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Post date: Jun 6, 2011 2:32:48 AM
前一阵看到大家都热火朝天讨论美国房子收租好，房子千好万好，租金高，于是心里长草
想想其他地方都太远，还是就近看看，有事儿容易过去。。。
于是去ｓｈｏｐｐｉｎｇ的时候顺便看了几个；的确不贵哈：
烂房不提，可能因为房子不值钱，南边２５年以上的房子，如果是小房子都不能看了，装修堪比这里素颜ＯＴ
没有工作许可是不能在美国自己搞装修的，即使是自己的房子 （看房前在ａｍａｚｏｎ上买了两本书，一本ｓｏｕｔｈ ｏｆ ４９ 一本ｓｎｏｗｂｉｒｄ指南） ：
欧们没有美国绿卡，也没有米国工签；也不打算向ＩＲＳ全球报税；
所以要紧守美国居住时间不超过Ｎ天的限制，不能自己出租，必须托给管理公司，他们会代ＩＲＳ扣走３０％的税，按毛租金算。。。很奇怪，为毛大家都不讨论这个事情呢？难道都是在ＩＲＳ那里挂了号上ｇｌｏｂａｌ ｉｎｃｏｍｅ ｔａｘ的？
还是我们理解有误？还为此特意和ｂｅｌｌｉｎｇｈａｍ一个ｒｅａｌｔｏｒ确认了的。。。
理论上说，装修也要雇人。。。因为好多ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ的便宜房子橱柜龙头全无，甚至ｄｒｙ ｗａｌｌ上都被砸了大洞，地毯浸水。。。 其实房子才不到２０年，甚至１０年，这些房主风度真差，都不ｄｅｃｅｎｔ哈
可能因为便宜，ｄｅｃｅｎｔ房主不易碰上，所以维护的好坏极其不可靠，只能考虑１０年内，最多２０年内；（不像这里，可能因为房子很贵，没几年都来一次大装修，很多人家年年维护的）
这样的１０年内房子，地税嘿嘿 。。。。 说是１－２％的税率，要是按照佛ｒｅｃｌｏｓｕｒｅ的价格来看，税率至少３－４％ ；他们很神奇的有个ｔａｘａｂｌｅ ｐｒｉｃｅ 不是基于ｍａｒｋｅｔ ｐｒｉｃｅ的，不知道哪里来的
上次看到一个skagit country的房子（就是２２９出口附近）, ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ 倒是才卖１４万，地税４千多，需要ＴＬＣ，连橱柜龙头都没了 晕了
比方重新装修好那个房子大概５万，加上过户什么的，假设２０万；因为用的一般都是ＬＯＣ， ｐ＋０．５％ 现在３．５％＊２０万＝每年利息７千；这个是基本成本，没错吧
说找个房客，ｚｉｌｌｏｗ说那里大概１２００租金，管理公司收第一个的一半，６００， 然后每月１０％ 大概１２０
因为不是美国税务居民，交３０％ｆｌａｔ ｒａｔｅ ＊ 毛租金，所以每月交３６０所得税，另外政府收地税，一年４千５；
１）这样咱就假设每年空房１个月，每年维修开支１０００块，所以管理公司那里每年重找一次房客，６００＋１２０＊１１；政府每年３６０＊１１＋４５００ 总开支１１３８０
前面说了利息成本７０００ 共计 １８３８０
１１个月毛租金 １２００＊１１ ＝ １３２００
共计亏损６１８０每年 。。。。。
２）假设您运气好的不行，房客来了再不搬拉，不用花钱维护，这房子千秋不损耗。。。
开支 咱就不考虑那个管理公司找新房客的６００勒； 极度乐观主义
１２０＊１２ ＋ ３６０＊１２ ＋４５００＝ １０２６０
利息成本还是７０００， 共计 １７２６０
１２个月毛租金 １２００＊１２ ＝ １４４００
仅仅亏损 ２８６０， 哈利路亚 ，如果租到每月１４００ （ｚｉｌｌｏｗ说那里大概１２００－１３００租金），房客还永远不搬家，才能打平
结论 ： 那个３０％ ｇｒｏｓｓ ｒｅｎｔ的ｆｌａｔ ｒａｔｅ的税太厉害了，伤不起啊 。。。。居然不是按照ｎｅｔ ｇａｉｎ 算得， 过分阿
只适合有美国绿卡在美国ｆｉｌｅ ｔａｘ的人玩啊，他们是按照ｎｅｔ ｇａｉｎ玩得，就和ｃｒａ一样了，这个倒还罢了，租金纯利能有多少，税也有限。。。
另外，地税真ｔｎｎｄ有点高哈。。。管理公司也摊薄了理论，上面还没考虑有啥衰事儿自己要亲自跑过去呢
ｌａｓ ｖｅｇａｓ房子没概念；只考虑了一下Ｉ５高速附近一带，算来没意思；升值渺渺不可期，等真到了到时候税上又是一大刀。。。哎
ｐｓ． ｂｅｌｌｉｎｇｈａｍ比ｂｕｒｌｉｎｇｔｏｎ那里贵不少，租金也没差太多
而且有几个没钱花的州政府还在计划大幅涨地税。。。一般坏的新闻都回很快实现。到时候本地居民多半有减免，外国散户小投资者就天知道了
有用的话给花篮，偶最喜欢盾盾拉 个人片面感受，不同意见欢迎哈。。。
－－－－－－－－－－－以下为补充，刚刚还有点忘记写了－－－－－－－－
并不是说全都是买来就亏损的ｄｅａｌ
开始还看到一个房，ｐｏｒｔｌａｎｄ附近 （这是偶们认为自家出门ｓｈｏｐｐｉｎｇ能到达的最远距离拉），才卖五万多，厨房全空，窗户都好多没了；前房主 把好多ｄｒｙｗａｌｌ都砸的稀巴烂了，断水断电，连ｈｏｔｗａｔｅｒ ｔａｎｋ， ｆｕｒｎａｃｅ 都被拆了 房子倒是才二十年
但是那个房子 ｔａｘａｂｌｅ ｖａｌｕｅ 三十多万，所以地税要四五千的
类似的没有被破坏成这样的房子大概市价１２－１４万 所以说美国政府这个ｔａｘａｂｌｅ ｖａｌｕｅ 不知道哪来的，既不是市价，也不是成交价，哈哈
如果他在加拿大，偶肯定冲过去买了，想办法修修挣点辛苦钱再卖个１２－１４万也不错，估计材料３万，人工能自己干的自己干，请人的部分估计１－２万；全部请人再倒手估计也挣不到啥钱的。。。
可是因为远在美国，原则上那里不能自己干，没工签，到时候作为外国人再卖大头归了政府，作白工了，估计替美国人民创造几个短期岗位而已。。。
出租因为那个３０％先交，１０％管理开支，基本欧们已经没兴趣了；但是这个房子出租大概还有小小的赚头，如果在ｒｅｓｔｏｒｅ过程中开支控制的好的话，大概１１万装修好。。。
但是一想到美国政府坐地拿走好几千，辛苦一场一年几百块赚头，唉
不过这个房子很快卖了，估计被哪个美国人买去修了，还是能赚点ｓｗｅａｔｙ ｅｑｕｉｔｙ的，咱没工签也不方便，算啦 （冲到ｐｏｒｔｌａｎｄ还是太远了，ＬＤ也不愿意连续Ｎ个周末开那远去哼唧哼唧劳动）
更远的房子欧们完全不考虑，比起那些遥不可及的凤凰城，Ｌａｓ ｖｅｇａｓ；扣掉３０％的ｆｌａｔ ｒａｔｅ，考虑上恐怖的地税：
回报即使好过大温，估计还不如东部ｒｅｇｉｎａ，ｗｉｎｎｉｐｅｇ之类的地方呢；至少那里在租金所得税上不用吃３０％这么一个大亏，只是拿租金纯利 ｆｉｌｅ ｔａｘ而已；反正这些地方都是开不过去，要飞过去的拉。。。
欧知道有人买在东部的，很多还有不错现金流的，不过房客也是碰运气，管理公司也是碰运气，汗，偶们自己因为怕出问题没有去，偶们比较俗还是觉得看得见摸得 着比较安心，还喜欢自己见房客自个儿管理修理，属于葛朗台型一分想掰两半滴；但是个人以为，如果一定要买美国重灾区现金买白菜出租还不打算去ＩＲＳ挂号， 还不如东部那些小城呢，虽然贵些但是能贷款，利息就比ＬＯＣ号很多了，开支也能抵税，将来ｃａｐｉｔａｌ ｇａｉｎ也能５０％ ｏｆｆ。。。
总的来说，偶们可能属于比较保守的。。。。。只是说说自己的看法，不是说美国地产就没机会，只是偶们衡量了一下自己的情况，得出了个放弃的结论
当然，如果在美国投资特别多，可以考虑在美国全球上税，反而租金回报好很多了，因为那样就和美国人差不多按租金纯利上税了 （但是那样的话连加拿大的收入也要去美国报税了，具体咋算也没搞清楚了，只问了个大概），但是欧们不过小打小闹，不想去ＩＲＳ挂号。。。
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