mercato e covid: il punto sui prezzi

In Europa tra marzo e aprile e negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.

A maggio, la Banca Centrale Europea scrisse nel suo bollettino economico che “L’incertezza causata dalla pandemia potrebbe avere effetti anche maggiori e più duraturi sull’attività immobiliare, in quanto potrebbe incoraggiare le famiglie e gli investitori a rinviare le transazioni immobiliari fino a quando non sarà trovata una soluzione medica efficace per la Covid-19”. La Banca d’Inghilterra, nello stesso periodo, previde un calo dei prezzi delle abitazioni del 16 per cento, il peggiore dalla crisi finanziaria.

Invece stando ai dati niente di tutto questo: Secondo gli analisti dei grandi network immobiliari nel primo semestre del 2020 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite dell’1%. Si arresta così una crescita iniziata nel secondo semestre del 2017 e confermatasi nei semestri successivi. In tutte le grandi città si registrano prezzi in ribasso eccezion fatta per Milano e Verona che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%. La città che ha visto la contrazione dei prezzi più importante è stata Genova con -4,4%. Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore, peggiorano le periferie e le aree centrali. Per quanto riguarda la città di Monza nello specifico i prezzi sono praticamente gli stessi di febbraio 2020, in alcune situazioni anche leggermente aumentati (i tre locali). Secondo gli analisti istituzionali i prezzi su base nazionale sono addirittura aumentati: per l’Istat dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.

Quindi il mercato immobiliare si è salvato? Presto per dirlo. Le ragioni della tenuta dei prezzi sono sostanzialmente tre: tassi di interesse estremamente bassi, ammortizzatori sociali e le preferenze dei compratori che dopo mesi di vita casalinga si sono mostrati disposti a spendere di più per acquistare case con più metri quadri.

E’ molto interessare osservare le variazioni intervenute dal lato della domanda nel corso del 2020. Secondo Immobiliare.it oltre la metà delle ricerche immobiliari riguarda trilocali e quadrilocali. Si registra un incremento dello stock di mono e bilocali in vendita, mentre crolla la disponibilità di case con più di cinque locali. Il lockdown dunque ha fatto rivalutare agli italiani l’importanza di una casa ampia, mentre quelle acquistate per investimento o addirittura per fini turistici diventano quasi dei fardelli di cui provare a liberarsi. Le più propense a comprare sono famiglie giovani (18-34 anni e 35-44 anni) con reddito stabile, ma – complici i tassi dei mutui favorevoli – la richiesta arriva anche da nuclei in sofferenza per la pandemia composti da 4-5 persone. E chi immaginava prezzi in picchiata, si è dovuto ricredere. Il mercato è stabile: la maggior parte delle persone per comprare una casa nuova deve vendere la vecchia e molti ragionano sul fatto che, se il valore delle case non si è svalutato, vuol dire che anche la propria abitazione può essere quotata in modo interessante. Le trattative continuano a crescere. Quindi più tre e quattro locali, se possibile indipendenti e meno due locali.

Ma è ancora troppo presto per dire se il mercato immobiliare sia riuscito a scampare alla crisi provocata dalla pandemia. Gli esperti, gli analisti e gli studiosi in questi mesi hanno detto che il mercato stava tenendo, ma hanno sempre aggiunto un «per ora». Il problema è che il grosso delle conseguenze economiche della crisi sanitaria non si è ancora fatto vedere, e non sappiamo se la recessione che ci aspetta sarà di lunga durata o se invece ci sarà una ripresa a “V”, quella in cui dopo un crollo rapido si torna come prima in poco tempo.

Il timore è che se la crisi dovesse proseguire per molto tempo, allora l’effetto si sentirà anche sul mercato immobiliare. Luca Dondi, amministratore delegato della società di consulenze Nomisma, ha parlato con il Post del rischio di una «seconda ondata». La prima ondata che ha colpito il mercato immobiliare è stata quella del lockdown. La seconda, che ancora non sappiamo se arriverà, potrebbe essere quella di una crisi economica più prolungata. «Un conto è cavarsela con una batosta quest’anno, e a quel punto potremmo dire di aver scampato il pericolo. Ma se gli effetti economici della pandemia dovessero continuare anche nel 2021 allora ci saranno conseguenze serie anche sui prezzi». Nomisma è stata tra i primi, a luglio, a prevedere difficoltà di lungo periodo sul mercato immobiliare.

Secondo Dondi, che fa riferimento all’Italia, il rischio principale riguarda il fatto che, grazie agli ammortizzatori sociali resi disponibili dal governo nei primi mesi di pandemia e ad altre misure come il blocco dei licenziamenti, i bilanci delle famiglie non abbiano ancora «interiorizzato» il peggioramento della condizione economica.

I problemi potrebbero essere due: perdita di capacità reddituale delle famiglie (gli italiani hanno meno soldi a causa di una possibile crisi) e stretta del credito (siccome gli italiani hanno meno soldi, le banche diventano più caute a concedere mutui). Il mercato immobiliare italiano, dice Dondi, «non può più prescindere dal credito». Significa che ormai in Italia pochissimi hanno la disponibilità economica per comprare un immobile senza fare un mutuo, e per questo se il credito dovesse essere meno accessibile il mercato ne risentirebbe gravemente. «Se andiamo verso un ritorno graduale alla normalità allora potremmo uscirne con una correzione dei prezzi contenuta. Se invece ci sarà una seconda ondata di natura economica allora anche i prezzi dovranno adeguarsi».