投資不動産にかかる税金

1. 固定資産税を、年二回に分けて払います。購入後に追加の固定資産税(Supplemental Property Tax ）が送付されますのでお支払いを忘れずに。

2. 賃貸期間は、確定申告の義務があります。連邦税、州税がかかりますが、賃貸にかかった修理等の経費、ローン利息、固定資産税、償却費等々の経費が計入可能です。賃貸収入に係るカリフォルニアの州税は、私ども不動産エージェントが住宅管理業務で、１年４回に分けて州税務所に支払い代行いたします。還付に関しては確定申告で。

3. 売却時には、買値よりも高く売れたら、売却益に対する税金は払わないといけません。売却時の詳細書類(Closing Statement）が来ますので、確認しましょう。非居住者は連邦源泉徴収税（FIRPTA）と州税の支払いが売却時にありますが、実際の売却益（キャピタルゲイン）を計算して、いったん源泉徴収された税金の還付を受けられます。それには現地の確定申告を行う義務があります。また売却益税をその時に払いたくない場合は、下記1031エクスチェンジを使えます。

投資物件売却益税の回避

一番大きな節税は1031エクスチェンジで、アメリカ国税局から与えられた優遇対策です。投資不動産を売却するときに購入価格より高く売却すると、その売却益(キャピタルゲイン)に対して、税金を支払わないといけませんが、同じ価値か、それ以上の投資物件(不動産のみ適用、基本的に動産、無形資産、不動産株や抵当権証書には適用されません。)に買い換えることで、売却益の税金の支払いを売却時に支払わずに済みます。*ご自宅には1031エクスチェンジは適用されませんが、ご自宅売却益に関しては、一人で25万ドル、夫婦合算申告で最大50万ドルまで非課税。

アメリカでは築20年以上の中古アパートでも、将来の売買価格が上昇しています。日本では投資をする場合、消費財としての建物評価は下がるのみ、売却時の土地だけの予想価格と家賃収入を表面利回りを基準に投資の判断をされると思いますが、この人口の増え続けて経済成長しているアメリカではそんな古い建物が値上がり、売買不動産のほとんどが中古住宅です。売却時に利益がでて税金が心配なら、代替不動産に再投資をすることによって、課税回避ができる1031Exchange税優遇制度を利用します。

投資不動産の減価償却

投資購入不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数(木造築22年以上なら4年）で償却配分し、所得の申告の際、不動産の建物部分の減価償却費を所得収入から差し引くことができ、高額納税者は、大きな節税になりました。

• 例えば、投資購入した築22年以上の木造住宅を、もし日本で加速度減価償却を活用すると、4年間で大きな減価償却ができ、サンディエゴでは特別な地域を除き、築22年を超えた中古不動産でも、不動産(建物＋土地)の償却対象となる建物の価値配分が少なくとも６0%くらいはあり(または80%くらい物件をお探し)ますので、中古不動産購入後の4年間は日本での大きな所得税節税となりましたが、近年施行された日本の税法改正により、「個人」が各年から生じる海外中古不動産の償却費の損益通算が出来なくなりましたが、「法人」が海外不動産を所有する場合は、従来通り減価償却費を計上はできます。日本の個人投資家の米国法人の立ち上げは難しくありませんが、納税、法人登記手続きに関しては、会計士さんなど専門家からのアドバイスをお勧めします。