le aste immobiliari

Case all’asta: istruzioni per l’uso

L’asta immobiliare costituisce una delle strade per acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso. Vediamo come funziona, chi può partecipare, quali sono costi ed anticipi da sostenere e a cosa bisogna fare attenzione.

In primo luogo occorre sapere che l’asta può essere ‘con incanto’ oppure ‘senza incanto. Nell’asta senza incanto gli offerenti presentano le offerte di acquisto in busta chiusa, comprensive della cauzione che non può essere inferiore al 10% del prezzo proposto. Le offerte presentate non devono essere inferiori al prezzo stabilito fissato dal tribunale e, con più offerte presenti non vince la più alta ma si fissa come base d’asta l’importo dell’offerta più alta e si indice una gara tra i partecipanti.

L’asta con incanto invece è una pubblica gara tra offerenti che solitamente il giudice indice se l’asta senza incanto non porta a risultati. La gara è conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta senza che nessuno abbia rilanciato il prezzo. La conclusione della gara non significa però che l’immobile sia definitivamente aggiudicato all’offerente in quanto è possibile effettuare altre offerte nei 10 giorni successivi a patto che queste superino di almeno un quinto il prezzo raggiunto all’incanto, e la cauzione da consegnare dovrà essere il doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Alla nuova asta partecipano l’aggiudicatario ‘originale’, i nuovi offerenti e gli offerenti che hanno partecipato alla prima asta a patto che integrino la cauzione.

Chi può partecipare ad un’asta immobiliare

Come previsto dal codice civile, tutti sono ammessi a fare offerte, tranne il debitore. Le offerte possono essere fatte personalmente o tramite mandatario munito di procura speciale. Non è quindi obbligatoria (ma consigliata si) l’assistenza di un avvocato o professionista immobiliare.

Non appena viene deciso di avviare l’asta di un immobile, il giudice stabilisce un tempo compreso tra i 90 e i 120 giorni, all’interno del quale possono essere proposte le offerte d’acquisto.

Oltre al tempo, il giudice definisce anche le modalità per prestare la cauzione e il giorno successivo alla scadenza del termine viene fissata l’udienza per la decisione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. In seguito è la Cancelleria a pubblicare l’avviso dell’ordine di vendita sia sui quotidiani sia su siti web dedicati.

Spese da sostenere

In primis bisogna avere a disposizione una cifra da depositare a caparra, tramite assegno circolare, tra il 10% ed il 20% dell’offerta, cifra che verrà restituita se alla fine non ci si aggiudica l’immobile. Inoltre bisogna mettere in conto le spese accessorie relative ad imposte e delegato alla vendita, ossia colui che viene incaricato dal Tribunale per tutte le attività burocratiche legate alla messa all’asta.

Abbiamo poi spese eventuali, una relativa alle spese condominiali perché nel caso in cui il precedente proprietario non le avesse pagate l’aggiudicatario dell’asta dovrà saldarle al suo posto per l’anno in corso e quello precedente e le possibili spese per le sanatorie urbanistiche e catastali in caso di difformità dalle schede catastali o abusi edilizi. Attenzione inoltre alle eventuali spese per la liberazione dell’immobile nel caso in cui questo sia occupato da inquilino moroso, che possono essere a carico del tribunale oppure dell’acquirente.

A cosa fare attenzione

Le aste possono rivelarsi un buon affare a condizione che si utilizzino alcuni accorgimenti per evitare brutte sorprese. In primo luogo bisogna considerare che nel caso in cui un’asta vada deserta, la vendita viene riproposta a distanza di qualche tempo ad un prezzo ridotto del 25%. Tenere quindi d’occhio gli immobili che interessano anche se al momento hanno prezzi più alti del proprio budget.

Il prezzo d’asta può essere ulteriormente gravato da spese come la liberazione dell’immobile occupato, o sanatorie per abusi o spese condominiali da saldare, ecco perché è sempre bene rivolgersi ad un avvocato o ad un professionista immobiliare, sia perché è meglio che sia un esperto a valutare se dietro il prezzo c’è davvero un affare sia perché le perizie vanno lette con cura controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente. E’ inoltre sempre bene informarsi sulle altre spese da sostenere come quelle di imposta o di registro o iva. Ricordarsi anche che si dovrà dichiarare al momento dell’offerta se si vuole usufruire delle agevolazioni fiscali.

Rivolgersi a un’agenzia immobiliare per comprare casa all’asta permette di rendere tutto questo iter più semplice ed immediato. Partecipare alle aste richiede tempo e occhio ed un’agenzia può aiutarti in vari modi:

· possibilità di essere avvertiti sulle migliori offerte del mercato;

· non dover redigere da soli i documenti per la partecipazione;

· ricevere l’aiuto nella compilazione di un’eventuale richiesta di mutuo;

· poter delegare l’agenzia stessa ad assistere alle aste e incaricare un loro consulente o legale di fare le offerte più opportune e mai vincolate;

· poter delegare l’agenzia a visitare e valutare l’immobile;

· essere assistiti e consigliati professionalmente durante l’asta;

· sarà l’agenzia a controllare l’effettivo trasferimento della proprietà e l’eventuale sgombero della casa.