Fellesareal for Hjorthehaven Huseierforening (gnr. 47 bnr. 389)
Fellesarealet under gnr. 47 bnr. 389 eies av Hjorthehaven Huseierforening, der sameiet representerer 50% av medlemsmassen.
Dette fellearealet består bl.a. av lekeområdet mellom blokker og rekkehus, de to parkeringsplassene samt de garasjebyggene som brukes av en del av rekkehusene.
Området forvaltes av sameiet og rekkehusene i fellesskap. Kostnader fordeles med 61% påsameiet og 39% på rekkehusene. Denne foredeldingen ble avklart og avtalt i tidlig fase etter at omrpådet ble etablert.
Kostnader som fordeles etter denne nøkkelen omfatter bl.a. de faste utgiftene knyttet til gressklipping og snøbrøyting/strøing/feiing samt mer ad-hoc utgifter som leie av kontainere (dugnad og jul), beskjæring av trær o.l.
Snøbrøyting, strøing og feiing foretas av firma Bøhn DA (http://www.bohn-da.no/). Gressklipping og andre tjenester relatert til grøntarealer foretas av Emma Arbeidssenter (som er et arbeidstreningssenter i regi av Bærum Kommune).
=====
Fellesareal for Hjorthehaven Boligsameie (gnr 47, bnr 391)
Nedenfor informeres om hva som menes med «fellesareal» og «fellesareal med eksklusiv bruksrett» i Hjorthehaven Boligsameie (Hjorthehaven 11-13-15) samt hvilke regler, plikter og ansvar som følger med dette.
Den praktiske konsekvensen av disse reglene er dersom det ønskes utført tiltak på fellesareal/fellesareal med eksklusiv bruklsrett så skal styret forespørres (fortrinnsvis skriftlig) og godkjenne dette på forhånd.
Unntak fra dette gjelder for løpende vedlikehold som f.eks. renhold, vedlikehold av beplantning etc.
Hva er «fellesareal» og «fellesareal med eksklusiv bruksrett»?
«Fellesareal» omfatter de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene, ref. Lov om eierseksjoner (LoE) §4, 1e.
Alt areal som ikke er definert som bruksenheters hoveddeler eller tilleggsdeler er fellesareal. I Hjorthehaven Boligsameie er det kun selve leilighetene som er bruksenhetens hoveddel. Det er ikke definert tilleggsdel til noen leiligheter. Alt annet areal utover selve leiligheten er fellesareal.
Fellesarealet omfatter:
Alt areal rundt blokkene (som omfattes av gnr 47, bnr 391)
Oppganger og trapperom innvendig (inkludert boder)
Heisene
Garasjen
Taket (inkludert takterrasser)
Balkonger/Terrasser/Hager (utenfor leligheter i 1. etg.)
Deler av fellesarealet er definert som «fellesareal med eksklusiv» bruksrett, ref. sameiets vedtekter §1, 2. ledd. Eksklusiv bruksrett innebærer at fellesarealet kun brukes av en bestemt seksjon. Dette omfatter:
Balkonger/terrasse/hager
Boder
Garasjeplasser
Hvilke lovregler og andre bestemmelser gjelder for «fellesareal» og «fellesareal med eksklusiv bruksrett»?
Fellesareal er definert i LoE §25 (Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer). Her heter det blant annet:
"Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene…"
"I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene …"
I tillegg til Lov om Eierseksjoner er det også bestemmelser i sameiets vedtekter og husordensregler som berører fellesareal.
Hvilke regler gjelder for vedlikehold av og tiltak på fellesareal?
LoE § 32 definerer seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten
"Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper."
LoE § 33 definerer sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.
"Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper."
I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder.
Sameiets vedtekter sier bl.a.
«…Videre har seksjonseierne rett til å bruke sameiets fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til...» (Vedtekter §2, 4. ledd)
«…Vedlikeholdsplikten omfatter også vedlikehold av andre arealer sameieren har enerett til å bruke…» (dvs. fellesareal med eksklusiv bruksrett, ref. Vedtekter §5, 6. ledd)
«…Seksjonseier må ikke uten skriftlig godkjennelse fra sameiets styre foreta forandringer på bygningskonstruksjonen og fellesanlegg…» (ref. Vedtekter §7)
«…Seksjonseiere med eksklusiv bruksrett til uteareal kan ikke sette opp gjerde, hekk/busker, etablere platting, foreta innglassing eller lignende uten skriftlig godkjennelse fra styret…» (ref. Vedtekter §8, 3. ledd)
Sameiets husordensregler sier bl.a.
«…Seksjonseiere i første etasje med eksklusiv bruksrett fellesarealer/uteområder, ref. vedtektenes § 10 har vedlikeholdsansvar for terrasser, beplantning på området…» (ref. Husordensregler §4, 2. ledd)