Urbanisme
Qu'est-ce que l'urbanisme?
L'urbanisme est l’application du droit des sols, c’est-à-dire, au travers des différentes autorisations préalables, le contrôle d’une utilisation des sols conforme aux règles établies par les documents de planification ou les règles générales d’urbanisme.
Les règles d’urbanisme
Les règles s’imposent à tous, particuliers et administrations même lorsqu’aucune autorisation n’est requise. Leur non-respect est pénalement sanctionné,
ne règlent pas les problèmes de droit privé : vue, ensoleillement, servitudes de passage, … ; les autorisations sont toujours délivrées « sous réserve du droit des tiers »,
sont indépendantes des règles de construction (sauf en matière de sécurité incendie et d'accessibilité pour les établissements recevant du public ; et de sécurité pour les immeubles de grande hauteur).
Le service urbanisme
C'est le premier représentant du service public qui se consacre à autoriser et contrôler les rénovations, mais surtout les constructions de bâtiments et de maison, lié à l'urbanisation.
L’application stricto sensus des droits des sols
Les droits des sols englobent l’ensemble des réglementations applicables dans une zone locale, la commune étant découpée en différentes zones ayant chacune leur propre réglementation. Il met en œuvre toutes les dispositions nécessaires pour protéger les patrimoines historiques et les biens publics, mais surtout à la maitrise des risques liés à la construction.
L’autorisation de construction d’un bâtiment n’est accordée qu’après des contrôles du service.
L’autorisation de construire est abordée selon les droits de sols édictés entre autre, dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Un certificat est obtenu après l’intervention du service si la construction du bâtiment sont en accord avec les règlementations. Le service se charge aussi de délivrer les permis d’aménager et de construire. Pour obtenir le certificat et les permis en temps voulu, il faut soumettre les dossiers à temps. Cela peut prendre plusieurs mois en fonction du projet soumis mais aussi si l’aménagement touche une zone protégée.
Contrôle les conformités avec l’administration
Le service se charge de la conformité administrative des bâtiments en construction, tout comme ceux en rénovation. On parle alors de police administrative, qui indique au dépositaire et contrôle la construction immobilière proposée suivant les normes de construction. Les rappels concernent la réglementation thermique, les Plans de prévention du Bruit dans l’environnement et le Règlement intercommunal de publicité. Le travail du service administratif de l’urbanisme est long et fastidieux.
Les déclarations préalables ont un délai d’instruction de 1 à 2 mois, les permis de construire de 2 à 5 mois et le permis d’aménager de 3 mois, etc.
Vérifie les autres règlementations
Le service urbanisme vérifie aussi les réglementations en rapport avec le Code civil et le Code de Construction et de l’Habitation qui regroupe des règles de sécurité, d’hygiène et de confort du bâtiment. Il établit aussi des constats sur le respect du droit des tiers.
Après la conformité des travaux qui se traduit par un document appelé Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), les travaux peuvent commencer.
La déclaration préalable (DP)
Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l'extension d'un bâtiment existant, des travaux modifiant l'aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d'un bâtiment.
La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d'urbanisme en vigueur.
Le dossier de DP comprend le formulaire complété par des pièces à joindre en fonction de la nature de votre projet. Le plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune doit être fourni pour tous les projets.
En fonction de la nature de votre projet, des pièces complémentaires peuvent vous être demandées, par exemple :
Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d'une construction existante
Plan en coupe du terrain si vous construisez, par exemple, une piscine enterrée qui modifie le profil du terrain
Plan des façades et des toitures pour la pose d'une fenêtre de toit, ou la création d'une porte, par exemple.
Selon la situation de votre projet, vous devrez peut-être fournir d'autres pièces dont la liste est indiquée dans le "bordereau de dépôt des pièces jointes" du formulaire.
Vous devez également remplir la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui fait partie du formulaire de déclaration préalable. C'est à partir de cette déclaration que sera calculée la taxe d'aménagement ou le versement pour sous-densité dont vous êtes éventuellement redevable.
Pour en savoir plus sur vos droits en la matière, allez sur le site de la Préfecture : Les déclarations préalables car il en existe plusieurs formulaires, en fonction de votre projet.
Le permis de démolir
Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme.
Vous devez l'obtenir avant la démolition partielle ou totale d'une construction relevant d'une protection particulière ou située dans un secteur où ce permis est obligatoire. Lorsque la démolition est liée à un projet de construction ou d'aménagement, la demande de démolition peut être faite avec la demande de permis de construire ou d'aménager.
Un permis de démolir est exigé préalablement à la démolition partielle ou totale d'une construction située dans un des secteurs suivants :
Périmètre d'un site patrimonial remarquable classé, abords des monuments historiques ou inscrits au titre des monuments historiques
Périmètre d'une opération de restauration immobilière
Site inscrit ou site classé ou en instance de classement
Pour savoir si votre projet de démolition est soumis à permis
Il convient de se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie.
La demande de permis de démolir
Elle est adressée par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou déposée à la mairie par une des personnes physiques ou morales suivantes :
Propriétaire(s) du ou des terrains, leur mandataire ou une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux
Co-indivisaire(s) ou leur mandataire, en cas d'indivision
Collectivité territoriale bénéficiant de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Plusieurs personnes peuvent demander une autorisation commune pour le même projet, une fiche complémentaire de demande est nécessaire. Le Cerfa 13405*06 est téléchargeable via l’icône ci-contre.
Le permis de construire
Le permis de construire est un document administratif
Il donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
L’instruction des autorisations a été déléguée par la commune à la Communauté de communes Carnelle Pays de France.
Il est obligatoire pour :
une construction nouvelle sur un terrain nu,
D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :
les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface hors oeuvre brute (SHOB),
les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute (SHOB) inférieure ou égale à 2m².
une construction ou une extension de plus de 20 m² sur un terrain déjà bâti,
Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.
Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :
l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de surface hors oeuvre brute (SHOB). C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Où faire la demande ?
En Mairie, la demande accompagnée des plans du projet se fait à l’aide de formulaires disponibles en Mairie.
Un architecte est il nécessaire ?
Pour les particuliers : seulement si la construction a une surface hors oeuvre nette (S.H.O.N.) supérieure à 170 m².
Pour les sociétés et les copropriétés, l’architecte est toujours nécessaire.
Dans quels délais obtiendrez-vous une décision ?
La décision vous sera communiquée dans un délai de 2 mois à condition que votre dossier soit complet. Ce délai est augmenté lorsque le projet nécessite des consultations spéciales. L’autorisation est valable deux ans avec la possibilité de demander une prolongation d’une année.
Pièces à fournir
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :
un plan de situation du terrain,
un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
un plan de coupe du terrain et de la construction,
une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
un plan des façades et des toitures,
une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
Il a été convenu avec l’Architecte des Bâtiments de France de mettre en place une permanence tous les mois afin de recevoir les pétitionnaires pour tout nouveau projet ou refus sur des dossiers. https://carnelle-pays-de-france.fr/services/urbanisme/permanences-de-labf/
Les dates sont publiées au fur et à mesure de l'élaboration du calendrier et disponibles sur le site de la Communauté de communes Carnelle Pays de France, 15 rue bonnet - Luzarches. https://carnelle-pays-de-france.fr/
- Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un document d'information
Le certificat n'est pas une autorisation!
Il en existe 2 types : le certificat d'information et le certificat opérationnel. Le 1er donne les règles d'urbanisme sur un terrain donné, le 2e vous renseigne sur la faisabilité d'un projet. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier (terrain à bâtir ou immeuble) ou d'une opération de construction.
Le certificat vous fournit les renseignements généraux sur le terrain :
Règles d'urbanisme applicables au terrain
Limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique)
Localisation dans une zone soumise au droit de préemption
Localisation dans un ancien site industriel répertorié
Taxes et participations d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme vous garantit la stabilité de l'ensemble des renseignements qu'il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.
L'autorisation d'urbanisme sera instruite selon les règles en vigueur à la délivrance du certificat et le taux des taxes ne subira pas d'augmentation.
Enfin, si le droit de préemption est instauré après la délivrance du certificat, il ne pourra être exercé pendant toute sa durée de validité.
Le certificat doit préciser si un report de la décision, appelé sursis à statuer, pourrait être appliqué à une déclaration préalable ou à une demande de permis de construire. Il indique alors les circonstances permettraient de décider d'un sursis à statuer.
Le cadastre
Le cadastre est l'ensemble des documents qui recensent et évaluent les propriétés foncières de chaque commune. Il sert de base pour le calcul des impôts locaux.
La documentation cadastrale comprend notamment le plan cadastral et la matrice cadastrale.
Le plan cadastral est un document graphique. Il représente tout le territoire de la commune découpé en sections cadastrales (parties du territoire). L'emprise au sol des bâtiments est également représentée. Le tracé des principales voies de communication et des cours d'eau, la position des agglomérations, des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes y sont indiqués. Les sections cadastrales peuvent être découpées en feuilles parcellaires et lieux-dits avec les numéros et les limites des parcelles. Le nom des propriétaires n'y figure pas.
Ces documents sont accessibles à tous
La matrice cadastrale est une documentation écrite, éditée chaque année. Elle regroupe les relevés de propriété que l'on appelle également les extraits de matrice.
L'extrait de matrice récapitule les parcelles et les immeubles bâtis appartenant à un même propriétaire, dans la commune. Il est uniquement communiqué, par le centre des impôts fonciers, au propriétaire du bien immobilier ou au mandataire agissant en son nom.
Vous pouvez interroger la matrice à partir du nom du propriétaire ou des références cadastrales d'une parcelle ou d'un bâtiment.
Le cadastre est consultable en Mairie aux jours et heures d'ouverture au public.
Mais vous avez aussi accès au cadastre par internet : http://www.cadastre.gouv.fr/ .
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
La fin des POS (Plan d'occupation des sols)
L'état a imposé la fin des Plans d'Occupation des Sols (POS), ceux-ci devant être remplacés par un Plan Local d'Urbanisme (PLU) avant mars 2017. En absence de PLU établi, le POS courant devient caduc. S'appliquera alors par défaut un règlement national ou un PLU Intercommunal.
Un PLU arrêté par le Conseil Municipal
Conformément à cette obligation, Maffliers a voté lors du conseil municipal de décembre 2014 la constitution d'un PLU et a confié ce travail à la commission urbanisme, dont les membres ont été approuvés en conseil le 12 février 2015.
L'étape suivante a été de choisir un Assistant Maître d'Ouvrage (CECOS) pour accompagner la municipalité dans cette tâche. Suite à un appel d'offre, c'est le cabinet d'urbanisme ATOPIA qui a été sélectionné.
Un point d'avancement sur l'orientation générale a été fait lors d'une première réunion publique de présentation du Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) et de débat le 16 février 2016. C'est cette présentation (voir ci-contre) a servi de base à la délibération et son approbation en conseil municipal le 18/02.
Le conseil municipal du 29 septembre 2016 a approuvé le projet et délibéré pour l'arrêt du PLU. Après sa constitution avec le cabinet d'urbanisme, le dossier complet a été soumis le 3 novembre aux services de la préfecture, ceux-ci devant maintenant se prononcer sur la cohérence du projet. En cas de non validation, des observations pourront imposer certains correctifs afin de s'inscrire dans les contraintes du SDRIF et du SCOT.
Enquête publique
L'enquête publique finale s'est déroulée du 18 avril au 18 mai 2017 inclus (voir ci-dessous).
Madame Da Costa, commissaire enquêteur, a assuré ses permanences en mairie
les mardis 18 et 25 avril 2017 de 16 à 19h,
le mardi 9 mai 2017 de 17 à 20h.
Le rapport d'enquête publique est disponible ci-contre.
Le Plan Local d'Urbanisme de Maffliers a été approuvé (voir ci-contre) lors de la séance du Conseil Municipal du 30 novembre 2017.
CM20150924-extrait PLU.pdf2.1-PADD-MFLR-V2-12fev16.pdfRAPPORT_MAFFLIERSvFIN.pdfDELIBERATION 2017-11-04 deliberation approbation du plan local d'urbanisme PLU.pdfOpérations immobilières
Les jardins de Maffliers
La société gérante du site à son ouverture a été créée le 20 septembre 1989. Elle a été radiée du RCS le 9 août 2010, n'empêchant pas la continuité des services offerts à toutes les personnes voulant passer un très bon moment.
L'établissement rayonnant dans l'ensemble des départements de la région parisienne, ainsi que de la province, il était spécialisé dans le secteur d'activité de la restauration traditionnelle puis a complété son activité par celle, un peu plus bruyante, nuisances sonores subies par le voisinage directe, dépassant régulièrement les 110 dB aux limites de propriétés, aspect plus que négatif de l'activité économique des propriétaires.
Tout le contraire des clients qui s'exprimaient très souvent d'une manière plutôt positive car ils trouvaient l'endroit particulièrement agréable, super enchantés de toute la prestation tant au niveau de l'ambiance que du buffet qui était varié et frais, l'accueil sympathique.
En effet, c'est plutôt l'activité salon de thé et discothèque qui était appréciées : "Nous avons passé un excellent moment avec un prix tout à fait raisonnable. Malgré une soirée calme , je l'ai appréciée car c'était simple sans prise de tête. On a bien apprécié la soirée disco . C'est convivial et l'ambiance wahou , très peu de gens assis et surtout que des + 35 ans . Ça danse , ça bouge , ça sourie et ça s'amuse sans prise de tête . Savoir danser n'est pas une obligation pour passer une bonne soirée et débridé son corps. J'y retournerai volontiers avec beaucoup plus d'amis. Merci pour l'accueil."
C'est bientôt fini!
Suite à la crise de la Covid19, les propriétaires jettent l'éponge après plus de trente ans d'activité. En effet, la commune a reçu dernièrement une demande de permis de construire pour un établissement de type "intergénérationnel" de près de 80 logements.
Des réunions ont eu lieu avec les habitants des alentours afin de les impliquer dans les réflexions liées à ce dossier du fait de l'importance de celui-ci. La résidence prévue à ce jour, en cours d'instruction, va augmenter la population de Maffliers de plus de 12,36 %. L'inconvénient majeur vient de la législation en matière de nombre de place de stationnement réglementaire par appartement pour les résidences intergénérationnelles. Le promoteur n'a pas d'obligation de mettre à disposition plus d'une place de stationnement par logement! Une aberration en 2020 où le nombre moyen de voitures par famille est proche de 3!
La commune de Maffliers apprécie particulièrement le promoteur ICADE pour son investissement dans la communication tant avec la population qu'avec la commune. Après un premier refus du permis déposé, des modifications vont être apportés au dossier avant le dépôt d'une deuxième version qui sera instruit vraisemblablement en tout début de l'année 2021. Elle devrait y voir un réajustement des typologies des appartements (suppression des T4 et augmentation du nombre de T1) ainsi qu'une augmentation du nombre de place de stationnement. L'esthétisme du bâtiment devrait lui aussi changer afin de casser la masse visuelle du bâtiment pour ressembler plus à un des maisons de villes avec toiture de différentes hauteurs.
Une affaire à suivre en 2021...
