affitto a riscatto, piccola guida

AFFITTO A RISCATTO (RENT TO BUY)

1 CARATTERISTICHE ED EFFETTI

contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014: uno strumento recente, ancora poco utilizzato in Italia che, soprattutto in un momento di crisi economica, può essere un’opportunità per chi desidera comprare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria. Con il rent to buy infatti l’acquisto avviene in un secondo tempo ma la disponibilità dell’immobile è immediata, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita in caso di conferma da parte del conduttore-acquirente. La Guida chiarisce le caratteristiche fondamentali del rent to buy e i dubbi più frequenti: ad esempio come rientrare in possesso dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore, cosa succede in caso di fallimento del venditore, quali regimi fiscali si applicano. Fornisce inoltre una panoramica anche sulle altre forme contrattuali alternative di compravendita, focalizzando per tutte i vantaggi e gli svantaggi per entrambe le parti.

Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono:

• l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;

• l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;

• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;

• la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto. In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

• la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso). Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui: - se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo.

se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare.

Il canone Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui,per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo. Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. In tal senso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo: • prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, • ovvero “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro). Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuante non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.).

2 IL CANONE

Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo. Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. In tal senso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo:

• prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato,

• ovvero “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro).

Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuante non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.).

3 L’OGGETTO DEL CONTRATTO

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”. Non sono neppure esclusi i fabbricati “al grezzo”. Per questo tipo di immobili si potrebbe stabilire in contratto che le opere di completamento e finitura debbano essere realizzate proprio dal conduttore, prevedendo, di conseguenza, un canone ridotto per entrambe le componenti (remunerazione dell’utilizzo e corrispettivo di cessione) in relazione al fatto che il bene non è ancora agibile e che le spese per renderlo utilizzabile saranno, per l’appunto, sostenute dal conduttore.

4 LA TRASCRIZIONE

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge2 , un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;

• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. Innanzitutto, con la trascrizione del rent to buy si ottiene l’opponibilità ai terzi della concessione dell’utilizzo; a tal fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore). La trascrizione del rent to buy produce anche un “effetto prenotativo”: ovvero, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del rent to buy. La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento:

• della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;

• della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;

• della trascrizione del pignoramento;

• dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi. Tale privilegio, peraltro, non è opponibile:

• ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile;

• ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.

5 GLI OBBLIGHI DEL CEDENTE E DEL CONDUTTORE

La normativa che regola i reciproci obblighi e diritti del concedente e del conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto.

INVENTARIO E GARANZIA Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova. Nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia; non può entrare in possesso dei beni prima di avere adempiuto a tali obblighi. L’obbligo di redigere l’inventario non è inderogabile. Nel caso del rent to buy sarà frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. Diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato. In questo caso il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile. ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia. Spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare. Ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel rent to buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo). Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo (o eventualmente imputabili al prezzo di cessione)9 . Anche l’obbligo di prestare garanzia ammette deroga.

L’ORDINARIA MANUTENZIONE Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Si ritiene che sia a carico del conduttore un obbligo di custodia, che comporterebbe l’obbligo di adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per prevenire danni materiali all’immobile.

LE RIPARAZIONI STRAORDINARIE Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie. La legge definisce come riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Si ritiene tuttavia che l’elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge non sia tassativo. Pertanto sono compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro).

ATTIVITA’ SOSTITUTIVA PER LE RIPARAZIONI STRAORDINARIE Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine del rapporto senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi. Il conduttore, prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie, dovrà comunicarlo al concedente, legittimando così il suo intervento sostitutivo. Se le riparazioni straordinarie sono eseguite dal conduttore, quest’ultimo non sarà più tenuto a corrispondere gli interessi, poiché ha anticipato tali somme per conto del concedente.

SPESE PER LE LITI Le spese delle liti, che riguardano tanto la proprietà quanto l’affitto, sono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.

DIRITTI E ONERI CONDOMINIALI Il diritto di voto nelle assemblee condominiali:

• su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni, spetterà al conduttore;

• nelle altre deliberazioni spetterà invece al concedente, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato ad entrambi. Per quanto riguarda invece il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, concedente e conduttore rispondono solidalmente. Nel caso di unità immobiliare in un condominio si applica la normativa prevista per il diritto di usufrutto. Infatti se il legislatore, nel rent to buy, per disciplinare le riparazioni ordinarie e straordinarie dell’immobile ha richiamato la normativa sull’usufrutto piuttosto che quella sulla locazione, appare applicabile al rent to buy anche la disciplina sulla ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario.

6 L’INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE

Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone. In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà, a sua scelta:

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto. Si può ricorrere a questo rimedio nel caso in cui l’inadempimento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto. L’art. 474 c.p.c. dispone che: - l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo; - sono titoli esecutivi gli atti ricevuti dal notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, peraltro, solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro). La circostanza che il rent to buy, per garantire piena tutela al conduttore/acquirente, debba avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata al fine di poter essere trascritto certamente facilita l’avvio di una procedura di esecuzione forzata.

• chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.). Vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.

• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.).

Non tutti i tipi di inadempimento, però, possono legittimare la richiesta di risoluzione: anche in questo caso si applica la disposizione generale in base alla quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”. Ad esempio, per l’obbligo principale a carico del conduttore, ossia il pagamento dei canoni, è lo stesso legislatore che indica il “parametro” per stabilire se l’inadempimento debba considerarsi importante o meno: la norma, infatti, stabilisce che “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Le parti possono anche alzare il limite di “rilevanza” del mancato pagamento dei canoni, prevedendo, per poter chiedere la risoluzione del contratto, un numero di canoni non pagati superiore al ventesimo del loro numero complessivo. Non sembra, invece, possibile una deroga al “ribasso” e cioè al di sotto del ventesimo. Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

LE CONSEGUENZE DELLA RISOLUZIONE DI UN RENT TO BUY PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.” Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto: • alla restituzione dell’immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti;

• ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito. Le parti, tuttavia, possono introdurre in contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita a quest’ultimo), ovvero più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento). Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

7 IL MANCATO ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”). Il legislatore ha voluto così marcare la netta differenza tra questa ipotesi e quella dell’inadempimento del conduttore (disciplinata, invece, nel comma 5 dell’art. 23). Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;

• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto. Nel rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire: tutto è rimesso all’autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione preferibile.

Definizione della quota imputabile a corrispettivo: La determinazione della quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, costituirà senza dubbio l’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative contrattuali, visti i contrapposti interessi in gioco:

• da un lato l’interesse del concedente a trattenere la maggior parte di questa componente, perché ciò potrà costituire un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto (infatti, in caso di mancato acquisto, il conduttore perderebbe gran parte se non tutto ciò che ha versato a titolo di anticipo del prezzo);

• dall’altro, l’interesse del conduttore a lasciare al concedente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immobile. La scelta finale sarà, ovviamente, influenzata da quelle che sono le reali aspettative delle parti, con la conseguenza che la parte della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere sarà tanto più elevata quanto più elevato e preponderante sarà l’interesse, per entrambe le parti, di giungere alla vendita finale dell’immobile.

IL REGIME FISCALE

L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale dovrà essere assoggettato il rent to buy. A colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate con apposita circolare esplicativa. Bisogna distinguere:

• tra imposte indirette e imposte dirette;

• se il concedente/proprietario è un “privato” ovvero un soggetto IVA (con ulteriore distinzione a seconda che il bene sia ad uso abitativo o un bene strumentale);

• se si tratta dell’atto iniziale (ossia il contratto con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione della successiva vendita), oppure dell’atto finale (che comporta il trasferimento dell’immobile).

PROPRIETARIO PRIVATO (NON SOGGETTO A IVA) ATTO INIZIALE

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica in questo caso la disciplina della locazione; tale componente sarà pertanto assoggettata a imposta di registro con aliquota del 2% se non sottoposto a cedolare secca (0,50% se il contratto ha per oggetto fondi rustici);

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: si applica la disciplina residuale prevista per gli atti riguardanti prestazioni a contenuto patrimoniale (e richiamata dal Testo Unico in materia di imposta di registro anche per gli acconti di prezzo previsti in un contratto preliminare). Tale componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di tale imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita). Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla componente del canone imputabile all’utilizzo), al posto dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità, per il concedente, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT. Nel caso di esercizio dell’opzione “cedolare secca”, il contratto di rent to buy sarà pertanto assoggettato alla sola imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di vendita.

ATTO FINALE

Bisogna distinguere tra:

• abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta di registro con aliquota 2% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• ogni altro fabbricato, nonché terreni che non siano a destinazione agricola: imposta di registro aliquota 9% (minimo €1.000,00) imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• terreni agricoli: imposta registro aliquota 12% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00; (ferme restando le agevolazioni previste nel caso di acquisto di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale). All’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale. Inoltre nel caso di fabbricati ad uso abitativo, qualora vi siano le condizioni, è fatta salva l’applicazione del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto).