Lakásszövetkezeti törvény

2004. évi CXV. törvény

a lakásszövetkezetekről

Az Országgyűlés az önkéntes társuláson alapuló lakásszövetkezetek önállósága, a lakásszövetkezetek létesítése és biztonságos fenntartása, szabályszerű és szakszerű működése, és a lakásszövetkezeti tagok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

A lakásszövetkezetek a vállalkozási tevékenységet folytató termelő, fogyasztási, szolgáltató és más szövetkezetekhez képest, alapjaiban eltérő sajátosságokkal rendelkeznek.

Az 1965-1985. közötti időszakban létrejött mintegy 300 ezer lakást magában foglaló lakásszövetkezetek működésének, gazdálkodásának, az ilyen épületek fenntartásának, és a lakásszövetkezeti tagok jogainak, kötelezettségeinek jogszabályi kereteit 1992-ig önálló lakásszövetkezeti törvény (az 1977. évi 12. tvr.) tartalmazta. Az 1992. évi I. törvény rendelkezései alapján azonban a lakásszövetkezetek jogi szabályozása beolvadt a többi szövetkezetre vonatkozó törvényi keretekbe, amely fokozatosan egyre bizonytalanabb jogi helyzetet teremtett a lakásszövetkezetek megfelelő működésében.

Az elmúlt tíz év alatt a lakásszövetkezetekben élőknek és az érdekszövetségeknek megerősödött az igénye az ismételten önálló lakásszövetkezeti törvény megalkotására. Az új lakásszövetkezeti törvény tervezete ennek a megalapozott igénynek, és a ma hatályos - az új szövetkezetekről szóló - 2000. évi CXLI. törvény kötelezésének tesz eleget. E törvényi kötelezés szerint a lakásszövetkezeti törvényt 2006. év végéig kell megalkotni.

A mai helyzet előnye, hogy a Kormány kiemelt hangsúlyt helyez a meglévő lakóépület állomány fenntartásának, felújításának támogatására, amelyhez mielőbb kapcsolódniuk kell az új lakásjogi rendelkezéseknek. A lakásjogi törvények közül a társasházakról szóló részletes új törvény mellett, a nemzeti lakásállomány mintegy 7,5%-ában élő kb. 750-800 ezer ember életkörülményeit érintő lakásszövetkezeteknek is kiemelt jelentőségük van. Mindez együttesen eredményezi, hogy a törvény elfogadása esetén az önálló lakásszövetkezeti törvény már 2005. év elején hatályba léphet.

A törvény azt az alapelvet követi, hogy az 1985-ig kialakult és a kialakulás óta lényegében változatlan nagyságrendet képviselő lakásszövetkezetek szervezeti, működési, tulajdonjogi és gazdálkodási kereteit nem csupán egy önálló törvényben, hanem a jelenleginél jóval részletesebben, ezáltal széleskörű jogbiztonságot eredményező módon kell meghatározni. A részletes szabályok azonban - hasonlóképpen az új társasházi törvényhez - nem gátolják, hanem könnyebbé teszik a lakásszövetkezetek működtetését. Mindezeknek megfelelően a törvény részletesen meghatározza a lakásszövetkezet alapszabályában eldöntendő kérdéseket. Az alapszabály létrehozásához az alapító tagok kétharmados többségének szavazata szükséges és módosításához - mint eddig - a jövőben is elegendő a közgyűlésen jelenlévők kétharmados többségének szavazata. Az eldöntendő kérdések - többek között - kiegészülnek a tisztségviselők összeférhetetlenségének megszüntetése, fenntartási költségek viselése és felosztása, a költség-hátralékok megfizettetésének módja kérdéseivel.

A törvény megszünteti az 1992. évi I. törvény által bevezetett, a gyakorlatban azonban nem alkalmazott „lehetőséget”, hogy a lakásszövetkezet „társasházi tulajdonként” is működhessen. Ennek érdekében az ilyen alapszabályokat módosítani kell, amelynek a cégbírósághoz és a földhivatalhoz való benyújtása az új szabályokra való áttérésre adott egy éves időtartamig, illetékmentes. Ezáltal megmarad az a tényleges lakásszövetkezeti tulajdonjogi helyzet, amely szerint az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezet - mint jogi személy tulajdonában - vannak, a lakás pedig a lakásszövetkezeti tag használatában, vagy tulajdonában áll.

A törvény tartalmazza a közgyűlés döntési jogkörének és működésének törvényi kereteit, és meghatározza a megismételt közgyűlésen nem meghozható határozatok körét (a lakásszövetkezet egyesülése, szétválása, megszűnése; illetőleg az alapszabály által megjelölt más kérdés eldöntése). A közgyűlés biztonságos megtartását és lefolytatását szolgálják a közgyűlési jegyzőkönyv tartalmára, az írásbeli szavazásra, a közgyűlésen történő képviseletre, a tagok betekintési és másolat-kérési jogára vonatkozó szabályok.

A törvény a lakásszövetkezet további szervezeti keretein (részközgyűlés, küldöttgyűlés), illetőleg az igazgatóságra, a felügyelőbizottságra, a tisztségviselőkre vonatkozó szabályokon túlmenően, nem csak a tagsági viszony létrejöttének és megszűnésének, hanem - új elemként, eleget téve az ugyancsak megalapozott igénynek - a tagok jogainak és kötelezettségeinek részletes kereteit is meghatározza. Ezek közül lényeges például, hogy a tag a személyes és vagyoni hozzájárulása alapján részesedik a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéből, igénybe veheti a lakásszövetkezetnek a tagok részére rendszeresített szolgáltatásait, tájékoztatási és betekintési joga van a vele kapcsolatban keletkezett iratokba. A törvény meghatározza a nem tag tulajdonos fogalmát és azt, hogy őt a meghatalmazást kivéve a közgyűlésen történő szavazás, továbbá - a lakásszövetkezeti tagnak járó szolgáltatások, vállalkozási bevételek és ezekhez fűződő kiadások kivételével - a taggal azonos jogok illetik és kötelezettségek terhelik.

Az új lakásszövetkezeti törvény - amellett, hogy a lakásszövetkezetek jellemzőihez igazodó és jogbiztonságot nyújtó részletes szabályozást tartalmaz - néhány kérdésben a társasházi törvényben szereplő rendelkezésekhez hasonló új szabályokat is magában foglal. Ezek közül a legfontosabbak a következők:

- az alapszabályban meg kell határozni a költség-hátralékok megfizetése érdekében az igazgatóság feladatait (felszólítás; fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem; az alapszabály felhatalmazása esetén az adós lakás-tulajdonának jelzáloggal való megterhelése),

- a tag tulajdonában álló lakás elidegenítése esetén az igazgatóság a tag kérésére köteles írásban nyilatkozni a költség-tartozásról, ennek összegéről; ha a tag ezt a nyilatkozatot nem kéri, a szerződésben vállalt mentességi nyilatkozata a költség-tartozás alóli mentességének szavatolására is kiterjed,

- a lakhatás nyugalma érdekében az alapszabályban meg kell határozni a lakáson belüli építési-szerelési munka, és más zajjal járó tevékenység végzésének - az építésre, illetve a zajszint határértékére vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban álló - szabályait (házirend), a közös használatra szolgáló területek és helyiségek használatára vonatkozó előírásokat, valamint a közgyűlés új hatásköre a lakásszövetkezeti tulajdonú épületrészek (területek, nem lakás célú helyiségek, stb.) használata, hasznosítása megváltoztatásáról történő döntés,

- az alapszabály előírhatja a lakás-tulajdonos tag számára a tulajdonos-változás, továbbá a lakcíme és az ingatlan-nyilvántartásban nyilvános adata, valamint a bérlő ezeknek megfelelő adatai, illetve a bentlakó személyek száma bejelentésének kötelezettségét, amely megfelelően irányadó a lakás használati jogával rendelkező tagra is (ezekről, illetve a bérlő hátralékának megfizetéséről, az igazgatóság által történő nyilvántartás vezetéséről és az adatok törléséről szóló rendelkezések megegyeznek a társasházi törvényben foglalt szabályokkal),

- az alapszabály felhatalmazása esetén az igazgatóság a lakás tulajdonosának terhére a legalább féléves hátralék megfizetésének biztosítékául jelzálogjogot jegyeztethet be az ingatlan-nyilvántartásba, amelynek kiegyenlítése után a jelzálogjogot haladéktalanul töröltetni kell.

A törvény a lakásszövetkezetek egyesülésére, szétválására és a lakásszövetkezetből való kiválásra is rugalmas szabályokat tartalmaz. Az egyesülésről és a szétválásról a közgyűlésen jelenlévők egyszerű többségével hozható döntés. Ez jelentős segítség a mai minősített többséghez képest, és az enyhébb szavazatarány nem okoz érdeksérelmet, mert a tulajdonjogi helyzet nem változik (egy nagyobb, vagy több kisebb lakásszövetkezet jön létre).

A kiválásról - a lakásszövetkezeti tagok összességének mai, egyhangú szavazata helyett - elegendő a kiválni szándékozó önálló épület tagjainak egybehangzó akarat-nyilatkozata. A kiválás feltétele, hogy arra társasháztulajdon alapítása céljából kerüljön sor, így az adott épületben lévő lakások tag és nem tag tulajdonosai elkészítsék az alapító okirat tervezetét és beszerezzék a szükséges hatósági engedélyt. További lépés, hogy az érintett tagok vagyonrészének kiadását követően a társasház leendő tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítsék; a kiválás a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől kezdődően hatályos. Ez az új lehetőség szorosan kapcsolódik a társasházi törvény azon rendelkezéséhez, amely a már meglévő társasházak közösségének a lakásszövetkezeti tulajdonná alakulást egyhangú szavazattal lehetővé teszi.

A gazdálkodási kérdések tekintetében a törvény a lakásszövetkezet fogalmi körében és a gazdálkodásáról szóló fejezetében egyértelművé teszi az épület fenntartásával kapcsolatos tevékenysége, továbbá a vállalkozási tevékenysége közötti különbséget és azt, hogy a lakásszövetkezet elsőrendű feladata a fenntartási tevékenység ellátása.

A törvény rámutat arra, hogy a lakásszövetkezet a tevékenységéhez nem tartozó minden más tevékenység végzésére vállalkozhat, így például a nem saját tulajdonú (pl. társasházi) lakóépületek kezelésére, illetőleg kifejezetten bérbeadás célját szolgáló lakásszövetkezeti tulajdonú lakóépületek építésére és fenntartására is. A törvény tartalmazza a lakásszövetkezetek érdekképviseleteinek és ezek szövetségének törvényi kereteit, ezen belül a szövetségi tag lakásszövetkezetek működésének segítésére tanácsadó és véleményező szervezet létrehozásának új lehetőségét.

A hatályba lépésre az új társasházi törvény hatályba lépését követő rövid időn belül kerül sor, mert mindkét tulajdon-forma esetén alapvető érdek a lakóépületek, lakások fenntartásához, felújításához kapcsolódó állami támogatások rendszerében történő gyors és rugalmas részvétel mielőbbi lehetővé tétele.

A törvény (a társasházakhoz hasonlóan) egy éves időtartamot biztosít a meglévő alapszabályoknak az új lakásszövetkezeti törvény szerinti megfelelő módosításához, továbbá hatályon kívül helyezi más jogszabályok olyan rendelkezéseit, amelyek hatályban tartása az új törvény hatályba lépése után már nem indokolható, illetőleg amelyeket a gazdálkodással összefüggő elszámolások tekintetében már jóval korábban hatályon kívül kellett volna helyezni.

A törvény a Ptk.-nak, valamint az ún. Csődtörvénynek a gazdálkodó szervezetek megjelölésére szóló rendelkezéseit kiegészíti a lakásszövetkezetek nevesítésével, mert a lakásszövetkezetek az új törvény hatályba lépése után az e törvényekben meghatározott „szövetkezetek” körén kívül esnek, így az eddig - továbbá az új törvény alapján is - gazdálkodó szervezeti tevékenységük jogbiztonságnak megfelelő folytatása érdekében a kiegészítés szükséges.

I. Fejezet

Alapvető rendelkezések

A törvény hatálya

1. § (1) A törvény hatálya lakásszövetkezet alapítására, fenntartására, szervezetére, működésére, gazdálkodásának alapvető szabályaira, továbbá a lakásszövetkezet és tagjai közötti jogviszonyra, a lakásszövetkezet szervezeti átalakulásaira és megszűnésére, valamint a lakásszövetkezeti érdekképviselet sajátos szabályaira terjed ki.

(2) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.

A lakásszövetkezet fogalma

2. § (1) A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. A lakásszövetkezet jogi személy.

2006/90. Adózási kérdés a lakásszövetkezetek áfabeli megítélése

(2) A lakásszövetkezetnek természetes és jogi személyek, valamint jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságok lehetnek a tagjai. Külföldi személy akkor lehet a lakásszövetkezet tagja, ha a lakás tulajdonjogát, vagy az állandó, illetőleg az időleges használati jogot megszerezte.

(3) E törvény alkalmazása szempontjából lakásszövetkezet: a lakás, a nyugdíjasházi, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, a műhely, vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet (a továbbiakban együtt: lakásszövetkezet).

(4) E törvénynek a lakásszövetkezetekre és az ilyen épületekben lévő lakásokra vonatkozó rendelkezéseit - ha a törvény másként nem rendelkezik - a nyugdíjasházakra, a bennük lévő lakásokra, illetőleg az üdülő, a személygépkocsi-tároló, illetőleg a műhely, vagy üzlethelyiség építését és fenntartását végző szövetkezetekre és az ilyen épületekben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségekre is megfelelően alkalmazni kell.

(5) A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik.

(6) A lakásszövetkezet a tevékenységének ellátása céljából - e törvény rendelkezéseinek figyelembevételével - vállalkozási tevékenységet is folytathat. A lakásszövetkezet által üzletszerűen végzett társasház-kezelői és ingatlankezelői tevékenységre a társasházakról szóló törvény erre vonatkozó rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell.

Magyarországon jellemző több-lakásos tulajdoni formák a társasházak, a lakásszövetkezetek és kisebb arányban az osztatlan közös tulajdoni formák.

A lakásszövetkezetek és a társasházak között az alapvető eltérést a tulajdonjogi helyzet jelenti. A társasházi közös tulajdonnal ellentétben, az épület közös használatú részei és a telek a lakásszövetkezet - mint jogi személy - tulajdonában van, a lakások pedig a lakásszövetkezeti tagok (vagy a nem tag tulajdonosok) egyéni tulajdonában állnak. A lakásszövetkezetek speciális formáinál ugyanakkor, mint az üdülő-, a nyugdíjas-, a műhely-, az üzlet-, továbbá a garázsszövetkezetek esetében - ahol a tagok döntően állandó, vagy időleges használati joggal rendelkeznek, - az egész épület a benne lévő lakásokkal vagy helyiségekkel együtt a szövetkezet, mint jogi személy tulajdonát képezi. Mindemellett a társasházban a tulajdonostársak a lakás alapterülete arányában az épület közös részeit, a telket és a közművesítés költségeit is kifizették, lakásszövetkezetnél azonban ezeket a költségeket az állam saját forrásból finanszírozta.

Ez a lakásszövetkezeti tulajdonforma kifejezetten Magyarországon jött létre. Az európai államokban a lakásszövetkezeti tulajdon egyetlen esetben sem tartalmazza, hogy a lakás a bentlakó egyéni tulajdonát képezhetné. Ennek megfelelően a külföldi lakásszövetkezetek esetén a lakásokban lakóknak csak bérleti vagy használati joguk van a lakásra. Igaz ez pl.: Németországra is, ahol az NDK-NSZK egyesülését megelőzően és azt követően (a 2004 márciusában megküldött hivatalos fordítás szerint) a lakásszövetkezeti lakások a bentlakók használatában álltak és állnak, amelyre a németek a lakásbérlet szabályait alkalmazzák.

A lakásszövetkezet, jogi személyiségéből adódóan - ellentétben a társasházi közösségekkel - az épület fenntartására az általa végzett más tevékenységéből származó bevételeit is felhasználhatja, mert az épület fenntartásán túlmenően végezhet kívülálló személyek részére vállalkozási tevékenységet is (így például vállalkozhat, és a gyakorlatban vállalkozik társasházi lakóépületek kezelésére). Lényeges tehát, hogy a lakásszövetkezet olyan gazdálkodó szervezet, amely a tulajdonát képező épületrészek fenntartásáról köteles gondoskodni. Ehhez a tagok és a nem tag tulajdonosok befizetésein kívül, külső szolgáltatási tevékenység végzésére is, már a kezdetektől fogva felhatalmazást kapott. [Pl. a lakásszövetkezetekről szóló korábbi, 1977. évi 12. tvr. 2. §-ának (2) bekezdése.]. Mindezek megfelelő végzése érdekében a tagok közgyűlési döntéseit a lakásszövetkezet az igazgatósága és a munkaszervezetei segítségével hajtja végre.

A lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény (a továbbiakban: Lszt.) alapvetően jól szolgálja a szabályozás célját. Ennek legfontosabb eleme, hogy 2005 óta a többi (ipari, termelő, mezőgazdasági, szolgáltató, stb.) szövetkezetről szóló egységes, az 1992. évi I. törvény, majd a jelenleg hatályos 2006. évi X. törvény helyett - figyelemmel az ezektől alapvetően eltérő rendeltetésére - önálló külön törvényben, a jogbiztonságnak megfelelően tartalmazza a lakásszövetkezetek tulajdoni, használati és működési szabályait.

Az Lszt. 2005. január 1-jén történt hatályba lépése óta eltelt több mint hat év alatt, a módosítására nem került sor. Az eltelt időszak gyakorlati tapasztalatai, a gazdasági-társadalmi környezet időközben bekövetkezett változásai és a kapcsolódó más jogszabályok módosulásai azonban mára, szükségessé tették a törvény átfogó felülvizsgálatát.

A felülvizsgálat eredménye egyértelműen igazolja, hogy a törvény rendelkezései módosításra szorulnak, melyek főbb irányai a következők:

Kapcsolódás a társasházakhoz, valamint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt.) 2009. szeptember 30-án hatályba lépett átfogó, és a 2011. január 2-án hatályba lépett további módosításaihoz

A lakásszövetkezeti törvény kifejezetten a lakásszövetkezeti tag és a nem tag tulajdonosok épület-fenntartással kapcsolatos döntéseire, az együttélés szabályaira, a közgyűlések szabályos megtartására vonatkozóan, szorosan kapcsolódik a társasházi törvény szabályozási elveihez, és e törvény rendelkezéseihez. E tekintetben a lakásszövetkezeti törvénynek ugyanúgy a gyors és rugalmas döntések meghozatalát kell segítenie - a jogbiztonságot szolgáló részletes szabályozás útján -, mint a társasházi törvénynek. A lakóépületek fenntartásában, a források megteremtésében, illetőleg a működtetésben a társasházi közösségek és a lakásszövetkezetek hasonló gondokkal küszködnek, így hasonló jogszabályi környezetet kell a kétféle lakóingatlanban élők számára biztosítani.

Ezek a törvényi rendelkezések a társasházak tekintetében - az előzőekben jelzett módosítások során - igazodtak a gyakorlati tapasztalatokhoz és a bekövetkezett gazdasági, társadalmi körülmények változásaihoz, melyet a lakásszövetkezetek tekintetében a társasházaktól eltérő jellemzőkre figyelemmel, a hasonló (vagy egyes esetekben azonos) törvénymódosítások útján pótolni kell. Ezek közül a legfontosabbak:

- az együttélés normái (tűrési kötelezettség rendkívüli veszélyhelyzet miatt a lakásba bejutásra, a házirend betartása minden lakáshasználó által),

- a közgyűlési határozat megtámadásának lehetővé tétele a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén,

- a nem lakás céljára szolgáló helyiség-használat módjának megváltoztatásáról szóló társasházi törvény szerinti új szabályok analóg meghatározása az Lszt.-ben (főszabály szerint nem kell a közgyűlés hozzájárulása),

- a közgyűlés szabályos előkészítése, a sürgős esetek meghatározása, a megismételt közgyűlés idejének egyértelmű meghatározása,

- a fizetési fegyelem erősítése (a kézbesítési vélelem társasházi törvény szerinti szabályainak analóg meghatározása, a korábbi hat havi helyett a három havi hátralék esetén történő jelzálogjog bejegyeztetése, peres eljárás esetén az első bírósági tárgyalás harminc napon belüli kitűzésének szabálya).

Az Lszt. gyakorlati alkalmazása során felmerült vitás kérdések rendezése, a jogbiztonság erősítése, a peres eljárások megelőzése

- a lakásszövetkezet alapításának és a nyilvántartásba vétel szabályainak egyértelmű meghatározása (alapítás feltétele a cégnyilvántartásba vétel; ezt követően regisztráció az ingatlan-nyilvántartásban),

- a lakásszövetkezet képviseleti szabályainak az ún. cégtörvény (2006. évi V. törvény) rendelkezéseihez igazítása,

- az alapszabályon kívül, kizárólag a lakásszövetkezet saját, és vállalkozási tevékenységét segítő más belső szabályzatok létrehozásának lehetősége (a korábbi rendelkezés széles körű értelmezésének lehetősége miatti több száz oldalas és a tartalom alapján is kifogásolható egyéb szabályzatok kiküszöbölése),

- a jogszabályba, alapszabályba, belső szabályzatba ütköző közgyűlési vagy tisztségviselői, igazgatósági döntések, illetve a közgyűlési határozat kisebbségi sérelem miatt történő bírósági megtámadása előtt, a felügyelőbizottság írásbeli értesítésének kötelezővé tétele (a bizottság peres eljárást megelőző intézkedési kötelezettsége mellett),

- annak szabályozása, hogy a lakásszövetkezet célját már nem szolgáló, nem lakás célú helyiségek a lakásszövetkezeti tag vagy nem tag lakástulajdonosok tulajdonába is átadhatóak (különösen a garázsok, de gyakorlati tapasztalatok alapján más helyiségek is, pl. eredetileg műhely vagy szolgáltató-egység elhelyezését szolgáló helyiség),

- az összeférhetetlenségi és kizáró okokkal kapcsolatos igazolási és adatkezelési szabályok újraalkotása, a bűnügyi nyilvántartási rendszer átalakításával összefüggő törvénymódosításokról szóló 2009. évi CXLIX. törvény, valamint a szövetkezetekről szóló, módosított 2006. évi X. törvény rendelkezéseinek figyelembe vételével,

- a több ezer lakást magában foglaló lakásszövetkezetekből való kiválást első ízben lehetővé tévő Lszt.-beli rendelkezéseknek a gyakorlati tapasztalatokhoz igazítása keretében:

- a kiválási szándék-bejelentés és mellékleteinek részletes meghatározása,

- a határidő meghosszabbítása,

- a kiváló épület (épülettömb) kis-lakásszövetkezetté alakulásának a társasházzá alakuláshoz hasonlóan történő részletesebb szabályozása,

- a kiválással kapcsolatos vagyonmegosztás mellett a költség-, és hiteltartozások előzetes rendezésének kötelezettsége a visszamaradó lakásszövetkezet felé,

- a lakásszövetkezeti tagnak, a tagság sorából történő kizárására a korábbi jogbizonytalan meghatározás alapján - a „lakásszövetkezet érdekeit súlyosan sértő vagy veszélyeztető magatartás” miatt - a jövőben nem, hanem csak az őt terhelő fizetési kötelezettségek elmulasztása esetén kerülhet sor,

- a törvény áttekinthetősége és jobb kezelése céljából önálló új fejezet tartalmazza a nyugdíjasházi-, és az üdülőszövetkezeteknek a lakásokétól eltérő speciális szabályait, olyan új rendelkezéseket is beiktatva, amelyek a használati jog megszűnése utáni kiürítési kötelezettség szabályozásával az újrahasznosítást segítik, illetőleg egyértelműen meghatározzák a nyugdíjasházi szövetkezetbe beköltöző személyek körét,

- a lakásszövetkezeti érdekképviselet korábbiaknál részletesebb szabályozása.

További új rendelkezések beiktatása, egyidejűleg a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény egyes rendelkezéseinek módosítása

- A törvény tartalmazza az Adatvédelmi Biztos Hivatalának gyakorlati tapasztalatai alapján 2010. decemberében kezdeményezett ún. kamerarendszer kiépítésének szabályait (Lszt. új 14/A. §, és a törvénnyel módosításra kerülő Tt. 25. §).

- Az Lszt.-ben, és a törvénnyel módosításra kerülő Tt.-ben a korszerűsítés fogalma az építésügyi jogszabályokkal összhangban kerül meghatározásra, segítve ez által a pályázatokon történő részvételt is.

- A Tt. 24. § (3)-(4) bekezdését - összhangban az Lszt. új 24/A. §, valamint a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 99. § (2) bekezdésének, és a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 79. § (1)-(2) bekezdésének rendelkezéseivel - pontosítani kell. Ennek megfelelően az első kézbesítéskor a vélelem akkor áll be, ha a címzett a fizetési felszólítás átvételét megtagadta, a második kézbesítéskor pedig abban az esetben, ha a felszólítás átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza. Ugyanezeknek a szabályoknak kell érvényesülniük az új cím ismeretében is.

- A törvény - összhangban az Lszt. 30. §-ának az összeférhetetlenségi és kizáró okokkal kapcsolatos igazolási és adatkezelési szabályokkal történő kiegészítésével - újraalkotja a Tt. 49. § kizáró okokról, ezek igazolásáról szóló rendelkezéseit, valamint megállapítja az ezzel kapcsolatos adatkezelési szabályokat.

- A Tt. egyes további rendelkezéseit nyelvtani pontosítás és hivatkozás kijavítása, illetve a 43. § (1) bekezdés c) pontját - összhangban az Lszt. módosított 4. § (6) bekezdés rendelkezésével - a fizetési meghagyásos eljárás perré alakulásának esetével történő kiegészítés miatt szükséges módosítani.

Az Lszt. 2. § (6) bekezdésének módosítása igazodik a társasházakról szóló törvény (a továbbiakban: Tt.) IV. Fejezetében szabályozott és 2009. október 1-től hatályos bejelentési kötelezettségről és a tevékenység folytatásának feltételeiről szóló, továbbá az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság 2010. január 1-től hatályos ellenőrzési és adat-kezelési, valamint a 2011. január 2-ától hatályos 56. § 6. pont szerinti üzletszerűség fogalma alkalmazásának kötelezettségére.

II. Fejezet

Általános rendelkezések

A lakásszövetkezet alapítása, alakuló közgyűlés

3. § (1) A lakásszövetkezet alapítását legalább hét alapító tag esetén, valamennyi alapító tag részvételével tartott alakuló közgyűlés határozza el. Az alakuló közgyűlést bármely alapító tag vagy az építtető hívhatja össze.

Az Lszt. 3. § (1) bekezdése a lakásszövetkezet alapításához a korábbi tíz helyett, a minimálisan hét alapító tagot határozza meg, amely igazodik egyfelől a szövetkezetekről szóló 2006. évi X. törvény 10. § (1) bekezdés rendelkezéseihez, másfelől elsősorban az újonnan létesülő üdülő-, illetve garázsszövetkezetek esetében megmutatkozó gyakorlati igényekhez.

(2) Az alakuló közgyűlés:

a) dönt a lakásszövetkezet megalakulásáról;

b) elfogadja a lakásszövetkezet alapszabályát;

c) megválasztja a lakásszövetkezet igazgatóságát és a felügyelőbizottságot, illetőleg e szervek tisztségviselőit;

d) elfogadja az alapító vagyon összegét, illetőleg megállapítja a tagok építéssel és fenntartással kapcsolatos befizetéseinek feltételeit;

e) dönt az alakuló közgyűlésig a lakásszövetkezet javára megkötött szerződések jóváhagyásáról.

(3) Az alakuló közgyűlés a határozatait egyszerű szótöbbséggel hozza, az alapszabály elfogadásához azonban az alapító tagok szavazatainak kétharmados szótöbbsége szükséges.

(4) Az alakuló közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető ír alá, és a közgyűlésen erre megválasztott két lakásszövetkezeti tag aláírásával hitelesíti.

Az alapszabály

4. § (1) Az alapszabály a lakásszövetkezet alapításának, továbbá a szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya. Tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg.

(2) Az alapszabályban kell meghatározni:

a) a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét;

b) a lakásszövetkezet szervezetére és szerveinek működésére vonatkozó szabályokat;

c) a lakásszövetkezet testületi szerveinek hatáskörét, feladatait, tagjainak számát;

d) a lakásszövetkezet tisztségviselőit, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkozó eljárási szabályokat és a megbízatás időtartamát is;

e) a tisztségviselővel szemben felmerülő kizáró okot, vagy a tisztség betöltésével összeférhetetlen körülmény megszüntetésére, és megszűnésére vonatkozó igazolás módját;

f) a közgyűlés vagy - ha az alapszabály előírja - a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait;

g) a tagok jogait és kötelezettségeit;

h) az építési, és a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját;

i) a költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóságnak az adós tag határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, továbbá az alapszabályban kapott felhatalmazás esetén az igazgatóságnak a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait;

j) a tagfelvételi és a tagsági viszony megszűnésére vonatkozó ügyekben, ha azokról nem a közgyűlés dönt, az eljárásra illetékes testületet és az eljárás szabályait;

k) a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait;

l) a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit;

m) az állandó vagy az időleges használati jog megszerzéséhez szükséges vagyoni hozzájárulás mértékét és megfizetésének módját;

n) a tagsági viszony megszűnése esetén a volt taggal, örökösével való elszámolás módját és határidejét;

o) a lakásszövetkezet házirendjét, vagy - a p) pont szerinti keretek közötti részletes szabályozásra történő felhatalmazás mellett - annak alapvető szabályait;

p) az alapszabályon kívül a házirend, és más - a lakásszövetkezet saját, valamint a vállalkozási tevékenységének ellátását segítő - belső szabályzat megalkotásának lehetőségét, megnevezését, tárgyát, alapvető szabályait, továbbá a megalkotására jogosult testület megjelölését;

q) az írásbeli szavazásra - e törvény keretein belül - előterjeszthető napirendeket, az eljárás részletes szabályait, a szavazás eredményéről történő tájékoztatás módját és a határozat közlésének határidejét;

r) a törvény által előírt vagy a közgyűlés által szükségesnek tartott egyéb kérdéseket.

(3) Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a (2) bekezdés h) pontjában említett költségek felosztása során a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó.

(4) Ha az alapszabály a lakásszövetkezet működésének időtartamáról nem rendelkezik, a lakásszövetkezet határozatlan időre alakul meg.

(5) A közgyűlés az alapszabályt - a jelenlévők szavazatának kétharmados többségével - bármikor módosíthatja. Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(6) A (2) bekezdés i) pontja szerinti igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást - ha egyéb intézkedésre nincs szükség - legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.

Az Lszt. 4. § (1) bekezdés módosítása hiányt pótol, mivel korábban a normaszöveg a lakásszövetkezet alapítására történő utalást nem tartalmazta.

A törvény a biztonságos fenntartás érdekében részletesen tartalmazza azokat a kérdéseket, amelyeket az alapszabályban kell meghatározni [Lszt. 4. § (2) bekezdés]. Ezek között szerepelnek olyan új kérdések, mint az írásbeli szavazás elrendelése esetén az így megszavazható napirendek konkrét megjelölése, az eljárás szabályai és az eredményről való tájékoztatás módja, továbbá a határozat közlési határidejének az Lszt. 9. § (3) bekezdés szerinti megtámadási határidő kezdő napjával összhangban történő előírása.

Lehetővé kell tenni ugyanakkor - elsősorban a rendkívül nagyszámú (több ezer) lakást magában foglaló épületekben az együttélés egyes szabályainak szükség szerinti rugalmas változtatatása érdekében -, hogy a házirend részletes előírásait sem feltétlenül a jelenlévők kétharmadával módosítható alapszabály, hanem az alapszabály felhatalmazása esetén, más belső szabályzat tartalmazhassa [Lszt. 4. § (2) bekezdés o) és p) pontok]. Erre az Lszt. 14. § (2) bekezdése is konkrét rendelkezést állapít meg.

A törvény által meghatározott Lszt. 4. § (2) bekezdés p) pontja hangsúlyozza, hogy az alapszabályon kívül más belső szabályzat megalkotására a házirend, valamint a lakásszövetkezet saját, és vállalkozási tevékenységének ellátását segítő kérdések tekintetében az alapszabályban kell felhatalmazást adni. E szabályzatokon kívül már nem lehetséges a közgyűlés működését, a lakásszövetkezet tagjainak eligazodását nehezítő (melyekre számos gyakorlati példa volt) olyan egyéb belső szabályok létrehozása, melyek nem szükségesek a házirend kialakításához, vagy a lakásszövetkezet saját, illetve vállalkozási tevékenységének biztonságos ellátásához. Ehhez is kapcsolódik a törvény 36. § (1) bekezdésének rendelkezése, miszerint a lakásszövetkezet alapszabályát és más belső szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően a törvény hatályba lépésétől számított 180 napon belül módosítani kell. Ennek elmulasztása esetén a törvényességi felügyeletet ellátó cégbíróság a szükséges intézkedéseket megteszi, azonban további garanciát biztosít annak kimondása, hogy mulasztás esetén az alapszabálynak és más belső szabályzatnak a törvénnyel ellentétes rendelkezése hatályát veszti és helyébe a törvény rendelkezése lép.

A törvény értelmében a társasházakról szóló törvény (a továbbiakban: Tt.) 2011. január 2-án hatályba lépett módosításával [43. § (1) bekezdés c) pont] összhangban, a költség-hátralékok mielőbbi megfizetése érdekében lakásszövetkezetek esetében is szükséges - ha peres eljárásra kerül sor - a bíróság eljárásának gyorsítását célzó törvényi rendelkezés, hiszen a lakásszövetkezet fenntartásáról elsősorban a tag és a nem tag lakástulajdonosok, illetve használati joggal rendelkezők befizetéseiből kell gondoskodni [Lszt. 4. § új (6) bekezdés].

BH2010. 254. Nem jogszabálysértő az írásbeli szavazás útján hozott lakásszövetkezeti közgyűlési határozat amiatt, ha az igazgatóság tájékoztatója meghaladja a döntéshozatalhoz szükséges és elégséges adatokat. Az sem ad alapot a határozat eredményes megtámadására, ha az írásbeli szavazás eredményeként elfogadott határozatról szóló értesítésben az igazgatóság nem ad tájékoztatást a jogorvoslat lehetőségéről (2004. évi CXV. törvény 4. §, 9. §).

EBH2009. 2062. Nem jogszabálysértő az írásbeli szavazás útján hozott lakásszövetkezeti közgyűlési határozat amiatt, ha az igazgatóság tájékoztatója meghaladja a döntéshozatalhoz szükséges és elégséges adatokat. Az sem ad alapot a határozat eredményes megtámadására, ha az írásbeli szavazás eredményeként elfogadott határozatról szóló értesítésben az igazgatóság nem ad tájékoztatást a jogorvoslat lehetőségéről (2004. évi CXV. törvény 4. §, 9. §).

A lakásszövetkezet nyilvántartásba vétele

5. § (1) A lakásszövetkezet alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak (a továbbiakban: cégbíróság).

(2) A lakásszövetkezet - a cégeljárásról szóló jogszabályokban meghatározott feltételek szerint - a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. A lakásszövetkezetet a székhelye szerint illetékes cégbíróság veszi nyilvántartásba.

(3) Ha a cégbíróság a lakásszövetkezet bejegyzési kérelmét jogerősen elutasítja, a lakásszövetkezet köteles a tevékenységét megszüntetni. A tagok az alakuló közgyűléstől a tevékenység megszüntetéséig terjedő időszakra vonatkozóan kötelesek egymással elszámolni.

6. § (1) Azok, akik a cégbejegyzés megtörténte előtt a saját nevükben, de a lakásszövetkezet javára eljártak, korlátlanul és egyetemlegesen felelnek a vállalt kötelezettségekért. A felelősség kizárása vagy korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

(2) A cégbejegyzést megelőzően az (1) bekezdés szerint vállalt kötelezettségekért fennálló felelősség megszűnik, ha a lakásszövetkezet közgyűlése a szerződést utólag jóváhagyja.

A lakásszövetkezet képviselete

7. § (1) A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az - igazgatóság helyett megválasztott - ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli. E jogkörük harmadik személyekkel szemben érvényesen nem korlátozható. Más tag vagy alkalmazott a képviseleti joggal rendelkező tisztségviselő írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet; ebben az esetben legalább két tag vagy alkalmazott együttes felhatalmazása szükséges.

(2) A cégjegyzési jog az (1) bekezdésben meghatározottak szerint a lakásszövetkezet szervezeti képviseletével rendelkező tisztségviselőt illeti meg. A tisztségviselő cégjegyzési joga önálló; más tagot vagy alkalmazottat az együttes cégjegyzés joga illeti meg.

Törvényességi felügyelet

8. § A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetékes cégbíróság látja el a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló törvény rendelkezései szerint.

Határozatok bírósági felülvizsgálata

9. § (1) A lakásszövetkezet bármely tagja és nem tag tulajdonosa, továbbá az állandó (időleges) használati jog jogosultja keresettel kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet vagy bármely szerve által hozott olyan határozat hatályon kívül helyezését, amely jogszabályba, a lakásszövetkezet alapszabályába vagy más belső szabályzatába ütközik. Ez a jog érvényesen nem zárható ki.

(2) Ha a közgyűlés határozata a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tag vagy nem tag tulajdonos, továbbá az állandó (időleges) használati jog jogosultja keresettel kérheti a bíróságtól a határozat hatályon kívül helyezését.

(3) A keresetet a határozat közlésétől számított hatvan napon belül kell a lakásszövetkezet ellen benyújtani. A keresetindításnak a határozat végrehajtására halasztó hatálya nincs, de a bíróság a határozat végrehajtását - kérelemre - felfüggesztheti.

(4) Az alapszabály kötelezővé teheti, hogy az (1) bekezdésben említett esetben a bírósági eljárás megindításának szándékát a felügyelőbizottságnak írásban be kell jelenteni. A bejelentés alapján a felügyelőbizottság a bírósági eljárás elkerülése érdekében - a bejelentés kézhezvételétől számított legkésőbb tíz napon belül - köteles a határozatot meghozó lakásszövetkezet vagy szerve részére a határozat megváltoztatására vagy fenntartására vonatkozó javaslatát megtenni és azt részletesen indokolni.

(5) A felügyelőbizottság a (4) bekezdésben említett intézkedéséről a bejelentés kézhezvételétől számított tíz napon belül írásban tájékoztatja az érintett lakásszövetkezeti tag vagy nem tag tulajdonost, az állandó (időleges) használati jog jogosultját.

(6) Az (1) bekezdés szerinti határozatot meghozó lakásszövetkezet vagy szerve köteles a felügyelőbizottság javaslatának kézhezvételétől számított legkésőbb harminc napon belül a javaslat elfogadásáról vagy elutasításáról dönteni és arról az érintett lakásszövetkezeti tag vagy nem tag tulajdonost, az állandó (időleges) használati jog jogosultját, valamint a felügyelőbizottságot haladéktalanul írásban értesíteni.

(7) A keresetindítás (3) bekezdésben meghatározott határideje a felügyelőbizottsághoz intézett írásbeli bejelentés kézhezvételétől a lakásszövetkezet vagy szervének a (6) bekezdésben meghatározott döntése közléséig, az (5) vagy a (6) bekezdésben foglalt határidők elmulasztása esetén e határidők eredménytelen elteltéig nyugszik. Ha azonban a nyugvást követően a keresetindítási határidőből tíz napnál kevesebb van hátra, e határidő további tíz nappal meghosszabbodik.

A törvény - az Lszt. 9. § újraalkotásával - egyértelművé teszi, hogy bármely lakásszövetkezeti tag vagy nem tag tulajdonos mellett, az állandó vagy időleges használati jog jogosultjait is megilleti a lakásszövetkezet, illetőleg annak bármely szerve által hozott jogsértő határozatok hatályon kívül helyezésének kezdeményezése (a lakásszövetkezet szervei: az igazgatóság vagy ügyvezető elnök, felügyelőbizottság, az alapszabály rendelkezése esetén ügyvezető igazgató, továbbá a közgyűlés, részközgyűlés, küldöttgyűlés). A törvénymódosítás 60 napos és - a társasházakkal azonosan, továbbá figyelemmel az ezzel kapcsolatos 3/2006. (II. 8.) AB határozatra is - már nem jogvesztő határidőt ad a bírói út igénybevételére. Ezen kívül a megtámadási határidő minden esetben a határozat írásbeli közlésétől kezdődik, amely igazodik a lakásszövetkezet jogi személyiségéhez, valamint a közgyűlésen (részközgyűlésen, küldöttgyűlésen) kívül, a lakásszövetkezet további szerveit is megillető döntési, határozathozatali jogköréhez.

Az Lszt. 9. § (4)-(7) bekezdés rendelkezése értelmében - amennyiben az alapszabály kötelezővé teszi a jogsértő határozattal érintett tag számára, hogy sérelmét előzetesen bejelentse a felügyelőbizottság részére - a bizottság köteles megtenni a szükséges intézkedéseket a peres eljárás elkerüléséért. Ezzel a megoldással elérhető, hogy még az érdemi peres eljárás lefolytatása előtt a lakásszövetkezet illetve szerve értesüljön a határozata bíróság előtti megtámadásának szándékáról és a bírósági eljárás megindítása - a törvényben meghatározott határidőkön belül megtett intézkedések alapján - elkerülhető legyen. Az Lszt. 9. § (7) bekezdése rendelkezik a keresetindítási határidő nyugvásának időtartamáról annak érdekében, hogy a peres eljárás elkerülését célzó új törvényi rendelkezések ne csorbítsák az egyébként nyitva álló hatvan napos határidőt.

A közgyűlés határozata a lakásszövetkezetnél - azonosan a társasházakkal - nem csupán jogsértő lehet, hanem, mint számos gyakorlati példa igazolja, sértheti a kisebbség jogos érdekeit is, amely esetben azonban a jogvédelem a lakásszövetkezetek tekintetében nem biztosított. A törvény erre tekintettel állapítja meg az Lszt. 9. § (2) bekezdés szabályait, miszerint a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén a jövőben lehetővé válik a bíróságtól a határozat hatályon kívül helyezésének kérése. Ez az új lehetőség azonban, hangsúlyosan csak a közgyűlés (illetőleg az Lszt. 20. § (4) bekezdése és 21. § (4) bekezdése alapján a részközgyűlés és a küldöttgyűlés) határozataira vonatkozhat. A felügyelőbizottságnak történő bejelentésre, és intézkedésére vonatkozó új törvényi rendelkezés kötelező alkalmazása azonban ilyenkor az alapszabályban nem írható elő, mivel a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme - ellentétben az Lszt. 9. § (1) bekezdés szerinti jogsértő határozatokkal - csak a közgyűlés határozatán alapulhat, melyről vita esetén kizárólag a bíróság dönthet.

BDT2011. 2400. A lakásszövetkezeti határozatok felülvizsgálata iránti 60 napos jogvesztő határidőhöz kötött kereseti igény nem minősül a Ptk.-ban szabályozott - a felek polgári jogi szerződéses jogviszonyához kapcsolódó - megtámadásnak, megtámadási keresetnek. Ezért a keresetindításra írt jogvesztő határidő elteltét követően a határozat felülvizsgálatával kapcsolatos igény megtámadási kifogásként nem érvényesíthető.

BH2010. 254. Nem jogszabálysértő az írásbeli szavazás útján hozott lakásszövetkezeti közgyűlési határozat amiatt, ha az igazgatóság tájékoztatója meghaladja a döntéshozatalhoz szükséges és elégséges adatokat. Az sem ad alapot a határozat eredményes megtámadására, ha az írásbeli szavazás eredményeként elfogadott határozatról szóló értesítésben az igazgatóság nem ad tájékoztatást a jogorvoslat lehetőségéről (2004. évi CXV. törvény 4. §, 9. §).

BH2008. 161. II. Önmagában az a körülmény, hogy a tagot a szavazati joga gyakorlásában a szövetkezet megakadályozta, a határozatok hatályon kívül helyezését nem alapozza meg, ha a szavazatával a döntés érdemét nem tudja befolyásolni [2004. évi CXV. törvény 9. §, 41. §].

EBH2009. 2062. Nem jogszabálysértő az írásbeli szavazás útján hozott lakásszövetkezeti közgyűlési határozat amiatt, ha az igazgatóság tájékoztatója meghaladja a döntéshozatalhoz szükséges és elégséges adatokat. Az sem ad alapot a határozat eredményes megtámadására, ha az írásbeli szavazás eredményeként elfogadott határozatról szóló értesítésben az igazgatóság nem ad tájékoztatást a jogorvoslat lehetőségéről (2004. évi CXV. törvény 4. §, 9. §).

III. Fejezet

Tulajdoni és használati viszonyok a lakásszövetkezetben

10. § A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.

101/2010/Lkt. 10. §/ISZ Lakásszövetkezetünk a távfűtést korszerűsítette, amelyre pályázat útján vissza nem fizetendő támogatást is kapott. Mi a támogatás, illetve a fűtéskorszerűsítéssel kapcsolatos költségek helyes számviteli elszámolása?

[27/2007. Számviteli kérdés]

A lakásszövetkezetnek a visszafizetési kötelezettség nélkül kapott támogatást (annak szerződésben meghatározott jogcíme szerint) egyéb vagy rendkívüli bevételként kell elszámolnia, majd - amennyiben az fejlesztési célú - annak összegét a passzív időbeli elhatárolások között halasztott bevételként kell kimutatnia. Az elhatárolást a költségek, ráfordítások felmerülésekor kell feloldani. Ha a támogatás kedvezményezettje nem a lakásszövetkezet, hanem a lakásszövetkezet tagja, illetve nem tag tulajdonosa, akkor a támogatást a tagokkal, nem tag tulajdonosokkal szembeni kötelezettségként kell kimutatni a fűtéskorszerűsítési munkák elszámolásáig.

A fűtéskorszerűsítéssel kapcsolatos költségek, ráfordítások elszámolása, aktiválása tekintetében a korszerűsített eszközök tulajdonosi köre a meghatározó. Ha a távfűtési rendszerhez tartozó eszközök a lakásszövetkezet tulajdonában vannak és azok korszerűsítésére került sor, akkor a költségek, ráfordítások a lakásszövetkezeti tulajdonban levő eszközök között aktiválhatók. Ha az érintett eszközök a lakásszövetkezeti tagok (magánszemélyek) tulajdonát képezik, akkor a korszerűsítési költségek, ráfordítások aktiválására a lakásszövetkezet könyveiben nem kerülhet sor. Ebben az esetben ugyanis a korszerűsítés a magánszemélyek tulajdonában lévő lakások értékét növeli. Az elvégzett munkák értékét ilyenkor a lakásszövetkezet tagjai felé ki kell számláznia a lakásszövetkezetnek. E számlák pénzügyi teljesítésénél természetesen indokolt figyelembe venni a tagok által korábban erre a célra teljesített befizetéseiket is.

[2004. évi CXV. törvény 10-11. §]

11. § Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény - különösen a gépkocsitároló - a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat.

A törvény - a korábbi szabályok pontosabbá tétele és a megváltozott körülményekhez vagy a jövőben kialakuló új helyzetekhez való rugalmas igazodás érdekében - újraszabályozza a lakásszövetkezet célját eredetileg sem szolgáló, vagy a később megváltozott helyzet miatt ilyen célra már nem szükséges és ezért más módon hasznosítható egyes építményekre (gépkocsi-tárolóra vagy egyéb nem lakás célú helyiségre) vonatkozó tulajdoni helyzet megállapítását. Ennek megfelelően, az ilyen építmények a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhatnak.

12. § (1) A lakások - ha az alapszabály így rendelkezik - a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak. A tagot ilyen esetben meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg.

(2) A tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. A hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni.

(3) Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki.

(4) Ha a lakásszövetkezet nem él a (3) bekezdésben említett jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel. Az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el.

(5) A tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye.

(6)

13. § (1) Az alapszabály

a) meghatározza a tag vagy a nem tag tulajdonában vagy használatában lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakásszövetkezet rendeltetésének megfelelően;

b) ha lakóépület esetén a lakásszövetkezet vagy a tag, továbbá a nem tag tulajdonos tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, vagy szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.

(2) Az alapszabályban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak - a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.

14. § (1) A lakóépülethez tartozó, a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára - a közgyűlés határozatának keretei között - a tagok mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik tag sem gyakorolhatja a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére.

(2) A lakásszövetkezet alapszabályában - vagy az alapszabály felhatalmazása esetén, az abban megállapított alapvető szabályok keretei között a lakásszövetkezet más belső szabályzatában - meg kell határozni a lakáson belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend). Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, továbbá a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.

(3) A lakásszövetkezet házirendje tartalmazza az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei használatára vonatkozó részletes szabályokat is.

(4) A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.

(5) A házirend - az összes lakásszövetkezeti tag szavazatának legalább négyötödös többségével megállapított - eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a lakásszövetkezeti lakóépület közös használatra szolgáló, zárt légterű épületrészeiben, területein, illetve helyiségeiben.

14/A. § (1) A lakásszövetkezet tulajdonában álló, közös használatra szolgáló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés, vagy a kamerarendszer kiépítésével közvetlenül érintett épület (épületek) részközgyűlése a tag és nem tag tulajdonosok legalább kétharmados többségének igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a lakásszövetkezet alapszabályának vagy más belső szabályzatának tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges - a személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló törvény rendelkezéseivel összhangban megállapított - adatkezelési szabályokat.

(2) A kamerarendszer üzemeltetője az igazgatóság által kötött szerződés alapján e tevékenységgel megbízott - a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott - személy lehet.

(3) A kamerarendszer a következő feltételek együttes fennállása esetén üzemeltethető:

a) a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását, valamint a lakásszövetkezet tulajdonában álló vagyon védelmét szolgálja,

b) a fennálló körülmények valószínűsítik, hogy a jogvédelem más módszerrel, mint a felvételek felhasználása, nem érhető el,

c) alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléréséhez elengedhetetlenül szükséges mértékig terjed, és nem jár az információs önrendelkezési jog aránytalan korlátozásával.

(4) A kamerarendszer nem irányulhat a tag vagy nem tag tulajdonos tulajdonában - lakásszövetkezet tulajdonában álló lakás esetén az állandó (időleges) használatában - álló lakás, és nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára vagy más nyílászárójára akkor sem, ha az a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületen, épületrészen vagy területen van elhelyezve. A kamerarendszer nem helyezhető el olyan közös használatban álló helyiségben sem, amelyben a megfigyelés - a helyiség rendeltetéséből fakadóan - az emberi méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely).

(5) A kamerarendszernek meg kell felelnie a mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint és a felvételek automatikus rögzítése követelményeinek. A felvételeket a rögzítést követő tizenöt napig kell tárolni abból a célból, hogy azok a rögzítés helyszínén elkövetett bűncselekmény vagy szabálysértés miatt indult büntető-, szabálysértési vagy más hatósági, bírósági eljárásban - ideértve az érintett személy vagy a lakásszövetkezet által, jogainak érvényesítése céljából indított eljárásokat, akár a polgári peres eljárást is - bizonyítékul, az erre törvényben felhatalmazott adatkezelők által felhasználhatóak legyenek. E határidő lejártát követően a fel nem használt felvételeket haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.

(6) A kamerarendszer által rögzített felvételekhez - a (7) bekezdésben foglaltak kivételével - kizárólag a rendszer üzemeltetője férhet hozzá, azokat csak a szerződésből fakadó kötelezettségei érvényesítéséhez szükséges és a jogsértő cselekmény megelőzése vagy megszakítása érdekében mellőzhetetlen esetben jogosult megismerni, és a felvételeket csak a bíróság, a szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja. A továbbításra kizárólag törvényben meghatározott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának megfelelő igazolása után kerülhet sor. A felvételeket a továbbítás megtörténte után haladéktalanul törölni kell.

(7) Az, akinek jogát vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel érinti, a felvétel rögzítésétől számított tizenöt napon belül jogának vagy jogos érdekének igazolásával kérheti, hogy a felvételt annak üzemeltetője ne semmisítse meg, illetve ne törölje. Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt haladéktalanul meg kell küldeni. Amennyiben megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a megsemmisítés mellőzését kérték, nem kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.

(8) A felvételen szereplő természetes személy érintett számára biztosítani kell valamennyi, a személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló törvényben felsorolt jognak az ott meghatározott korlátozások figyelembevételével történő gyakorlását.

(9) A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek tartalmaznia kell a rögzített felvételt, az annak megismerésére - a (2) bekezdésben meghatározottak szerint - jogosult személy nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét.

(10) A kamerarendszerrel felszerelt lakásszövetkezeti épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott tartózkodni szándékozó személyek figyelmét jól látható helyen, jól olvashatóan, a megfelelő tájékoztatásra alkalmas módon fel kell hívni az elektronikus megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére. A tájékoztatásban meg kell jelölni az üzemeltető személyét és elérhetőségét is. Az üzemeltető az érintett személyt - kérésére - köteles tájékoztatni a felvételek készítésével kapcsolatos minden tényről, így különösen annak céljáról és jogalapjáról, az üzemeltetésre jogosult személyéről, a felvételek készítésének időpontjáról és tárolásának időtartamáról, továbbá arról, hogy kik ismerhetik meg a felvételeket. A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel kapcsolatos jogaira - ideértve a (7) bekezdésben meghatározott jogait is -, valamint jogorvoslati lehetőségeire.

A törvény - a Tt. 2010. január 2-án hatályba lépett módosításával összhangban - kiegészíti az Lszt.-t a lakásszövetkezeti épületben lévő lakások, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatával, hasznosítási módjának megváltoztatásával kapcsolatos rendelkezésekkel. Teszi ezt oly módon, hogy a törvény tulajdoni és használati viszonyokról szóló III. Fejezetén belül lévő 13. §-ának jelenlegi szabályai helyett - melyek a törvény szerint a törvény új V/A. Fejezetén belül kerülnek beillesztésre -, megállapítja a lakások és a nem lakás célú helyiségek tekintetében irányadó törvényi szabályokat, a társasházakkal hasonló helyzetek lakásszövetkezeteknél is szükséges rendezése érdekében. Ugyanakkor a törvénynek a lakásszövetkezet szervezetéről, és ezen belül a közgyűlésről rendelkező IV. Fejezetén belüli 15. § rendelkezései is kiegészülnek a kapcsolódó közgyűlési döntés szabályaival (közgyűlési határozatra lakások esetében nincs szükség, mivel azok használatának szabályairól elegendő az alapszabályban rendelkezni).

A helyiség-használat módjának megváltoztatásához, főszabály szerint a nem szükséges a közgyűlés hozzájáruló határozata. A lakásszövetkezet azonban, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait, ha az ilyen helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló vagy tiltó határozatot is hozhat, amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások részletezését és indokolását.

Az Lszt. 4. § (2) bekezdés o) és p) pontjában foglaltakkal összhangban a törvénynek a tulajdoni és használati viszonyokról szóló fejezetében is utalni kell a házirend szabályozásának módosított lehetőségére [Lszt. 14. § (2) bekezdés].

A társasházakhoz hasonlóan, a lakásszövetkezeti lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek is gyakran más részére kerülnek hasznosításra. Ezért szükséges, hogy a Tt. 2009. szeptember 30-ától hatályos 26. § (3) bekezdésében előírtak analógiájára, a házirend szabályainak megtartása a lakásszövetkezetek esetén is kötelező legyen a mindenkori használóra [Lszt. 14. § (4) bekezdés].

Szükséges a törvény kiegészítése a megfigyelő rendszerek gyakorlatban tapasztalt jogsértő kialakításának és alkalmazásának megszüntetése érdekében. (Lszt. új 14/A. §)

IV. Fejezet

A lakásszövetkezet szervezete

A közgyűlés

15. § (1) A lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés. A közgyűlés hatáskörébe tartozik:

a) az alapszabály megállapítása, módosítása;

b) az igazgatóság tagjainak és elnökének, illetőleg az ügyvezető elnöknek a megválasztása, felmentése;

c) a felügyelőbizottság tagjainak és elnökének megválasztása, felmentése, vagy a feladatukat ellátó más személy megbízatása, felmentése;

d) a tisztségviselők díjazásának megállapítása;

e) a beszámoló és a tárgyévi költségvetés (költségelőirányzat) elfogadása, döntés az adózott eredmény felhasználásáról, illetőleg a veszteség fedezetének forrásáról, szükség esetén a pótbefizetés elrendeléséről;

73/2010. Számviteli kérdés Kettős könyvvitelt vezető lakásszövetkezet elkészíti egyszerűsített éves beszámolóját és megállapítja alaptevékenységből és vállalkozási tevékenységből származó eredményét. A tárgyévet követő évben az eredmény tőkeváltozás számlára történő átvezetésekor van-e lehetőség a különböző tevékenységek eredményének átcsoportosítására (felújítás és fenntartás között), illetve a vállalkozási eredmény könyvelhető-e alaptevékenység tőkeváltozás számlára?

A lakásszövetkezetek gazdálkodásával kapcsolatos előírásokat a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény (a továbbiakban: Lakásszövetkezeti törvény) tartalmazza, a számviteli elszámolásokat a 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli törvény) szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kormányrendelet) szabályozza.

A Lakásszövetkezeti törvény 2. §-ának (1) bekezdése értelmében a lakásszövetkezet építésre és fenntartásra létrejött gazdálkodó szervezet. A Lakásszövetkezeti törvény 4. §-a (1) bekezdésének h) pontja szerint az alapszabályban kell meghatározni az építési, illetve a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját. A Lakásszövetkezeti törvény 15. §-a (1) bekezdésének e) pontja értelmében a közgyűlés hatáskörébe tartozik a beszámoló és a tárgyévi költségvetés elfogadása, döntés az adózott eredményről. A Kormányrendelet 11. §-ának (3) bekezdése előírja, hogy a tárgyévi eredményt és annak tőkeváltozásba történő átvezetését beruházási (építési), felújítási, fenntartási bontásban kell a lakásszövetkezet könyvelésében kimutatni.

Mindezek alapján a fenntartási tőkeváltozás számlán nyilvántartott összeget csak bizonylat alapján (közgyűlési határozat, alapszabály) lehet átvezetni a felújítási tőkeváltozás számlára. Amennyiben a Lakásszövetkezeti törvény előírásainak megfelelően megtartott, érvényes közgyűlési szavazással a lakásszövetkezet elhatározza a fenntartási tőkeváltozás számlán összegyűlt pozitív eredmény felújítási tőkeváltozás számlára történő átvezetését (a felhalmozott többlet felújítási célokra történő felhasználása érdekében), vagy az adott évi alaptevékenység pozitív eredményének felhasználásáról szóló határozatban dönt az átcsoportosításról, akkor a közgyűlési határozat alapján az átvezetést megteheti.

Az adott évi fenntartási tevékenység megtakarításának átcsoportosítása után a következő évi fenntartási kötelezettség megállapításáról is közgyűlési határozatban kell dönteni. A fenntartási és felújítási befizetések és felhasználások rendjét a Lakásszövetkezeti törvény határozza meg, a számviteli törvény végrehajtási kormányrendelete pedig leköveti az adott szervezet működését szabályozó törvényi előírások által biztosított lehetőségeket.

A lakásszövetkezet célját szolgáló egyéb létesítmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.

A közös tulajdon használatára vonatkozó részletes szabályokat a lakásszövetkezet házirendjében kell meghatározni a Lakásszövetkezeti törvény 11. §-ának és a 14. §-ának (3) bekezdésének megfelelően. A közös tulajdonú vagyontárgyak hasznosításából (például bérleti díjából) elért nyereség a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységének eredménye, amit a lakásszövetkezet saját tőkéjében a vállalkozási tőkeváltozás számlára kell átvezetni. A vállalkozási tevékenységből elért eredmény felhasználásával kapcsolatosan is a közgyűlésnek van döntési hatásköre.

[224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet 11. § (3), 2004. évi CXV. törvény 15. § (1) e)]

f) a lakásszövetkezet egyesülésének, szétválásának és a lakásszövetkezet megszűnésének elhatározása;

g) a kiválással kapcsolatos vagyon megosztása;

h) a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészek (11. §) használata, hasznosítása módjának megváltoztatása;

i) döntés a lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségbe történő belépésről, illetőleg az abból történő kilépésről;

j) tisztségviselő ellen kártérítési per indításának elhatározása, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről való döntés;

k) mindaz, amit e törvény vagy az alapszabály a közgyűlés hatáskörébe utal.

(2) Az (1) bekezdés f) pontjában felsorolt szervezeti átalakulásokról, illetőleg az (1) bekezdés g) pontjában említett vagyonmegosztásról a döntés a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Az alapszabály minden más ügy eldöntését - kivéve a küldöttgyűlés hatáskörére vonatkozó alapszabályi rendelkezést - a küldöttgyűlés hatáskörébe utalhatja.

(3) A lakóépületnek a lakásszövetkezet, a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyisége megváltoztatott használatához - az (5) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve az (5) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel - a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.

(4) Ha a (3) bekezdésben említett helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről az (5) bekezdés szerinti - határidőben meghozott - közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.

(5) A (4) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés - hatvan napos határidőn belül meghozott - határozattal

a) a 13. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén - az alapszabály rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban - megtilthatja a (3) bekezdésben említett helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,

b) a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

(6) Az alapszabály erre vonatkozó felhatalmazása esetén az (5) bekezdés szerinti döntést a közgyűlés helyett az igazgatóság is meghozhatja; ebben az esetben a (3)-(5) bekezdés rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

16. § (1) A közgyűlést - ha e törvény másként nem rendelkezik - az igazgatóság hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de - ha küldöttgyűlés nem működik - legalább évente egyszer össze kell hívni.

(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha ezt a tagok legalább tíz százaléka vagy a felügyelőbizottság írásban, a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével indítványozza. Ha az igazgatóság az indítvány kézhezvételétől számított negyvenöt napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a negyvenötödik napot követő harminc napon belüli időpontra a felügyelőbizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tagok vagy az általuk megbízott személy jogosult összehívni.

(3) Sürgős esetet - különösen: a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt tizenöt nappal meg kell küldeni. Ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát minden lépcsőházban, jól látható helyen ki kell függeszteni. A meghívóban a közgyűlés sürgős összehívása esetén, annak indokát is fel kell tüntetni. Ha az alapszabály lehetővé teszi, a közgyűlés hirdetmény útján is összehívható.

(4) A közgyűlési meghívónak vagy a hirdetménynek tartalmaznia kell:

a) a lakásszövetkezet nevét és székhelyét;

b) a közgyűlés napirendjét, időpontját és helyét;

c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;

d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

(5) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket és a közgyűlés határozataira tett javaslatot.

(6) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.

(7) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.

Az Lszt. módosított 16. §-a, a társasházaknál tapasztaltakhoz hasonlóan, a lakásszövetkezeteknél is tapasztalt jogbizonytalanságot feloldja. Ennek megfelelően az Lszt. 16. § (2) bekezdésében egyértelműen megfogalmazza, hogy a közgyűlést, ha a lakásszövetkezeti tagok legalább 10 százaléka annak összehívását indítványozza, a törvény szerinti határidőn belüli időpontra kell összehívni, azaz nem elegendő a meghívónak e határidőn belüli kiküldése. Ellenkező esetben a kiküldött meghívó akár több hónappal későbbi közgyűlési időpontot jelölhet meg, és ezért időmúlás miatt lehetetlenül a lakásszövetkezeti tagok kérésének teljesítése. A szövegpontosítás szükséges továbbá azért, mert a bíróságok a lakásszövetkezetek tekintetében is, a korábbi megfogalmazást nem egységesen értelmezték.

A korábbi 30, illetve 15 napos határidők meghosszabbítását szükségessé teszi, hogy e határidők mellett az igazgatóság illetve a felügyelőbizottság - elsősorban a nagyobb lakásszövetkezeteknél - nem tudta teljesíteni a közgyűlés előkészítésével kapcsolatos feladatait.

A törvény az Lszt. 16. § (2) bekezdésében meghatározza továbbá, hogy az indítványhoz a jövőben már nem elegendő az indítvány okának megjelölése, hanem az igazgatóság kellően alapos felkészülése céljából meg kell jelölni az összehívni kért közgyűlés napirendjét és a közgyűlési határozatra tett javaslatot is.

A törvény a továbbiakban szabályozási hiányt pótol a váratlan helyzetek miatt szükségessé váló közgyűlés sürgős összehívására vonatkozó új rendelkezések megállapításával [Lszt. 16. § (3) bekezdés].

Az Lszt. 16. § új (5)-(7) bekezdései a közgyűlésre való felkészülés lehetőségének nagyobb garanciáját szolgálják az előterjesztések meghívóval együttes kiküldésének előírásával, és a közgyűlés rugalmasabb megtartását szolgálják a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető tekintetében azonos személy megválasztásának lehetővé tételével. Ezen kívül szabályozási hiányt pótol a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyekben való érvényes határozathozatal tilalmának kimondása. Ezekben a kérdésekben a lakásszövetkezeti és társasházi folyamatok lényegében azonos tartalmi jellemzőkkel bírnak és szabályozás közelítése erre tekintettel is indokolt.

BH2008. 161. I. A megismételt lakásszövetkezeti közgyűlésen hozott határozatok hatályon kívül helyezésére nem ad alapot, ha a közgyűlést a meghívóban közöltektől eltérő, de azonos épületegyüttesben lévő helyszínen tartják és az eredeti helyszínen a közgyűlés megtartásának újabb helye kiírásra került [2004. évi CXV. törvény 16-17. §].

17. § (1) A közgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent.

(2) A határozatképtelen vagy az ilyen okból berekesztett közgyűlés esetén a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a közgyűlés berekesztése esetén az ezt követően fennmaradó - napirenddel újabb közgyűlést kell tartani (a továbbiakban: megismételt közgyűlés). A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha az alapszabály ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés a megjelent tagok számára tekintet nélkül határozatképes.

(3) Nem lehet megismételt közgyűlést tartani:

a) a lakásszövetkezet egyesülése, szétválása és megszűnése kapcsán meghozandó döntések esetében,

b) ha az alapszabály így rendelkezik, kivéve a kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról meghozandó döntések esetében.

Az újraalkotott Lszt. 17. § (2) bekezdése pontosítja a korábbi megfogalmazást annyiban, hogy a közgyűlés megkezdése után határozatképtelenné váló és emiatt berekesztett közgyűlés esetén már csak az ezt követően fennmaradó kérdésekben lehet és kell a megismételt közgyűlést megtartani, továbbá világossá teszi, hogy a megismételt közgyűlést az eredménytelen közgyűlés napjára is ki lehet tűzni, ha ettől eltérően az alapszabály nem rendelkezik. E működési kérdések hasonlóak ugyanis a társasházakhoz, melyekben a módosítás követi a Tt. 2009. szeptember 30-ától hatályos 37. § (2)-(3) bekezdés rendelkezéseit. Mindez pedig igazodik ahhoz, hogy megismételt közgyűlést ugyanazon a napon csak az alapszabály alapján lehet megtartani - és ehhez a jelen lévő tagok kétharmados szavazata szükséges -, továbbá a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességre vonatkozó felhívást az Lszt. 16. § (4) bekezdés d) pontja értelmében, a meghívóban illetve a hirdetményben, a tagokkal már előzetesen ismertetni kell. Nem lehet megismételt közgyűlést tartani egyesülés, szétválás és megszűnés kapcsán hozandó döntésekre, továbbá ha az alapszabály kizárja, kivéve a kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról szóló döntések esetében.

(4) A megismételt közgyűlés csak az eredeti napirendben szereplő kérdésekben hozhat határozatot.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

18. § (1) Ha e törvény, az alapszabály vagy a közgyűlés másként nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatait a jelen lévő tagok több mint felének szavazatával és nyílt szavazással hozza.

(2) A közgyűlésen lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazatot lehet figyelembe venni. Ha a lakás (használati egység) több tag tulajdonában (használatában) áll, az alapszabály határozza meg a lakáson (használati egységen) belüli ellentétes szavazatok figyelembevételének módját.

(3) A lakásszövetkezet tagját a közgyűlésen írásbeli meghatalmazás alapján lehet képviselni. A képviseletre vonatkozó részletes szabályokat az alapszabályban kell meghatározni; a meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

(4)

(5) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:

a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott tagok nevét;

b) a megjelent tagok számát és nevét, illetőleg a tag által meghatalmazott személy nevét tartalmazó jelenléti ívet;

c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;

d) a tárgyalt ügyek (indítványok) összefoglalását;

e) a közgyűlés által meghozott határozatokat és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két lakásszövetkezeti tag hitelesíti.

(6) A jegyzőkönyvbe bármely tag betekinthet és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.

(7) Az igazgatóságnak a közgyűlésen meghozott határozatokat valamennyi tag tulajdonos részére írásban, a közgyűlés megtartásától számított - írásbeli szavazás esetén a szavazásra megjelölt határidőt követő - 30 napon belül kézbesítés útján közölnie kell. Ez a rendelkezés irányadó a nem tag tulajdonosnak a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó határozatok közlésére is.

BDT2011. 2400. A lakásszövetkezeti határozatok felülvizsgálata iránti 60 napos jogvesztő határidőhöz kötött kereseti igény nem minősül a Ptk.-ban szabályozott - a felek polgári jogi szerződéses jogviszonyához kapcsolódó - megtámadásnak, megtámadási keresetnek. Ezért a keresetindításra írt jogvesztő határidő elteltét követően a határozat felülvizsgálatával kapcsolatos igény megtámadási kifogásként nem érvényesíthető.

19. § Nem lehet írásban szavazni a 15. § (1) bekezdés a)-g) pontjaiban meghatározott kérdésekben.

A részközgyűlés

20. § (1) Az alapszabály a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. Ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.

(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani.

(3) Az alapszabály a részközgyűléseket a részközgyűlési körzet meghatározott belső ügyeiben önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel, ha az így hozott határozat más részközgyűlési körzetet nem érint.

(4) A részközgyűlés hatáskörére és eljárására egyebekben - ideértve a (3) bekezdésben említett eseteket is - a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

BDT2011. 2400. A lakásszövetkezeti határozatok felülvizsgálata iránti 60 napos jogvesztő határidőhöz kötött kereseti igény nem minősül a Ptk.-ban szabályozott - a felek polgári jogi szerződéses jogviszonyához kapcsolódó - megtámadásnak, megtámadási keresetnek. Ezért a keresetindításra írt jogvesztő határidő elteltét követően a határozat felülvizsgálatával kapcsolatos igény megtámadási kifogásként nem érvényesíthető.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

A küldöttgyűlés

21. § (1) A legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő. Ebben az esetben meghatározza a küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk időtartamát, annak figyelembevételével, hogy a küldöttek létszáma harmincnál kevesebb nem lehet.

(2) A küldöttgyűlés - az alapszabály felhatalmazása alapján - a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó ügyek kivételével minden ügyben dönthet.

(3) A küldöttgyűlésen - tanácskozási joggal - a lakásszövetkezet bármely tagja részt vehet.

(4) A küldöttgyűlés hatáskörére és eljárására egyebekben a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy határozatképtelenség esetén megismételt küldöttgyűlés nem tartható.

BH2008. 160. A lakásszövetkezetnek a küldöttgyűlésen meghozott, a garázstulajdonosokkal szemben üzemeltetési költségek fizetésére vonatkozó határozata érvénytelen, ha a tanácskozási joggal rendelkező nem tag tulajdonosokat a küldöttgyűlésre nem hívták meg [2004. évi CXV. törvény 21. § (4) bek., 44. § (2) bek.].

Az igazgatóság

22. § (1) A közgyűlés - legfeljebb ötévi időtartamra - legalább háromtagú igazgatóságot választ. Az alapszabály igazgatóság helyett ügyvezető elnöki tisztséget rendszeresíthet (a továbbiakban együtt: igazgatóság).

(2) Az igazgatóság tagjává - ha az alapszabály eltérően nem rendelkezik - csak a lakásszövetkezet tagja választható meg.

(3) Az igazgatóságnak, egyúttal a lakásszövetkezetnek az elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg.

23. § (1) Az igazgatóság a közgyűlés határozatainak megfelelően irányítja a lakásszövetkezet tevékenységét. Kialakítja és irányítja a lakásszövetkezet munkaszervezetét, gyakorolja az alapszabály által hatáskörébe utalt munkáltatói jogokat, és alkalmazza a lakásszövetkezet ügyvezető igazgatóját, ha az alapszabály ilyen tisztséget rendszeresített.

(2) Az igazgatóság dönt minden olyan ügyben, amelynek eldöntése nem tartozik a lakásszövetkezet más szervének hatáskörébe; az alapszabályban meghatározott részközgyűlési körzetet közvetlenül érintő döntésének meghozatala előtt azonban köteles az érintett körzet véleményét kérni. Az igazgatóság tevékenységéért a közgyűlésnek felelős.

(3) Az igazgatóság az alapszabályban meghatározott időközönként, de évente legalább egyszer köteles beszámolni a közgyűlésnek a lakásszövetkezet vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről és az igazgatóság tevékenységéről.

(4) Az igazgatóság a tagnak a lakásszövetkezetre, illetőleg a jogaira és kötelezettségeire vonatkozó írásbeli megkeresésére, illetőleg az abban felvetett kérdésekre - a kézhezvételtől számított 30 napon belül - írásban köteles választ adni.

24. § (1) Az igazgatóság a tag tulajdonában álló lakást érintő tulajdonosváltozás, illetőleg a tag időleges vagy állandó használati jogának átruházása esetén - a tag kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a költségtartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.

(2) Az eladónak a lakás per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a költségtartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri az igazgatóság (1) bekezdésben említett nyilatkozatának kiadását.

24/A. § (1) Az igazgatóságnak a 4. § (2) bekezdés i) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tag vagy nem tag tulajdonos részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tag vagy nem tag tulajdonos az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel az igazgatósághoz visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).

(2) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tag vagy nem tag tulajdonos nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre az (1) bekezdés szerinti módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.

Az Lszt. új 24/A. § rendelkezései a kézbesítési vélelem szabályait tartalmazzák. Az első kézbesítéskor a vélelem akkor áll be, ha a címzett a fizetési felszólítás átvételét megtagadta, a második kézbesítéskor pedig abban az esetben, ha a felszólítás átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza. Ugyanezeknek a szabályok érvényesülnek az új cím ismeretében is.

A lakásszövetkezet fenntartásához szükséges költség-hozzájárulás megfizetésének késedelme ugyanolyan helyzetet teremt, mint a társasházi közös költség-hátralékok esetében, továbbá az Lszt. 4. § (2) bekezdés i) pontja értelmében az alapszabálynak tartalmaznia kell az igazgatóság feladatait (azonosan a társasházakkal: felszólítás, majd fizetési meghagyás kibocsátásának illetve jelzálogjog bejegyzésének kérése) a hátralékok megfizettetésére. Ezen túlmenően, a felszólítások átvételének sokszor szándékos elmulasztása a lakásszövetkezeteknél is ugyanolyan akadályt jelent az igazgatóság feladatainak végrehajtásában. Ha az adóst - ismert lakóhely vagy levelezési cím hiánya miatt - nem sikerül elérni, ebben az esetben ügygondnok rendeléséről a külön jogszabályok rendelkeznek: bírósági eljárásban az ismeretlen helyen tartózkodó fél részére szükséges ügygondnok rendeléséről a bíróság külön törvény alapján intézkedik (Pp. 74. §), illetve bírósági végrehajtás elrendelése esetén a végrehajtó is ügygondnokot rendel (Vht. 46. §).

A felügyelőbizottság

25. § (1) A közgyűlés - legfeljebb ötévi időtartamra - legalább háromtagú felügyelőbizottságot választ. A felügyelőbizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg. A felügyelőbizottság döntéseit szótöbbséggel hozza, szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt.

(2) A lakásszövetkezet a felügyelőbizottság elnökével és tagjaival munkaviszonyt nem létesíthet.

(3) Az alapszabály előírhatja, hogy felügyelőbizottság helyett a lakásszövetkezet egyik tagja látja el a felügyelőbizottság feladatait. Az így megbízott személyt tisztségviselőnek kell tekinteni.

26. § (1) A felügyelőbizottság a tagok érdekében a lakásszövetkezet egész tevékenységére kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez.

(2) A felügyelőbizottság:

a) a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos bármely ügyet megvizsgálhat, a lakásszövetkezet irataiba betekinthet;

b) a lakásszövetkezet tisztségviselőitől, alkalmazottaitól és a lakásszövetkezeti tagoktól, illetőleg a nem tag tulajdonosoktól felvilágosítást kérhet; a tisztségviselők és az alkalmazottak az iratok bemutatására és a felvilágosítás megadására vonatkozó kérés teljesítését nem tagadhatják meg;

c) az igazgatóságot felhívhatja, hogy a jogszabályoknak, az alapszabálynak, más belső szabályzatának vagy a közgyűlés (részközgyűlés, küldöttgyűlés) határozataiban foglaltaknak megfelelően járjon el;

d) indítványozhatja az igazgatóság egészének vagy egyes tagjainak a felmentését, felelősségre vonását, továbbá a közgyűlés összehívását;

e) összehívja a közgyűlést, ha az igazgatóság nem tesz eleget erre vonatkozó kötelességének;

f) az éves beszámoló [23. § (3) bek.] alapján véleményt nyilvánít a közgyűlés részére a lakásszövetkezet gazdálkodásáról; e nélkül az éves beszámoló tárgyában érvényes határozat nem hozható;

g) véleményt nyilváníthat a közgyűlés elé terjesztett más beszámolókról és jelentésekről;

h) javaslatot tesz a közgyűlésnek a tisztségviselők díjazásának megállapítására;

i) tevékenységéről a közgyűlésnek legalább évente egyszer beszámol.

27. § A lakásszövetkezet igazgatósága, illetőleg a közgyűlés köteles érdemben megtárgyalni a felügyelőbizottság javaslatait, indítványait, és azok tárgyában az alapszabályban meghatározott időn belül határozni, illetőleg állást foglalni. A felügyelőbizottság elnöke - vagy a bizottságnak általa megbízott tagja - a lakásszövetkezet bármely testületének ülésén tanácskozási joggal részt vesz.

28. § Az ellenőrzésre jogosult állami szervek az ellenőrzés megkezdéséről kötelesek a felügyelőbizottságot értesíteni és közreműködését lehetővé tenni.

A tisztségviselők

29. § (1) A lakásszövetkezet tisztségviselői: az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök, továbbá a felügyelőbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy, valamint - ha az alapszabály így rendelkezik - az ügyvezető igazgató. Az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet.

(2) A tisztségviselőket titkos szavazással kell megválasztani.

(3) Az igazgatóság elnöke és tagjai - ha az alapszabály így rendelkezik - a lakásszövetkezettel munkaviszonyban is állhatnak. Ebben az esetben a munkáltatói jogokat a közgyűlés (küldöttgyűlés) gyakorolja; az alapszabály - a munkaviszony létesítése, a felmentés és az alapbér megállapításának kivételével - ettől eltérően is rendelkezhet.

30. § (1) Nem lehet tisztségviselő:

a) aki nem tagja a lakásszövetkezetnek, kivéve, ha az alapszabály szerint a tisztség betöltéséhez tagsági viszony nem szükséges;

b) aki büntetett előéletű;

c) aki valamely tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, az ítéletben megjelölt tevékenységet folytató lakásszövetkezetnél;

d) aki lakásszövetkezetnél folytatott tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget;

e) aki az alapszabályban előírt szakmai követelményeknek nem felel meg.

(2) Azt a tényt, hogy az (1) bekezdés b) és c) pontjában meghatározott kizáró ok (a továbbiakban: kizáró ok) nem áll fenn,

a) a tisztségviselői megbízatás elfogadását megelőzően az e jogviszonyt tisztségviselőként létesíteni szándékozó személy,

b) a tisztségviselő - megbízatásának időtartama alatt - a közgyűlés írásbeli felhívására a felhívástól számított tizenöt napon belül, ha e határidőn belül a tisztségviselőn kívül álló ok miatt nem lehetséges, az ok megszűnését követően haladéktalanul

a közgyűlés által erre kijelölt lakásszövetkezeti szerv (a továbbiakban: lakásszövetkezeti szerv) részére hatósági bizonyítvánnyal igazolja.

(3) A közgyűlés a tisztségviselői megbízatás időtartama alatt írásban, a mulasztás jogkövetkezményeinek ismertetésével felhívhatja a tisztségviselőt annak - a lakásszövetkezeti szerv részére történő - igazolására, hogy a tisztségviselővel szemben nem áll fenn kizáró ok. Ha a tisztségviselő igazolja, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró ok, a lakásszövetkezet az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány kiadása iránti eljárásért megfizetett igazgatási szolgáltatási díjat a tisztségviselő részére megtéríti.

(4) A lakásszövetkezeti szerv a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából kezeli a tisztségviselőként jogviszonyt létesíteni szándékozó személy, illetve a tisztségviselő azon személyes adatait, amelyeket a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány tartalmaz.

(5) A (4) bekezdésben meghatározott személyes adatokat a lakásszövetkezeti szerv a tisztségviselő választásának időpontjáig vagy - a megbízatás elfogadása esetén - a tisztségviselői megbízatás megszűnéséig kezeli.

(6) A tisztségviselő a megbízatás elfogadását megelőzően, illetve a közgyűlés felhívására a megbízásának időtartama alatt a lakásszövetkezetnél folytatott tevékenységével összefüggésben a nemleges köztartozásról szóló igazolást a lakásszövetkezeti szerv részére köteles bemutatni.

Az Lszt. 4. § módosított (2) bekezdés p) pontjában foglaltakkal összhangban utalni kell az igazgatóságnak a lakásszövetkezet más belső szabályzatában foglaltaknak megfelelő eljárására is [Lszt. 26. § (2) bekezdés c) pontja], továbbá a tisztségviselők tekintetében fennálló kizáró okok meghatározása során meg kellett teremteni az összhangot a Tt.-nek a 2009. évi CXLIX. törvénnyel módosított és 2010. I. 2-án hatályba lépett hasonló rendelkezéseivel. Az összeférhetetlenség szabályait továbbá ki kellett egészíteni a Tt. ehhez kapcsolódó 49. § (2) bekezdés rendelkezéseinek a megfelelő beiktatásával is (Lszt. 30. §).

31. § (1) A Ptk. szerinti közeli hozzátartozók és élettársak nem lehetnek ugyanannak a lakásszövetkezetnek tisztségviselői. Ebben az esetben az összeférhetetlenség fennáll a pénz- és anyagkezeléssel megbízott személyek, a közvetlen felettesük, valamint a felügyelőbizottság elnöke és tagjai között is.

(2) A lakásszövetkezet igazgatóságának elnöke és tagja, az ügyvezető elnök, illetőleg az ügyvezető igazgató, továbbá az alapszabály által rendszeresített más tisztségviselő nem választható meg a felügyelőbizottság tagjává.

(3) Az alapszabály az összeférhetetlenség további eseteit is meghatározhatja.

(4) Tisztségviselővé - ha az alapszabály megengedi - egy személy több lakásszövetkezetnél is megválasztható, a jelölt azonban a több tisztségre történő jelöléséről az érdekelt lakásszövetkezeteket előzetesen - írásban - tájékoztatni köteles.

32. § (1) A tisztségviselők az ilyen tisztséget betöltő személyektől általában elvárható gondossággal kötelesek eljárni. Kötelességeik megszegésével a lakásszövetkezetnek okozott kárért a polgári jog szabályai szerint egyetemlegesen felelősek.

(2) Nem terheli az (1) bekezdés szerinti felelősség azt a tisztségviselőt, aki a határozat ellen szavazott, vagy az intézkedés ellen tiltakozott és tiltakozását a felügyelőbizottságnak - írásban - bejelentette.

33. § (1) Megszűnik a tisztségviselő megbízatása:

a) a megbízatás időtartamának lejártával;

b) a tisztségviselő halálával;

c) a közgyűlés általi felmentéssel;

d) a megválasztó szervhez intézett lemondással, amely elnöki tisztség esetén az igazgatósági, a felügyelőbizottsági tagságot is megszünteti;

e) a lakásszövetkezeti tagsági viszony megszűnésével, feltéve, hogy e törvény vagy az alapszabály szerint a tisztség betöltéséhez tagsági viszony szükséges.

(2) Megszűnik a tisztségviselő megbízatása, ha a kizáró okot vagy az összeférhetetlenséget annak felmerülésétől számított tizenöt napon belül nem szünteti meg és ezt az alapszabályban előírt módon nem igazolja.

(3) A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, ha

a) a tisztségviselő a 30. § (2) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségének az ismételt szabályszerű felhívástól számított tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem bizonyítja, hogy a kötelezettség elmulasztása rajta kívül álló ok következménye,

b) ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.

(4) A tisztségviselő felmentéséről a közgyűlés titkos szavazással dönt.

(5) A megszűnt megbízatású tisztségviselő - az igazgatóság vagy a felügyelőbizottság írásbeli felkérése alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében - köteles az új tisztségviselő megválasztásáig, de legfeljebb a megbízatás megszűnésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivő tisztségviselőként közreműködni a lakásszövetkezet tevékenységének ellátásában.

(6) A megszűnt és az új megbízatású tisztségviselők kötelesek a feladatkörükkel kapcsolatos átadás-átvétel tényét, a szükséges dokumentumokat, illetve a befejezetlen, folyamatban lévő ügyeket jegyzőkönyvben rögzíteni. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a megszűnt megbízatású tisztségviselőnek az átadott dokumentumokra vonatkozó teljességi nyilatkozatát. Az átadás-átvételi eljárást az új megbízatású tisztségviselő megválasztását követő harminc napon belül le kell folytatni.

A törvény szabályozási hiányosságot pótol annak egyértelmű kimondásával, hogy az igazgatósági, illetve a felügyelő bizottsági elnöki tisztségről történt lemondás együtt jár az e testületekben betölthető tagságnak a megszűnésével is [Lszt. 33. § (1) bekezdés d) pont], továbbá ennek összefüggésében egyértelművé kellett tenni, hogy az Lszt. 33. § (1) bekezdés e) pont szerinti esetben nem testületi, hanem lakásszövetkezeti tagsági viszonyról van szó. A törvény szabályozási hiányosságot pótol az Lszt. 33. § (4) bekezdés meghatározásával is, különös tekintettel arra, hogy ha az igazgatóság vagy a helyette rendszeresített ügyvezető elnök [Lszt. 22. § (1) bekezdés] megbízatása szűnik meg, a felügyelőbizottságnak kell intézkednie az ügyvivői feladatok ellátása tekintetében.

A Tt. 48. § (3) bekezdésében foglaltakhoz hasonlóan, a jogviták megelőzése és a tisztségviselői feladatok zökkenőmentes folytatása céljából, a törvényben szükséges rendelkezni az átadó részéről megtett teljességi nyilatkozat követelményéről, továbbá az átadás-átvétel lefolytatásának határidejéről is [Lszt. 33. § (5) bekezdés].

V. Fejezet

A lakásszövetkezeti tagsági viszony

34. § (1) A lakásszövetkezetnek az lehet tagja, aki:

a) az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel,

b) a lakás tulajdonosa, illetőleg - a használati jogon alapuló lakásszövetkezet esetében - az állandó vagy időleges használati jog megilleti, továbbá

c) írásbeli nyilatkozatban az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elismeri és vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelelően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti.

(2) A nyitott tagság elvének megfelelően a tagok felvételénél, továbbá a tagok jogainak és kötelezettségeinek meghatározásánál az egyenlő bánásmód követelményét meg kell tartani.

(3) A tizennegyedik életévét be nem töltött kiskorú, és a cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett tizennegyedik életévét betöltött kiskorú nevében törvényes képviselője kérheti a tagfelvételt. A tizennegyedik életévét betöltött kiskorú a törvényes képviselője hozzájárulásával lehet tagja lakásszövetkezetnek.

(4) A lakás tulajdonjogával, illetőleg az állandó vagy az időleges használati jogával rendelkező személy tagfelvételi kérelme - ha az (1) bekezdésben szabályozott feltételeknek megfelel - nem utasítható el.

(5) Ha egy lakás több személy tulajdonában, illetőleg használatában van, mindegyik tulajdonostárs, illetőleg használatra jogosult kérheti tagként való felvételét a lakásszövetkezetbe.

(6) Az örökös, a megajándékozott és a vevő tagfelvételi kérelme nem utasítható el, ha a kérelmező megfelel az (1) bekezdésben szabályozott feltételeknek.

35. §

36. § (1) A tagfelvételről a közgyűlés vagy az alapszabályban meghatározott testületi szerv a felvételi kérelem benyújtását követő legközelebbi ülésen, de legfeljebb 3 hónapon belül dönt. A döntésről a belépni kívánó személyt értesíteni, és - ha a kérelem felől nem a közgyűlés döntött - a közgyűlést tájékoztatni kell.

(2) A tagsági viszony - eltérő alapszabályi rendelkezés hiányában - a felvételi kérelem időpontjára visszamenő hatállyal jön létre.

(3) A tagfelvételi kérelem elutasítása esetén a vita eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik.

37. § (1) A tagsági viszony megszűnik, ha:

a) a tag meghal, vagy a nem természetes személy tag jogutód nélkül megszűnik;

b) a tag a lakásszövetkezetből kilép;

c) a tagnak a lakásra vagy más helyiségre vonatkozó tulajdonjoga vagy állandó, illetőleg időleges használati joga megszűnik;

d) a tagot kizárják;

e) a lakásszövetkezet jogutód nélkül megszűnik.

(2) A kilépés szándékát az igazgatóságnak írásban be kell jelenteni. Az alapszabályban kell meghatározni, hogy a kilépésre vonatkozó bejelentés és a tagsági viszony megszűnése között milyen időtartamnak kell eltelnie. A tagsági viszony ezen időtartam elteltével szűnik meg.

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

38. § (1) A lakásszövetkezet kizárhatja a tagot, ha a tag írásbeli felszólítás ellenére nem teljesíti a jogszabálynak és az alapszabálynak megfelelően megállapított építési, fenntartási költségekhez történő hozzájárulás megfizetésére, valamint a pótbefizetés teljesítésére vonatkozó kötelezettségét.

A törvény módosítja a tag kizárásának lehetőségét, mivel a jövőben már nem ad módot a tag kizárására, ha „neki felróható módon, a lakásszövetkezet érdekeit súlyosan sértő vagy veszélyeztető magatartást” tanúsít. Az idézett korábbi törvényi rendelkezés ellentétes volt a jogbiztonság alapvető követelményeivel, és a gyakorlatban számos jogsérelmet okozott. A módosított Lszt. 38. § (1) bekezdése alapján ezért, a lakásszövetkezet kizárólag akkor élhet a tag kizárásának lehetőségével, ha írásbeli felszólítás ellenére nem teljesíti a költség-hozzájárulási, illetőleg a pótbefizetési kötelezettségét. A kizárás nem jelenti a lakás tulajdoni vagy használati jogának elvesztését. Jelenti azonban azt, hogy a kizárt személyt már nem illetik meg a tagsági jogviszonyhoz fűződő előnyök (lakásszövetkezet által a tagoknak nyújtott szolgáltatások, pl. a lakáson belüli karbantartási, javítási munkák kedvezményes vagy ingyenes elvégzése, részesedés a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységének bevételeiből).

(2) A kizárásra jogosult - alapszabályban meghatározott - testületi szervnek a kizárást tárgyaló ülésére a tagot meg kell hívni. A kizárásról határozatot kell hozni, amelyet az érintett taggal írásban közölni kell.

(3) A kizárásról hozott határozat ellen bírósági út igénybevételének van helye.

(4) A tagsági viszony a kizárást kimondó határozat közlésétől számított harminc nap elteltével szűnik meg, kivéve, ha:

a) határozat későbbi időpontot állapít meg;

b) a határozat bírósági felülvizsgálatára hatvan napon belül keresetet indítottak és a bíróság a kizárást kimondó határozatot megváltoztatja vagy hatályon kívül helyezi;

c) a tag kérelmére a közgyűlés a kizáró határozatot megváltoztatja.

39. § (1) Ha a tagsági viszony megszűnik, - az alapszabály eltérő rendelkezése hiányában, illetőleg a túlfizetés kivételével - a volt tag a szövetkezet részére teljesített befizetések visszatérítését a szövetkezettől nem követelheti.

(2) Ha a tagsági viszony a 37. § (1) bekezdés a)-c) pontja vagy (2) bekezdése alapján szűnik meg, a volt taggal (örökösével) el kell számolni.

40. § Ha a lakás állandó használatának a joga megszűnt, a volt tag köteles a lakást kiüríteni, és elhelyezésre nem tarthat igényt.

V/A. Fejezet

A nyugdíjasházi szövetkezetekre és az üdülőszövetkezetekre vonatkozó eltérő rendelkezések

40/A. § A nyugdíjasházi szövetkezet és az üdülőszövetkezet tulajdoni és használati viszonyaira, az üdülőszövetkezet közgyűlésén a tag szavazati jogára, továbbá a nyugdíjasházi szövetkezeti tagsági viszonyra a III-V. Fejezetekben meghatározott rendelkezéseket az e Fejezetben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

40/B. § (1) Nyugdíjasházi szövetkezet esetén a lakások a szövetkezet tulajdonában állnak, a tagot a lakás állandó használatának joga illeti meg.

(2) Nyugdíjasházi szövetkezetbe tagként az vehető fel, aki a lakásszövetkezeti tagság 34. §-ban előírt feltételeinek megfelel, és nyugdíjas vagy külön jogszabályban meghatározott nyugdíjszerű ellátásban részesül, vagy az öregségi nyugdíjkorhatárt elérte.

(3) A tag a lakásba csak a (2) bekezdésben előírt feltételeknek megfelelő személyt fogadhat be. Más személy befogadása a tagsági viszonyt megszünteti, kivéve, ha a befogadott személy a tag házastársa.

(4) A nyugdíjasházi szövetkezet tagjának halála esetén az örökös a lakást csak akkor használhatja, ha a (2) bekezdésben előírt feltételeknek megfelel, és - kérelmére - a szövetkezetbe tagként felveszik.

(5) Ha az örökös nem felel meg az előírt feltételeknek, vagy tagfelvételét nem kéri, az állandó használat jogát a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított hat hónapon belül a feltételeknek megfelelő személyre nem ruházza át, a nyugdíjasházi szövetkezetet további hat hónapig az állandó használati jogra a forgalmi értéken a Ptk.-ban meghatározott vételi jogra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg.

40/C. § (1) Üdülőszövetkezet esetén az üdülőegységek a szövetkezet tulajdonában állnak, a tagot - évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra - egy üdülőegység időleges használatának joga illeti meg.

(2) Az időleges üdülőhasználat jogával rendelkező minden természetes személy tagot - a használat joga mértékétől függetlenül - a közgyűlésen egy-egy szavazat illet meg. A nem természetes személy tag minden olyan üdülőegység után, amelynek egész évi használatára jogot szerzett, a gazdálkodást érintő kérdésekben további egy-egy szavazattal rendelkezik.

(3) A tag halála esetén az időleges üdülőhasználati jogra az öröklés szabályait kell alkalmazni.

(4) Az örökös, a megajándékozott és a vevő tagfelvételi kérelme nem utasítható el, ha a kérelmező az e törvényben és az üdülőszövetkezet alapszabályában előírt feltételeknek megfelel.

40/D. § (1) A nyugdíjasházi szövetkezeti és az üdülőszövetkezeti használati jog megszerzésének feltétele a tagsági jogviszony létesítése.

(2) Ha a nyugdíjasházi lakás állandó használatának joga vagy az üdülőegység időleges használatának joga megszűnt, a volt tag - a szerződő felek eltérő írásbeli megállapodásának hiánya esetén - legkésőbb a megszűnést követő harminc napon belül köteles a lakást vagy az üdülőegységet kiüríteni, és elhelyezésre nem tarthat igényt.

A törvény - a jobb áttekintés érdekében, első ízben - önálló fejezetben állapítja meg a nyugdíjasházi-, és az üdülőszövetkezetekre vonatkozó külön rendelkezéseket, mert a korábbi „szétszórt” szabályozás csak nehezen volt követhető. Az önálló fejezet létrehozását szükségessé teszi továbbá, hogy kivétel nélkül minden jogalkalmazó számára egyértelműen kiderüljön, mely rendelkezéseket kell ebben a körben alkalmazni, ugyanis sok esetben ezek elkülönítése az általános szabályoktól még a hatósági, bírósági jogalkalmazók számára is komoly gondot okozott. Mindez önmagában indokolta a nyugdíjasházi-, és az üdülőszövetkezetek specialitásainak önálló fejezetben történő összefoglalása iránt, a lakásszövetkezeti szakmai szervezetek, érdekképviseletek, tisztségviselők által jelzett igény teljesítését.

A lakásokat magában foglaló szövetkezetektől - a rendeltetésük miatt - eltérő ilyen szövetkezetekre az új V/A. Fejezet kifejezetten az általánostól eltérő szabályokat tartalmazza. A Lszt.-nek a megállapított új 40/A. §-ra utaló rendelkezése pontosan megjelöli azt is, hogy az Lszt. említett új fejezete, továbbá ezen belül is a - jogbiztonságnak megfelelő joggyakorlás céljából - konkrétan nevesített tulajdoni és használati viszonyokra, a közgyűlésen gyakorolható szavazati jogra, és a nyugdíjasházi szövetkezeti tagsági viszonyra vonatkozóan tartalmazza az eltérő rendelkezéseket. Ezért a továbbiakban, a törvénnyel beiktatott új V/A. Fejezetben nem szabályozott kérdésekben kell az Lszt. III-V. Fejezetek rendelkezéseit alkalmazni. Az önálló fejezeti szabályozás összefüggésében, a törvény a hatályba léptető rendelkezések között rendelkezik az Lszt. fentiekkel kapcsolatos korábbi jogszabály-helyeinek hatályon kívül helyezéséről.

Az Lszt. 40/B. § a nyugdíjasházi-, a 40/C. § az üdülőszövetkezetekre vonatkozó speciális szabályokat, míg a 40/D. § a mindkét szövetkezeti formára vonatkozó közös rendelkezéseket (a használati jog megszerzésének tagsági jogviszony létesítéséhez kötöttségét, és a használati jog megszűnése után a lakás, illetve az üdülőegység kiürítésének szabályait) állapítja meg.

E törvénnyel megállapított Lszt. 40/D. § (2) bekezdése szerint a nyugdíjasházi lakásból, illetve az üdülőegységből egyaránt - elhelyezési igény nélkül - ki kell költözni, ha a lakás állandó használati joga, vagy az üdülőegység időleges használati joga megszűnt. A kiürítési kötelezettség teljesítésére - ha a felek eltérően nem állapodnak meg - a törvény harminc napos határidőt ad annak érdekében, hogy a teljesítés belátható időn belül megtörténjen, illetve ennek elmulasztása esetén a teljesítés végrehajtására mielőbb sor kerüljön. A törvény mindezekkel - különös tekintettel az ezzel összefüggő számtalan gyakorlati problémára - a jövő vonatkozásában garanciát nyújt az érintett szövetkezetnek ahhoz, hogy a lakást, illetve üdülőegységet mielőbb más jogosult nyugdíjas használatába adja, illetve az üdülőegységet mielőbb hasznosítsa.

Az új V/A. Fejezet további tartalmi elemei a következők:

A nyugdíjasházban lévő lakásra a tagot minden esetben kizárólag az állandó használat joga, míg üdülőszövetkezetre vonatkozóan - évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra - egy üdülőegység időleges használatának joga illeti meg. Ez a két olyan eltérés az általános szabályoktól (a lakásszövetkezettől), amikor a nyugdíjasházi lakás, illetőleg az üdülőegység is a szövetkezet tulajdonában van. A tagok tehát nem tulajdonjogot és nem is bérleti jogot szereznek.

Az üdülőszövetkezet nem természetes személy tagját, ha teljes naptári évre szerez használati jogot, az Lszt. 40/C. § (1) bekezdése értelmében - a korábbiakkal egyezően - a közgyűlésen a jövőben is minden megszerzett üdülőegység után megilleti a szavazat joga, mivel több üdülőegység hasznosításában tevékenyen részt vesz. A többletszavazat joga ugyanakkor továbbra is kifejezetten a gazdálkodással kapcsolatos kérdések tekintetében áll fenn, hiszen hasznosításban való részvétele alapján az ilyen tag által teljesített és a fenntartást szolgáló befizetések értelemszerűen több bevételt jelentenek az üdülőszövetkezet számára, mint a csupán egy üdülőegység használati jogát megszerző tag által teljesített befizetés összege.

Kiemelten fontos, hogy a törvény mind a nyugdíjasházi-, mind az üdülőszövetkezetek esetében kizárólag a tagság létrejöttére, fennállására, a befogadható személyek körére, a tagsági jogviszony létrejöttére és megszűnésére vonatkozó szabályokat állapítja meg. A használati jog megszerzéséért nyújtandó ellenszolgáltatás mértékét és formáját a szövetkezet alapszabályában kell meghatározni. Ugyanez irányadó a szövetkezet - mint tulajdonos - által a tag részére nyújtandó szolgáltatásokra. Azt a kérdést tehát, hogy például egy nyugdíjas a tulajdonában lévő lakásért a nyugdíjasházi lakásban állandó használati jogot szerez és garantált legyen élete végéig e jog megfelelő gyakorlása, a vonatkozó Ptk.-beli (lásd pl. életjáradéki szerződés), valamint a pénzügyi tárgyú jogszabályok alapján kell az alapszabályban meghatározni.

VI. Fejezet

A lakásszövetkezeti tag jogai és kötelezettségei

41. § A tag alapvető joga, hogy:

a) részt vegyen a lakásszövetkezet tevékenységében és személyes közreműködésének, vagyoni hozzájárulásának megfelelően részesedjen a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéből,

b) igénybe vegye a lakásszövetkezet által a tagok részére biztosított szolgáltatásokat,

c) tanácskozási és szavazati joggal részt vegyen a közgyűlésen,

d) a lakásszövetkezetben tisztséget viseljen,

e) a lakásszövetkezetre vonatkozó bármely kérdésben a tisztségviselőktől tájékoztatást kérjen, és az alapszabályba, valamint a közgyűlési jegyzőkönyvbe, illetőleg a jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatban keletkezett iratokba betekintsen, továbbá ezekről - a másolási költség megfizetése mellett - másolatot kérjen.

BH2008. 161. II. Önmagában az a körülmény, hogy a tagot a szavazati joga gyakorlásában a szövetkezet megakadályozta, a határozatok hatályon kívül helyezését nem alapozza meg, ha a szavazatával a döntés érdemét nem tudja befolyásolni [2004. évi CXV. törvény 9. §, 41. §].

42. § (1) A tag alapvető kötelezettsége, hogy:

a) teljesítse a lakásszövetkezet részére előírt fizetési kötelezettségét, és vállalásának megfelelően részt vegyen a lakásszövetkezet szerveinek tevékenységében,

b) a lakásában tervezett építkezésről értesítse az igazgatóságot,

c) lehetővé tegye és tűrje, hogy a lakásba a lakásszövetkezet tisztségviselője vagy alkalmazottja a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tag, továbbá a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,

d) a szükséges intézkedést megtegye ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a c) pont és a 14. § (1) bekezdés rendelkezéseit.

A törvény - e tekintetben is igazodva a társasházi közösségek hasonló élethelyzetéhez [Tt. 20. § (1) bekezdés 2009. szeptember 30-tól hatályos új b)-c) pontok] - az Lszt. 42. § (1) bekezdés c) pontjának újraszabályozásával, és új d) pont beiktatásával a lakásszövetkezet tagjának alapvető kötelezettségeit kiterjeszti a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítások tűrésére. Kimondja továbbá e kötelezettség betartásáért a tag helytállási felelősségét a vele együttlakók, illetve a lakást más jogcímen használók tekintetében, valamint a lakásszövetkezeti tulajdonú földrészlet és épületrészek többiek jogát, jogos érdekét nem sértő módon történő használatának, ugyanezen személyek által történő betartásáért.

(2) A lakásszövetkezet köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

43. § (1) Az alapszabály előírhatja, hogy a lakás tulajdonosa köteles az igazgatóságnak bejelenteni:

a) lakása tekintetében a tulajdonosváltozást,

b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adatát,

c) a lakását bérlő, használó személy (a továbbiakban együtt: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,

d) a lakásában lakó személyek számát,

e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

(2) Az alapszabály előírhatja, hogy az (1) bekezdésben meghatározott adatok bejelentésének kötelezettsége a használati joggal rendelkező tag számára megfelelően irányadó.

(3) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tagok között megosztani. A tag köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan az alapszabály kötelezést tartalmaz - tájékoztatni.

(4) Ha a (3) bekezdésben említett esetben a bérlő - az igazgatóság írásbeli felszólítása ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tagnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Az írásbeli felszólításra, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat az alapszabályban kell megállapítani.

(5) Az alapszabály az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a lakás birtokbavételét, illetőleg a lakásra vonatkozó tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

(6) Az igazgatóság felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. Az igazgatóság a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés és meleg víz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

(7) Ha a tag vagy a volt tag, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a lakásszövetkezet részére fennálló tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, az igazgatóság a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

Fontos új eleme a törvénynek, hogy a tag a személyes és vagyoni hozzájárulása alapján részesedik a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéből, igénybe veheti a lakásszövetkezetnek a tagok részére rendszeresített szolgáltatásait, tájékoztatási és betekintési joga van a vele kapcsolatban keletkezett iratokba.

Ennek megfelelően az új szabályozás - a régóta megalapozott igénynek eleget téve - a korábbiakhoz képest jóval részletesebben, önálló fejezetében szabályozza a tag, valamint a nem tag tulajdonos, és használó jogait, és kötelezettségeit.

A törvény egyértelművé teszi, hogy a nem tag tulajdonost megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tag tulajdonost - a meghatalmazást kivéve, a közgyűlésen történő szavazás, továbbá a lakásszövetkezet által (kifejezetten és közvetlenül) a tagnak nyújtott szolgáltatások, továbbá a lakásszövetkezet vállalkozási bevételei, illetőleg az ezekkel kapcsolatos költségek kivételével - megilletik, illetőleg terhelik. Ehhez kapcsolódóan a törvény értelmező rendelkezése kimondja, hogy nem tag tulajdonos az, aki a lakásszövetkezetből kilépett, abból kizárták, illetőleg aki a lakásszövetkezetbe nem lépett be.

A törvény a társasházaknál meglévő hasonló élethelyzetek szabályozásának analógiájára, a tag részére olyan új - a lakhatás nyugalmát biztosító -kötelezettségeket nevesít, mint az igazgatóság értesítése a lakásban tervezett építkezésről, továbbá annak a lehetővé tétele, hogy lakásszövetkezet tisztségviselője vagy alkalmazottja a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel kapcsolatos ellenőrzés és a fenntartási munkák elvégzése céljából bejuthasson a lakásba.

A törvény igazodik a társasházi szabályokhoz abban is, hogy az alapszabály előírhatja: a tag köteles a tulajdonosváltozást, lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, a lakásban lakó személyek számát az igazgatóságnak bejelenteni. Az adatok bejelentése a használati joggal rendelkező tag számára megfelelően előírható. Az igazgatóság az adatokról nyilvántartás vezetésére jogosult, amelyekről azonban csak korlátozottan, célhoz kötötten adhat a törvényben említett szervek részére tájékoztatást.

A fent említett adatszolgáltatási kötelezettség a bérlő (használó) részére is előírható, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatás díja a bérlőt terheli. Ebben az esetben, ha a bérlő a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tagnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Az írásbeli felszólításra, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat az alapszabályban kell megállapítani. Garanciális szabály, hogy a díjtartozás kiegyenlítése után az igazgatóság a bejelentett, a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

A nem tag tulajdonos jogai és kötelezettségei

44. § (1) A nem tag tulajdonost megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tag tulajdonost - a lakásszövetkezet által a tagnak nyújtott szolgáltatások, a lakásszövetkezet vállalkozási bevételei, illetőleg az ezekkel kapcsolatos költségek kivételével - megilletik, illetőleg terhelik.

(2) A közgyűlésen a nem tag tulajdonost a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó tárgyévi költségvetés és a beszámoló napirendi pont megvitatása során megilleti a szavazás joga. Ebben az esetben a közgyűlés összehívása, határozatképességének megállapítása és a szavazatok számba vétele során - ideértve az írásbeli szavazás esetét - a nem tag tulajdonosokat is figyelembe kell venni. A nem tag tulajdonost a közgyűlés más napirendi pontjaival kapcsolatban a szavazás joga csak a tag tulajdonostól kapott meghatalmazás esetén illeti meg.

BH2008. 160. A lakásszövetkezetnek a küldöttgyűlésen meghozott, a garázstulajdonosokkal szemben üzemeltetési költségek fizetésére vonatkozó határozata érvénytelen, ha a tanácskozási joggal rendelkező nem tag tulajdonosokat a küldöttgyűlésre nem hívták meg [2004. évi CXV. törvény 21. § (4) bek., 44. § (2) bek.].

VII. Fejezet

A lakásszövetkezet gazdálkodása

45. § (1) A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják.

(2) A tagok és nem tag tulajdonosok építéssel, fenntartással kapcsolatos kötelezettségeit épületenként és lakásonként külön-külön kell megállapítani és nyilvántartani.

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

46. § (1) A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. Ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti.

(2) A lakásszövetkezet által folytatott vállalkozási tevékenység esetében a tagok az (1) bekezdés szerinti felelősség alól csak akkor mentesülnek, ha a vállalkozásból eredő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt az alapszabályban elkülönítenek. Ebben az esetben a vállalkozásból eredő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel.

(3) A nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető.

47. § (1) Az alapszabály felhatalmazhatja a lakásszövetkezet igazgatóságát, hogy a fenntartási költség befizetésével legalább három hónapnak megfelelő hátralékba került tag vagy nem tag tulajdonos lakástulajdonának jelzáloggal való megterhelését rendelje el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Az igazgatóság határozatát ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Annak érdekében, hogy a költségtartozások minél gyorsabban megtérüljenek, a módosított rendelkezések a korábbi hat hónapnak megfelelő hátralék helyett már a három hónapnak megfelelő hátralék esetén lehetővé teszi az adós lakástulajdonára történő jelzálogjog bejegyzést és ennek ismétlését [Lszt. 47. § (1) bekezdés]. A törvény e tekintetben is összhangban van a társasházi törvénnyel, miután a fizetési fegyelmet a lakásszövetkezetek esetében hasonlóképpen erősíteni kell.

(2) Az igazgatóság határozatát a hátralékos tag és nem tag tulajdonos részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.

(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, az igazgatóság a kiegyenlítést követő 8 napon belül köteles a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(4) A jelzálogjog bejegyzésével és törlésével kapcsolatos költségek a hátralékos tulajdonost terhelik.

A törvény megtartja a lakásszövetkezet gazdálkodási forrásaira vonatkozó alapvető előírásokat, továbbá a 2. § (5) bekezdésében szabályozott tevékenységéből, továbbá a vállalkozási tevékenységéből eredő felelősségének szabályait.

A jogbiztonságot szolgáló új rendelkezés annak kimondása, hogy a nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásaiért pótbefizetésre nem kötelezhető.

A törvény ugyanakkor tartalmazza, hogy a tagok akkor mentesülnek a pótbefizetés kötelezettsége alól, ha a vállalkozásból eredő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt az alapszabályban elkülönítenek. Ebben az esetben ugyanis a vállalkozásból eredő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel.

A lakásszövetkezet gazdálkodásának - a társasházi törvénnyel összhangban levő - fontos új eleme a fenntartási költség megfizetésével hátralékba került tag, illetve a nem tag lakástulajdonára a jelzálogjog bejegyzésének lehetősége. Az igazgatóság határozatát - a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével - kell kézbesíteni, és a határozatot (összhangban az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokkal) ügyvédnek szükséges ellenjegyezni. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, az igazgatóság a kiegyenlítést követő 8 napon belül köteles a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

VIII. Fejezet

Szervezeti átalakulások

Lakásszövetkezetek egyesülése

48. § (1) Két vagy több lakásszövetkezet külön-külön tartott közgyűlésen szövetkezetenként számítva a jelen lévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja, hogy új lakásszövetkezetté egyesül vagy az egyik szövetkezet a másikba beolvad.

(2) Az egyesülő lakásszövetkezetek együttes közgyűlésen állapítják meg az egyesülés időpontját, az új lakásszövetkezet alapszabályát, és megtartják a szükséges választásokat.

(3) Az egyesülő lakásszövetkezeteket megillető jogok és az azokat terhelő kötelezettségek az új (a befogadó) lakásszövetkezetre szállnak át.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

A lakásszövetkezet szétválása

49. § (1) A közgyűlés a jelenlévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja a lakásszövetkezet szétválását két vagy több lakásszövetkezetre. A szétváláshoz két közgyűlést kell tartani.

(2) A szétválást a lakásszövetkezet tagjainak legalább tíz százaléka írásban kezdeményezheti. A szétválás kezdeményezését követően az igazgatóság köteles harminc napon belül összehívni a lakásszövetkezet szétválását előkészítő közgyűlést.

(3) A lakásszövetkezet csak műszakilag lehatárolható önálló területi vagy más egységnek (építési ütem, épület, épületcsoport stb.) megfelelő lakásszövetkezetekre válhat szét.

(4) Az előkészítő közgyűlésen a lakásszövetkezet tagjai nyilatkoznak a szétválási szándékról. Az előkészítő közgyűlést követően a szétválás befejezéséig újabb szétválási kezdeményezést benyújtani nem lehet.

(5) Az előkészítő közgyűlésen tett, illetve az írásban adott nyilatkozatok alapján az igazgatóság köteles vagyonmérleget és annak alapján vagyonmegosztási javaslatot készíteni.

(6) Az igazgatóság az előkészítő közgyűlést követő hatvan napon belül újabb közgyűlést köteles összehívni, amely határoz a szétválásról, a vagyon megosztásáról.

(7) A lakásszövetkezet a szétválást elhatározó közgyűlést követő három napon belül köteles tájékoztatni az ismert hitelezőket a szétválásról, valamint a vagyonmegosztásról szóló közgyűlési határozatról.

(8) A szétválással a lakásszövetkezet megszűnik, jogai és kötelezettségei az új lakásszövetkezetekre, mint jogutódokra szállnak át. A szétvált lakásszövetkezet szétválás előtti kötelezettségeiért a jogutód lakásszövetkezetek - valamennyi hitelező hozzájárulásával kötött eltérő megállapodás hiányában - az egymás közötti vagyonmegosztás arányában felelnek. Ha a kötelezettség a szétválást követően merül fel, a jogutód lakásszövetkezetek felelőssége egyetemleges.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

Kiválás a lakásszövetkezetből

50. § (1) A lakásszövetkezetből a műszakilag elkülönült, egy vagy több lakóépületben lévő lakások lakásszövetkezeti tag és nem tag tulajdonosai - amennyiben fenntartási (üzemeltetési, karbantartási, felújítási) költségtartozásuk, továbbá a lakásszövetkezet által a kiválni szándékozó önálló egység javára felvett hiteltartozásuk a lakásszövetkezettel szemben nem áll fenn - együttesen válhatnak ki.

(2) A kiválást a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak és nem tag tulajdonosainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel határozhatja el. Az e célból tartott részközgyűlésre a lakásszövetkezet alapszabályának a közgyűlésre vonatkozó rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; a részközgyűlés akkor is megtartható, ha az alapszabály ilyet nem rendszeresített.

(3) A kiváláshoz nincs szükség a lakásszövetkezet közgyűlésének hozzájárulására, azonban a kiválás szándékát tartalmazó nyilatkozatot - a részközgyűlés határozatának, jegyzőkönyvének, jelenléti ívének és a meghatalmazásoknak másolatban történő megküldésével - az igazgatóság részére, írásban be kell jelenteni. Az írásbeli bejelentést és nyilatkozatot legkésőbb a kiválást megelőző 90. napig kell az igazgatósághoz megküldeni.

(4) A lakásszövetkezetből minden negyedév záró napján lehet kiválni. A kiválással kapcsolatos összes költséget a kiválni szándékozó egység tag és nem tag tulajdonosai viselik.

(5) A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról a lakásszövetkezet közgyűlése dönt.

(6) A kiválásra egyebekben a szétválás szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A törvény újraalkotja a kiválás szabályait, a gyakorlatban tapasztalt vitás ügyek megelőzése céljából.

A gyakorlatban tapasztalt, sok esetben elhúzódó viták egy része abból keletkezett, hogy a kiválni szándékozó épület (épülettömb) és a visszamaradó lakásszövetkezet közötti vagyonmegosztás nem terjedt ki a költségtartozásokra, így ezeket - adott esetben a kiválást jóváhagyó jogerős bírói ítéletet követően - csak hosszas pereskedéssel tudták utóbb a felek egymás között rendezni. Említést érdemel, hogy a bíróság általában csak a már lejárt és az egyes tagoknál, nem tag tulajdonosoknál nyilvántartott tartozásokat vette figyelembe, míg az épület-felújításra a lakásszövetkezet által felvett és még törlesztés alatt lévő hitel esetén, ennek a kiválni szándékozó épületre eső összegét, nem tekintette konkrét tartozásnak.

Viták keletkeztek abból is, hogy a nem tag tulajdonosoknak a kiválást elhatározó részközgyűlésen a törvény nem adott szavazati jogot és ennek kihasználásával, a kiválni szándékozó épület (épülettömb) lakástulajdonosai, a kiválási szándék részközgyűlési elhatározását megelőzően a tagság kötelékéből nagyszámban kiléptek; így a kétharmados részközgyűlési döntés követelménye legfeljebb formai szempontból érvényesülhetett, de tartalmában nem tudta biztosítani az adott épület (épülettömb) tagságára épülő legalább ilyen arányú többségi akarat meglétét. Volt példa továbbá arra, hogy a kiválni szándékozók már évekkel korábban kiléptek a lakásszövetkezetből, ezért ők nem tag tulajdonosként, már nem kezdeményezhették a kiválást. A tapasztalt bírói gyakorlat ugyanakkor nem vette figyelembe, hogy a lakásszövetkezeti tagokról és a már kilépett nem tag tulajdonosokról vezetett nyilvántartás egyes lakásszövetkezeteknél nem naprakész.

A viták közé tartozó egyes esetek szerint az önálló új kis-lakásszövetkezet létrehozása céljából történő kiválás esetén a kiválni szándékozók azzal érveltek, hogy a törvény csak a társasházzá alakulás céljából való kiválás esetében nevesíti a kiválás részletes előfeltételeit; ezért az előfeltételeket nem teljesítették és a bíróságok egy része a konkrét törvényi rendelkezés hiánya miatt, elfogadta ezt az érvelést.

Nem utolsó sorban egyes lakásszövetkezeteknél hosszas viták merültek fel abban a kérdésben - melyet a törvény ugyancsak nem szabályozott -, hogy kinek kell viselni a kiválással kapcsolatos költségeket.

A törvény fenti kérdések egyértelmű és biztonságos szabályozásával, és a kiválás kérdésében a tag és a nem tag tulajdonosok egységes kezelésére vonatkozó rendelkezésekkel a bíróságok világosabb törvényi alapok szerinti eljárását is segíti. E törvénnyel újraalkotott Lszt. 50. § tartalmazza a kiválás általános szabályait, míg az 51. § meghatározza a kiváló épület (épülettömb) új önálló lakásszövetkezetté, illetőleg társasházzá alakulásának részletes feltételeit.

E törvénnyel megállapított Lszt. 50. § keretében a törvény konkrétan utal mindazon költségtartozásra, melyek fennállása a tag és a nem tag tulajdonosok részéről egyaránt felmerülhet, és amelyeket a vagyonmegosztással azonosan, a lakásszövetkezet felé - a kiválást megelőzően - rendezni kell. Az Lszt. 50. § (4) bekezdése kimondja azt is, hogy a kiválással kapcsolatban felmerült összes költséget a kiválni szándékozó tag és nem tag tulajdonosoknak kell viselniük, hiszen az ő érdeküket szolgálja a kiválás megvalósítása, amely eljárás az ő kezdeményezésük alapján indul meg.

A kétharmados szavazattöbbség törvényi követelményének megtartása érdekében a törvény a kiválásról történő részközgyűlési döntést a tag és a nem tag lakástulajdonosok összlétszámához viszonyítva állapítja meg.

BDT2010. 2202. A lakásszövetkezetből való kiválás is szervezeti átalakulás, közgyűlési kizárólagos hatáskörbe azonban a státuszkérdés nem, csupán a vagyonmegosztásról szóló döntés tartozik. A vagyonmegosztás feltétele a vagyonmérleg elkészítése. A vagyonmegosztásról szóló döntést nem lehet megismételt közgyűlésen meghozni.

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

51. § (1) Ha a kiválásra önálló új lakásszövetkezet alapítása céljából kerül sor, a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tag és nem tag tulajdonosainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel elfogadja a megalakuló lakásszövetkezet alapszabályának tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet. Az önálló új lakásszövetkezet alapítására e törvény rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni azzal, hogy a lakásszövetkezet a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.

(2) Önálló új lakásszövetkezet alapítása céljából történő kiválás esetén az 50. § (3) bekezdés szerinti írásbeli bejelentésre csak az (1) bekezdésben meghatározott feltételek teljesítését követően és olyan nyilatkozat megtételével egyidejűleg kerülhet sor, hogy a kiválásra a lakásszövetkezet cégnyilvántartásba bejegyzésétől függően kerül sor.

(3) Ha a kiválásra társasháztulajdon alapítása céljából kerül sor, a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tag és nem tag tulajdonosai egyhangúlag elfogadják az alapító okirat tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet.

(4) A kiválási szándék írásbeli bejelentése és az 50. § (5) bekezdésében említett vagyonmegosztás után a létrehozandó társasház leendő tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítik. A kiválás a társasháztulajdon bejegyzésének időpontjától hatályos.

(5) A létrehozandó társasház alapítására, szervezetére és működésére a társasházakról szóló törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.

(6) Az 50. § (3) bekezdés szerinti írásbeli bejelentésre csak a (3) bekezdésben meghatározott feltételek teljesítését követően és olyan nyilatkozat megtételével egyidejűleg kerülhet sor, hogy a kiválásra a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően kerül sor.

(7) Az 50. § rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell akkor is, ha a kiválni szándékozó önálló egység tag és a nem tag tulajdonosai a kiválással egyidejűleg nem kívánnak társasháztulajdont alapítani. Ebben az esetben az 50. § (5) bekezdésében említett vagyonmegosztás után létrejött közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását - a társasházakról szóló törvény rendelkezéseinek megfelelően - bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.

A korábbinál nagyobb jogbiztonságot szolgálja az új önálló lakásszövetkezet alapítása céljából történő kiválás részletes szabályozása, melyre értelemszerűen, az Lszt. általános szabályait kellett eddig is alkalmazni, azonban erre a törvénynek a kiválásról szóló rendelkezései nem utaltak, ami ugyancsak vitákat indukált. Ezzel együtt - és összhangban a társasházzá átalakulás céljából történő kiválással - az új önálló lakásszövetkezet alapítása esetében is olyan rendelkezéseket tartalmaz a törvény, melyek garantálják e szervezeti átalakulás szabályos lebonyolítását. [Lszt. 51. § (1)-(2) bekezdés]

BDT2007. 1640. I. A lakásszövetkezetből kiválni szándékozó önálló egység tagjaival szemben a szövetkezet a szándék bejelentése után csak a vagyonmegosztást és az azon alapuló elszámolást követően érvényesítheti közös költség megfizetése iránti igényét.

A szervezeti átalakulások közös szabályai

52. § (1) A 48-49. §-okban meghatározott szervezeti átalakulások esetén az új (a befogadó, illetőleg a jogutód) lakásszövetkezetek az alapszabályukat megfelelően módosítják, amelyet a közgyűlésen történt elfogadástól számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak (cégbíróság).

(2) Az (1) bekezdés rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a társasházakról szóló külön törvény rendelkezései alapján lakásszövetkezetté átalakuló társasházak esetében azzal, hogy az alapszabályt a társasház átalakulásáról hozott közgyűlési határozattal egyidejűleg - az összes tag legalább kétharmados szótöbbségével - kell elfogadni. Az alapszabály elfogadása alapján a tagok egyszerű szótöbbséggel megválasztják a lakásszövetkezet igazgatóságát, a felügyelőbizottságot és e szervek tisztségviselőit, elfogadják a lakásszövetkezeti vagyon összegét és a fenntartással kapcsolatos befizetések feltételeit.

(3) Az (1)-(2) bekezdésekben említett közgyűlés jegyzőkönyvét a levezető elnök és a jegyzőkönyv vezetője írja alá, amelyet a közgyűlésen erre megválasztott két tag aláírásával hitelesít.

IX. Fejezet

A lakásszövetkezet megszűnése

53. § (1) A lakásszövetkezet megszűnik, ha:

a) a lakásszövetkezet összes tagjának részvételével megtartott közgyűlés egyhangúlag elhatározza, hogy jogutód nélkül megszűnik;

b) szervezeti átalakulást hajt végre, a kiválás kivételével;

c) a cégbíróság megszűntnek nyilvánítja;

d) a bíróság felszámolási eljárás során megszünteti;

e) a határozott időre alakult lakásszövetkezet esetén a meghatározott idő eltelik.

(2) A legkisebb kötelező taglétszám hiánya miatt csak akkor van helye a lakásszövetkezet megszűntnek nyilvánításának, ha a szövetkezet hat hónapon belül nem jelenti be a cégbíróságnak a legkisebb taglétszám elérését.

(3) A lakásszövetkezet a cégjegyzékből való törléssel szűnik meg.

54. § (1) Ha a lakásszövetkezet az 53. § (1) bekezdés a) vagy c) pontja alapján jogutód nélkül megszűnik, végelszámolásnak vagy felszámolásnak van helye. Ennek során a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló külön törvény rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni.

(2) Ha a közgyűlés a végelszámoló személyéről határozni nem tud, a végelszámolót a cégbíróság rendeli ki.

(3) A fizetésképtelenség miatti felszámolás megindításának közzététele után lakásszövetkezeti tagsági viszony nem létesíthető.

(4) A lakásszövetkezet megszűnése esetén a hitelezők követeléseinek teljesítése után fennmaradó vagyon a volt tagok és nem tag tulajdonosok közös tulajdonába kerül, érdekeltségük arányában.

X. Fejezet

A lakásszövetkezeti érdekképviselet

55. § (1) A lakásszövetkezetek - mind a maguk, mind a lakásszövetkezeti tagok érdekeinek védelme, működésük, közös tevékenységük anyagi eszközökkel történő előmozdítása, továbbá a nemzetközi lakásszövetkezeti kapcsolatok ápolása érdekében - területi vagy szakmai alapon szerveződő, továbbá országos érdek-képviseleti szövetségeket hozhatnak létre. E szervezetekhez való csatlakozás önkéntes.

(2) A lakásszövetkezetek területi, szakmai és országos érdek-képviseleti szövetségei a tag lakásszövetkezetek saját működésének és gazdasági tevékenységének elősegítése érdekében, szakmai tanácsadó és véleményező szervezetet hozhatnak létre. Az ilyen céllal létrehozott szervezet szakmai véleményének kialakításához szükséges iratok rendelkezésre bocsátására, továbbá a vizsgálatra vonatkozó részletes szabályokat az érdek-képviseleti szövetség alapszabályában kell meghatározni.

(3) A lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségekre az egyesülési jogról szóló törvényben foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni.

(4) Az országos érdek-képviseleti szövetség a nemzetközi szervezetekben is képviseli az érintett magyar szövetkezeteket.

Az Lszt.-nek a törvénnyel módosított 55. §-a, továbbá a törvénnyel beiktatott új 55/A. § és 55/B. § rendelkezései a lakásszövetkezetekben lakó több százezer állampolgár jogérvényesítésének megkönnyítése érdekében, a jövő vonatkozásában is tartalmazza a területi vagy szakmai alapon szerveződő, továbbá az országos érdekképviseleti szövetségek létrehozásának lehetőségét. A módosított 55. § (1) bekezdés azonban a korábbiakhoz képest pontosabban meghatározza, hogy az érdekképviseleti szövetségek célja nem csak a gazdasági, hanem valamennyi közös tevékenységük előmozdítása, és ezekhez rendelik az anyagi eszközeiket. Ezen kívül, az Lszt. 55. § új (4) bekezdése hangsúlyosan megjeleníti a nemzetközi szervezetekben történő érdekképviseletet.

Az érdekszövetségbe tagként belépő lakásszövetkezetek, a saját működésük és gazdasági tevékenységük elősegítése érdekében szakmai tanácsadó szervezetet hozhatnak létre. Az ilyen szervezet működésének alapvető szabályairól az érdekképviseleti szövetség köteles az alapszabályában rendelkezni.

55/A. § (1) A lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségek tevékenységi körébe tartozik különösen:

a) a lakásszövetkezetek alapításának és működésének támogatása;

b) a lakásszövetkezetek integrációs, területi, regionális vagy szakmai szempontok szerint történő együttműködésének előmozdítása;

c) a lakásszövetkezetek bel- és külföldre irányuló gazdasági tevékenységének elősegítése;

d) tanácsadás és oktatás a lakásszövetkezetek, illetve azok tagjai részére, elsősorban gazdasági, pénzügyi és jogi kérdésekben;

e) feladataikhoz kapcsolódó oktatási építmények alapítása, működésük támogatása, valamint ismeretterjesztő tevékenység folytatása;

f) kapcsolattartás, együttműködés hasonló célú bel- és külföldi szervezetekkel, és megállapodás alapján ezek támogatása;

g) a lakásszövetkezeti tevékenység egyes területeinek kutatása.

(2) A lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségek és az országos érdek-képviseleti szövetség szolidaritási alapot hozhatnak létre az (1) bekezdésben meghatározott tevékenységek gazdasági, pénzügyi feltételeinek biztosítása érdekében.

55/B. § (1) A lakásszövetkezeteket vagy azok tagságát érintő javaslatoknak a Kormány vagy az Országgyűlés elé terjesztése előtt ki kell kérni az országos érdek-képviseleti szövetség véleményét. Ha az országos érdek-képviseleti szövetség a javaslattal nem ért egyet, a véleményeltérést a Kormánynak, illetve az Országgyűlésnek be kell mutatni.

(2) Az országos érdek-képviseleti szövetség az érintett miniszternél jogszabályok meghozatalát kezdeményezheti.

Az új 55/A. § és 55/B. § rendelkezései - kapcsolódva a szövetkezetekről szóló 2006. évi X. törvénynek a szövetkezeti szövetségekről szóló rendelkezéseihez - meghatározzák a lakásszövetkezeti érdekképviseleti szövetségek tevékenységi körét, valamint az országos érdekképviseleti szövetség közreműködésének szabályait a lakásszövetkezetet vagy azok tagságát érintő jogszabályok előkészítésében.

XI. Fejezet

Vegyes és záró rendelkezések

Értelmező rendelkezések

56. § (1) E törvény alkalmazásában:

1. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.

1.1. Üzemeltetés: a lakásszövetkezeti tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői szolgáltatások megszervezése, az igazgatóság működésének biztosítása;

1.2. Karbantartás: a lakásszövetkezeti tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet:

1.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

1.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,

1.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka;

1.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:

1.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,

1.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,

1.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is.

A törvény újraalkotja az Lszt. alkalmazásában irányadó korszerűsítés fogalmát. A korábbi rendelkezés szerint ugyanis kizárólag a központi fűtő és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése volt ilyen munkának tekinthető, amely rendkívül hiányos, nem tükrözte a korszerűsítési munkák jóval szélesebb körét, és ez által nehezítette a lakásszövetkezet működését, nem utolsó sorban akadályozta a pályázati támogatási források igénybe vételét. A törvény az újraalkotás során figyelembe vette az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklet Fogalommeghatározások 47. pontja, továbbá a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról szóló 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § 8. pontja szerinti, a korszerűsítést meghatározó fogalmakat.

2. Nem tag tulajdonos: aki a lakásszövetkezetbe nem lépett be, aki a lakásszövetkezetből kilépett, illetőleg abból kizárták.

3. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a lakásszövetkezeti tag vagy a nem tag tulajdonában, illetőleg a használatában álló lakások száma meghaladja a lakásszövetkezet tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek (iroda, műhely, raktár stb.) számát.

4. Használati egység: a lakóépületnek nem minősülő üdülő, személygépkocsi-tároló, műhely- vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezeti épületben lévő és a szövetkezet tulajdonában, de a szövetkezeti tag vagy a nem tag állandó vagy időleges használatában lévő önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség.

5. A lakásszövetkezet tevékenysége: a lakásszövetkezet olyan tevékenysége, amelyet az építés és a fenntartás körében ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzés céljából végez saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére.

6. A lakásszövetkezet vállalkozási tevékenysége: a lakásszövetkezetnek az 5. pontban meghatározott tevékenysége körébe nem tartozó minden más olyan tevékenysége, amelynek adózott eredményét felhasználhatja az építés és a fenntartás feladatainak ellátására.

7. Eredménytelen írásbeli szavazás: a lakásonként (használati egységenként) számított érvényes szavazatok összessége nem éri el a tagok több mint a felének, vagy a törvényben, az alapszabályban vagy a közgyűlés által meghatározott minősített szavazatarány szerint számított többségének azonos írásbeli szavazatát.

Az Lszt. 4. § (2) bekezdés új q) pontja, a Tt.-nek a szervezeti-működési szabályzatban meghatározható rendelkezéseihez hasonlóan az alapszabályban rendeli megállapítani az írásbeli szavazás részletes szabályait. Ezért az eredménytelen írásbeli szavazás fogalmát - hasonlóan a Tt. 56. § 4. pontja szerinti fogalomhoz - az Lszt.-ben is meg kell határozni.

8. Beszámoló: a számviteli szabályok szerint elkészített beszámoló.

9. Nyugdíjszerű ellátás: a korhatár előtti ellátás, a szolgálati járandóság és az átmeneti bányászjáradék, továbbá mindaz az ellátás, amely a nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátások emeléséről szóló jogszabály hatálya alá tartozik, vagy amely ellátást a nyugdíjemelésre vonatkozó rendelkezések szerint kell emelni.

(2) A számvitelről szóló törvény alkalmazása során a lakásszövetkezet küldöttgyűlésének döntését a közgyűlés döntésével azonos módon kell figyelembe venni.

57. § (1) A lakásszövetkezet, illetőleg annak szervei és a lakásszövetkezet tagja vagy a nem tag tulajdonosa - ideértve az állandó vagy az időleges használati jog jogosultját is -, továbbá a lakásszövetkezet, illetőleg annak szervei és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintett felek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.

(2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a lakásszövetkezet tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezése alapján kezdeményezhető.

Hatálybalépés

58. § (1) Ez a törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - 2005. január 1. napján lép hatályba.

(2) E törvény 4. § (2) bekezdése d)-f), h)-i) és k)-m) pontjainak és 4. §-a (3) bekezdésének rendelkezései 2006. január 1. napján lépnek hatályba.

(3) A törvény hatálybalépésekor nyilvántartásba vett és bejegyzett lakásszövetkezet közgyűlése a meglévő alapszabályát e törvény rendelkezéseinek megfelelően 2006. január 1. napjáig köteles módosítani; az eddig az időpontig a cégbírósághoz, valamint a földhivatalhoz benyújtott alapszabály módosítása illetékmentes.

59. §

60. §

61. §