i contratti uso foresteria

Chi affitta o chi cerca casa in affitto avrà sicuramente sentito nominare almeno una volta la locazione ad uso foresteria ma non tutti sanno di cosa si tratta. Il contratto di locazione ad uso foresteria consente a una società di capitali di prendere in affitto un immobile da destinare ai suoi dipendenti, collaboratori o soci.

Dopo l’entrata in vigore della legge n. 431/1998, molti pensavano che questo tipo di contratto non esistesse più poiché si supponeva fosse in conflitto con le nuove tipologie contrattuali ma non è così. I contratti ad uso foresteria sono basati sul Codice Civile (articoli 1571 e seguenti) ed il regime delle locazioni introdotto nel 1998 non li ha coinvolti. I dubbi sulla legittimità di questo tipo di contratto sono stati risolti 17 anni fa, dalla legge finanziaria del 2000 che ha confermato l’esistenza dell’uso foresteria. Lo stesso parere è stato espresso dall’Agenzia delle Entrate, che in una sua circolare del 2011 ha riconosciuto l’esistenza di questa tipologia di contratti.

L’uso foresteria è un tipo di locazione particolare. Tutte le locazioni abitative sono regolamentate dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. La locazione ad uso foresteria, invece, fa eccezione, poiché è regolamentata solo dal Codice Civile. Si tratta di un contratto di locazione atipico, e completamente libero. Questo tipo di contratto non è soggetto ad alcuna regola predeterminata riguardo le condizioni contrattuali, i modelli di contratto, il livello del canone, o del deposito cauzionale.

Le regole specifiche sulla locazione sono definite di volta in volta in base all’accordo tra il proprietario dell’immobile e la società che lo affitta.

CHI PUO' STIPULARE GLI USO FORESTERIA

I contratti di locazione ad uso foresteria possono essere stipulati solo tra un privato ed una persona giuridica. Più precisamente, solo dalle società di capitali.

Se sei socio di una società a responsabilità limitata, di una società per azioni o di una società consortile, la tua azienda può accedere a questo regime. L’azienda può scegliere di locare un’abitazione, che destinerà all’alloggio temporaneo dei propri collaboratori o dei dipendenti. Ad esempio, un’azienda che vince un appalto per un progetto che si svolgerà in una città diversa dalla sua sede, può scegliere di fittare un’abitazione dove ospitare i dipendenti in trasferta.

Chiaramente i locali ad uso foresteria sono abitati da persone diverse per brevissimo tempo, un po’ come un albergo. e sei un privato e possiedi un immobile potrai darlo in locazione ad uso foresteria ma non potrai essere il conduttore di questo tipo di contratto.

QUANTO DURA UNA LOCAZIONE USO FORESTERIA

La durata massima di questo tipo di contratto è di 30 anni. Si, hai letto bene. Si tratta di un contratto con un limite temporale molto lungo, stabilito dal Codice Civile, e anche qui le disposizioni delle leggi 392/78 e 431/98 non fanno testo. Alla sua scadenza, il contratto può essere rinnovato automaticamente, oppure decadere.

REQUISITI DEGLI IMMOBILI

I contratti ad uso foresteria hanno pochi vincoli rispetto alle altre tipologie di contratto. Una condizione importante riguarda l’uso di destinazione dell’immobile, che deve essere ad uso abitativo. Non si può dunque utilizzare l’uso foresteria per affittare ad esempio un temporary store.

TRATTAMENTO FISCALE

Valgono le solite regole previste per le locazioni commerciali, quindi essendo contratti stipulabili esclusivamente con aziende non è possibile applicare la cedolare secca ed il canone concordato.