房子成交是是有一些额外的开销（Closing Costs），并不仅仅是首付。如果在成交前没有一定的准备有可能造成成交时资金短缺的问题。 请尽早和律师公证人联系， 得知最后成交还差多少钱。

PPT / LEGAL FEE / LAND SVY / TITLE INSURANCE / 

1. PROPERTY TRANSFER TAX (sometimes called PPT) is a sales tax charged by the BC Government on all transfers of real estate in BC.   https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax  

• PPT CALCULATOR 过户税计算器  http://www.rosborough.com/PTTCalculator.htm        1% on the portion of the price under $200,000     2% on the portion of the price between $200,000 and $2,000,000      3% on the portion of the price over $2,000,000

• GST calculator http://www.rosborough.com/bc-real-estate-new-home-hst-calculator.html 

• First Time Buyer Exemption:   https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/exemptions/first-time-home-buyers#qualify 

房屋过户税可以说是最大的一笔额外开消，特别是您的房价比较高的话。 您是否可以减免房屋过户税/GST 请事先咨询会计师及律师。  物业转让税的税率为：

• 房价金额的第一个 20 万 ($1.00 ~ $200,000.00)，征收 1%

• 房价介于 20 万到 200 万之间或 200 万 ($200,001.00 ~ $2,000,000.00)，征收 2%

• 房价介于 200 万到 300 万之间或 300 万 ($2,000,001.00 ~ $3,000,000.00)，征收 3%

• 房价高于 300 万以上 ($3,000,001.00 ~ above) 征收 5%

 例如，您购买的房产总价为 $150 万，您需要支付的物业转让税为:

• 前 $20 万 x 1% = $2,000

• 房价大于 $20 万不超过 $200 万的部分 ($1,500,000 – $200,000) x 2% = $26,000

• 房价没有超过 $200 万所以其他税率不适用

• 应缴纳的转让税为 $2,000 + $26,000 = $28,000

例如，您购买的房产总价为 $450 万，您需要支付的物业转让税为:

• 前 $20 万 x 1% = $2,000

• 房价大于 $20 万不超过 $200 万的部分 ($2,000,000 – $200,000) x 2% = $36,000

• 房价大于 $200 万不超过 $300 万的部分 ($3,000,000 – $2,000,000) x 3% = $30,000

• 房价高于 $300 万的部分 ($4,500,000 – $3,000,000) x 5% = $75,000

• 应缴纳的转让税为 $2,000 + $36,000 + $30,000 + $75,000 = $143,000

首次购房者计划（First Time Home Buyers’ Program）可以减少或免除您购买首套房屋时所需要支付的物业转让税。

要获得完全免除物业转让税的资格，买家必须：

• 是加拿大公民或永久居民

• 在您过户日之前连续 12 个月在卑诗省居住，或在过去 6 年中至少以卑诗省居民身份提交了两份所得税申报表

• 从来没有在任何时候，在全世界的任何地方拥有过主要住宅房产 

• 从未收到首次购房者的减免或是退税

购买的房产必须：

• 位于卑诗省

• 仅用作您的主要住所

• 房屋的公平市价在 $500,000 以下

• 0.5 公顷（1.24英亩）或更小

如果房产符合以下条件，则您有可能获得部分减免：

• 房产的公平市价界于 $500,000 至 $525,000 之间

• 该房产大于 0.5 公顷

新建房屋减免（Newly Built Home Exemption）可以减少或免除您购买新建房屋时支付物业转让税的金额。     

新建房屋包括：

• 在一块空地上建造的新房屋

• 新建的公寓大楼单位

• 大规模翻修改建而成的房屋

要获得减免资格，您必须是：

• 加拿大公民或永久居民

该房产必须：

• 位于卑诗省

• 仅用作您的主要住所

• 公平市价在 $750,000 或以下

• 0.5 公顷（1.24 英亩）或更小

如果该房产符合以下条件，则您可能有资格获得部分减免：

• 公平市价大于 $750,000 但是小于 $800,000

• 大于 0.5 公顷

外国人没有资格获得减免。如果您在过户后的 12 个月内成为公民或是永久居民，则可以申请退还物业转让税。

以上两种减免物业转让税的计划，都要求申请者必须自住，不能出租、不能空置、不能重建，并且要住满一年以上。政府采纳的居住证明包含以下文件需要显示居住人的姓名和地址：  驾照或是 ID ，  定期的电视、网路、银行、信用卡帐单

2. LEGAL FEE AND DISBURSEMENTS  律师或公证人的过户费及杂费：在加拿大房子过户一般都要通过律师或公证人。他们的过户工作包括，帮银行办理抵押文件，在土地局帮客户注册登记, 调整卖方预付款**。。。等等。。。费用基本上是在 $1500 左右。如果由于某一个房屋情况复杂，费用有可能更高。注意： 在咨询律师或公证人的收费时，请详细咨询费用总额，部分公司报价不包杂费。并不是每一位律师或公证人都可以为任何一套物业过户的。有一些 LEASE LAND 租地 / UNDIVIDED INTEREST PROPERTY 公有户主 的物业由于手续比较特殊、复杂，所以只有少数律师愿意办理。 Prepaid Expenses 卖方预付款- 如果， 卖方预付了部分的地税，管理费，等等，律师也会将这些费用还给卖方。例如： 卖方预付地税到8月，而房子在6月成交。律师就会将7，8两月的地税还给卖方。                 具体数据，（例子）， TAX SEARCH 45.16 BC ASSESSMENT SEARCH 21.00 INSURANCE BINDER FEE 75.00 STEWART TITLE GUARANTY COMPANY TITLE INSURANCE COST 435.00 LENDERS MTG RETRIEVAL FEE 33.60 PROSUITE SERVICE FEE 222.88 TRUST ADMINSTRATION FEE AND INSURANCE FEE TO SOCIETY OF NOTARIES PUBLIC 42.00 LOTR TRANSPARENCY DECLARATION 11.97 LTO FEE 244.17 LEGAL FEE 1350 DISBURSEMENTS GST 71.75 GST 94.50, ETC ETC. 

EXAMPLE:  PURCHASERS' STATEMENT OF ADJUSTMENTS

Vendor: aaa 

Purchaser: bbb 

Civic: 111  Canada Way, Burnaby, BC

Legal: Parcel Identifier: 

File Ref. No: 111

Completion Date:        Adjustment Date:         Possession Date:  

DEBIT  / CREDIT

Purchase Price $1,200,000.00

Property Transfer Tax $22,000.00

Deposit paid to Sutton Group West Coast Realty $60,000.00

Balance of Mortgage Proceeds from Royal Bank of Canada $780,000.00

Johnston Meier Insurance - Insurance Binder $100.00

City of Burnaby - Property Tax Certificate $78.34

Stewart Title Guaranty Company - Title Insurance $330.00

Vendor's portion of 2022 Property Taxes

$2,956.67 x 166/365 days $1,344.68

Purchaser's portion of Utilities paid by Vendor

$703.76 x 199/365 days $383.69

Law Society Trust Administration Fee $15.75

Brief Convey Transaction Fee $222.88

Paid to Spagnuolo & Co. LLP as a fee for the preparation and

registration of a Declaration under the Land Owner Transparency

Act $50.00

LTSA Fees - Searches & Registrations (1 Transfer, 1 Mortgage) $185.04

LTSA Fees - State of Title Certificate $17.01

Payment of Property Taxes to City of Burnaby $2,985.83

Funds transferred from sale file#139692 $350,952.34

Home Insurance adjustment

$1,725.00 x 58/366 days $273.36

Payment of Account aaa & Company LLP

Fees $1,525.00  

Taxable Disbursements $75.00

GST (5.00% x 1600.00) (Reg. # R129524286) $80.00

PST (7.00% x 1525.00) (Reg. # 1002-9562) $106.75

Total Account $1,786.75 

Sub Totals $1,228,428.65            $1,192,297.02

Funds required from the Purchaser to complete should be direct

deposited to the trust account of aaa & Company LLP In

Trust. Please contact your legal assistant for account information.    $36,131.63

TOTALS $1,228,428.65             $1,228,428.65 

EXAMPLE: STATEMET OF ADJUSTMENT FOR SELLER

NET SALES PROCEED:  

MINUS THESE EXPENSES: 

PAYOUT MORTGAGE: 

LAW SOCIETY TRUST ADM FEE: 15.75 

BRIEF CONVEY TRANSACTION FEE: 222.88

LTSA FEE - SEARCHES & REGISTRATIONS: 46.73 

LEGAL FEE: 1230.00 

TAXABLE DISBURSEMENTS & EXPENSES: 70.00 
(AGENT / COURIER / PHOTOCOPY / POSTAGE)
GST 5% 65.00 PST 7% 86.10 

3. HOME INSPECTION 验屋 $450-750 专业有牌照的验物师会上门检查物业。验物师主要从土木工程，水电安全的角度给您独立专业的报告。但是验物师基本上不对房价给任何意见。

4. APPRAISAL 房屋估价 $300 银行对房屋的价值及买入价是很重视的。因为房屋贷款的先决条件就是以房屋作抵押。

5. FIRE INSURANCE:  火险：买独立屋的客户必须购买火险。由于银行贷款抵押的物业是=地+房子。如果不行发生火灾将房子烧毁而客户又不付款，银行将物业拍卖时只能拍卖一块空地，也就有可能造成损失，无法将原贷款额收回。所以买独立屋的客户必须购买火险。 

6. LAND SURVEY AND TITLE INSURANCE 土地测量及户名保险：这两项主要是针对买HOUSE-独立屋的客户。
METRO VANCOUVER LAND SURVEYORS https://www.lnls.ca/ 

为什么把这一项放在最后，而且花最大篇幅因为大部分客户不了解这是什么。多次打电话来咨询。有的律师也解释不明白。在这里我为您提供一个比较详细的解释希望对您有帮助。土地测量英文是LAND SURVEY http://en.wikipedia.org/wiki/Surveying 指的是，让工程师来可以确定地界及房屋没有违规建筑。当然还有其他的用途， 只是 我想说的2个例子是关于违章建筑和地界的。 您可以先看看这个词： ENCROACHMENT http://en.wikipedia.org/wiki/Structural_encroachment 我想比较接近的中文解释是违章建筑/建房到别人的地界里吧。 这个翻译不是100% 但是您可以理解基本的意思。 这里有2个例子，

A) 例如， 前任业主在后院建有一间储藏间。在您买房过户之后邻 居向政府抱怨您的储藏间建在了他的地界之内。如果情况属实，政府会要求您拆除储藏间并负担所有费用。这是个潜在的风险，拆除小的储物间可能花费不多。 也许您买的房子的违章建筑部分比较严重， 费用可能不低。

B) 例如， 我的一个客户， 他买入别墅 HOUSE 以后2年， 他的邻居开始将自己的房子推倒重建。 后来， 他发现邻居的房子的一些设施建到他家的地界以内， 所以他就和邻居和建商联系。 对方马上拿出政府审批文件以及土地测量同时要求我的客户也拿出自己的土地测量。 还好， 我的客户马上拿出成交时RBC 要求做的LAND SURVEY 纠纷很快得到解决。 如果银行没有要求这份文件的话， 纠纷可能要上法庭。

再补充几点， 您如果可以从前任业主或是CITY哪里拿到一份LAND SURVEY 可以让律师看看是否符合银行的标准。 但是我个人来说我会建议您做一份全新的LAND SURVEY. 不要用旧的。 买公寓或TOWNHOUSE连排别墅的客户基本上不需要LAND SURVEY ， TITLE INSURANCE， 及FIRE INSURANCE，因为每月的管理费(STRATA FEE, MANAGEMENT FEE)已经包括了这些费用。

TITLE INSURANCE

还有一种选择， 就是购买TITLE INSURANCE。 就是说以上这些风险我也不做LAND SURVEY我可以选择买保险的形式来保护自己。 细节请查看网页： http://www.fct.ca/  户名保险还可以保护您避免成为欺诈案件的受害者。例如， 在过户之后，您发现卖家并不是真正的业主。真正的业主在发现欺诈行为後，也会提出收回物业。虽然在法律健全的加拿大这类事件极少发生但也不是从未发生过。 READ Top Benefits of Title Insurance. and, Case Study         以我的经验， 我们银行可以接受LAND TITLE 或是 TITLE INSURANCE. 也有比较懂行的客户， 两种都买。 

购房过程中，房屋产权保险(Title Insurance)是保护房屋交易各方财产利益的一项重要保险。对买房人而言，产权保险能保障其购买的房产产权不存在瑕疵和法律纠纷；对卖房人来说，产 权保险可以帮助其支付因产权纠纷以及处理产权纠纷所引发的律师费、诉讼费等法律费用；对抵押贷款公司而言，产权保险可保障其所提供的贷款能完全实现。下面 是有关产权保险的一些重要知识，希望对您有所帮助：

产权保险是什么？

产权保险是房屋交易中，保险人（保险公司）与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系。简单地说，是由投保人一次性支付给保险公司 一定金额保费，保险公司承诺如果在其所做的产权核查报告(Title Report)中存在应记载而没有记载的产权瑕疵和纠纷，并给被保险人带来损失时，由其负责替投保人消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围 内给予赔偿。

产权保险一般分为两种，屋主产权保险（Owner’s Title Insurance）和贷款公司产权保险（Lender’s Title Insurance）。

屋主产权保险是指，一旦发生产权纠纷，保险公司负责向买房人（即当前屋主）提供资金赔偿的保险。屋主产权保险通常由房屋交易时的卖房人为买房人支付，如果买房人（当前屋主）在签合同时没有提出该要求，也可自己单独购买。

贷款公司保险是指，一旦发生纠纷，向买房人（当前屋主）提供资金的贷款公司，其所提供的贷款金额能够如期获得偿还。贷款公司产权保险一般都是买房人购买，而且通常是贷款机构要求必须购买的保险项目。

产权保险保护什么？

买家拥有产权保险后，如果房屋如果在以下法律规定，市政条例等方面存在问题，产权公司可以提供解决方案或进行理赔：

A.房屋买卖合同签署人存在问题：

如，签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未告诉买家，或产权人有精神障碍问题等

B.卖家在卖房过程中欺诈、作假、伪造文件：

如，伪造地契（房屋证），贷款文件，房屋销售授权书等

C.房屋设施违反市政条例：

如，院外建有违章建筑，后院露台规格不符合市政规定等

D.房屋存在未记录在案的特殊土地使用权和通行权：

如，买家入住后，电力公司有权在房屋上方架设高空电线，矿业公司可在房屋所在地开采矿石，或市政可以征用该地铺设马路或建造医院等

E.买家没能从卖家那里获得房屋勘测图而引起日后邻里界限纠纷

F.房屋交易存在因律师造成的错误, 失职和欺骗

G.房屋存有拖欠的税款、债务、或隐藏法律纠纷

购买房屋产区需要注意什么问题？

A．除了二手房，新房也需要产权保险

二手房转售次数多，产权纠纷很常见，买家最好购买产权保险。不过，开发商销售的新建房屋也可能拖欠建商工程款，或存在建筑准批准等法律问题。

B. 贷款公司产权保险不等同于屋主产权保险

贷款公司产权保险是为保护贷款公司而设立的。随着贷款金额的减少，保险理赔额也会减少。而当贷款还完后，产权保险也同时结束，所以屋主的权益不能获得充分保护。屋主产权保险则对屋主及其继承人终身有效。

C．卖家居住时间短，买家也最好购买产权保险

卖家即使在所卖房屋居住时间很短，也可能存在产权人变故，或签署过市政特殊土地使用协议等问题。此外，即使卖家居住期间内没有问题，其前任卖家也可能存在产权问题。

什么是产权？

产权实质就是财产权，基于房屋和土地产生的财产权就称为房地产产权。财产可以是有形的，即看得见的东西，如归我们所有的房屋、日常用品；也可以是无形的，如版权、专利权；还可以是特定的当事人之间特定的权利、义务关系，已租用房屋的人应当按期向房主交纳房租。

在加拿大的房屋交易过程中，买卖双方的交易都是由律师来完成的。在买房者的律师服务费中，涉及到的房屋产权保险费（TITLE INSURANCE）被一些房客买主所争论或者拒绝购买。我就此问题给朋友们一个简单的介绍。

房地产律师在完成买房交易过程中，起到关键作用，任何律师受理买房交易时都要求买主购买房屋产权保险。如果买主不愿意购买产权保险，一般的律师就会拒绝提供服务（个别例外）。

   一 . 产权保险的覆盖范围

通常情况下，一所物业可能受到多方面的法律责任的影响，包括前业主的债务，各种政府规划和税收。律师的服务职责就是保证物业的顺利过户且是一个无任何问题和纠纷的物业（CLEAN TITLE/DEED）。而律师的文件并不能担保购买的房子没有任何纠纷和问题，因此，房屋产权保险就来担保和覆盖涉及到的如下问题：

1.  留置权（LIENS）.涉及到的各种抵押和产权之关系。

2.  违反市政建筑规划（VIOLATIONS OF MUNICIPAL SETBACK OR ZONING REQUIREMENT）。

3. 侵占邻居物业地界（STRUCTURE ENCROACHING ONTO AN ADJOINING PROPERTY））(围墙/栏除外)。

4.针对产权的诈骗或伪造（FRAUDS OR FORGERIES AFFECTING TITLE）,防止物业被他人盗卖        5.政府下发的强制改正措施项目（WORK ORDER）。

6.前业主涉及的债务：如水电汽等费用（UTILITIES CHARGE ARREARS）

7.前业主到期未付的地产物业税（PROPERTY TAX ARREARS）。

8.各种法律责任所涉及的差错和意外，如在交房当天，买主的律师出现重大意外而房子不能按时交付涉及的赔付。

9.对于CONDO 房业主，可以免除特殊评估费用（此费用报不包括在STATUS CERTIFICATE之内）

10.最为重要的一条是免除涉及重新测量地界（SURVEY）的费用。对于有交叉产权和与邻居有纠纷的房子，一般贷款公司都需要买主重新测量地界。但是有了产权保险，贷款公司就不要求重新测量地界图。

  二. 哪些物业要买产权保险

加拿大全国各地有许多不同种类的住宅物业都可以购买物业保险

1. 单一家庭住宅（SINGLE FAMILY HOMES）

2.多单元住宅（DUPLEX TO SIX UNITS）

3.度假屋（COTTAGES）

4.共管房（CONDO）

5.流动屋/房车（MOBILE HOMES）

6.合作共管房（CO-OPERATIVES）

7.空地（已经规划建房）

8.土地租赁（LEASED LAND）

9. 商业房屋

  三. 产权保险使用对象

产权保险使用二大对象：其一，物业买主；其二，贷款机构

  四.产权保险的期限

产权保险一般由买主的律师在房屋交接日（CLOSING DAY）一次性的购买， 一直到业主下次卖房为止，整个期间都有效。保费的多少根据物业的大小有关系。具体由律师来决定。比如STEWART TITLE 公司对于16万的房子，产权保险在$200元左右，如果 房价在30万左右，其保费在$380左右。

产权保险通产提供保障以下损失(更详细清单请查询个别保险公司和你的律师)：

1. UNKNOWN TITLE DEFECTS 不清晰的产权缺陷；

2. FORGERY，FRAUD 伪造，期骗，欺诈；

3. DEFECTIVE RECORDATION 登记错误；

4. UNRECORED EASEMENTS AND ACESS RIGHT 没有记录在案的特殊土地使用权和通行证；

5. ENCUMBRANCES 房屋的侵占；

6. ERRORS IN SURVEY OR PUBLIC RECORDS 测量图或公共记录中的错误；

7. UNPAID PROPERTY TAXES OR LOCAL IMPROVEMENTS CHARGES BY THE PREVIOUS OWNER 前任房主尚未缴付的地税或地方改善费；

8. INVALID OR IMPORPER MORTGAGES ON TITLE 注册在产权上无效之贷款；

9. SOLICITOR ERROR，OMISSION OR FRAUD (SOME INSURANCE MAY COVER) 律师造成的错误，市值和欺骗(有些保单是不包括的)。

以上是产权保险常包含的项目，详细条款请查询保险代理或律师。

至于哪些项目不承保，保费和期限及更多相关资料，因篇幅有限，且留待下会分解。

以上资料为本人意见，详情请以保险专业经纪和你的律师为准。

// FROM WWW.FCT.CA  //  What is "Title?"

“Title” is a word lawyers use to describe the right of ownership to land. When you purchase a home, title is

transferred to you, the new homeowner.  

What is Title Insurance?  

Title insurance is an insurance policy that protects you, the homeowner, against challenges to the ownership of

your home or from problems related to the title to your home. The policy provides coverage against losses due

to title defects, even if the defects existed before you purchased your home. A title defect is a problem with the

title which prevents free and clear ownership. There are many types of defects such as rights of way,

encroachments (from neighbouring properties), unpaid liens, etc.

Title insurance policies protect you for as long as you own the property. It protects against a number of risks

that a solicitor’s opinion on title may not cover. 

These risks include:

 Fraud and forgery, including someone taking your title through fraud or forgery

 Encroachments that would be disclosed by a new survey (for example, a neighbour’s deck being partly

on your land).

 Easements (the right acquired for access to or over another person's property for a specific purpose,

such as for a driveway or public utilities. This is referred to as "servitude" in the Province of Quebec)

over the property that would be disclosed by a new survey

 Zoning non-compliance (i.e. where the property use does not meet the local municipal by-laws)

 Someone other than the home owner having interest (i.e. a previous owner of the property not being

discharged from title)

Title insurance is generally purchased when you buy your home or when you refinance it, although it can be

purchased any time after you buy your home. You will only make one premium payment when you first buy the

insurance. A title insurer can tell you how to purchase the policy.

How do I know if I need title insurance?

If you are purchasing or refinancing your home, you should discuss title insurance with your lawyer/notary to

see if a title insurance policy is right for you. Your lawyer/notary can arrange the purchase of a home owner’s

policy.

Benefits of Title Insurance

 Comprehensive Coverage – the policy can provide broader coverage than a solicitor/notary’s opinion on

title as well as post purchase fraud coverage.

 Peace of Mind – as the policy covers the items outlined above, you can rest easy knowing if there are

defects affecting the title of your home that are covered by the title insurance policy, your title insurer will

take steps to rectify the problem.

 One time cost: the premium is usually due at the time of closing for purchases or refinances. Some

insurers permit you to purchase title insurance at any time.

MORE ON LAND SURVEY,  *** FOR INFORMATION PURPOSE ONLY ***

http://www.landsurveyors.com/

http://www.landsurveyors.com/resources/survey-do-i-need-one/?title=survey

 Survey—do I need one?

The commonest mistake made by home buyers is not having a survey done prior to purchasing a property.

Why is this a mistake? Without an ALTA (American Land Title Association) survey you have no recourse if at a later date it is found that your fences encroach on a neighbour’s land or that there are rights to easement by one of the service companies (this means that an electric, sewerage or water company has access rights to your property to carry out maintenance and repair).  Consider the examples where a property owner has built a garage over part of the access rights and these service companies have then been known to remove the garage to carry out maintenance.

However most problems arise when improvements done to the property such as patios, pools, drives, garages and building extensions are either outside the building limits or encroach on a neighbour’s property. An ALTA Land Survey would DEFINE the dimensions of the lot and the POSITIONS of easements and building limits. Very importantly, they OUTLINE any improvements (garage, pool, patios, house, drive, etc.) and show whether they encroach upon a neighbour’s property, are outside building limits or create a barrier to access.

ALTA Survey— why doesn’t the Bank, Mortgage/Lender company request one?

Simply they insure themselves against any future problems that arise due to no survey being done prior to purchase. Look at the small print of the Buyer’s Title Insurance and exceptions are found in every title policy.

These are the standard exceptions:

• Survey matters

• Taxes or assessments

• Rights or claims of parties in possession not shown by public record

• Mechanic's liens not shown by public record