👉都市・住宅問題 👉住宅融資制度の設計、借家問題の流動化と整備、地震リスクと防災政策 👉住宅市場における世代間・地域間ミスマッチの解明
👉既存住宅ストックの有効活用に向けた理論・実証・政策研究 👉経済構造変化と不動産市場の関係に関するマクロ経済分析
我が国の不動産市場を、ミクロデータを用いて理論的・実証的に分析する。また、アジア、欧米などを含めた国際比較分析もする。
→🌍「日本の住宅市場と家計行動」
→🌍詳細はこちらから （単著、東京大学出版会、2014年、2014年度 第57回 日経・経済図書文化賞受賞）
1-a住宅融資制度の設計
「不動産価格の変動とマクロ経済への影響：転居阻害要因と住宅価格変動の分析から」
(共著者：隅田和人、直井道生)
🌍『金融危機とマクロ経済：資産市場の変動と金融政策・規制』 （共編書）（第5章）東京大学出版会、(2011)、109-135.
度重なる金融危機や災害を経験する中で、資産市場の構造はどう変質したか、金融規制の中身はどう変わろうとしているのかを分析している。具体的には、我が国における遡及型住宅融資制度のもとでの流動性制約が家計の転居阻害要因になっており、それが住宅価格の変動にも大きな影響を与えていることを吟味している。
“Leverage and House-Price Dynamics Under the Recourse-Loan System in Japanese Prefectures”,（with Kazuto Sumita and Kensuke Konno）
Available at SSRN:🌍 http://ssrn.com/abstract=1717056
Paper presented at the 16th International Economic Association(IEA) World Congress, Beijing China (unpublished),(2011).
遡及型融資制度と非遡及型融資制度のもとでの流動性制約の住宅価格変動に及ぼす影響の、都道府県単位のパネルデータによる比較分析。
"Residential Mobility Decisions in Japan: Effects of Housing Equity Constraints and Income Shocks," (with Kazuto Sumita and Michio Naoi),
🌍Journal of Real Estate Finance and Economics, 2012.45(1), pp.63-87. (Best Paper Award for the 14th AsRES-AREUEA 2009 Joint International Conference).(アジア不動産学会・アメリカ不動産都市経済学会論文賞受賞）
流動性制約が存在する場合の転居行動に関する理論モデルを構築し、全国の家計の個票パネル・データを用いて、ロジットモデルによりロックイン効果の検証を行なったもの。
1-b借家市場の流動化と整備
“Effects of Government Policies on Residential Mobility in Japan: Income Tax Deduction System and the Rental Act”(with Kazuto Sumita)
🌍Journal of Housing Economics, 16(2), 2007, 167-188.
（邦語短縮版：「わが国の住替えに関する制度・政策の影響」（共著者:隅田和人）(📚PDFはこちらです)
『季刊住宅土地経済』2008年夏季号, No.69, pp.12-22.
譲渡損失繰越控除制度と、借地借家法の転居に及ぼす影響を、家計のパネルデータを利用して、ハザードモデルを用いて分析したもの。
“Japanese Housing Tenure Choice and Welfare Implications After the Revision of the Tenant Protection Law” (with Kazuto Sumita)
🌍Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(3),2007, 357-383.
（邦語短縮版：「借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化」（共著者:隅田和人）
『季刊住宅土地経済』2011年夏季号, No.81, pp.26-38.（📚PDFはこちらです）
借地借家法改正後の、持ち家、一般借家、定期借家間の家計の居住形態と経済厚生の変化を、条件付きロジット・モデルで、分析したもの。
1-c 地震リスクと防災政策
”Earthquakes and the Quality of Life in Japan,” (with Michio Naoi and Kazuto Sumita),
🌍Journal of Property Research, 24(4),313-334,2007.
（ 邦語短縮版：「地震発生リスクと生活の質」（共著者:直井道生、隅田和人）『季刊住宅土地経済』2009年秋季号, No.74, pp.27-34📚.PDFはこちらです）
（ヨーロッパ不動産学会/Journal of Property Research Prize Paper Award, 2007年）
地震発生リスクが家計にとって負の環境要因として認識されており、都道府県別の生活の質の規定要因として、地震発生確率が相対的に大きな比重を占めていることを、示している。
“Estimating Consumer's Valuation of Earthquake Risk: Evidence from Japanese Housing Markets,”(with Michio Naoi and Kazuto Sumita),
🌍 International Real Estate Review, 13(2), 117-133,2010.
（邦語版：「不動産市場における地震リスク評価」(共著者:直井道生、隅田和人)『日本の住宅市場と家計行動』（第8章）、東京大学出版会、2014年）
日本全国の持ち家住宅価格と、借家家賃に対する地震発生確率の負の影響を、ヘドニックモデルを用いて、計量経済学的に分析したもの。
“Earthquake Risk and Housing Prices in Japan: Evidence Before and After Massive Earthquakes,” (with Michio Naoi and Kazuto Sumita),
🌍Regional Science and Urban Economics, 39(6), 658-669,2009.
（邦語短縮版：「地震発生前後での家計のリスク評価」(共著者:直井道生、隅田和人)『日本の住宅市場と家計行動』（第9章）、東京大学出版会、2014年）
日本全国を対象とした家計パネルデータを用いて、周辺地域における地震発生前後での、家計の地震災害リスクに対する限界支払意思額の変化を検証したもの。
“Community Rating, Cross Subsidies and Underinsurance: Why So Many Households in Japan Do Not Purchase Earthquake Insurance,”(with Michio Naoi and Kazuto Sumita),
🌍Journal of Real Estate Finance and Economics, 40(4), 544-561,2010.
（邦語版：「地震保険加入率と地域間補助」(共著者:直井道生、隅田和人)『日本の住宅市場と家計行動』（第6章）、東京大学出版会、2014年）
日本の地震保険制度における地域間同一保険料率と、地域間補助の関連性を、理論的枠組みと計量経済学的手法を用いて実証的に分析したもの。
「東日本大震災後の自然災害に対する備えの意識の推移」
（共著者:石野卓也）
🌍『日本の家計行動のダイナミズムIX- 家計パネルデータからみた市場の質』
（共編書）（第10章）慶應義塾大学出版会、271-283頁,2013年.
東日本大震災後に、家計における自然災害への備えがどのように推移したのかを実証的に分析したもの。
”Earthquake Risk in Japan: Consumers’ Risk Mitigation Responses After the Great East Japan Earthquake,”(with Michio Naoi and Takuya Ishino),
🌍Journal of Economic Issues, 46(2), 519-530, 2012年.
（邦語版：「家計の防災・減災行動と資産格差」(共著者:直井道生、石野卓也)『日本の住宅市場と家計行動』（第12章）、東京大学出版会、2014年）
東日本大震災後に地震保険や耐震改修といった費用を伴う防災・減災行動を計画している家計は、相対的に所得水準が高い家計に偏っていることを、計量経済学的手法を用いて示したもの。
「東日本大震災と家計の防災・減災行動―地震保険加入と住宅耐震改修―」
（共著者:直井道生、石野卓也）
日本経済学会2012年度秋季大会発表論文、京都(unpublished),2012年.
（「家計の防災・減災行動とリスク認知バイアス ー地震保険加入と住宅耐震改修―(共著者:直井道生、石野卓也)『日本の住宅市場と家計行動』（第13章）、東京大学出版会、2014年）」
ハザードマップなどの防災資料に基づく客観的な災害リスクの認知が、東日本大震災後の家計の防災・減災行動に与えた影響を検証したもの。
📚（PDF） 「地震リスクと防災政策」第57回日経・経済図書文化賞受賞記念講演会（武蔵野大学経済学部講演会：武蔵野大学政治経済研究所主催）講演録
🌍『武蔵野大学政治経済研究所年報』第11号、pp.1-29, 2015.9.
リスク分配を考える事例の一つとして地震保険制度の仕組みを理解した上で、リスク認知バイアスを考慮した防災・減災政策や行動が必要であることを講演した際の講演録。
📚「地震リスクと防災政策 －日本の住宅市場と家計行動の観点より」”アジアのメガシティ東京:その現状と日本の役割” （単著）
🌍『学術の動向』21巻1号、pp.24-28, 2016.1. 日本学術協力財団.
経済学の観点より、現行の家計用地震保険料率はリスクに対して粗い設定となっており、そのために地震保険加入率が低いと指摘している、
地震リスクと防災政策ー経済学の観点から （単著）
🌍『月刊 不動産流通』33(1)、pp8-9, 2014/07. 株式会社不動産流通研究所.
地震リスクが不動産市場に与える影響と、東日本大震災後の家計行動の変化を分析し、地震リスクと防災政策について、現行制度の問題点と今後のあるべき方向性について提言。
1-a住宅融資制度の設計 と、1-c 地震リスクと防災政策に関連した新聞記事
日本経済新聞（2015年2月10日）経済教室欄、
📚PDF「住宅の地震リスク軽減をーー保険料率きめ細かく」(記事全文）
日本経済新聞（2015年2月10日）経済教室欄、
地震保険料率はリスクに対して粗い設定となっており、加入率が低いと指摘している。
1-d解約可能リースの賃料の期間構造の分析
“The Term Structure of Lease Rates: Is There Discrepancy Between Model and Data?”,(with Jiro Yoshida and Kazuto Sumita)
Paper presented at the Asian Real Estate Society(AsRES) and American Real Estate and Urban Economics Association (AREUEA) Joint International Conference in Korea,2011.
（邦語版：「定期借家の導入と課題 -定期借家の賃料の期間構造の理論的・実証的分析-」瀬古美喜🌍『日本の住宅市場と家計行動』(共著者:隅田和人、吉田二郎)（第6章）、東京大学出版会、2014年）
賃料の期間構造の理論モデルを構築し、日本の居住用賃貸データと、モデルからの予測を実証的に比較したもの。モデルでは、期待仮説、危険回避による長期賃料の割引、中途解約オプションによる賃料プレミアムを考慮している。
“The Rent Term Premium for Cancellable Leases”,(with Jiro Yoshida and Kazuto Sumita),
🌍Journal of Real Estate Finance and Economics, 52(4),480-511頁 2016/05
（ 邦語短縮版：「中途解約可能な賃貸借契約の賃料期間構造」（共著者:吉田二郎、隅田和人）『季刊住宅土地経済』2017年秋季号, No.106, 20-29頁.
理論的に我が国の借家契約のような中途解約が可能な場合、家主の直面する取引コスト(契約 コストや空室によるコスト)が低い場合には、契約期間が長くなるに従い、定期借家家賃は一般借家家賃に接近する傾向を示す。しかし、家主の取引コストが高 い場合には、短い契約期間の家賃は、家主にとっての取引コストを埋め合わせるためにも、一般借家家賃よりも高くなる傾向がある。これを、日本の借家市場の データを用いて、検証した。
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