование рисков утраты объектов инвестирования.
Управление рисками недополучения доходов от проекта или роста его себестоимости:
Проведение технического аудита проекта (включая анализ финансовых показателей сопоставимых предприятий).
Заключение предварительных договоров с потенциальными поставщиками и покупателями.
Привлечение к реализации проекта опытной операционной компании.
Обеспечение достаточной финансовой устойчивости проекта за счет внесения в его реализацию собственных средств инициаторов.