la permuta immobiliare

.La scelta di cambiare casa tramite una permuta immobiliare è sicuramente più vantaggiosa rispetto alla compravendita, perché consente di scambiare l’immobile o altro bene contro immobili senza investire somme considerevoli e senza dover necessariamente accendere un mutuo.

Inoltre, anche se le spese per la permuta immobiliare variano in relazione alle circostanze concrete, il costo finale dell’operazione risulterà quasi sempre più conveniente rispetto a quello di una normale vendita: infatti, l’atto finale sarà unico e le spese notarili si divideranno tra i contraenti, così come le imposte correlate a questo tipo di transazione. In dettaglio, si paga una sola imposta di registro.

L’art. 1554 del codice civile prevede chiaramente che “salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali” e ciò costituisce un’altra differenza con la vendita le cui spese, di regola, sono a carico dell’acquirente.

Qualora i proprietari riescano a far convergere i propri interessi e gli immobili o immobili futuri in scambio siano liberi da mutui e relative ipoteche, lo scambio potrà avvenire senza difficoltà e senza rischi per il diritto di proprietà. Vediamo in dettaglio le regole.

Ogni qualvolta il corrispettivo per il trasferimento di un bene è costituito in tutto o in parte da un altro bene abbiamo a che fare con una permuta. Come stabilisce l'art. 1552 del codice civile, più precisamente, la permuta "è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro". Al pari della vendita, si tratta di un contratto traslativo consensuale a effetti reali.

La peculiarità di tale contratto consiste in questo: le parti scambiano una cosa o un diritto contro altra cosa o altro diritto, realizzando quello che, in gergo, viene chiamato anche "baratto".

La disciplina del contratto di permuta

La disciplina del contratto di permuta è contenuta in quattro articoli del codice civile (gli articoli 1552, 1553, 1554, 1555).

Nel dettaglio, l'articolo 1552 si limita a darne la definizione, mentre gli altri tre articoli disciplinano la cosiddetta 'evizione', le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita.

Per quanto riguarda l'evizione (ossia l'ipotesi in cui un terzo faccia valere un suo diritto di proprietà sul bene oggetto di permuta e la sottragga quindi alla disponibilità del permutante), l'articolo 1553 stabilisce che chi ha subito l'evizione e non ha interesse alla restituzione del bene che aveva a sua volta dato in permuta, può richiedere un equivalente in denaro fermo restando, in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.

Per quanto riguarda invece le spese della permuta, l'articolo 1554 stabilisce che le stesse sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. E' prevista naturalmente la facoltà per le parti di decidere una diversa ripartizione di tali spese.

Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

Infine, l'articolo 1555 opera un generale richiamo alle norme che disciplinano la vendita e che si possono applicare anche alla permuta in quanto siano con questa compatibili.

L'oggetto della permuta

In genere, quando si pensa alla permuta si fa immediata associazione al diritto di proprietà. La permuta, tuttavia, può avere ad oggetto anche altri diritti reali, i diritti di credito e le posizioni giuridiche complesse.

Tra le ipotesi di permuta più frequenti nei rapporti immobiliari si segnala la permuta di un bene presente con un bene futuro, in particolare la permuta di un'area edificabile con una porzione dell'edificio che sarà poi costruito su quell'area.

Proprio con riferimento a tale fattispecie, viene in rilievo la tutela del contraente proprietario dell'area, che si priva immediatamente del proprio bene ma deve attendere la realizzazione dell'edificio per poter ottenere la nuova proprietà.

Per garantire la sua posizione, il decreto legislativo n. 122/2005 ha previsto l'obbligo per l'alienante del bene futuro di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria in favore della controparte, che garantisca l'obbligo del costruttore di consegnare l'immobile finito (almeno nelle parti essenziali) sino a che non sia rilasciato dal Comune competente il certificato di abitabilità.

Il trattamento ai fini delle imposte indirette del contratto di permuta La cessione di aree fabbricabili, se posta in essere da un soggetto I.V.A., rientra nel campo di applicazione dell’IVA con aliquota del 20%. Considerato, però, che nell’ipotesi più ricorrente, il cedente non è un soggetto IVA, tornerà applicabile l’imposta proporzionale di registro, ai sensi dell’art. 43 del D.P.R. n. 131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Al contrario, nella permuta di area fabbricabile tra due soggetti IVA, ritornerebbe applicabile l’art. 40 del D.P.R. 131/1986, con l’assoggettamento ad imposta fissa di registro. Successivamente, la cessione del fabbricato all’ex proprietario del terreno edificabile, sarà assoggettata ad IVA, secondo l’aliquota prevista in relazione alla tipologia di cessione posta in essere.