家賃滞納があり明渡請求をしたい

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【内容証明郵便による請求】

通常、まずは内容証明による滞納家賃の全額の請求をし、それが支払われない場合に賃貸借契約の解除をして、建物明渡請求をする旨を通知することから始まります。交渉をおこなって、すぐに解決をすればよいのですが、なかなか解決に至らないことも多いです。

交渉をしても、解決に至らない場合、下記のような手続きを行うこととなります。

【保全処分（占有移転禁止の仮処分）等による事前対応】

建物明渡請求訴訟に勝訴しても、判決時に建物の占有者が変わっていれば、判決をもってしても強制執行ができないことがあるため、裁判を起こす前に、予め占有移転をさせないように（仮に占有を移転しても対抗させないように）占有移転の禁止の仮処分という手続をとる場合があります。とりわけ、建物の賃借人が悪質な場合などは必須の手続となります。ただ、供託金等も必要となるため、費用と相談を上、手続をするかどうか検討することとなります。

【建物明渡請求訴訟（滞納家賃請求訴訟を含む）】

家賃滞納を理由に、建物賃貸借契約を解除し、明渡訴訟を提起します。

相手方の対応如何にもよりますが、訴訟は、おおむね３か月から８か月ぐらいかかります。和解で終わるケースもありますが、家賃滞納のケースでは、判決となるケースも珍しくはないです。

【建物明渡強制執行手続】

和解によってあるいは、判決が出ても、実際に明渡をしていただけないときには、強制執行手続をしなければなりません。

強制執行に際しては、執行官に強制執行手続の申立てをするのですが、そのほかに執行の立合証人、鍵屋、執行業者などを手配する必要があります。

通常は、申立てから１週間程度で催告手続となり、そこから1か月以内に強制執行となります。強制執行手続の弁護士費用の他、執行にかかる諸費用（鍵屋、立会証人費、執行業者費用、残置物用倉庫賃借料等）が発生しますので、相応の費用がかかります。

☆ 保全処分、明渡訴訟、強制執行手続などは、建物の固定資産評価額や家賃あるいは建物数等によって変わってきますが、おおむね保全処分は、３０万円から４０万円程度、明渡訴訟は、２０万程度から１００万円程度、強制執行手続は、２０万円から５０万円程度の弁護士費用と通常３０万から５０万円程度の実費費用（建物等の規模によってかわってきます。）がかかります。

☆ 大家様、アパート経営者様、顧問契約によりトラブル対応全般について継続的にサポートさせていただきますので、ご相談ください。

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アイビー法律事務所 埼玉弁護士会川越支部 弁護士 塩川智子

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