Post date: Jun 6, 2011 2:34:42 AM
先声明，本人不是经纪，也不是有钱人，只是作为业余的房产投资人，近两年在房产投资上面有一些体会，来和大家分享。希望大家在房产投资的道路上把眼光放远一些，机会无处不在。
因为坛里的熟人太多，所以穿了件新马甲。
众所周知房地产投资追求的一方面是房地产的增值，一方面是稳定的租金回报（现金流）。如果这两方面都能满足的，并且做到最大化的就是我们所要追求的优良物业投资。
温哥华的地产从过去的10 年来看，稳定的房价增涨是毫无疑问的，10年下来的平均价格增长应该在10% -20%/年。租金回报如何呢？取决于你买的时间，年出租回报率 -5% —+ 5%，也就是这样了。那大家还在继续买，买，买，图的就是房价的增长。你看看中国人聚会的地方大家谈论的最多的就是房。 我本人也没抵制住诱惑在2009 年娶了二房，二房不好养啊，出租后租金不够cover 房贷的，每月倒贴$400多. 好在房贷里面还的本金多过贴的钱，不过 买这个房， 钱都是银行借贷的（80% Mortgage, 20% LOC）刚刚一年多，二房价格就增长了20%， 将来是否还有大幅度的增长不好说。目前，这个二房没有给我带来任何的收益。如果有一天房价跌了，它就会沦为我的负资产了。但话说回来，养二房，哪有没风险 的呢？
我不是有钱人，这每月往二房贴钱受不了啊， 找有正现金流的房源是我的当务之急。大温的房价都涨成这样了， 我的目光只好向南，向南，去了美国。大家都知道美国有几个次贷危机的重灾区，房价比2007年高峰期跌了50%-70% ，那房价低的论棵卖俗称白菜房，大白菜是我的最爱啊。拿出当年俺在北京存储过冬大白菜的热情，2009 年底 我开始了“寻白菜”之旅。
“寻白菜”之旅第1站： Florida, Orlando
有朋友的朋友已经在美国Florida, Orlando买了个投资房，据说投资的回报率超过10%，加上孩儿们要去迪斯尼，俺想不妨去看看再说，不行就当成一次冬季避寒的旅游，于是圣诞节前全家 买票。临行前，朋友聚会，我一提我将要去Orlando采购几个白菜房，朋友们都说我也感兴趣啊，你先去看看，好的话我也买几个，废话多多，此处省100 字。。。。
带着大家的嘱托，带着对白菜房的憧憬，我们从温哥华出发，飞机先到达拉斯转机，路上花了8个多小时后到达了Floria的Orlando，美国著名度假胜 地。第二天把孩子们送去Disney后, 我们约了地产经纪。马不停蹄的开始了“寻白菜”之旅。看了十来个房，所到之处热闹非凡，来自其他州的，加拿大的，欧洲的， 亚洲的购房者前赴后继，来来往往，络绎不绝，见到经纪都忙的写offer写到手软， 我们第一次领略了白菜的魅力。
佛罗里达的房地产市场情况，房价跌落 70% ，市场上 75% 的交易是非正常交易（即 foreclosure 和 short sale ），正常的市场价无人问津，银行的割肉价成了市场价，以前哪个经纪见过这种情况？百年不遇，百年不遇的好事怎么让我给赶上了呢？ 就算我能活90岁，我这一生也就赶上这一次吧？ 买，还犹豫个啥。我们一周内下了5个CASH OFFER。$40k-$90k不等，还都是带游泳池的漂亮公寓。
意气风发告诉孩儿们，以后每年我们都来迪斯尼，在欢呼雀跃中回到温哥华，凉风一吹，仔细阅读带回来的文件，我的地主美梦渐渐醒了：
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不好！有两套公寓的HOA规定不许长期出租。WHY?
天啊！我们外国人的 property tax是本地人的2-3倍。NND！
什么？竟然容许condo fee 每年5-10% increase？ 什么世道？
$50k 的两房公寓，能租个$800/mo, property tax $240/mo, + condo fee$260/mo, 管理公司$50/mo,保险$30/mo, 资金成本$145/mo(我的钱都是借来的,这钱干啥不好啊？). MD, 这搞了半天，就算我这房子是个香饽饽，空置率为零，我这也快是白忙活了。眼见着佛州针对外地投资人超高的地税，加上年年增高的Condo Fee把租房的利润都给吞噬了。得，没有正的现金流，还不如就在温哥华买了。再说温哥华到佛罗里达横跨东西南北，超长的7-8小时的飞行时间也把好好的白 菜给捂成了酸菜。看来出师不利啊。这白菜也不是谁都能买的, 不过俺可不是那么容易放弃理想的。
总结教训重新出发，请看“寻白菜”之旅第2站： Las Vegas